Facility management: Generační obměna mění myšlení

27. 4. 2014 | Zdroj: BusinessInfo.cz

Prvním požadavkem na moderní facility management je udržitelnost ve vztahu k trojjedinému kritériu: korporátní značka, image a společenská zodpovědnost. Na zcela prvním místě je energetická úspornost – ale má to háček.

Devítipodlažní kolos stojí na ploše, na kterou by se vešlo osmdesát fotbalových hřišť. Moderní kanceláře a obchodní prostory doplňují rekultivovaná zahrada o dvou tisících metrech čtverečních a další veřejný prostor – piazza – ještě o polovinu větší. Ubytování v těsně sousedícím hotelu, možnost využití firemní školky a dalších doplňkových služeb je samozřejmostí. Vítejte ve Florentinu, čerstvě otevřeném multifunkčním centru, jednom z nejmodernějších v České republice. Lépe řečeno, budova je teprve „přiotevřená“, protože kompletní dokončení a slavnostní otevření k plnému provozu ji čeká na přelomu letošního jara a léta. Komoře.cz to řekl Martin Danko, šéf PR majitele budovy, finanční skupiny Penta Investments. Už mezi svátky se však do Florentina stěhovali první dva nájemci, právní kancelář Havel, Holásek & Partners a česká pobočka globální konzultační firmy Ernst & Young.

Správce florentinského kolosu

JBudova ČSOB v pražských Radlicíchmen firem tohoto kalibru se bude v průčelí budovy prezentovat dost a dost. Koneckonců již dnes je  pronajato na 70 procent celkové kancelářské kapacity Florentina (49 000 metrů čtverečních). Firma AB Facility se bude prezentovat méně prominentně – o to důležitější však pro běh celé budovy bude. Právě tato společnost bude pověřena facility managementem fl orentinského kolosu. „Jako investor a majitel se bude o FM Florentina starat Pentaa budeme tuto činnost outsourcovat,“ řekl Martin Danko. „AB Facility je pro nás logickou volbou, protože je to naše dceřiná firma.“ Jak se AB Facility vyrovnává s neustále rostoucími požadavky na kvalitu FM?

Prvním hlediskem, kde náročnost stoupá doslova ze dne na den, je ekologická udržitelnost. Potvrdil to i František Dobeš, projektový manažer Penty v oblasti správy budov, jenž má outsourcing facility managementu v případě Florentina na starosti. Největší chloubou – a zároveň nejtvrdším oříškem – z hlediska FM je podle něho skutečnost, že budova má několik desítek tisíc měřicích bodů, jejichž pomocí jsou automaticky ovládány topení, klimatizace a svícení. „Očekáváme, že Florentinum získá přinejmenším zlatou certifikaci LEED,“ řekl Dobeš Komoře.cz.

Boj o certifikace začíná

FlorentinumCertifikace LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) je jedním z celosvětových systémů hodnocení budov, jež vyhodnocují návrhy, vybudování a provoz jednotlivých staveb i celých čtvrtí a sledují jejich vliv na životní prostředí a lidské zdraví. Systém sleduje využití nejmodernějších postupů při udržitelné výstavbě budov, úspory vody, efektivnosti využívání energie, výběru vhodných materiálů, umístění a připojení budovy, vytváření kvalitního vnitřního prostředí. Systém spravuje od jeho vzniku v roce 1998 U. S. Green Building Council, do loňského června vydal po celém světě 12 300 certifikátů.

Existuje šest hlavních ekologických kategorií, jež systém LEED zkoumá: trvalá udržitelnost objektů, úsporná spotřeba vody, energie a ovzduší, materiály a zdroje, kvalita vnitřního prostředí a inovace + konstrukce. Úrovně certifikace jsou následující: nejnižší Certified (40–49 bodů), stříbrná (50–59 bodů), zlatá (60–79 bodů) a platinová za 80 a více bodů. Stříbrná stavba je k životnímu prostředí oproti klasické budově šetrnější asi o čtvrtinu, zlatá o polovinu a platinová dokonce o 70 procent. Počet bodů je dán součtem bodového zisku zkoumaného objektu ve všech šesti kategoriích.

LEED není prvním, nebo dokonce jediným systémem ekologické certifikace budov. Jeho prvním předchůdcem byl britský systém BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). Existuje již od roku 1990 a má na kontě přes čtvrt milionu certifikovaných budov po celém světě. Pro zajímavost, jedinou evropskou budovou, jež získala nejvyšší stupeň hodnocení „vynikající“, je brněnský Spielberk Offi ce Center. V Evropě paralelně vznikl v roce 2005 program certifikace EU Green building. Je zaměřen na podporu vlastníků a nájemců nebytových budov nebo areálů vedoucí ke zlepšení energetické efektivity budov a zavedení obnovitelných zdrojů energie. Tuto certifikaci má v EU 726 budov (v ČR například budova Městského úřadu Prahy 8 na Palmovce). Nejmladší a zároveň nejnáročnější norma vznikla v Německu v roce 2008 a nese zkratku DGNB. V ČR drží tento certifikát například budova Amazon Court v Praze.

Je „zelená“ opravdu drahá?

Moderní systémyDobeš nevylučuje, že by Florentinum mohlo získat i certifikaci nejvyšší, platinovou. Předběžně však budova byla certifikována stupněm zlatá. Je to hodně, nebo málo? Pro srovnání, stejný stupeň certifikace má i budova ČSOB v pražských Radlicích (z roku 2008). Na platinový stupeň dosáhly budovy Green City Court (2011) nebo Main Point Karlín (2012).

Přesto v Česku stále převládá názor, že „zelená je drahá“. Odborníci s tím nesouhlasí. „Pro mě certifikace není módní trend, ale je to budoucnost, která komerční sféru donutí dělat něco, co by dělatměla. A když máte dobrého projektanta, dobrého investora, který používá mozek, není u nás problémcertifikaci získat,“ řekla loni serveru ekobydleni.eu Lenka Matějíčková, jež se udržitelností zabývá ve FM společnosti EC Harris.

Stejně uvažuje i Nicklas Lindberg, šéf komerčního developmentu ve skupině Skanska v Evropě. „Rozdíly v nákladech na realizaci běžné a udržitelné budovy se pohybují mezi třemi a pěti procenty ve stavebních nákladech u budovy s certif kací LEED Platinum,“řekl loni Hospodářským novinám. „Řekl bych, že budova nižší úrovně – LEED Gold – nevyjde dráže než běžná budova a při stavbě City Green Court na Pankráci se vícenáklady vyšplhaly jen na nějakých 2,5 procenta. Dnes už jsou udržitelné budovy de factostandardem. Realizace budovy, kterou dnes označujeme za běžnou, bude nepronajmutelná a neprodejná.To, čemu jsme dříve říkali zelené budovy, jsou dnes běžné budovy. Budova s certifikací LEED Platinum je dnes skvělá, ale za tři nebo čtyři roky bude už třeba naprosto standardní a za výjimečnou budovu budeme považovat něco jiného. Náklady jsou jedna věc, ale hlavní je změnit myšlení lidí.“

Přichází generace Y

A právě v tom spočívá jistá naděje, protože ono  myšlení se mění přirozeně s generační obměnou. „Důležité je, že aktuálně přichází do pracovního procesu tzv. generace Y – lidé narození po roce 1980. Pro  tuto generaci je důležitá udržitelnost. Oni to neberou jako něco extra, pro ně je to samozřejmost,“ říká Petra Hajná ze Skanska Property Czech Republic. I proto se objevují projekty, které korporátnímu požadavku na větší účelnost a společenskému požadavku na udržitelnost odpovídají najednou. Příkladem budiž komplex budov IQ Ostrava, developer-ský projekt společnosti CTP. Jeho dvě kancelářské budovy o deseti a třinácti nadzemních podlažích se pyšní inteligentním řízením osvětlení. Systém Luxmate řídí na pět tisíc svítidel v závislosti na denním světle. Na základě dat dodaných střešním čidlem je automaticky regulována intenzita svítidel a tím optimalizována osvětlenost na pracovištích. Systém navíc individuálně ovládá každou z 1 600 žaluzií podle polohy slunce a intenzity slunečního záření dopadajícího na fasádu. Dolní tři čtvrtiny lamel stíní a brání oslnění, zatímco horní čtvrtina lamel je otevřená a odráží světlo do místnosti.

Tajfuny a tornáda naštěstí nehrozí

Na tom, že snižování energetické náročnosti provozu budov bez negativních dopadů na kvalitu je mezi úkoly moderního FM jedničkou, se shodují zahraniční publikace, jako jsou Global FM (globalfm.org) nebo fmlink.com. Guru všech vyhledávačů podnikatelských trendů, americký blog Foresight (foresight-trendscan.blogspot.com), však přináší i další témata spojená s FM. Jsou jimi centralizace hospodaření s vodou, jíž lze dosáhnout významných úspor, nebo regulace provozu restauračních zařízení. (Blog uvádí příklad z kalifornské kancelářské budovy, kde omezení dávkování porcí o pět procent přineslo desetiprocentní úsporu při nakládání s restauračním odpadem.) V předtuše neradostného vývoje věcí budoucích uvádí blog i schopnost budov vyrovnat se s hrozbami teroristických útoků a s rozmary počasí. Protože v českém prostředí jsou tornáda, tajfuny a hurikány jevem relativně řídkým, mají alespoň v posledním bodě čeští FM manažeři o starost méně.

Převzato z časopisu Komora
Autor: Daniel Deyl

Tisknout Vaše hodnocení:

Štítky článků

Související články

Diskuse k článku

+ Nový příspěvek