Katastrální zákon a související otázky

17. 8. 2015 | Zdroj: BusinessInfo.cz

Kapitoly článku

Katastrální zákon navrací zásady původní pozemkové evidence. Zásada materiální publicity chrání dobrou víru v pravdivost a úplnost zápisů právních vztahů v katastru nemovitostí. Právní účinky vkladu přiznává již k okamžiku doručení návrhu na zápis katastrálnímu úřadu. Zavádí zvýšenou informovanost účastníků řízení. Zapisuje 15 nových věcných práv k nemovitostem a 19 nových poznámek.

Tento článek reflektuje právní stav ke dni 1. 1. 2014, tedy stav po nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „NOZ“), zákona č. 90/2012 Sb. o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) (dále jen „ZOK“) a doprovodné legislativy vztahující se k rekodifikaci soukromého práva.

Obsah dokumentu

Katastrální zákon a související otázky

Přijetím nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NOZ“), který nabyl účinnosti dne 1. ledna 2014, zaznamenala česká právní úprava podstatné změny. Kromě samotné rekodifikace soukromého práva bylo třeba sjednotit s NOZ terminologii a právní instituty. Změny v právní úpravě se tak dotkly, kromě jiného, i katastrálního práva.

Katastr nemovitostí byl původně zřízen 1. ledna 1993 zákonem ČNR č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, kterým byla zrušena dosavadní evidence nemovitostí. Ke stejnému dni nabyl účinnosti i zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech. Tímto zákonem byl zřízen Český úřad zeměměřický a katastrální, jehož úkolem je mimo jiné správa samotného katastru. Dále je třeba zmínit zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, kterým byl upraven způsob zápisu věcných práv do tehdejšího katastru nemovitostí.

Katastrální právo bylo 1. ledna 2014 změněno především zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „Katastrální zákon“), který toho dne nabyl účinnosti. Katastrální zákon zrušil výše uvedenou právní úpravu a spolu s ním nabyly účinnosti tyto vyhlášky:

  • vyhl. č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška),
  • vyhl. č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí,
  • vyhl. č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu (formulářová vyhláška).

Nemovitá věc

V souvislosti s Katastrálním zákonem je třeba nejprve definovat nové pojetí nemovitých věcí, neboť právě jich se tento zákon týká. Nemovité věci upravuje NOZ ve svém ustanovení § 498 odst. 1 takto: „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samotným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“ V souladu s tímto ustanovením tak mezi nemovité věci patří následující:

  • pozemky (vždy bez dalších podmínek),
  • stavby na pozemku (zde existuje mnoho výjimek) – základní znaky stavby: hmotný výsledek, lidská činnost, samostatný účel, oddělitelnost, kompaktnost materiálu,
  • podzemní stavby se samostatným účelovým určením jakož i věcná práva k nim (např. metro nebo vinný sklep pod cizím pozemkem) – jde o takovou stavbu, která nebrání v užívání pozemku nad stavbou obvyklým způsobem,
  • věci (stavby), které nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty:
  • inženýrské sítě (tzv. liniové stavby),
  • dočasné stavby,
  • věci (stavby), které podle jiného právního předpisu nejsou součástí pozemku (např. dálnice, silnice a místní komunikace)
  • jednotka (byt či nebytový prostor, spoluvlastnický podíl na společných částech domu a nově i spoluvlastnický podíl na pozemku),
  • věcná práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby – viz ustanovení § 1240 a násl. NOZ),
  • stavby podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník platný do 31. 12. 2013, které se podle přechodných ustanovení NOZ nestaly součástí pozemku.

Z výše uvedeného tedy vyplývá, že nově jsou dle NOZ za nemovitosti považována i věcná práva, tj. věci nehmotné (např. právo stavby).

Další, dnes již nepochybně velmi dobře známou, novinkou bylo zavedení zásady superficies solo cedit, neboli povrch ustupuje půdě, která stanoví, že stavby na pozemku trvale zřízené jsou jeho součástí a sdílí její osud. Tato zásada je promítnuta do ustanovení § 506 odst. 1 NOZ, dle kterého je součástí pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

Dočasnost stavby může vyplývat buď z jejího charakteru (např. jedná-li se o montovanou chatu apod.), nebo z titulu, na jehož základě byla zřízena. NOZ dále umožňuje výhradu odděleného vlastnictví ke strojům a jiným zařízením sice již s nemovitou věcí pevně spojeným, ale náležejícím jinému vlastníku než je vlastník nemovité věci (viz ustanovení § 508 NOZ).

Tato snaha o scelení pozemku a stavby přináší mnoho různých variací, u kterých je třeba pozorně studovat související právní vztahy. Scelení či nescelení pozemku se stavbou závisí především na právech, která se vztahují k pozemku a ke stavbě. Pokud ke dni účinnosti NOZ byli u stavby i pozemku rozdílní vlastníci, pak nedojde ke scelení pozemku a stavby. Tuto problematiku upravuje NOZ blíže v přechodných ustanoveních v § 3054 až § 3061 (např. situace, kdy jsou stavba a pozemek ke dni účinnosti NOZ v rukou jednoho vlastníka v jednom vlastnickém režimu – zcelí se, nebo jsou-li stavba a pozemek ke dni účinnosti NOZ v rukou různých vlastníků – nezcelí se).

Dle NOZ tak stavba může být samostatnou nemovitou nebo movitou věcí nebo součástí pozemku nebo součástí práva stavby. V případě, že je stavba součástí pozemku, je v katastru nemovitosti uvedeno – „Součástí je stavba“. U stavby dosud nespojené s pozemkem je přitom uvedeno – „Na pozemku stojí stavba“.

Součástí pozemku přitom nemohou být tyto nemovitosti:

  • stavby dočasné (v katastru nemovitostí jsou vždy označeny jako „dočasné stavby“ a mají mít samostatný list vlastnictví ),
  • inženýrské sítě (např. i trafostanice),
  • strojní zařízení (pokud je sjednána výhrada podle ustanovení § 508 NOZ, např. klimatizační jednotky umístěné na střeše, solární panely na střeše apod.; o takové výhradě musí být poznámka v katastru nemovitostí),
  • právo stavby,
  • bytové jednotky.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Hlavní zásady

Na základě nové úpravy (která je dána především NOZ a Katastrálním zákonem) se nyní u katastru nemovitostí uplatňují tyto zásady:

Zásada materiální publicity

Od 1. ledna 2014 je v katastru nemovitostí nově uplatňována zásada materiální publicity, která tak svým způsobem reprezentuje základní cíl nové úpravy. Hlavní pilíř této nové právní úpravy je obsažen v ustanoveních § 980–986 NOZ. Tato ustanovení představují základní zákonná pravidla pro vedení veřejných seznamů, mezi něž spadá i katastr nemovitostí (dále letecký rejstřík, plavební rejstřík, námořní rejstřík, rejstřík ochranných známek, rejstřík průmyslových vzorů, rejstřík užitných vzorů, patentový rejstřík, rejstřík polovodičových topografií, rejstřík označení původu a zeměpisných označení).

Podle důvodové zprávy je pojem „veřejný seznam“ souhrnné označení pro veřejné evidence věcí, zatímco „veřejný rejstřík“ je souhrnným označením pro veřejné evidence osob. Veřejným seznamem přitom není jakákoliv veřejnoprávní evidence věcí, nýbrž pouze taková, která je veřejnosti přístupna bez omezení.

Výše zmíněnými ustanoveními posílil NOZ zásadu materiální publicity, která chrání dobrou víru v úplnost a pravdivost zápisů právních vztahů v katastru nemovitostí. Od okamžiku zapsání práva k nemovitosti se má za to, že všichni vědí, kdo je vlastníkem, případně jaká práva jsou s nemovitostí spojena, a zároveň budou v dobré víře, že evidovaný stav odpovídá skutečnosti.

Ustanovení § 980 odst. 1 NOZ stanoví zásadu, že neznalost zapsaných údajů nikoho neomlouvá. Nejde přitom jen o zápis věcného práva, ale i o poznámky, které činí zapsané právo sporným nebo nejistým, poznámky pořadí nebo přednosti atp. Zásada materiální publicity je poté v nové úpravě výslovně zakotvena v ustanovení § 980 odst. 2 NOZ, které obsahuje vyvratitelnou domněnku: „Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.“

Druhá věta tohoto ustanovení obsahuje druhou domněnku, a to domněnku negativní. Tato negativní domněnka však není k domněnce pozitivní komplementární, tj. společně spolu nevytváří domněnku jedinou, komplexní, jejímž obsahem by bylo, že to, co je zapsáno ve veřejném seznamu, je úplným obrazem právního stavu věci evidované ve veřejném seznamu.

Tato skutečnost spočívá v tom, že domněnka v druhé větě se vztahuje pouze na práva, která byla do veřejného seznamu zapsána a poté z něj vymazána, avšak nikoli na práva, která do veřejného seznamu z jakéhokoli důvodu zapsána nebyla vůbec. Důvod proč zákonodárce negativní domněnku omezil pouze na neexistenci práv vymazaných, a nezahrnul též práva nezapsaná, není zřejmý.

Jisté ovšem je, že pokud jde o katastr nemovitostí, může tato domněnka způsobit jisté nesnáze. Katastr nemovitostí není totiž veden takovým způsobem, aby z něj bylo zřejmé, jaká práva byla vymazána. Lze pouze zjistit aktuální stav zápisů nebo stav k určitému datu v minulosti (od konce roku 2001 do současnosti – tzv. historický výpis). Výstup, ze kterého by bylo zjevné, jaká práva byla vymazána, tj. jakási obdoba úplného výpisu z obchodního rejstříku, však katastr nemovitostí neposkytuje.

Osoba vycházející z údajů katastru nemovitostí tak bez dalšího šetření není schopna rozlišit práva vymazaná od práv nikdy nezapsaných. Obě domněnky uvedené v ustanovení § 980 odst. 2 NOZ jsou vyvratitelné, což znamená, že osoba, které domněnka svědčí, nemusí prokazovat skutečnosti touto domněnkou pokryté, důkazní břemeno spočívá na osobě, která tvrdí opak. To se týká i orgánů veřejné moci, které z katastru nemovitostí čerpají podklady pro jimi vedená řízení, a to včetně Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, který katastr nemovitostí vede.

Soud nicméně skutečnostmi zapsanými v katastru nemovitostí není zásadně vázán, avšak osoba, v jejíž prospěch je právo zapsáno, má v případném sporu podstatně výhodnější procesní postavení. Lze tedy uzavřít, že NOZ stanovuje domněnku správnosti, nikoliv však úplnosti údajů zapsaných v katastru nemovitostí.

Zásadu materiální publicity dále vyjadřuje i ustanovení § 981 NOZ, podle něhož má věcné právo k cizí věci zapsané v katastru nemovitostí přednost před právem, které z katastru nemovitostí není zřejmé, či ustanovení § 984 NOZ: „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.“

zpět na začátek

Zásada intabulační

S výše zmíněnou zásadou materiální publicity pak souvisí i zásada intabulace, která se díky nové úpravě dočkala velkých změn. Tato zásada upravuje, že změny v právech k nemovitostem zapsaných v katastru nemovitostí jsou účinné až zápisem těchto změn v katastru nemovitostí, tj. na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o provedeném vkladu a ne již účinností smluv, na základě kterých se tato práva mění, např. kupní smlouvou k pozemku.

Dle ustanovení § 6 Katastrálního zákona se nově všechna věcná práva zapisují do katastru nemovitostí výlučně vkladem, jako tomu bylo i v minulosti u pozemkových knih. Uvedenou změnou tak odpadly mnohé spory o to, který způsob zápisu (vklad či záznam) se má na daný případ použít. Vkladem se nově zapisují nejen práva k nemovitostem ze smluv, ale i práva, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, na základě rozhodnutí, příklepem licitátora na veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem nebo zpracováním.

Každý tak musí absolvovat vkladové řízení (i v případě, kdy jsou účinky jen deklaratorní), v jehož rámci jsou listiny, podle kterých se provádí zápisy do katastru, podrobeny důkladnější kontrole, než jak tomu bylo dříve. Nově lze vkladem do katastru nemovitostí zapsat i nájem a pacht, požádá-li o to vlastník, nebo nájemce, resp. pachtýř, se souhlasem vlastníka. Problémy v této souvislosti může přinést skutečnost, že vklad má dle nové úpravy někdy konstitutivní a jindy pouze deklaratorní účinky.

Vzhledem k tomu, že značná pozornost je také věnována elektronizaci katastru, jsou na stejnou úroveň postaveny dokumenty v listinné i elektronické podobě, které budou moci být předkládány ve vkladovém řízení. Nově je možné vyhotovovat a předkládat v elektronické podobě i geometrické plány. Pokud je nicméně listina vyhotovena v elektronické podobě, musí být též opatřena kvalifikovaným časovým razítkem (viz ustanovení § 7 odst. 1 Katastrálního zákona).

Od 1. 7. 2014 zároveň pro geodety platí povinnost odevzdávat výsledky zeměměřických činností v elektronické podobě a elektronicky ověřené. Všechny geometrické plány jsou tak povinně potvrzovány elektronickým podpisem – k elektronickému originálu geometrického plánu je vyhotovena kopie tohoto plánu, která je ověřena razítkem a podpisem. Takovýto geometrický plán může být přílohou k elektronicky vyhotovené kupní či jiné smlouvě. Vše přitom může být elektronicky předáno k zápisu na katastrální úřad.

Geometrické plány v listinné podobě jsou nicméně i nadále možné. Konverzi elektronické verze do listinného stejnopisu nicméně může provést pouze geodet (nikoliv advokát, CzechPOINT či katastrální úřad). Geodet za geometrický plán odpovídá až do zápisu do katastru nemovitostí prováděného podle jeho geometrického plánu.

zpět na začátek

Zásada priority

Další zásadou, kterou nový katastrální zákon zcela zásadně změnil, je zásada priority, jež se předtím uplatňovala pouze formálně. Podle NOZ platí, že pro pořadí je rozhodující doba podání návrhu na zápis práva a práva zapsaná na základě návrhů podaných v téže době mají stejné pořadí.

Nový Katastrální zákon však dobu podání dále specifikuje a právní účinky vkladu přiznává již k okamžiku, kdy byl návrh na zápis doručen katastrálnímu úřadu. Okamžik bude v souladu s ustanovením správního řádu měřen na den, hodinu a minutu (na rozdíl od předešlé právní úpravy, kdy právní účinky připadaly na den podání návrhu). Budou-li mít dva návrhy na zápis stejné pořadí, použije se rovněž ustanovení správního řádu řešící případ, kdy předstih žádosti nelze určit, a pořadí těchto žádostí bude stanoveno losem.

Vůči věcným právům, která přede dnem nabytí účinnosti NOZ nepodléhala zápisu do katastru nemovitostí (např. zákonná věcná břemena pro uložení rozvodových sítí), nastanou podle § 3065 NOZ účinky přednosti zapsaných věcných práv podle ustanovení § 981 NOZ a účinky pořadí věcných práv podle ustanovení § 982 odst. 1 NOZ až dnem 1. 1. 2018. Toto ustanovení poskytuje přechodné období k zápisu existujících věcných práv, která dříve zápisu nepodléhala. Zápis je tedy třeba provést do 1. 1. 2018. Pokud právo nebude v katastru po tomto datu zapsané, oprávněný se vystavuje riziku „předstižení“ zápisem konkurujícího věcného práva k téže nemovitosti.

zpět na začátek

Zásada dispoziční

Dispoziční zásada se uplatňuje tím, že řízení se zahajuje výlučně na návrh účastníků.

Částečné prolomení dispoziční zásady je však možné najít v ustanovení § 14 odst. 2 Katastrálního zákona – vkladové řízení je zahájeno také tehdy, pokud příslušnému katastrálnímu úřadu došlo od soudu nebo soudního exekutora jeho rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se do katastru zapisuje vkladem. V rámci tohoto ustanovení je třeba zmínit, že kromě soudce či exekutora může řízení zahájit i notář jakožto soudní komisař. Jde přitom o specifický, pouze Katastrálnímu zákonu vlastní, způsob zahájení správního řízení. Aby bylo vkladové řízení tímto způsobem zahájeno, musí být kumulativně splněny následující podmínky:

  1. vkladová listina musí dojít od soudu, popřípadě od soudního exekutora,
  2. vkladová listina musí být vyhotovena orgánem, od kterého příslušnému katastrálnímu došla,
  3. vkladová listina musí být opatřena kvalifikovaným časovým razítkem,
  4. došlá listina je rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se do katastru zapisuje vkladem.

Je tedy zřejmé, že vkladová listina doručená katastrálnímu úřadu podle tohoto ustanovení nemusí být podle zákona doprovázena návrhem na vklad ani jiným vysvětlením, z jakého důvodu se katastrálnímu úřadu listina zasílá.

Z ustanovení § 15 odst. 3 Katastrálního zákona plyne, že pokud účastník s návrhem na vklad nedodá všechny patřičné údaje, katastrální úřad jej vyzve k doplnění. Lhůta k doplnění přitom činí 14 dní. Pokud účastník v uvedené lhůtě údaje nedoplní, řízení se zastaví. Řízení se přitom může zastavit i v případě, že bylo zahájeno soudem či exekutorem.

zpět na začátek

Zásada legality

Zásada legality (zákonnosti) úzce souvisí s přezkumnou činností katastrálních úřadů ve vkladovém řízení a znamená, že katastrální úřad nesmí rozhodovat nad rámec svých pravomocí, a to ani ve prospěch účastníka. Tato zásada je vyjádřením skutečnosti, že strukturu, správu a vedení katastru včetně údajů, které jsou předmětem evidence, a práva a povinnosti všech zúčastněných, stanoví pouze zákon. Návrh na vklad lze tedy přezkoumávat výlučně v rozsahu stanoveném zákonem.

Zásada formální publicity

Od okamžiku, kdy je v katastru zapsáno právo k evidované nemovitosti, nikoho neomlouvá neznalost takového zápisu a má se za to, že všichni vědí, jaký je stav ohledně nemovitosti. Tím se naplňuje zásada formální publicity, která se týká všech údajů zapsaných na listu vlastnictví. Formální publicita katastru nemovitostí totiž znamená, že jeho obsah je volně přístupný veřejnosti.

Volným přístupem se přitom rozumí, že žadatel o poskytnutí údajů z katastru nemovitostí nemusí splňovat žádné podmínky, zejména nemusí osvědčit právní zájem na poskytnutí požadovaných informací.

Katastr nemovitostí patří mezi veřejné seznamy a každý má právo do něj nahlížet, pořizovat si z něj pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty a získávat též údaje ze sbírky listin či protokolů (interní zápisy). Zásada veřejnosti katastru se koneckonců naplňuje i tím, že všechny prováděné zápisy jsou prováděny pod veřejnou kontrolou, neboť každý se může seznámit s průběhem řízení a může se přesvědčit, na základě jaké listiny byl zápis do katastru proveden.

Formální publicita veřejných seznamů je praktickým předpokladem publicity materiální.

V NOZ je zásada formální publicity upravena v ustanovení § 980 NOZ – „Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje.“

zpět na začátek

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Zápisy do katastru nemovitostí

Zápisem týkajícím se práv zapisovaných do katastru nemovitostí se rozumí zápis věcných práv, práv ujednaných jako věcná, nájmu a pachtu do katastru. Jak již bylo výše zmíněno, existují tři druhy zápisu do katastru nemovitostí – vklad, záznam a poznámka. Způsob podání může být elektronický, prostřednictvím provozovatele poštovních služeb nebo osobně na příslušném katastrálním úřadě.

Všechna věcná práva se přitom zapisují pouze vkladem. Právní účinky zápisu nastávají k okamžiku doručení návrhu.

Vklad

Vkladem se zapisují na základě návrhu vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence těchto práv:

  • vlastnické právo,
  • právo stavby,
  • věcné břemeno,
  • zástavní právo,
  • budoucí zástavní právo,
  • podzástavní právo,
  • předkupní právo,
  • budoucí výměnek,
  • přídatné spoluvlastnictví,
  • správa svěřenského fondu,
  • výhrada vlastnického práva,
  • výhrada práva zpětné koupě,
  • výhrada práva zpětného prodeje,
  • zákaz zcizení nebo zatížení,
  • výhrada práva lepšího kupce,
  • ujednání o koupi na zkoušku,
  • nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka,
  • pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka,
  • vzdání se práva na náhradu škody na pozemku,
  • rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám.

Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí se podává pouze na stanoveném formuláři, který obsahuje náležitosti stanovené v § 14 odst. 1 Katastrálního zákona. Těmito náležitostmi jsou:

  • a) označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen,
  • b) označení účastníků vkladového řízení, a to u fyzických osob jménem, popřípadě jmény, a příjmením, adresou místa trvalého pobytu nebo u cizozemců adresou bydliště v cizině, rodným číslem, nebo není-li přiděleno, datem narození, a jsou-li navrhovateli, též číslem elektronicky čitelného identifikačního dokladu, pokud se jim vydává; u právnických osob názvem, sídlem a identifikačním číslem, pokud je přiděleno,
  • c) označení nemovitostí a práv, která k nim mají být zapsána do katastru nebo z něj vymazána,
  • d) podpis navrhovatele, přičemž podpis nemusí být úředně ověřen.

Formulář je stanoven vyhláškou č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře po podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. Podle této vyhlášky je možné k podání zvolit předtištěný formulář, který je k dispozici na kterémkoli katastrálním pracovišti každého katastrálního úřadu.

Vhodnějším způsobem však může být podání návrhu na vklad vyplněním formuláře v elektronické podobě, který je k dispozici na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Při vyplňování tohoto formuláře je jednak redukován rozsah formuláře na rozsah, který odpovídá konkrétně navrhovanému vkladu (v papírovém formuláři jsou nabízeny i rubriky, které účastník využije jen ve specifických případech a které většinou nevyužije, což formulář znepřehledňuje).

Kromě toho elektronický formulář je interaktivní, takže se s jeho pomocí na základě volby samy načtou z katastru nemovitostí konkrétní nemovitosti, a to správně označené podle údajů katastru.

Rovněž lze takto z katastru načíst do elektronického formuláře údaje o těch účastnících řízení, kteří jsou jako vlastníci nebo jiní oprávnění zapsáni v katastru a zároveň jsou účastníky vkladového řízení. Tato varianta tak umožní minimalizovat v návrhu na vklad chyby v označování nemovitostí či osob, kterých se navrhovaný vklad týká. Po vytištění takto vyplněného elektronického formuláře stačí pouze návrh podepsat těmi, kdo vklad navrhují. Údaje takto vyplněného formuláře jsou zároveň ukládány v informačním systému katastru nemovitostí.

Na vyplněném vytištěném formuláři se přitom zároveň vytiskne i čárový kód. Jeho pomocí katastrální úřad propojí údaje z vytištěného formuláře s těmi údaji, které byly v informačním systému katastru nemovitostí uloženy již při jeho vyplnění, a umožní tak snadný postup dalších prací v zahájeném vkladovém řízení.

Samotné náležitosti návrhu jsou přitom v celém rozsahu stanoveny Katastrálním zákonem, a to částečně odchylně od toho, jaké náležitosti žádosti o zahájení správního řízení stanoví správní řád. V návrhu musí být přirozeně také uvedeno, kteří z účastníků vkladového řízení jsou zároveň navrhovateli vkladu. Návrh na vklad přitom mohou podat všichni účastníci vkladového řízení společně, nebo ho může podat kterýkoli z účastníků vkladového řízení sám, nebo ho mohou podat někteří z více účastníků vkladového řízení.

Ustanovení § 15 odst. 1 Katastrálního zákona uvádí přílohy, které je k návrhu na zahájení vkladového řízení třeba podat. Přílohy návrhu na vklad jsou především následující:

  • listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru nemovitostí (tzv. vkladová listina):
    • vkladová listina musí být k návrhu na vklad předložena ve všech případech,
    • předkládá se v jednom vyhotovení, a to bez ohledu na charakter této listiny,
    • vkladová listina může být předložena buď jako prvopis, stejnopis nebo úředně ověřená kopie,
    • obsah této listiny musí odůvodňovat navrhovaný vklad, tzn., že na základě takové listiny se zakládá, mění nebo ruší právo zapisované do katastru, nebo že tato listina vznik, změnu, zánik nebo promlčení takového práva potvrzuje nebo osvědčuje,
    • vkladovou listinou tak jsou typicky smlouvy, dohody, rozhodnutí nebo potvrzení orgánů apod.,
    • v případě, že vkladová listina není předložena spolu s návrhem, k podanému návrhu se nepřihlíží. O této skutečnosti je navrhovatel katastrálním úřadem vyrozuměn (viz ustanovení § 15 odst. 2 Katastrálního zákona);
  • neoddělitelnou součástí vkladové listiny je geometrický plán, avšak pouze je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy (např. při novém vymezení hranic pozemků);
  • plná moc s úředně ověřeným podpisem zmocnitele, je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem; pokud se provádí vklad na základě veřejné listiny a zmocněncem je osoba, která veřejnou listinu sepsala, podpis zmocnitele nemusí být úředně ověřen;
  • výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, pokud je účastníkem vkladového řízení právnická osoba a není-li výpis možno získat bezplatně dálkovým přístupem v českém jazyce (výpis se nevyžaduje, pokud je vkladová listina veřejnou listinou);
  • další listiny, pokud jejich potřeba vyplývá z jiného právního předpisu, například souhlas příslušného orgánu veřejné moci s dělením nebo scelováním pozemků nebo souhlas příslušného orgánu veřejné moci k právnímu jednání účastníka vkladového řízení;
  • úředně ověřený překlad listiny, na základě které má být zapsáno právo do katastru nemovitostí, pokud tato listina není sepsána v českém jazyce.

Za přijetí každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu se vybírá správní poplatek ve výši 1000 Kč. Podává-li navrhovatel současně několik návrhů na zahájení řízení o povolení vkladu, hradí se poplatek za každý podaný návrh samostatně.

Za přijetí návrhů na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí na základě listin, které souvisejí s výstavbou veřejně prospěšné stavby pro zneškodňování odpadu, zásobování vodou, odvádění odpadních vod a jejich čištění, pro veřejnou dopravu, veřejné školství, veřejnou správu a obdobné veřejné účely se vybírá 1000 Kč za každý návrh, avšak nejvýše v úhrnu 10 000 Kč.

Pokud účastník řízení, který podal návrh, neuhradí poplatek ve stanovené výši ani na výzvu katastrálního úřadu, katastrální úřad po marném uplynutí lhůty pro zaplacení poplatku řízení o povolení vkladu zastaví. Správní poplatek lze platit kolkovými známkami, jestliže poplatek nepřevyšuje 5 000 Kč, v hotovosti na příslušném katastrálním pracovišti nebo bezhotovostně na zvláštní účet státního rozpočtu zřízený u příslušného katastrálního úřadu.

Při osobním podání návrhu na vklad obdrží navrhovatel v podatelně příslušné platební údaje přímo, při podání prostřednictvím poštovního přepravce nebo datové schránky mu však jsou platební údaje zaslány až po zaevidování návrhu.

Postup katastrálního úřadu v řízení o návrhu na vklad

O vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou, informuje katastrální úřad osoby, jejichž práva zapsaná v katastru se podle navrhovaného zápisu mají změnit nebo zaniknout. Učiní tak buď prostřednictvím služby sledování změn, do datové schránky, nebo doporučeným dopisem fyzickým osobám s trvalým pobytem v ČR na adresu trvalého pobytu, fyzickým osobám nemajícím trvalý pobyt v ČR na adresu bydliště, právnickým osobám na adresu sídla.

Službu sledování změn údajů o nemovitostech poskytuje Český úřad zeměměřický a katastrální podle § 55 odst. 6 Katastrálního zákona osobám, které mají věcné právo k dotčeným nemovitostem nebo účastníkům řízení o takovém právu. Žádost o zřízení služby přitom může podat vlastník, zástavní nebo podzástavní věřitel, oprávněný z věcného břemene, oprávněný z předkupního práva ujednaného jako věcné právo nebo oprávněný z práva zpětné koupě, oprávněný z práva lepšího kupce, nájemce nebo pachtýř nebo účastník řízení o takovém právu.

Zásadně se musí rozlišovat služba sledování změn údajů o nemovitostech, které poskytuje Česká úřad zeměměřický a katastrální od služeb poskytovaný na bázi komerční. Nicméně, i služba poskytovaná na základě Katastrálního zákona je službou placenou. Služba sledování změn může být zřízena osobně na jakémkoliv Českém úřadě zeměměřičském a katastrálním, prostřednictvím pošty či elektronicky (to však pouze prostřednictvím datové schránky). V rámci služby sledování změn údajů jsou uživateli služby sdělovány informace o vyznačených plombách, provedených vkladech, záznamech a poznámek.

Tyto informace jsou zasílány prostřednictvím datové schránky, e-mailu či sms zprávou (nikoliv však prostřednictvím pošty). Určitou nevýhodou služby sledování změn údajů je skutečnost, že žadatel si nemůže vybrat pouze některé nemovitosti, kterých se má sledování změn týkat, vždy jsou sledovány všechny nemovitosti žadatele. Jak již bylo zmíněno výše, tato služba je zpoplatněna, ceník je dostupný na stránkách ČÚZK.

V případě, že žadatel má sledovaných nemovitostí do 20 včetně, hradí jednorázový poplatek ve výši 200 Kč za první rok poskytování služby, kdy další roky poskytování služby jsou zdarma za předpokladu, že počet sledovaných nemovitostí nepřekročí počet 20. Pokud má uživatel více než 20 sledovaných nemovitostí hradí 10 Kč za jednu nemovitost ročně (v tomto případě není služba osvobozena od platby v dalších letech). Maximální částku, kterou může uživatel služby hradit je 500 000 Kč.

Pro stanovení výše úplaty je tedy velmi významná okolnost počtu nemovitostí. Nemovitostí se pro službu sledování změn rozumí samostatná položka veden v katastru nemovitostí, kdy při vlastnictví bytu, se kterým je spojen spoluvlastnický podíl na budově a pozemku, se v nejjednodušším případě jedná o tři nemovitosti. Na druhou stranu, stavba, která je součástí pozemku, není samostatně sledovanou nemovitostí.

Po podání návrhu na vklad může vzít navrhovatel svůj návrh zpět. Vkladové řízení se však zastaví pouze v případě, že s tím souhlasí všichni účastníci. Katastrálním zákonem se rozšířila povinnost katastrálních úřadů informovat účastníky řízení, jejichž práva k nemovitostem jsou navrženými změnami dotčena.

Katastrální úřad tedy musí vlastníka nemovitosti informovat o zahájení řízení, které se týká jeho nemovitosti, a o vyznačení plomby, a to písemně na adresu trvalého pobytu účastníka řízení nebo jiným způsobem, který si účastníci zvolí. Po uplynutí lhůty 20 dnů po odeslání informace osobám, jejichž práva zapsaná v katastru se podle navrhovaného zápisu mají změnit nebo zaniknout, rozhodne katastrální úřad, že se vklad povoluje, jestliže jsou podmínky pro povolení vkladu splněny (v opačném případě návrh zamítne).

V případě, že byl vklad povolen a proveden, zašle katastrální úřad účastníkům řízení vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru proveden. Je-li účastník, jehož práva k nemovitosti podle zápisu zanikají nebo se omezují, ve vkladovém řízení zastoupen zmocněncem, vyrozumí katastrální úřad o provedeném vkladu nejen zmocněnce, ale i účastníka vkladového řízení. Katastrální zákon se těmito novými procesními postupy snaží zabránit podvodům s převody nemovitostí.

Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení, obnova řízení ani žaloba ve správním soudnictví (viz § 18 odst. 4 Katastrálního zákona). V případě povolení a provedení vkladu se však nabízí obrana v podobě ustanovení § 986 NOZ: „Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámkou spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.“

Proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu je ovšem přípustná žaloba podle části páté zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, neboť proti takovémuto rozhodnutí nebude přípustný opravný prostředek, přezkumné řízení ani obnova řízení (viz § 18 odst. 5 Katastrálního zákona). Tato žaloba musí být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí.

Proti rozhodnutí o přerušení řízení nebo zastavení je přípustné odvolání.

Vedle služby sledování změn údajů v katastru nemovitostí umožňuje Český úřad zeměměřičský a katastrální následující služby: nahlížení do katastru nemovitostí a vzdálený přístup do katastru nemovitostí. Nahlížení do katastru nemovitostí je veřejně přístupně na webových stránkách ČÚZK, kdy tento výpis je pouze informativní a nelze z něj vyčíst všechny podstatné informace, jako z úplného výpisu z katastru nemovitostí. Úplný výpis lze zajistit vzdáleným přístupem do katastru nemovitostí, který vydá jakékoliv pracoviště CzechPointu.

Nicméně, vzdálený přístup do katastru nemovitostí si může zřídit kdokoliv, kdy za tyto výpisy se platí poplatek (50 Kč za stránku). Elektronický úplný výpis z katastru nemovitostí má formu elektronické veřejné listiny.

Záznam

Záznamem se do katastru nemovitostí zapisují práva odvozená od vlastnického práva. Návrh na záznam může podat ten, kdo má na jeho provedení právní zájem, orgán veřejné moci nebo územní samosprávný celek, který o právu zapisovaném záznamem rozhodl, nebo je osvědčil (viz § 20 Katastrálního zákona).

Práva zapisující se formou záznamu (viz ustanovení § 19 Katastrálního zákona):

  • a) příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu,
  • b) právo hospodařit s majetkem státu,
  • c) správa nemovitostí ve vlastnictví státu,
  • d) majetek hl. města Prahy svěřený městským částem hlavního města Prahy,
  • e) majetek statutárního města svěřený městským obvodům nebo městským částem statutárních měst,
  • f) majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný organizační složce do správy k jejímu vlastnímu hospodářskému využití,
  • g) majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný příspěvkové organizaci k hospodaření.

Po podání návrhu katastrální úřad zjistí, zda je návrh na záznam podán oprávněnou osobou, zda je předložená listina bez chyb v psaní nebo počtech a bez jiných zřejmých nesprávností a zda navazuje na dosavadní zápisy v katastru. Je-li způsobilá k provedení záznamu, provede katastrální úřad zápis do katastru, jinak vrátí listinu s písemným odůvodněním tomu, kdo ji předložil.

Poznámka

Poznámka je zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných.

Dle ustanovení § 23 Katastrálního zákona se k nemovitostem zapisují např. tyto poznámky o (uveden pouze demonstrativní výčet):

  • podaném návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí správou nemovitosti, prodejem nemovitosti a zřízením soudcovského zástavního práva na nemovitosti,
  • exekučním příkazu ke správě nemovitosti a k prodeji nemovitosti,
  • exekučním příkazu k postižení obchodního závodu,
  • usnesení o dražební vyhlášce o prodeji nemovitosti,
  • vyrozumění insolvenčního správce o soupisu nemovitostí, které jsou podle katastru ve vlastnictví jiné osoby než dlužníka,
  • usnesení o nařízení předběžného opatření,
  • uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné,
  • žádosti o vyvlastnění práv k pozemkům a stavbám podané u příslušného vyvlastňovacího úřadu,
  • zahájení pozemkových úprav,
  • rozhodnutí o schválení pozemkových úprav,
  • podané žalobě, kterou se navrhovatel domáhá, aby soud vydal takové rozhodnutí týkající se nemovitostí evidovaných v katastru, na jehož základě by mohl být proveden vklad do katastru, pokud se na jeho základě nezapisuje poznámka spornosti zápisu,
  • výhradě, že upevněný stroj nebo jiné upevněné zařízení není součástí nemovitosti,
  • výhradě souhlasu se zatížením práva stavby,
  • zákazu zřídit zástavní právo k nemovitosti.

K osobě se zapisuje poznámka o (viz ustanovení § 25 Katastrálního zákona):

  • a) vyrozumění o nařízení exekuce, pokud povinným není stát nebo územní samosprávný celek,
  • b) usnesení o předběžném opatření, podle kterého nemůže dlužník nakládat s majetkovou podstatou nebo může dlužník nakládat s majetkovou podstatou pouze se souhlasem předběžného insolvenčního správce,
  • c) vyrozumění insolvenčního soudu o vydání rozhodnutí o úpadku,
  • d) rozhodnutí o prohlášení konkursu,
  • e) jiném rozhodnutí než podle písmene d), podle kterého osoba nesmí nakládat se svou majetkovou podstatou nebo její přesně nevymezenou částí.

Poznámku zapíše katastrální úřad na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení soudu, správce daně, správce obchodního závodu, vyvlastňovacího úřadu, soudního exekutora, dražebníka, insolvenčního správce, Státního pozemkového úřadu, jiného správního orgánu či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána (viz ustanovení § 22 odst. 1 Katastrálního zákona).

Poznámku spornosti zápisu katastrální úřad zapíše na žádost v případě, že se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhá odstranění nesouladu a prokáže-li, že své právo uplatnila u soudu. Dále pak na základě oznámení soudu o podané žalobě nebo na základě doloženého návrhu žalobce, pokud žalobce podal žalobu o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené.

V případě, kdy není do 2 měsíců od doručení žádosti o zápis poznámky spornosti doloženo, že ve věci byla podána žaloba u soudu, katastrální úřad poznámku vymaže. Pokud soud vyhoví žalobě, o které je poznámka spornosti zapsána, katastrální úřad vymaže všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí, což následně oznámí dotčeným osobám.

Povinnost ohlášení změn

Dle ustanovení § 37 odst. 1 písm. d) Katastrálního zákona jsou vlastníci a jiní oprávnění povinni ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů katastru týkající se jejich nemovitostí, a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku, a předložit listinu, která tuto změnu dokládá (např. územní rozhodnutí stavebního úřadu, souhlas orgánu ochrany zemědělského půdního fondu, rozhodnutí orgánu státní správy lesů, geometrický plán apod.). Ohlášení změn se tak týká především změny obvodu stavby, způsobu využití stavby či pozemku, zánik stavby apod.

Povinnost ohlášení změn nemají vlastníci a jiní oprávnění u změny adresy trvalého pobytu a změny jména a příjmení evidované osoby, která je evidována v evidenci obyvatel, a dále pak u změn katastru, vyplývajících z listin, které jsou příslušné státní orgány povinny zasílat katastrálnímu úřadu přímo k zápisu do katastru (viz § 39 písm. a) Katastrálního zákona).

I když to Katastrální zákon výslovně neuvádí, je zřejmé, že tato povinnost odpadá vlastníkům a jiným oprávněným i v případě, kdy zákon stanoví, že katastrální úřad určité údaje katastru přebírá z jiných registrů veřejné správy postupem podle § 32 Katastrálního zákona.

Poruší-li zde povinnost fyzická osoba, jde o přestupek podle § 57 odst. 2 písm. d), za který je možné uložit pokutu až do výše 50 000 Kč. Poruší-li tuto povinnost právnická osoba nebo fyzická osoba při své podnikatelské činnosti, jde o správní delikt podle § 58 odst. 2 písm. d), za který je možné uložit pokutu až do výše 100 000 Kč.

V případě, že se deliktu dopustí právnická osoba nebo podnikající fyzická osoba, bude správní delikt projednáván postupem podle správního řádu. V případě fyzické osoby je přestupek projednán a sankce uložena na základě zákona č. 200/1990 Sb., o přestupcích (dále jen „Přestupkový zákon“). K projednání přestupku bude v prvním stupni příslušný katastrální úřad, neboť dle ustanovení § 52 Přestupkového zákona platí, že přestupky projednávají jiné správní orgány, stanoví-li tak zvláštní zákon.

Ačkoliv Katastrální zákon na rozdíl od předešlého zákona výslovně neoznačuje přestupky fyzických osob dle § 57 za porušení pořádku na úseku katastru, lze předpokládat, že k projednání přestupku jsou příslušné právě katastrální úřady.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Shrnutí problematiky

Nový katastrální zákon upravuje komplexně problematiku katastru nemovitostí, s výjimkou právní úpravy, která je již řešena v NOZ, a přinesl několik zásadních změn. Jednak zrušil dvojkolejnost katastrálního práva, kterou řešily dva zákony (zákony č. 344/1992Sb., o katastru nemovitostí České republiky a zákon č. 265/1992Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem) a dále navázal a rozšířil NOZ. Nová úprava tak zavedla řadu zásad, na základě kterých byla založena původní pozemková evidence, a které mají odstranit stávající problémy a zvýšit bezpečnost v oblasti realitního a dražebního trhu.

V prvé řadě je to zásada materiální publicity, která reprezentuje základní cíl katastru nemovitostí (a vůbec všech veřejných seznamů). V důsledku uplatnění této zásady bude nově chráněna dobrá víra v pravdivost a úplnost zápisů právních vztahů v katastru nemovitostí. Ostatně stávající úprava byla často předmětem rozhodovací praxe jak Nejvyššího soudu ČR, tak i Ústavního soudu ČR, který opakovaně kritizoval nedůsledné provedení zásady materiální publicity v českém právním řádu.

Další zásadou, kterou nový katastrální zákon zcela zásadně mění, je zásada priority. Podle NOZ platí, že pro pořadí je rozhodující doba podání návrhu na zápis práva a práva zapsaná na základě návrhů podaných v téže době mají stejné pořadí. Katastrální zákon však dobu podání dále specifikuje a právní účinky vkladu přiznává již k okamžiku, kdy byl návrh na zápis doručen katastrálnímu úřadu. Okamžik je přitom v souladu s ustanovením správního řádu měřen na den, hodinu a minutu.

Dále byla stanovena zásada intabulace, zavádějící veškerý zápis věcných práv výlučně vkladem.

Dále Katastrální zákon zavedl zvýšenou informovanost účastníků vkladového řízení. Podle ustanovení § 18 odst. 1 Katastrálního zákona katastrální úřad povolí vklad nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace podle § 16 odst. 1 Katastrálního zákona, což v některých případech může vést i k prodloužení řízení. O provedeném vkladu je poté zasíláno vyrozumění, a to těm osobám, které vkladem právo pozbývají nebo jejichž právo se vkladem omezuje (není doručováno pouze právnímu zástupci).

Vyrozumění má podobu výpisu z katastru nemovitostí, ze kterého je patrné, jaký vklad byl do katastru proveden. Ačkoliv je prodloužení řízení často kritizováno jako zbytečné, je nepochybné, že se tak zmenšila šance úspěšných podvodů s nemovitostmi, neboť v případě, že budou katastrálnímu úřadu předloženy podvržené listiny, vyjde tato skutečnost lépe najevo.

Katastrální zákon dále reagoval na změny, které vyplynuly z NOZ. Do katastru nemovitostí se proto zapisuje 15 nových věcných práv k nemovitostem, která před účinností zákona neexistovala, a 19 nových poznámek. Katastr nemovitostí nově eviduje i cenové údaje, které slouží potřebám orgánu veřejné moci a realitnímu trhu.

Z předešlé úpravy převzal Katastrální zákon především úpravu týkající se technické stránky vedení katastru a dále problematiku upravenou předešlým katastrálním zákonem, v které se problémy nevyskytovaly.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Tento článek reflektuje právní stav ke dni 1. ledna 2014, tedy stav po nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, v platném znění (dále také jen „občanský zákoník“) a doprovodné legislativy vztahující se k rekodifikaci soukromého práva.

Přehled všech témat Právního průvodce

Tisknout Vaše hodnocení:

Související články

Diskuse k článku

+ Nový příspěvek