Zdaňování příjmů z prodeje bytů a nemovitostí

11. 8. 2011 | Zdroj: Finanční správa ČR (FS ČR)

Příjmy z prodeje bytů a nemovitostí podléhají zdanění daní z příjmů fyzických osob podle § 10 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon"), pokud nejsou od této daně osvobozeny. Dokument detailně popisuje situace, kdy jsou tyto příjmy od daně z příjmů osvobozeny a rovněž vysvětluje zákonem použité pojmy jako bydliště, trvalý pobyt či bytová potřeba.

Osvobození je upraveno v § 4 odst. 1 písm. a) a b) a dále v § 4 odst. 1 písm. u) zákona.

A – Osvobození odvislé od bydliště:

(§ 4 odst. 1 písm. a) zákona a písm. u) zákona)

  • příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm měl prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem,
  • obdobně se postupuje také u příjmů z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let, pokud použije získané prostředky na uspokojení bytové potřeby.

Rodinný dům

Rodinný dům je stavba pro bydlení, který svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v němž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví (vyhláška č. 137/1998 Sb).

Bydliště

Podle § 2 odst. 4 zákona se bydlištěm na území České republiky pro účely daně z příjmů fyzických osob rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat.

Stálým bytem se pak rozumí byt, který je poplatníkovi kdykoliv k dispozici podle jeho potřeby, ať již vlastní nebo pronajatý. Tento byt může být poplatníkem pronajat jiné osobě formou, která umožňuje podle potřeby poplatníka jeho užívání bez prodlevy. Úmysl poplatníka zdržovat se trvale ve stálém bytě se posuzuje vzhledem k okolnostem jeho osobního a rodinného stavu, má-li zde rovněž např. manželku (manžela) děti, rodiče nebo, zda byt je využíván v návaznosti na jeho ekonomické aktivity (podnikání, zaměstnání apod.). V praxi to nejčastěji bývá trvalý pobyt.

Trvalý pobyt

Trvalý pobyt (podle zákona o evidenci obyvatel) má význam pro podání přiznání k dani z příjmů fyzických osob, protože přiznání se podává místně příslušnému správci daně, a to je podle § 4 zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů, u fyzické osoby správce daně v místě bydliště. Pro účely uvedeného zákona se rozumí bydlištěm fyzické osoby místo trvalého pobytu.

Získanými prostředky se rozumí částka, kterou prodejem získal (kupní cena) nesnížená o výdaje včetně ceny nabytí.

Bytová potřeba

Bytovou potřebou se pro účely zákona rozumí případy, které jsou vyjmenovány v § 15 odst. 7 písm.) a) až h) zákona. Je to např. výstavba bytového domu, rodinného domu, pořízení bytu, splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu, úhrada za převod členských práv a povinností družstva, splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování v ustanovení uvedených bytových potřeb písm. a) až g).

Podmínky osvobození při použití získaných prostředků na bytovou potřebu (§ 4 odst.1 písm. u) zákona):

Částku odpovídající úhradě použije prodávající na obstarání bytových potřeb nejpozději do jednoho roku následujícím po roce, v němž částku přijal. Tento příjem je osvobozen i tehdy, že částku odpovídající úhradě vynaložil poplatník na bytové potřeby v době do 1 roku před jejím obdržením. Přijetí částky oznámí poplatník správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém k jejímu přijetí došlo.

Jestliže prodávající použije na získání bytové potřeby jen část získaných prostředků, jsou osvobozeny pouze tyto získané prostředky a zbývající část je zdanitelným příjmem podle § 10 zákona.

Osvobození se nevztahuje:

  • na příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu na tomto majetku, včetně souvisejícího pozemku, který je nebo byl zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do 2 let od jeho vyřazení obchodního majetku,
  • příjmy z budoucího prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu na tomto majetku, včetně souvisejícího pozemku uskutečněného v době do 2 let od nabytí a na příjmy z budoucího prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu na tomto majetku, včetně souvisejícího pozemku uskutečněného v době do 2 let od jeho vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od nabytí nebo po 2 letech od vyřazení z obchodního majetku.

Obchodní majetek

Obchodním majetkem se pro účely daně z příjmů fyzických osob rozumí souhrn majetkových hodnot (věcí, pohledávek a jiných práv a penězi ocenitelných hodnot), které jsou ve vlastnictví poplatníka a o kterých bylo nebo je účtováno anebo jsou nebo byly uvedeny v evidenci majetku a závazků pro účely stanovení základu daně. Dnem vyřazení z obchodního majetku se rozumí den, kdy poplatník o tomto majetku naposledy účtoval nebo jej naposledy vedl v daňové evidenci.

B – osvobození odvozené od nabytí

(§ 4 odst. 1 písm. b) zákona)

Příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor (neuvedených pod § 4 odst.1 písm. a) zákona) jsou osvobozeny, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu 5 let.

Nemovitost nabytá děděním:

V případě, že jde o prodej nemovitosti, bytu nebo nebytových prostor nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou), započte se do doby pro účely osvobození i doba, po kterou byla nemovitost vlastněna zůstavitelem v řadě přímé nebo manželem (manželkou).

Osvobození se nevztahuje:

  • na příjmy z prodeje nemovitosti, bytu nebo nebytových prostor včetně těchto věcí nabytých v restituci (§ 4 odst. 1 písm. g) zákona) pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do 5 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,
  • na příjmy, které plynou poplatníkovi z budoucího prodeje nemovitosti, bytu nebo nebytových prostor uskutečněného v době do 5 let od nabytí a z budoucího prodeje v době do 5 let od vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od nabytí nebo po 5 letech od vyřazení z obchodního majetku.

V případě prodeje pozemku nabytého prodávajícím od pozemkového úřadu výměnou v rámci pozemkových úprav podle zvláštního předpisu, se doba 5 let zkracuje o dobu, po kterou prodávající vlastnil původní pozemek, který byl směněn a tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení směněného pozemku z obchodního majetku.

Den nabytí:

U nemovitostí, bytů se dnem nabytí rozumí den převodu nebo přechodu vlastnictví k nemovitostem (§ 132, 133 a 460 občanského zákoníku). Je to:

  1. u převodu nemovitosti, bytu na základě smlouvy (kupní, smlouva, darovací smlouva nebo jiná smlouva) se nabývá vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí. V takovém případě podle zákona o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem, je den nabytí den, kdy došla katastrálnímu úřadu žádost o zápisu vkladu,
  2. u nabytí děděním – den smrti zůstavitele,
  3. u nemovitostí nabytých rozhodnutím státního orgánu den uvedený v rozhodnutí, a není-li určen, pak den právní moci rozhodnutí.

Nepřerušení doby mezi nabytím a prodejem:

Doba mezi nabytím a prodejem podle odstavce 1 písm. a) nebo b) zákona se nepřerušuje, pokud v době mezi nabytím a prodejem došlo:

  1. k vypořádání podílovými spoluvlastníky domu, včetně příslušné části společných prostor nebo rodinného domu včetně souvisejících pozemků, rozdělením podle velikosti jejich podílů,
  2. k tomu, že v budově byly byty nebo nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zvláštního předpisu,
  3. k zániku nebo vypořádání společného jmění manželů.

C – osvobození z restituce

(§ 4 odst. 1 písm. g) zákona)

Osvobození se také vztahuje na příjmy z prodeje nemovitostí vydaných podle zvláštních předpisů (např. 40/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, zákon 119/1990 Sb., o soudní rehabilitaci, zákon 87/1001 Sb., o mimosoudních rehabilitacích, ve znění pozdějších předpisů).

Příjmy z prodeje nemovitostí vydaných v souvislosti s nápravou majetkových křivd podle zvláštních předpisů jsou osvobozeny i v případě, jestliže v době mezi nabytím a prodejem došlo k vypořádání mezi podílovými spoluvlastníky rozdělením nemovitosti podle velikosti jejich podílů nebo jestliže byly byty nebo nebytové prostory vymezeny jako jednotky podle zvláštního právního předpisu.

Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor (osvobozených § 4 odst. 1 písm. g) zákona) pokud jsou nebo byly zahrnuty v obchodním majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti.

Zdanění příjmů:

Nejsou-li příjmy z prodeje nemovitosti, bytu nebo nebytových prostor osvobozeny, jedná o zdanitelný příjem podle § 10 odst. 1 písm. b) zákona a jsou součástí dílčího základu daně podle § 10 zákona v daňovém přiznání.

Základem daně (dílčím základem daně) je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení.

Pro uplatnění výdajů na dosažení příjmů platí zvláštní ustanovení v § 10 odst. 5 zákona. Výdajem je především cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl. Jde-li o věc zděděnou nebo darovanou, je to cena zjištěná pro účely daně dědické a daně darovací. Jde-li o hmotný majetek odepisovaný podle § 26 a následujících, který byl zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti nebo sloužil k pronájmu, je výdajem zůstatková cena podle § 29 odst. 1 zákona. Dále je výdajem zaplacená daň z převodu nemovitostí, a to i když je platba uskutečněna v jiném zdaňovacím období, než v tom, v němž plyne příjem z prodeje. Výdajem jsou též částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci, včetně dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje s výjimkou výdajů na osobní potřebu poplatníka. K hodnotě vlastní práce poplatníka na věci, kterou si sám vyrobil nebo vlastní prací zhodnotil, se při stanovení výdajů nepřihlíží.

Příjmy plynoucí manželům ze společného jmění se zdaňují u jednoho z nich. Příjmy plynoucí manželům z prodeje majetku, který byl zahrnut v obchodním majetku, se zdaňují u toho z manželů, který měl takový majetek zahrnut v obchodním majetku.

zpět na začátek

Tisknout Vaše hodnocení:

Související články

Diskuse k článku

+ Nový příspěvek