Nájem a pacht, zejména nemovitostí

1. 12. 2014 | Zdroj: BusinessInfo.cz

Kapitoly článku

Nájem doznal účinností nového občanského zákoníku právně významných změn, přičemž některé tyto změny dokonce ovlivnily i smlouvy uzavřené před účinností nové právní úpravy. Naopak pojem pacht jako samostatný právní institut byl do českého právního řádu nově zařazen. Proto rozhodně neuškodí se s novým pojetím pachtu a změněnou právní úpravou nájmu seznámit.

Tento článek reflektuje právní stav ke dni 1. ledna 2014, tedy stav po nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, v platném znění (dále také jen „občanský zákoník“) a doprovodné legislativy vztahující se k rekodifikaci soukromého práva.

Podrobný obsah:

Nájem a pacht

Nájem v té podobě, jak jej znal starý občanský zákoník, se účinností nového občanského zákoníku rozdělil na dva samostatné instituty, a to na nájem a pacht. Rozdíl mezi těmito právními pojmy je následující:

  • Nájmem rozumíme pouze takový právní vztah, který umožňuje nájemci pronajatou věc pouze užívat.
  • Pacht naopak navíc opravňuje pachtýře jak k užívání věci tak i k tomu, aby ji požíval, což znamená, aby z najaté věci pobíral určitý výnos.

Rozdíl mezi těmito dvěma právními instituty se nemusí na první pohled zdát podstatný, nicméně opak je pravdou. Oba jmenované právní instituty vyžadují poněkud odlišný přístup v úpravě práv a povinností smluvních stran.

Občanský zákoník je koncipován tak, aby smluvním stranám umožnil v co nejširší míře upravit své vztahy podle vlastní vůle. Následující odstavce tudíž platí především za situace, kdy si pronajímatel s nájemcem svá další práva a povinnosti ve smlouvě výslovně neupravili. Práva a povinnosti, u kterých to zákon přímo nezakazuje, si mohou smluvní strany upravit libovolně za podmínky, že takové ujednání neodporuje dobrým mravům či veřejnému pořádku, nebo neporušuje právo týkající se postavení osob.

Přestože nový občanský zákoník u těchto dvou institutů nevyžaduje uzavření smlouvy v písemné formě, uzavírání ústních smluv o nájmu či pachtu nelze přirozeně z důvodu ochrany právní jistoty doporučit, a to zvlášť s ohledem na ekonomický význam, se kterým je taková smlouva zpravidla spojena.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Nájem

Smlouva o nájmu dává nájemci možnost užívat věc, která je ve vlastnictví pronajímatele, s tím, že za toto užívání platí vlastníku věci s pronajímatelem dohodnuté nájemné. Skutečnost, že nájemce užívá věc pronajímatele za úplatu, je základním znakem nájmu. Nájemní smlouva sice nemusí výslovně stanovovat výši nájemného, pokud by v ní však zcela chybělo ujednání o úplatnosti, nejednalo by se již o nájem, ale o výpůjčku, případně o výprosu.

Mezi další důležité znaky nájmu patří závazek pronajímatele zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu trvání nájmu a i povinnost pronajímatele přenechat nájemci věc v takovém stavu, aby ji mohl užívat k dohodnutému účelu. Pokud smlouva všechny tyto uvedené prvky obsahuje, jedná se o nájemní smlouvu bez ohledu na to, jak se ji smluvní strany rozhodnou pojmenovat.

Nájem může být sjednán jak na dobu určitou tak neurčitou. Doba určitá nemusí být vymezena pouze časovým údajem, ale může být také odvislá od určité skutečnosti. Lze tak sjednat například nájem po dobu trvání zaměstnání či studia. Pokud si smluvní strany dobu trvání nájmu výslovně neujednají, pak platí, že nájem je sjednán na dobu neurčitou.

Smyslem nájmu je pouze dočasné užívání věci. Nepřiměřeně dlouhý nájem bez možnosti výpovědi by představoval na jedné straně neúměrné omezení vlastnického práva pronajímatele a na druhé straně potenciálně velice tíživý závazek nájemce. Jelikož v minulosti se objevovaly problémy s extrémně dlouhými nájmy na dobu určitou často výrazně převyšující běžný život člověka, novou právní úpravou byla takováto ujednání znemožněna.

Nově platí, že dohodnou-li se strany na nájmu na dobu delším než padesát let, má se za to, že tento nájem byl ujednán na dobu neurčitou. To má za následek, že v prvních padesáti letech trvání nájemního vztahu lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů, pokud mezi smluvními stranami byla sjednána možnost smlouvu vypovědět v ujednané výpovědní době. Nájemní vztah na dobu neurčitou je možné naopak se zákonnou výpovědní lhůtou vypovědět vždy.

Pronajmout si lze i věc, která v době uzavření smlouvy o nájmu ještě neexistuje, a to za předpokladu, že je možné ji v době uzavírání smlouvy dostatečně přesně specifikovat. Pokud se jedná o nemovitost, je rovněž možné pronajmout si i její případnou část.

Nájem nemovitostí, resp. nájem jakékoliv věci zapsané do veřejného seznamu, je možné nechat do takového seznamu nově zapsat. Smyslem takového zápisu je ochrana dobré víry smluvních stran, jelikož po zveřejnění zápisu do veřejného seznamu se nikdo nemůže dovolávat toho, že o existenci nájmu nevěděl. Zápis do veřejného seznamu může navrhnout vlastník věci nebo nájemce s jeho souhlasem.

Práva a povinnosti smluvních stran

Nájemce je předně povinen si pronajímanou věc od pronajímatele převzít, užívat ji k dohodnutému účelu a v neposlední řadě platit pronajímateli za její užívání sjednané nájemné. Není-li výše nájemného mezi smluvními stranami ujednána, odvozuje se od výše obvyklého nájemného za obdobnou pronajímanou věc za obdobných podmínek.

Pokud nájemce pronajímateli dluží nájemné, má pronajímatel právo zadržet movité věci nájemce, které má nájemce na věci nebo v ní do doby řádného zaplacení nájemného nájemcem.

Naopak pronajímatel je povinen přenechat věc nájemci se vším, co je potřeba k jejímu řádnému užívání tak, aby ji mohl užívat k ujednanému účelu, případně k účelu obvyklému. Nebyla-li doba předání věci dohodnuta, pak musí pronajímatel věc nájemci předat následující den poté, co jej o to nájemce požádá.

Hlavní povinností pronajímatele je nejen věc nájemci předat, ale také zajistit mu její nerušené užívání. To mimo jiné znamená, že pronajímatel je povinen nájemce chránit před nároky třetích osob. Uplatňuje-li třetí osoba právo k věci, která je pronajímána nebo žádá-li její vydání nebo vyklizení a nájemce tuto skutečnost pronajímateli oznámí, pak je pronajímatel povinen mu poskytnout ochranu. Pokud bude tato ochrana nedostatečná, případně neposkytne-li pronajímatel nájemci ochranu vůbec, pak má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného.

Pronajímatel má dále povinnost udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla nájemcem pronajata. Výjimkou je běžná údržba, o kterou se obvykle stará sám nájemce. Údržbou se však nemyslí běžné opravy, za které by měl být odpovědný pronajímatel. Zjistí-li nájemce, že pronajatá věc vyžaduje opravu nebo má jinou vadu, měl by to vždy sdělit pronajímateli, ten pokud se nedohodne s nájemcem jinak, je povinen ji opravit případně odstranit.

Pokud nájemce pronajímateli vadu věci včas oznámí a pronajímatel vadu neodstraní, přestože pronajatou věc může nájemce užívat omezeně či s obtížemi, může nájemci po pronajímateli požadovat slevu z nájemného nebo může provést opravu pronajaté věci sám a následně požadovat náhradu vynaložených nákladů pronajímateli. Ztěžuje-li však vada pronajaté věci její užívání zásadním způsobem, nebo její užívání je zcela znemožněno, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem ukončit výpovědí bez výpovědní doby.

S výjimkou případu uvedeného výše není nájemce oprávněn pronajatou věc jakýmkoliv způsobem měnit, nemá-li k tomu předchozí souhlas pronajímatele. Byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, pak musí být souhlas se změnou věci dán taktéž písemně. Pokud změnou věci dojde k zvýšení její hodnoty, pronajímatel se s nájemcem vyrovná při skončení nájmu, pokud se nedohodnou jinak v nájemní smlouvě.

Provede-li nájemce na věci změnu bez předchozího souhlasu pronajímatele, je povinen věc navrátit do původního stavu bezprostředně po tom, co jej o to pronajímatel požádá a není-li k tomu pronajímatelem vyzván, pak nejpozději při skončení nájmu. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem ukončit výpovědí bez výpovědní doby.

Pronajímatel však rovněž nemá právo během trvání nájmu pronajatou věc libovolně měnit. Ukáže-li se během nájmu potřeba provést nezbytnou opravu věci, kterou nelze odložit, pak ji musí nájemce strpět. Taková oprava však nesmí trvat nepřiměřeně dlouho nebo ztěžovat užívání věci nad obvyklou míru, jinak má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného.

Jedná-li se o takovou opravu, že v době jejího provádění není možné věc užívat vůbec, má nájemce právo požadovat, aby mu pronajímatel dočasně poskytl k užívání jinou věc, nebo nájem může ukončit bez výpovědní doby.

Pronajímatel má právo po nájemci požadovat průběžný přístup k pronajaté věci za účelem její prohlídky či případných oprav. Pokud však nehrozí bezprostřední škoda, musí takovou prohlídku nájemci oznámit předem s přiměřeným předstihem.

Pronajímatel je nicméně povinen tato svá práva využívat pouze v přiměřené míře a to tak, aby nájemci věci zbytečně neztěžoval její klidné užívání. Vzniknou-li nájemci v souvislosti s prohlídkou pronajímatele podstatné obtíže, má právo po pronajímateli požadovat přiměřenou slevu z nájemného.

Podnájem

Nájemce může věc pronajmout třetí osobě výhradně se souhlasem pronajímatele a byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, musí být i souhlas pronajímatele poskytnut písemně. Podnájem lze logicky sjednat nejdéle na dobu trvání samotného nájmu a nájemce je za užívání věci třetí osobou pronajímateli odpovědný tak, jako by ji užíval sám.

Změna vlastníka pronajaté věci

Během nájmu může dojít ke změně vlastníka věci, ať už v důsledku smrti nebo pouhého převodu vlastnictví. V takovém případě nájem nezaniká a přechází na nového vlastníka dvěma různými způsoby:

  • ke změně vlastnictví dochází univerzální sukcesí (například děděním)
    • v takovém případě přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka v plném rozsahu
  • ke změně vlastnictví dochází singulární sukcesí (například darováním, kupní smlouvou atd.)
    • v tomto případě na nového vlastníka přecházejí pouze práva a povinnosti vyplývající ze zákona.

Práva a povinnosti, které si předchozí vlastník s nájemcem dohodl nad rámec zákonné úpravy, na nového vlastníka přecházejí pouze za podmínky, že o nich při převodu vlastnictví věděl.

Smluvní strana nemá ze zákona právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci, výslovným ujednáním smluvních stran se však lze dohodnout jinak, pokud se nejedná o nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí.

Skončení nájmu

Nájem může skončit následujícími způsoby:

  • dohodou stran,
  • zánikem věci,
  • výpovědí smluvní strany,
  • uplynutím doby, na kterou byl sjednán.

Nájem nemovitosti sjednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran s tříměsíční výpovědní lhůtou. Naopak nájem ujednaný na dobu určitou může pronajímatel i nájemce vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.

Užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí právní domněnka, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných v původní nájemní smlouvě. Byla-li ve smlouvě nájemní doba dohodnuta na dobu delší než jeden rok, platí, že v důsledku nepřerušeného užívání bude prodloužena o jeden rok; byla-li nájemní doba kratší než jeden rok, platí, že bude prodloužena o stejnou dobu.

Nájemce má právo nájem vypovědět bez výpovědní doby pokud:

  • pronajímatel neposkytne nájemci dostatečnou ochranu před právními nároky třetí strany k předmětu nájmu, nebo
  • je třeba na pronajaté věci provést neodkladnou opravu, která však znemožňuje věc užívat, nebo
  • nájemce pronajímateli oznámí vadu, která zásadním způsobem ztěžuje užívání, nebo znemožňuje užívání zcela a kterou je pronajímatel povinen odstranit a on ji neodstraní, nebo
  • pronajímatel porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a nájemci tím působí značnou újmu, nebo
  • věc částečně zanikne (pokud věc zanikne zcela, nájem skončí ze zákona), nebo
  • pronajatá věc se stane nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, nebo
  • jsou naplněny jiné důvody výslovně sjednané v nájemní smlouvě.

Pronajímatel má právo nájem vypovědět bez výpovědní doby pokud:

  • nájemce k věci zřídí podnájemní právo bez souhlasu pronajímatele, nebo
  • nájemce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a pronajímateli tím působí značnou újmu, nebo
  • jsou naplněny jiné důvody výslovně sjednané v nájemní smlouvě, nebo
  • nájemce užívá věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, přestože ho pronajímatel písemně vyzval, aby věc užíval řádně, dal mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozornil jej na možné následky neuposlechnutí výzvy, nebo
  • nájemce užívá věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, nebo
  • nájemce nezaplatil nájemné ani do splatnosti příštího nájemného.

V době tří měsíců před skončením nájmu, má nájemce povinnost umožnit novému zájemci o nájem přístup k věci za účelem prohlídky v přítomnosti nájemce a pronajímatele, oznámí-li mu to pronajímatel v přiměřené době předem. Vzniknou-li nájemci v souvislosti s takovou prohlídkou obtíže, které nejsou jen nepodstatné, má nájemce právo na slevu z nájemného.

Při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání. Při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Nájem bytu a nájem domu

Nájemce, který si pronajme byt či dům za účelem dlouhodobého bydlení, požívá stejně, jako tomu bylo za účinnosti staré právní úpravy, i v novém občanském zákoníku zvláštní ochranu.

Pokud má byt nebo dům sloužit k zajištění bytových potřeb nájemce či členů jeho domácnosti, pak není možné smluvně omezit práva nájemce nad rámec omezení uvedených v občanském zákoníku. Byť by nájemce s takovým omezením vyjádřil svůj svobodný souhlas sebedůrazněji, bylo by ze zákona nicotné.

Nájemci dále nelze uložit povinnost, která je vzhledem k okolnostem a podmínkám nájmu zjevně nepřiměřená a rovněž není možné mu v souvislosti s nájmem uložit jakoukoliv smluvní pokutu.

Tímto omezením smluvní volnosti stran se nájem bytu a domu výrazně odlišuje od běžného nájmu a vlastně i od převážné části závazkového práva v novém občanském zákoníku vůbec. Důvodem k tomuto omezení je ochrana veřejného zájmu, resp. snaha o zajištění ochrany a stability základní lidské potřeby, kterou bydlení bezesporu představuje. Změna zákonných práv a povinností v opačném směru, tedy ve prospěch nájemce, je naopak občanským zákoníkem dovolena.

Bytem se dle nové úpravy rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Již tedy neplatí, že bytem je pouze místnost nebo soubor místností, které jsou k bydlení určeny podle rozhodnutí stavebního úřadu. Smlouva o nájmu bytu či domu může být uzavřena pouze za účelem dlouhodobého naplňování bytových potřeb nájemce. Jde-li pouze o ubytování přechodného charakteru, použijí se na něj ustanovení občanského zákoníku o smlouvě o ubytování (viz níže).

Smlouva o nájmu bytu či domu musí mít písemnou formu, avšak pronajímatel nemá právo vůči nájemci nedostatek formy namítat. Užívá-li naproti tomu nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, byť by ve skutečnosti uzavřena nebyla.

Není-li mezi nájemcem a pronajímatelem ujednána doba, kdy pronajímatel zpřístupní nájemci byt, zpřístupní jej prvního dne měsíce následujícího po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti. Byt je zpřístupněn, obdržel-li nájemce klíče a nebrání-li mu nic v přístupu do bytu.

Byt je způsobilý k nastěhování a obývání, odpovídá-li ujednáním v nájemní smlouvě. Pokud v nájemní smlouvě není ujednáno nic, byt je způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisících.

Pronajímatel se však může s nájemcem dohodnout i tak, že k obývání bude předán byt, který není způsobilý k obývání, musí si s ním však zároveň ujednat zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných úprav.

Není-li v ujednanou dobu byt způsobilý k nastěhování a obývání nebo je-li byt ve stavu, který neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat. Využije-li tohoto práva, pak není povinen platit nájemné po dobu, co vada trvá.

Nastěhuje-li se, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní; to platí i v případě podstatné vady v poskytování plnění spojeného nebo souvisícího s užíváním bytu. Výše uvedené neplatí, znal-li nájemce stav bytu již při uzavření smlouvy, nebo neznal-li jej jen proto, že si jej neprohlédl, přestože jej pronajímatel včas a řádně vyzval k prohlídce.

Nájemné a jistota

Neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Sjednají-li si strany výši nájemného, avšak není zřejmé, v jaké periodicitě se má nájemné platit, pak se nájemné považuje za měsíční, neprokáží-li strany existenci jiného ujednání.

Pokud si strany neujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel, pak je pronajímatel povinen zajistit nájemci po dobu nájmu ty služby, které jsou považovány za nezbytné. Na základě vyvratitelné právní domněnky se za nezbytné služby považují dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění.

Požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů.

Strany si mohou v nájemní smlouvě ujednat každoroční zvyšování nájemného. Neujednají-li si ho a zároveň nevyloučí zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent.

K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Obdobný postup se použije, navrhuje-li nájemce nájemné snížit.

Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně.

Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. Nedojde-li k takové dohodě, pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů; má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně. K návrhu, který neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

Strany se mohou dohodnout, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu ve výši maximálně šestinásobku měsíčního nájemného, kterou bude kryta povinnost zaplatit nájemné či splnění jiné povinnosti vyplývající z nájmu.

V této souvislosti je však vhodné zmínit, že pronajímatel má nově také povinnost při skončení nájmu vrátit jistotu nájemci včetně úroků, jejichž výše musí dosahovat alespoň sazby zákonných úroků z prodlení. Toto ustanovení nebude pochopitelně mezi pronajímateli příliš populární, je však nutné si uvědomit, že složení jistoty váže často nemalé finanční prostředky nájemce, které tím pádem nemohou být jinak zhodnoceny, a které zvláště v případě dlouhodobých nájmů výrazně ztrácí na hodnotě.

Pronajímatel se tak musí zamyslet nad tím, zda se mu skutečně vyplatí požadovat jistinu v maximální výši, neboť zákonný úrok z prodlení může v případě nájmu na dobu neurčitou dosáhnout významné částky. Připomínáme, že ustanovení nájemní smlouvy, které by nájemcův nárok na úroky z prodlení omezovalo, by bylo nicotné.

Práva a povinnosti stran

Nájemce je povinen užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.

Nájemce má dále právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu a úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu je povinen strpět, jen nesníží-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce.

Pronajímatel oproti tomu udržuje byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba odstranit, oznámí to pronajímateli, který je povinen je odstranit v přiměřené době poté, co mu nájemce jejich existenci oznámil. Není-li poškození či vada nepodstatného charakteru a neodstraní-li je pronajímatel po informování nájemcem bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného.

Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem ukončit výpovědí bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele.

Podnájem a členové nájemcovy domácnosti

Nájemce má právo do své domácnosti přijímat kohokoli. Pronajímatel má však oproti tomu právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Kdy s nájemcem začne žít nový člen domácnosti, je povinen tuto skutečnost povinen oznámit pronajímateli, a to bez zbytečného odkladu. Pronajímatel má právo vyhradit si již v nájemní smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu nájemcovi blízkou jako je například člen nájemcovy rodiny.

Nájemce může dát po dobu trvání nájmu část bytu do podnájmu třetí osobě, a pokud v bytě sám trvale bydlí, může tak učinit i bez souhlasu pronajímatele. V opačném případě tak může učinit pouze s písemným souhlasem pronajímatele. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti o souhlas ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný, ledaže se smluvní strany výslovně dohodly na tom, že podnájem je zakázán.

Skončení nájmu

Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel písemně nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. Automatické prodloužení nájmu neplatí, pokud je vyloučeno smluvními stranami v nájemní smlouvě.

Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí být doručena druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, je povinen výpovědi uvést její důvod a poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky s možností navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď pronajímatele neplatná.

Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Nájem služebního bytu a bytu zvláštního určení

Je-li nájem bytu či domu ujednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce a je-li podle výslovného určení smlouvy pronajat byt služební, mohou být práva nájemce služebního bytu omezena.

Nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat práci, aniž k tomu měl vážný důvod. Přestane-li nájemce vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu, z důvodu na straně pronajímatele nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal vykonávat práci.

Zemře-li nájemce, nájem služebního bytu skončí. Osoba, která v bytě bydlela společně s nájemcem, má právo v bytě bydlet; vyzve-li ji však pronajímatel, aby byt vyklidila, je povinna tak učinit nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží.

Je-li předmětem nájmu byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byt v domě s pečovatelskou službou, jedná se o nájem bytu zvláštního určení.

Pokud nájemce bytu zvláštního určení zemře, nájem na členy nájemcovy domácnosti nepřechází, a to ani v případě, že v bytě žili ke dni smrti nájemce a nemají vlastní byt. Nájem bytu v takovém případě skončí a pronajímatel vyzve osoby, které bydlely v bytě společně s nájemcem, aby byt vyklidily nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží; nejsou-li v bytě takové osoby, pronajímatel vyzve obdobně nájemcovy dědice.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Nájem prostoru sloužícího k podnikání

Ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem je provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání. Splňuje-li fakticky nájemní vztah tato kritéria, jedná se o nájem prostoru sloužícího k podnikání bez ohledu na to, je-li účel nájmu v nájemní smlouvě uveden.

Práva a povinnosti smluvních stran

Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání smluvních stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci. To neplatí, pokud se v důsledku změny poměrů na straně nájemce jeho činnost v některém ohledu změnila jen nepodstatně.

Nájemce může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za udělený. Pronajímatel může souhlas odmítnout, pouze má-li pro to vážný důvod.

Při skončení nájmu odstraní nájemce označení předmětu nájmu, kterými nemovitou věc opatřil a uvede dotčenou část nemovité věci do původního stavu.

Skončení nájmu

Nájem sjednaný na dobu určitou skončí zpravidla uplynutím této doby, případně dohodou smluvních stran. Smluvní strany jej však mohou jednostranně ukončit i dříve, a to za splnění následujících podmínek.

Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby

  • ztratí-li předmět nájmu způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen,
  • přestane-li být pronajatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo
  • porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.
  • změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou i před uplynutím ujednané doby

  • má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo
  • porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání,
  • poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
  • je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v nemovitosti, ve které se nachází prostor sloužící podnikání užívaný nájemcem.
  • má-li být pronajatý prostor vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s prostorem nebo domem, ve kterém se nachází, naložit tak, že jej nebude možné vůbec užívat, nebo
  • je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Nájem na dobu neurčitou může strana vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční. Trvá-li však nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

Skončí-li nájem výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem, s výjimkou případu, kdy byl nájemce z nájmu vypovězen pro hrubé porušení svých povinností.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Podnikatelský pronájem věcí movitých

Podnikatelským nájmem věcí movitých se podnikatel, jehož podnikání spočívá v pronajímání věcí, zavazuje přenechat nájemci na určitou dobu užívání movité věci a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

Pronajímatel se při předání věci nájemci přesvědčí, že věc je v dobrém stavu, předvede nájemci, že věc je funkční a seznámí nájemce s pravidly pro zacházení s věcí.

Má-li věc vadu, pro kterou ji nelze řádně užívat nebo pro kterou ji lze užívat jen se značnými obtížemi, má nájemce právo, aby mu pronajímatel poskytl jinou věc sloužící témuž účelu. Po dobu, po niž nájemce nemohl věc řádně užívat vůbec nebo jen se značnými obtížemi, má nájemce právo na prominutí nájemného, anebo na slevu z nájemného; své právo však musí u pronajímatele uplatnit do konce ujednané doby nájmu.

Nájemce je povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu poškození, ztrátu nebo zničení věci. Dokud tuto povinnost nesplní, je povinen pronajímateli nadále platit nájemné. Nájemce je také povinen platit nájemné po celou dobu, kdy je v prodlení s vrácením věci pronajímateli.

Nájemce má právo nájem kdykoli vypovědět. Výpovědní doba je desetidenní. Pokud pronajímatel o vrácení věci sám nepožádá, nájem se neprodlužuje.

Nájem dopravního prostředku

Smlouvou o nájmu dopravního prostředku se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci na určitou dobu užívání dopravního prostředku a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nájemné zaplatí nájemce až po ukončení užívání dopravního prostředku, není-li nájem ujednán na dobu delší než tři měsíce, v takovém případě platí nájemce nájemné ke konci každého kalendářního měsíce.

Dopravní prostředek musí být způsobilý k provozu a k ujednanému způsobu užívání, případně k užívání, k němuž dopravní prostředek obvykle slouží. Není-li tomu tak, nájemce má právo odmítnout dopravní prostředek převzít. Zjistí-li nájemce nezpůsobilost dopravního prostředku dodatečně, má právo jej vrátit a žádat odstranění vady, odevzdání jiného dopravního prostředku, nebo zrušení smlouvy.

Pronajímatel je povinen nájemci nahradit náklady na údržbu dopravního prostředku, uplatnil-li je nájemce u pronajímatele ve lhůtě tří měsíců od jejich vynaložení.

Smlouva o ubytování

Na rozdíl od smlouvy o nájmu bytu či domu není smyslem smlouvy o ubytování dlouhodobé poskytnutí bydlení. Ubytovatel se v ní zavazuje poskytnout ubytovanému ubytování za úplatu, avšak pouze přechodně a to buď na přímo ujednanou dobu, nebo na dobu vyplývající z účelu ubytování. Dalším rozdílem je, že k ubytování dochází v zařízení k tomu zvlášť určeném (hotel, motel, penzion aj.) a že s ním souvisí další služby, které zpravidla nebudou součástí běžné smlouvy o nájmu.

Ubytovaný má právo užívat prostor vyhrazený mu k ubytování, jakož i společné prostory ubytovacího zařízení a využívat služby s ubytováním spojené. Ubytovatel odevzdá ubytovanému ubytovací prostor ve stavu způsobilém pro řádné užívání a zajistí mu nerušený výkon jeho práv spojených s ubytováním.

Jednou ze souvisejících služeb, kterou je však ubytovatel povinen poskytovat bezplatně, je i jeho povinnost převzít do úschovy peněžní prostředky, klenoty nebo jiné cennosti. Ubytovatel může nicméně požadovat, aby mu byly věci k úschově předány v uzavřené nebo zapečetěné schránce a pokud jde o věci nebezpečné nebo hodnotou či rozsahem pro ubytovací zařízení neúměrné, může jejich úschovu odmítnout.

Ubytovaný může smlouvu o ubytování vypovědět i před uplynutím ujednané doby. Prokáže-li však ubytovatel, že nemohl zabránit škodě, která mu předčasným zrušením ubytování vznikla, může žádat, aby mu ubytovaný škodu nahradil. Ubytovatel může naproti tomu smlouvu vypovědět před uplynutím ujednané doby pouze za předpokladu, že ubytovaný i přes výstrahu hrubě porušuje své povinnosti plynoucí ze smlouvy.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Pacht

Jak již bylo uvedeno výše, pacht se liší od nájmu tím, že propachtovatel pachtýři přenechává věc dočasně nejen k užívání, ale také k požívání, přičemž pachtýř platí za požívání věci propachtovateli pachtovné, případně část výnosu z věci. Požíváním se myslí zisk určitého výnosu (plodu), který věc již ze své podstaty poskytuje.

Plodem tak může být například dřevo vytěžené z propachtovaného lesa, nebo energie generovaná větrnou elektrárnou. Věc, která není způsobilá nést plody, tak nemůže být ani předmětem pachtu. Pachtýř musí s propachtovanou věcí nakládat jako řádný hospodář, tedy především dbát o to, aby se její hodnota nepřiměřeně nesnižovala.

Provádí-li propachtovatel na propachtované věci opatření, k nimž je podle smlouvy nebo z jiného právního důvodu oprávněn nebo povinen, nahradí pachtýři v přiměřeném rozsahu náklady a ztrátu výnosu, které pachtýři v důsledku takového opatření vznikly. Pokud o to pachtýř požádá, poskytne mu propachtovatel přiměřenou zálohu.

Zlepší-li propachtovatel propachtovanou věc do té míry, že pachtýř může při řádném hospodaření dosáhnout vyššího výnosu, může se propachtovatel domáhat přiměřeného zvýšení pachtovného.

Neodstraní-li propachtovatel bez zbytečného odkladu vadu věci, kterou má povinnost odstranit, a klesne-li proto výnos z propachtované věci pod polovinu běžného výnosu, má pachtýř právo na slevu z pachtovného; odstraní-li vadu sám, má právo na náhradu vynaložených nákladů.

Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Byla-li smlouva uzavřena písemně, musí být i výpověď písemná. U zemědělského pachtu je pachtovní rok období od 1. října do 30. září následujícího roku, u ostatních pachtů jde o kalendářní rok.

V obou případech si však mohou smluvní strany pachtovní rok dohodnout odlišně. Pacht sjednaný na dobu určitou končí přirozeně uplynutím této doby, nedohodnou-li se strany na jeho prodloužení.

Propachtovatel může pacht vypovědět bez výpovědní doby:

  • Propachtuje-li pachtýř propachtovanou věc jinému, přenechá-li ji jinému k užívání nebo změní-li hospodářské určení věci, anebo způsob jejího užívání nebo požívání bez propachtovatelova předchozího souhlasu.

Pachtýř může pacht vypovědět bez výpovědní doby:

  • Neodstraní-li propachtovatel vadu věci, kterou má povinnost odstranit a jedná-li se o vadu, která zásadním způsobem ztěžuje, nebo i znemožňuje požívání propachtované věci tak, že z ní lze nanejvýš dosáhnout jen nepatrný výnos.

Nevrátí-li pachtýř propachtovanou věc při skončení pachtu propachtovateli, náleží propachtovateli pachtovné, jako by pacht nadále trval.

Stejně jako u nájmu platí, že je-li propachtovaná věc na návrh vlastníka nebo pachtýře s jeho souhlasem zapsána do veřejného seznamu, je možné do tohoto seznamu zapsat také pacht. To platí i v případě, že je do veřejného seznamu zapsána jednotlivá věc náležející k propachtované hromadné věci.

Inventář

V souvislosti s pachtem hovoří nový občanský zákoník o inventáři, tedy o souboru věcí určených k užívání samotného předmětu pachtu.

Propachtuje-li se věc společně s inventářem, je pachtýř povinen jej zachovávat a náležejí-li do inventáře zvířata, jejich stav obnovovat. Naopak dojde-li k zničení části inventáře bez zavinění pachtýře, k obnově inventáře je povinen propachtovatel.

Smluvní strany ale mohou dohodnout i tak, že pachtýř vrátí propachtovateli při skončení pachtu inventář v téže ceně, v jaké jej převzal. Propachtovatel se pak již o průběžný stav inventáře nestará a jeho údržba či obnova jde zcela k tíži pachtýře.

Pro pohledávky pachtýře vůči propachtovateli vázne na věcech náležejících do inventáře zástavní právo, neposkytne-li mu propachtovatel jinou jistotu.

Zemědělský pacht

Zemědělský pacht je zvláštním druhem pachtu, kdy je propachtován zemědělský nebo lesní pozemek. Důvodem zvláštní úpravy je zohlednění specifických podmínek, za kterých je zemědělská půda využívána, přičemž většina ustanovení posiluje postavení pachtýře. Opět však platí, že veškerá zákonná ustanovení platí pouze podpůrně za situace, kdy se smluvní strany nedohodly jiným způsobem.

Je-li zemědělský pacht ujednán na dobu delší než dva roky a není-li smlouva uzavřena v písemné formě, má se za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou. Jde opět o vyvratitelnou domněnku, kterou lze vyloučit výslovným ujednáním ve smlouvě, je však zřejmé, že pokud by smlouva nebyla uzavřena písemně, bude velmi těžké existenci takového ujednání prokázat.

Pokud je zemědělský pacht ujednán na dobu neurčitou, lze jej vypovědět v dvanáctiměsíční výpovědní době. Stane-li se pachtýř ze zdravotních důvodů nezpůsobilý na pozemku hospodařit, nebo zemře-li, je možné zemědělský pacht vypovědět v tříměsíční výpovědní době, i když byl pacht ujednán na dobu určitou.

Pachtovné se s ohledem na specifické podmínky v zemědělství platí ročně pozadu, a to k 1. říjnu.

Je-li propachtován nejen pozemek (případně pozemky), ale celý zemědělský závod, použijí se spolu s ustanoveními o zemědělském pachtu také ustanovení o pachtu obchodního závodu.

Pacht obchodního závodu

V novém občanském zákoníku byl starý institut smlouvy o nájmu podniku nahrazen smlouvou o pachtu obchodního závodu, která lépe odpovídá podstatě tohoto závazkového vztahu. Obchodní závod je organizovaný soubor jmění, který vytvořil podnikatel a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Na základě vyvratitelné právní domněnky se předpokládá, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu.

Pro pacht obchodního závodu se krom obecné úpravy uplatní další zvláštní ustanovení související s tím, že k provozu obchodního závodu se zpravidla váže velké množství obchodněprávních a pracovněprávních vztahů, na které bude mít smlouva o pachtu bezesporu dopad.

Pachtýř je povinen závod užívat a požívat způsobem a v rozsahu, v jakém je toho třeba k řádnému provozování závodu. Předmět činnosti provozované v závodu může pachtýř změnit, pouze bylo-li to výslovně ujednáno.

Propachtovatel musí dát propachtování závodu na vědomí věřitelům a dlužníkům pohledávek, které s provozem závodu souvisí, a to bez zbytečného odkladu. Propachtováním závodu se totiž pachtýř stává věřitelem těchto pohledávek a zároveň dlužníkem těch dluhů, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat. Neudělil-li věřitel souhlas k převzetí dluhu pachtýřem, ručí za jeho splnění propachtovatel a zhorší-li se pachtem dobytnost jeho pohledávky, má právo domáhat se u soudu rozhodnutí, že pacht je vůči němu neúčinný.

Z hlediska pracovního práva se pacht závodu se považuje za převod činnosti zaměstnavatele, práva a povinnosti z pracovněprávních vztahů tedy přechází v souladu se zákoníkem práce v plném rozsahu na pachtýře jakožto na nového zaměstnavatele.

Vliv nové úpravy na smlouvy uzavřené před nabytím její účinnosti

Nájem se řídí ustanoveními nového občanského zákoníku, i když ke vzniku nájmu dojde před tímto dnem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé před účinností nového občanského zákoníku se však posuzují podle právních předpisů platných před 1. lednem 2014.

Nájem movité věci a pacht se řídí ustanoveními nového občanského zákoníku vždy.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Tento článek reflektuje právní stav ke dni 1. ledna 2014, tedy stav po nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jen „zákon o obchodních korporacích“ nebo „ZOK“) a doprovodné legislativy vztahující se k rekodifikaci soukromého práva.

Přehled všech témat Právního průvodce

Tisknout Vaše hodnocení:

Související články

Diskuse k článku

+ Nový příspěvek