Nemovité věci obecně, druhy a jejich zatížení

2. 6. 2014 | Zdroj: BusinessInfo.cz

Kapitoly článku

Problematika nemovitých věcí ve světle nové právní úpravy od ledna 2014. Poskytuje čtenářům základní přehled v dané problematice tak, aby se v ní snáze orientovali a vyvarovali se nežádoucích jednání při nakládání s nemovitými věcmi.

Tento článek reflektuje právní stav ke dni 1. ledna 2014, tedy stav po nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, v platném znění (dále také jen „občanský zákoník“) a doprovodné legislativy vztahující se k rekodifikaci soukromého práva.

Podrobný obsah

Dělení věcí: nemovité a movité věci

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), rozlišuje věci na nemovité a movité. Dle § 498 odst. 1 NOZ jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Ostatní věci jsou movité, a to bez ohledu na to, zda je jejich podstata hmotná nebo nehmotná.

Zákon tedy pozitivně vymezuje, co je nemovitou věcí. Pakliže věc nespadá pod tuto legální definici nemovité věci, je automaticky považována za věc movitou. Novinkou oproti předchozí právní úpravě je širší vymezení pojmu nemovité věci (dříve nemovitost), kdy se za nemovitou věc nově považují i některá práva, např. právo stavby. Zásadní změnou je pak návrat ke staré římskoprávní zásadě „superficies solo cedit“ (v překl. povrch ustupuje půdě), v důsledku čehož se stavba, nejedná-li se o stavbu jen dočasnou, stává součástí pozemku.

Rozdělení věcí na nemovité a movité je důležité pro praxi, neboť určitá právní regulace se vztahuje pouze k nemovitým věcem a jiná jen k věcem movitým. Typickým příkladem je zřízení, převod, změna nebo zrušení věcného práva k nemovité věci, kdy zákon pro takovéto právní jednání vyžaduje písemnou formu (§ 560 NOZ).

Nová právní úprava se však neuplatní vůči všem věcem v právním slova smyslu. S přijetím nového občanského zákoníku bylo nutné zachovat i určitou právní jistotu pro již existující vlastnické vztahy. Pravidla pro uplatnění výjimek z aplikace nové právní úpravy nalezneme v přechodných ustanovení § 3054 a násl. NOZ. O těchto výjimkách bude dále pojednáno níže v první kapitole.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Druhy nemovitých věcí

Občanský zákoník opouští stávající terminologii a již nepoužívá pojem „nemovitost,“ ale nově pojem „nemovitá věc“. Dle § 498 odst. 1 NOZ jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a není-li takováto věc přenositelná bez porušení její podstaty, je taktéž věcí nemovitou.

Nemovité věci dělíme na:

  1. Pozemky;
  2. Podzemní stavby se samostatným účelovým určením;
  3. Věcná práva k pozemkům a k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením;
  4. Práva, která za nemovité věci prohlásí zákon;
  5. Předměty, o kterých jiný právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku a které nejsou přenositelné bez narušení jejich podstaty;
  6. Jednotky;
  7. Některé stavby spojené se zemí pevným základem;
  8. Inženýrské sítě;
  9. Dočasné stavby, které nejsou součástí pozemku.

1. Pozemky

Pozemkem se dle ustanovení § 2 písm. a) zák. č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrálního zákona), rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky, nebo hranicí katastrálního území nebo hranicí vlastnickou či hranicí držby, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhu pozemků, případně rozhraním způsobu jejich využití. Pozemky se evidují v podobě parcel.

2. Podzemní stavby se samostatným účelovým určením

Samostatnými nemovitými věcmi nejsou všechny podzemní stavby, ale pouze ty, jež mají samostatné účelové určení. Takovou stavbou je např. metro, vinný sklep, podzemní garáž. Naproti tomu meliorační zařízení není samostatnou věcí, neboť slouží pozemku, a neplní tedy samostatný hospodářský účel.

3. Věcná práva k pozemkům a k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením

Věcná práva jsou majetková práva, jejichž obsahem je úplné nebo částečné panství nad konkrétní věcí. Věcnými právy je např. vlastnické právo, právo držby, zástavní právo, věcné břemeno a předkupní právo. Pokud se některé z těchto práv váže k pozemku nebo k podzemní stavbě se samostatným účelovým určením, je nemovitou věcí.

4. Práva, která za nemovité věci prohlásí zákon

Typickým příkladem je právo stavby, jež za nemovitou věc prohlašuje NOZ v § 1242. Jedná se o právo jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Může se jednat o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. O tomto institutu bude blíže pojednáno níže ve třetí kapitole.

5. Předměty, o kterých jiný právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku a které nejsou přenositelné bez narušení jejich podstaty

Takovýmito předměty jsou např. jeskyně, přírodní léčivé zdroje, povrchové a podzemní vody. Speciální zákony však stanoví, že tyto věci nejsou předmětem vlastnického práva.

6. Jednotky

Nemovitou věcí je dle občanského zákoníku také bytová jednotka. Dle § 1159 NOZ bytová jednotka zahrnuje:

  • byt jako prostorově oddělenou část domu,
  • podíl na společných částech nemovité věci (zahrnuje podíl na pozemku popř. na právu stavby a podíl na budově), přičemž tyto části bytové jednotky jsou považovány za vzájemně spojené a neoddělitelné.

Bytové jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, který byl zrušen přijetím NOZ, zůstávají vymezeny podle tohoto zákona, pokud se souhlasem všech vlastníků nedojde změnou prohlášení ke změně jejich vymezení na jednotky podle NOZ. Předmětem evidence katastru nemovitostí jsou tedy jak jednotky podle zákona o vlastnictví bytů, tak jednotky vzniklé až po 1. 1. 2014 na základě NOZ.

7. Některé stavby spojené se zemí pevným základem

Na základě přechodného ustanovení § 3055 NOZ je samostatnou nemovitou věcí také stavba, která se dle těchto přechodných ustanovení nestane od 1. 1. 2014 součástí pozemku. Typickým případem bude situace, kdy stavba bude mít k 31. 12. 2013 odlišného vlastníka od vlastníka pozemku.

Pokud stavba vznikla po 1. 1. 2014 nebo se jedná o existující stavbu k 1. 1. 2014, která je ve vlastnictví vlastníka pozemku, stává se součástí pozemku a přestává být samostatnou věcí v právním slova smyslu. Takováto stavba přestává být předmětem samostatné evidence v katastru nemovitostí, eviduje se pouze jako součást pozemku. V případě, že byla stavba považovaná podle starého občanského zákoníku za samostatnou věc a má k 1. 1. 2014 vlastníka odlišného od vlastníka pozemku, je samostatně evidována v katastru nemovitostí. Rozestavěné stavby se již nezapisují do evidence katastru nemovitostí.

Pokud stavba považovaná podle starého občanského zákoníku za samostatnou věc má k 1. 1. 2014 vlastníka odlišného od vlastníka pozemku, zůstává podle § 3055 NOZ tato stavba nadále samostatnou věcí nemovitou a bude takto evidována i v katastru nemovitostí.

Součástí pozemku jsou od 1. 1. 2014 stroje a další zařízení upevněná ve stavbě. Toto však neplatí, byla-li zapsána do katastru nemovitostí výhrada, že stroj není vlastnictvím vlastníka pozemku (§ 508 NOZ).

8. Inženýrské sítě

Dle § 509 NOZ inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku, a mají tedy povahu samostatných věcí.

9. Dočasné stavby, které nejsou součástí pozemku

Jedná se o stavby, které jsou pevně spojeny se zemí pevným základem. Dočasnou stavbou může být i stavba jinak trvalého charakteru, pakliže je z okolností zřejmé, že byla zřízena jen na přechodnou dobu, např. k pronájmu pozemku za účelem zřízení stavby.

Nemovité věci dále dělíme na hmotné a nehmotné. Dle § 496 odst. 1 NOZ je za hmotnou věc považována ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu. Jedná se buď o hmotný předmět (např. pozemek), nebo o přírodní sílu, která je ovladatelná (např. elektrická energie). Druhý odstavec tohoto ustanovení obsahuje legální definici nehmotných věcí. Dle této definice jsou jimi práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty. Takovými právy jsou typicky práva na nejrůznější plnění, tj. pohledávky. Nemovité věci jsou zpravidla věcmi hmotnými, výjimkou je právo stavby, které je věcí nemovitou nehmotnou.

Nabývání vlastnictví a zásada materiální publicity

Nabývání vlastnictví

Vlastnické právo k nemovité věci lze nabýt na základě smlouvy, děděním, na základě zákona, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem.

Nejčastějším způsobem nabytí vlastnického práva k nemovité věci je jeho nabytí smlouvou. Zákon pro takový druh právního jednání vyžaduje písemnou formu. Písemnou formou či písemností se rozumí soubor písemných znaků, bez ohledu na druh písma a jazyk, ve kterém je písemnost vyhotovena. Pokud to zákon výslovně nestanoví, není důležité, jakým způsobem byla písemnost vyhotovena. Může to být vlastnoručně, psacím strojem, počítačem nebo jiným způsobem.

Důležité je, aby listina obsahovala vlastnoruční podpis jednajících osob, neboť jen tak se právní jednání stává platným. Není-li osoba s to se podepsat, učiní namísto podpisu před alespoň dvěma svědky na listině rukou nebo jinak vlastní znamení, ke kterému jeden ze svědků připíše jméno jednajícího (§ 563 NOZ). Podpis může být nahrazen mechanickými prostředky tam, kde je to obvyklé (např. elektronický podpis, razítko). Písemná forma je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby (§ 562 NOZ).

Podpisy smluvních stran musí být na téže listině. Pokud tedy dochází k nabytí vlastnického práva kupní smlouvou, neměla by být sepsána tak, že návrh a jeho přijetí budou. na dvou relevantně samostatných listinách.

Vedle požadavku písemné formy smlouvy zákon vyžaduje, aby nemovitá věc, jež je předmětem převodu, byla ve smlouvě dostatečně určena. Nemovitá věc (pozemek), která je předmětem evidence v katastru nemovitostí, by měla být individualizována uvedením obce, parcelního čísla a katastrálního území, v němž leží (Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 11. 2001, sp. zn. NS 22 Cdo 1236/2001). V případě převodu nemovité věci (budovy), která není nebo se 1. 1. 2014 nestala součástí pozemku, ji bude třeba ve smlouvě vymezit tak, aby byla vymezena určitě, zejména číslem popisným nebo číslem evidenčním a vymezením pozemku, na kterém se nachází.

NOZ zachovává při nabývání vlastnického práva k nemovité věci tzv. intabulační princip. Ten se uplatní u těch nemovitých věcí, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí. K nabytí vlastnického práva je tak vedle existence titulu – platné a účinné smlouvy třeba i přistoupení modu – zápisu do příslušného katastru nemovitostí. Zápis do katastru nemovitostí je účinný ke dni podání žádosti o zápis příslušnému katastrálnímu úřadu, má tedy účinky ex tunc.

U nemovitých věcí, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, se nabývá vlastnické právo dnem účinnosti smlouvy. Takovýmito nemovitými věcmi jsou např. drobné stavby, které jak vyplývá z ustanovení § 3 odst. 1 písm. c) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, nepodléhají evidenci v katastru nemovitostí.

Zásada materiální publicity

Formulaci zásady materiální publicity nalezneme v § 984 odst. 1 NOZ. Dle tohoto ustanovení není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis. Nedostatek titulu tak nahradí údaje zapsané v katastru nemovitostí.

V této souvislosti je třeba rozlišovat údaje právního charakteru a ostatní údaje týkající se nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí. Princip materiální publicity se uplatní pouze ve vztahu k zapsaným údajům právní povahy. Pokud osoba, která nabude vlastnické právo k nemovité věci při splnění ostatních podmínek uvedených v § 984 odst. 1 NOZ poté zjistí, že pozemek má menší výměru, než jaká je uvedena v katastru nemovitostí, nemůže při své obraně odkazovat na ustanovení o materiální publicitě, nýbrž na ustanovení o omylu či vadách.

Ten, kdo spoléhá na zápis v katastru nemovitostí, nemá povinnost zkoumat, zda zápis odpovídá skutečnosti. Princip materiální publicity chrání nabyvatele jak vůči třetím osobám, tak vůči skutečnému vlastníkovi. Tato ochrana však není absolutní, neboť z aplikace principu materiální publicity existují výjimky.

Účinky principu materiální publicity se neuplatní na zdánlivé nebo neplatné právní jednání. Musí zde existovat právní jednání a nesmí být dán důvod jeho absolutní neplatnosti, např. nedostatek vůle, nedostatek svéprávnosti nebo zákaz nakládat s věcí vyplývající ze zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci.

V případě, že bude nakládající osoba omezena v nakládání s nemovitou věcí např. z důvodu, že jí bylo doručeno oznámení o zahájení vyvlastňovacího řízení, avšak v katastru nemovitostí nebyla o této skutečnosti vyznačena odpovídající poznámka, nebude nabyvatel nemovité věci chráněn principem materiální publicity, přestože ze zápisů v katastru nemovitostí omezení vlastníka nevyplývalo, a on se tak jevil jako osoba plně oprávněná s nemovitou věcí nakládat.

Další výjimku ze shora uvedeného pravidla stanoví § 984 odst. 2 NOZ. Dle tohoto ustanovení se pro nezbytnou cestu, výměnek a pro věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů ve veřejném seznamu nepoužije princip materiální publicity.

Dle přechodného ustanovení § 3064 odst. 1 NOZ nastanou účinky materiální publicity pro práva zapsaná do katastru nemovitostí od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2014, až uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, tj. k 1. 1. 2015. Stejné pravidlo se uplatní i pro práva zapsaná do katastru nemovitostí před 1. 1. 2014. Lhůty stanovené v § 983 a 986 NOZ počnou běžet po uplynutí jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, tedy taktéž k 1. 1. 2015. Jedná se o lhůtu pro výmaz přednostního práva ke zřízení věcného práva z katastru nemovitostí a lhůtu pro vyznačení tzv. poznámky spornosti v katastru nemovitostí při domáhání se výmazu zápisu provedeného do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, kterým bylo dotčeno právo žadatele.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Právo stavby a stavba

Právo stavby je upraveno v §§ 1240 – 1256 NOZ a rozumí se jím věcné právo stavebníka k cizímu pozemku. Jedná se o případ, kdy dochází k prolomení shora uvedené zásady „superficies solo cedit“, ke které se NOZ vrací. Právo stavby je nemovitou věcí, která zatěžuje pozemek tím, že oprávněný z tohoto práva – stavebník – může mít na takovémto cizím pozemku stavbu. Toto právo může být vztaženo jak ke stavbě, která má být teprve zřízena, tak i ke stavbě, která již existuje. Právo stavby lze také zřídit k budově vlastníka pozemku např. za účelem její rekonstrukce, pakliže vlastník pozemku není schopen nebo ochoten do opravy budovy investovat.

Právo stavby je dočasné. Nabývá se na základě smlouvy (smlouva o zřízení práva stavby), vydržením nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do katastru nemovitostí. Právo stavby zřízené rozhodnutím orgánu veřejné moci nebo vydržením je taktéž předmětem evidence v katastru nemovitostí. V případě, že bylo zřízeno smlouvou, je doba jeho trvání omezena na dobu 99 let. Dle ustanovení § 1245 NOZ lze trvání práva stavby prodloužit.

Otázkou zůstává, zda tímto prodloužením lze překročit maximální dobu 99 let pro sjednání práva stavby. Odpověď na ni není zatím jednoznačná a přinese ji až praxe. Bez ohledu na shora uvedené je však možné si sjednat při zániku práva stavby nové právo stavby. Dle § 1246 NOZ nelze právo stavby omezit rozvazovací podmínkou. Je-li sjednána, nepřihlíží se k ní. Smluvní strany si mohou také sjednat, zda právo stavby zřizují úplatně či bezúplatně. Pokud vznikne právo stavby vydržením, je omezeno délkou 40 let. Tuto délku však může soud, pokud k tomu shledá spravedlivý důvod, přiměřeně zkrátit nebo prodloužit.

Ustanovení o vzniku práva stavby rozhodnutím orgánu veřejné moci je zatím v praxi neaplikovatelné, neboť dle § 1243 odst. 1 je k tomuto nutný speciální zákon, který zatím v našem právním řádu chybí.

Nový občanský zákoník v ustanovení § 1242 prohlašuje právo stavby za nemovitou věc. Z toho vyplývá, že je předmětem vlastnictví, tudíž ho lze zcizit, zatížit nebo zdědit. Stavba, které se týká právo stavby, je jeho součástí. Není tedy ani součástí pozemku, ani samostatnou věcí v právním slova smyslu. Vlastník tedy již nepřevádí samostatně takovouto stavbu, ale musí převést právo stavby, v němž je tato stavba obsažena.

Pokud jde o vzájemná práva a povinnosti vlastníka a stavebníka, zákon upřednostňuje jejich smluvní ujednání. Pokud si smluvní strany žádné nesjednají, použijí se ta zákonná. Dle nového občanského zákoníku se stavebník může chovat ve vztahu k zatíženému pozemku jako poživatel. Subsidiárně se zde užijí ustanovení o pachtu (§ 2332 a násl. NOZ). Má ale naproti tomu povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. Vlastník pozemku má právo si vyhradit souhlas k nájmu, propachtování, zcizení nebo zatížení práva stavby. Souhlas však může odepřít jen tehdy, pokud by takové právní jednání vedlo k jeho újmě.

Ustanovení § 1247 NOZ upravuje právní režim úplatného sjednání práva stavby. Bylo-li právo stavby zřízeno za úplatu a ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat, zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Pokud dojde k jeho převodu, povinnost hradit úplatu nezaniká a působí dál proti novému stavebníkovi. V případě prodlení stavebníka s plněním jednotlivé dávky stavebního platu vzniká věřiteli právo domáhat se plnění jak po bývalém vlastníku práva stavby, tak i po současném. Proti současnému vlastníkovi lze však plnění vymáhat jen exekucí směřující ke zpeněžení práva stavby.

Dle § 1254 NOZ má stavebník předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Možné je si sjednat i něco jiného, přičemž tento režim odchylný od zákona se zapíše do katastru nemovitostí. V ustanovení § 1255 NOZ je dále řešeno finanční vyrovnání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno.

Pokud si strany neujednají nic jiného, uplatní se zákonný režim, dle kterého poskytne vlastník stavebního pozemku stavebníkovi za stavbu náhradu. Náhrada činí v tomto případě polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Z tohoto důvodu se zapisuje do katastru nemovitostí i doba, na kterou je právo stavby zřízeno. Poskytnutí finanční kompenzace za zánik práva stavby vlastníkem pozemku je logické, neboť po zániku tohoto práva se stavba stává součástí pozemku a majetek vlastníka pozemku se tak zvětší o tuto novou hodnotu. V této souvislosti je třeba upozornit, že zkázou stavby právo stavby nezaniká.

Právo stavby však může zaniknout i dříve než uplynutím sjednané doby, a to na základě dohody mezi stavebníkem a vlastníkem stavby. Zákon v takovýchto případech bere zřetel na třetí osoby, jejichž věcná práva k právu stavby byla zapsána do katastru nemovitostí. Dle ustanovení § 1249 NOZ při zániku práva stavby před uplynutím doby jeho trvání nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči věcnému právu náležejícímu osobě, pro kterou bylo k právu stavby do veřejného seznamu zapsáno věcné právo, až zánikem tohoto věcného práva. Jestliže však tato osoba k výmazu udělí souhlas, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči jejímu věcnému právu již tímto výmazem. Takovýmto věcným právem třetí osoby může být např. služebnost nebo reálné břemeno.

V praxi bude mít právo stavby spíše využití pro stavby průmyslového a obchodního charakteru o předpokládané životnosti několika desítek let (např. skladiště, nákupní centra v okrajových částech měst, montované haly apod.) V takovýchto případech nemá investor zpravidla zájem koupit pro svůj stavební projekt pozemek, a ani vlastník pozemku nemá zpravidla v úmyslu zbavit se trvale svého vlastnictví.

Stavbu na cizím pozemku lze zřídit i jinými způsoby než právem stavby, např. sjednáním nájmu nebo pachtu. Pacht je časově omezený pronájem věci za účelem jejího užívání a požívání (požívání přírůstků). Tímto se liší od nájmu, kterým se věc poskytuje nájemci pouze k užívání.

Závěrem je třeba říci, že ne vždy je stavba na cizím pozemku součástí práva stavby. Jedná se např. o stavbu postavenou na pronajatém nebo propachtovaném pozemku, nebo stavbu, která byla postavena na cizím pozemku do 31. 12. 2013.

Služebnosti a reálná věcná břemena

Nemovité věci se nejčastěji zatěžuji tzv. věcnými břemeny. Věcné břemeno je druhem věcného práva k věci cizí. Představuje omezení vlastníka nemovité věci ve prospěch třetí osoby tak, že vlastník nemovité věci je povinen něco strpět, něčeho se zdržet, případně něco konat. NOZ dělí věcná břemena na služebnosti a reálná věcná břemena.

Služebnosti

Služebností se rozumí omezení vlastníka nemovité věci ve prospěch jiné osoby s tím, že musí něco strpět nebo se něčeho zdržet. Dle ust. § 498 NOZ jsou služebnosti zřízené k pozemkům či k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením samostatnými nemovitými věcmi. Služebnosti mohou zatěžovat i movité věci, nicméně s ohledem na zaměření tohoto článku se budeme zabývat jen služebnostmi vážícími se k nemovitým věcem, zejména k pozemkům. Služebnost zpravidla postihuje celou nemovitou věc, nicméně může zatěžovat i její část (např. služebnost stezky, průhonu apod.). I když služebnost limituje vlastníka zatížené věci, nevylučuje zcela jeho práva. Ten může k zatíženému pozemku služebností zřídit např. zástavní právo nebo ho zcizit.

Obsahem služebnosti je zejména právo oprávněného domáhat se stanoveného způsobu chování, jenž je dáno povahou konkrétní služebnosti. Pokud by vlastník nerespektoval jemu uloženou povinnost strpět nebo zdržet se určitého jednání, může se oprávněný svého práva vůči němu domáhat občanskoprávní negatorní žalobou podle § 1042 NOZ. Vedle této žaloby má dále oprávněný možnost domáhat se svého práva ze služebnosti žalobou na ochranu držby ve smyslu § 1003 NOZ, tj. domáhat se, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav. Povinným ze služebnosti je vlastník služebné nemovité věci.

Služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu. Není-li rozsah služebnosti určen, posoudí se dle pravidel obecných zvyklostí. Neexistuje-li ani místní zvyklost, uplatní se pravidlo, že rozsah služebnosti je spíše menší než větší (§ 1258 NOZ). Jak u práva stavby, tak u služebnosti lze práva a povinnosti, jež tvoří obsah služebnosti, založit i jiným způsobem, např. pachtovní smlouvou.

V ust. § 1260 NOZ se stanoví, jakým způsobem se nabývá služebnost. Služebnost se nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena, ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Pro vydržení nemovité věci je potřebnou dobou 10 let. Ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci se služebnost nabývá v případech stanovených zákonem.

Dle § 1262 NOZ zřizuje-li se právním jednáním (např. smlouvou) služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká zápisem do takového seznamu. Vzniká-li služebnost k věci zapsané do veřejného seznamu na základě jiné právní skutečnosti, zapíše se do veřejného seznamu i v takovém případě. Pro vznik služebnosti u nemovité věci, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí, je tedy nezbytné její zapsání do tohoto veřejného seznamu.

Služebnosti rozdělujeme na osobní a na pozemkové. U pozemkových služebností je osoba oprávněná určena vlastnictvím panující nemovité věci. Z osobní služebnosti je oprávněna individuálně určená osoba. Služebnost zaniká smrtí této osoby.

Smluvní strany si mohou mezi sebou sjednat služebnost s jakýmkoliv obsahem. Zákon podpůrně upravuje některé druhy služebností v § 1267 a násl. NOZ, kde jsou uvedeny tyto služebnosti:

  • Služebnost inženýrské sítě (§ 1267 a násl.);
  • Opora cizí stavby (§ 1269);
  • Služebnost okapu (§ 1270);
  • Právo na svod dešťové vody (§ 1271);
  • Právo na vodu (§ 1272);
  • Služebnost rozlivu (§ 1273);
  • Služebnost stezky, průhonu a cesty (§ 1274 a násl.);
  • Právo pastvy (§ 1278 a násl.);
  • Užívací právo (§ 1283 a násl.);
  • Požívací právo (§ 1285 a násl.);
  • Služebnost bytu (§ 1297 a násl.).

Služebnost inženýrské sítě, opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky, průhonu a cesty, a právo pastvy jsou služebnostmi pozemkovými. Služebnost bytu, užívací a požívací právo jsou služebnostmi osobními.

Nový občanský zákoník dále umožňuje, aby vlastník zřídil služebnost na svém pozemku ve prospěch jiného svého pozemku (§ 1257 odst. 2 NOZ). Toto řešení je velice praktické v případě, že vlastník má přístup na druhý svůj pozemek pouze přes první, který však následně prodá. Původní vlastník pozemku tak nebude nucen uzavírat žádné smlouvy s novým majitelem pozemku, neboť převodem zatíženého pozemku služebnost nezaniká.

Služebnost zpravidla zaniká splněním účelu, pro který byla zřízena, nebo uplynutím sjednané doby. Služebnost dále může zaniknout i v důsledku trvalé změny, pro kterou služebná věc již nemůže sloužit prospěšnějšímu užívání panujícího pozemku nebo potřebám oprávněné osoby. V takovém případě zaniká služebnost přímo ze zákona.

K zániku služebnosti může dojít také dohodou smluvních stran, avšak pro dosažení účinků takovéto dohody je nutné podat návrh na výmaz služebnosti z katastru nemovitostí, pakliže se jedná o služebnost zapisovanou do tohoto veřejného seznamu. Osobní služebnost, pakliže není dohodnuto něco jiného, zaniká smrtí oprávněného. Pokud je osobní služebnost zřízena ve prospěch právnické osoby, trvá po dobu existence této právnické osoby.

Důležitým pravidlem uvedeným v § 1301 NOZ je, že spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě služebnost nezaniká. Toto pravidlo volně navazuje na shora uvedené ust. § 1257 odst. 2 NOZ, dle kterého lze, aby vlastník zřídil služebnost na svém pozemku ve prospěch jiného svého pozemku.

Reálná věcná břemena

Reálné věcné břemeno je druh věcného břemene, jehož podstatou je závazek vlastníka nemovité věci poskytovat oprávněnému nějaké plnění, např. poskytovat oprávněnému část úrody, která se urodila na jeho pozemku. Tento institut je upraven v § 1303 NOZ a násl. Dle ust. § 1303 NOZ, je-li věc zapsána do veřejného seznamu, může být zatížena reálným břemenem tak, že dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat.

Reálným věcným břemenem tak lze zatížit jen věc, která je předmětem evidence ve veřejném seznamu (např. katastru nemovitostí). Zřizuje-li se smlouvou, vzniká až zápisem do veřejného seznamu. Zákon umožňuje zřídit totéž reálné břemeno i k několika věcem ve prospěch jediné oprávněné osoby (tzv. vespolné reálné břemeno).

Reálné věcné břemeno lze zřídit buď na určitý časový úsek, nebo jako časově neomezené s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit (§ 1304 NOZ). Podmínky výkupu musí být předem ujednány již při jeho zřízení. Pokud je podstatou reálného břemene opakující se plnění a vlastník věci se ocitne v prodlení se zaplacením jednotlivé dávky, oprávněný může požadovat její zaplacení jak po osobě, za jejíhož vlastnického práva dávka dospěla, tak od aktuálního vlastníka, avšak jen z věci reálným břemenem zatížené (§ 1306 NOZ).

Zákon ukládá vlastníkovi zatížené věci povinnost zdržet se všeho, čím by se věc zhoršila k újmě oprávněného (§ 1307 NOZ). Pokud takováto situace nastane, ať už z viny jejího vlastníka nebo pro nedostatek, který vyjde najevo teprve později, napraví vlastník tento závadný stav složením jistoty nebo jiným způsobem tak, aby oprávněnému z reálného břemene nevznikla újma.

Reálné věcné břemeno zaniká stejně jako služebnost v případě, že nastala trvalá změna, v jejímž důsledku služebná věc již nemůže sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě. K zániku reálného věcného břemene může dojít také dohodou smluvních stran, avšak pro dosažení účinků takovéto dohody je nutné podat návrh na výmaz reálného věcného břemene z katastru nemovitostí.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Zástavní právo

Zástavní právo je druh zajišťovacího instrumentu, kterým si věřitel zajišťuje, že mu dlužník splní dluh, který má vůči němu, řádně a včas. Pro případ, že se tak nestane, má věřitel právo se uspokojit z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy. Zástavní právo se tedy váže k zajištění dluhu. Bez existence zajišťované pohledávky nemůže platně vzniknout. Osoba, jíž svědčí zástavní právo, je zástavní věřitel, osoba povinná z této zástavy (vlastník zástavy) je zástavní dlužník. Nemovitou věc může dát do zástavy i osoba odlišná od zástavního dlužníka – zástavce.

Předmětem zástavy je jakákoliv věc, s níž lze obchodovat (§1310 NOZ). Nejčastějším předmětem zástavního práva v praxi je věc nemovitá. Dle § 1310 odst. 2 NOZ zástavní právo lze zřídit i k věci, k níž zástavnímu dlužníku vznikne vlastnické právo teprve v budoucnu. Je-li taková věc zapsána ve veřejném seznamu nebo v rejstříku zástav, zapíše se k ní zástavní právo, pokud s tím vlastník věci souhlasí (budoucí zástavní právo).

Zastavit lze i cizí věc, nicméně v takovém případě musí mít zástavce souhlas vlastníka k jejímu zastavení. Dá-li však zástavce jako zástavu cizí věc movitou bez souhlasu jejího vlastníka, vznikne zástavní právo, je-li věc zástavnímu věřiteli odevzdána a pokud ji on příjme v dobré víře, že zástavce je oprávněn věc zastavit.

Ust. § 1345 NOZ upravuje tzv. vespolné zástavní právo. Dle tohoto ustanovení pro týž dluh lze zastavit vespolek i několik věcí. Zajišťuje-li týž dluh několik samostatných zástav, může se zástavní věřitel uspokojit z kterékoli z nich, anebo ze všech zástav.

Nově si lze ujednat tzv. zákaz zastavení, tj. zákaz zřídit zástavní právo k určité věci. Takovéto ujednání ve vztahu k nemovité věci má účinky vůči třetí osobě jen je-li tento zákaz zapsán do katastru nemovitostí či jiného veřejného rejstříku. Tím může být např. obchodní rejstřík (sbírka listin), v němž evidované společenské smlouvy či stanovy společnosti mohou obsahovat takovéto ujednání.

Dle § 1311 NOZ zástavním právem lze zajistit dluh o určité výši nebo dluh, jehož výši lze určit kdykoli v době trvání zástavního práva. Zástavním právem lze zajistit dluh peněžitý i nepeněžitý, podmíněný nebo i takový, který má vzniknout teprve v budoucnu. Zástavním právem lze taktéž zajistit i dluhy určitého druhu vznikající dlužníkovi vůči zástavnímu věřiteli v určité době nebo i různé dluhy vznikající vůči zástavnímu věřiteli z téhož právního důvodu. Dluhem se rozumí jak jistina, tak příslušenství pohledávky. Zástava může též zajišťovat uhrazení smluvní pokuty, pakliže to bylo mezi stranami ujednáno.

Zástavní právo se zřizuje zástavní smlouvou. Obsahem smlouvy je především ujednaní o předmětu zástavy a o zajišťovaném dluhu. Výši dluhu lze ve smlouvě stanovit maximální výší jistiny, zajišťuje-li se dluh ještě nedospělý nebo více dluhů. Pro zřízení zástavy k nemovité věci evidované v katastru nemovitostí je zapotřebí uzavřít smlouvu v písemné formě. Podpisy smluvních stran musí být na téže listině. Pakliže je zástavou nemovitá věc, jež se nezapisuje do katastru nemovitostí, je třeba uzavřít smlouvu formou veřejné listiny, tj. ve formě notářského zápisu.

Zástavní právo k nemovité věci evidované v katastru nemovitostí vzniká jeho zápisem do tohoto veřejného seznamu. Zástavní právo k nemovité věci nezapisované do katastru nemovitostí vznikne zápisem do rejstříku zástav. Zápis do rejstříku zástav provede notář, který zástavní smlouvu sepsal, a to bez zbytečného odkladu po uzavření zástavní smlouvy. K jedné nemovité věci může být zřízeno i více zástavních práv. V takovém případě se jejich pořadí určí dle okamžiku podání návrhu na zápis zástavního práva do katastru nemovitostí nebo rejstříku zástav.

I když mají smluvní strany dle nové právní úpravy větší volnost při sjednávání obsahu zástavní smlouvy, zákon je limituje zákazem sjednání některých ujednání. Výčet těchto zakázaných ujednání je obsažen v § 1315 NOZ. Zakazují se ujednání, podle kterých dlužník nebo zástavce nesmí zástavu vyplatit. Po dobu, než se zajištěný dluh stane splatným, se zakazuje ujednat oprávnění zástavního věřitele domáhat se uspokojení ze zástavy, zpeněžit libovolným způsobem zástavu nebo si ji za libovolnou, anebo předem určenou cenu ponechat nebo brát ze zástavy plody nebo užitky.

Pokud je zástavcem nebo zástavním dlužníkem spotřebitel nebo člověk, který je malým nebo středním podnikatelem, není možné si platně ujednat, že zástavní věřitel může zpeněžit libovolným způsobem zástavu nebo si ji za libovolnou, anebo předem určenou cenu ponechat. V ostatních případech si tedy lze ujednat tuto tzv. propadnou zástavou, která byla za účinnosti předchozí právní úpravy zakázána.

Nově lze tedy předmět zástavy zpeněžit vedle jejího prodeje ve veřejné dražbě či soudním prodejem též přímým prodejem. Pokud si strany sjednají přímý prodej zástavy, je třeba, aby si též ujednaly způsob, jakým bude zástavní věřitel při zpeněžení zástavy postupovat. Z výtěžku prodeje zástavy se uhradí pohledávka včetně jejího příslušenství a nákladů, na jejichž náhradu má zástavní věřitel právo.

Ke zřízení zástavního práva k nemovité věci může dále dojít rozhodnutím orgánu veřejné moci. V takovém případě vzniká zástavní právo vykonatelností rozhodnutí, ledaže je v něm stanovena doba pozdější (§ 1342 NOZ). Takto vzniklé právo se poté zapíše do rejstříku zástav nebo do katastru nemovitostí.

Dalším novým institutem je tzv. uvolněná zástava, která je upravena v ust. § 1380 a násl. NOZ. Tento institut se uplatní v případech, kdy je zástavní právo evidováno ve veřejném rejstříku, typicky katastru nemovitostí. Při zániku zástavního práva může být bez nutnosti jeho předchozího výmazu k téže věci zapsáno zástavní právo pro jiný dluh. Není tedy třeba, aby došlo k výmazu a novému zápisu zástavního práva, ale pouze ke změně údaje o zajištěném dluhu. Tato změna zástavního práva je ovšem limitována výší nového dluhu, který nesmí přesahovat ten původní. Nově zapsaný zástavní věřitel vstupuje do pořadí, které měl věřitel předchozí.

Obdobným institutem je tzv. záměna zástavního práva (§ 1385 a násl. NOZ). Lze ji taktéž zřídit jen k věcem, které se zapisují do veřejného seznamu s tím, že nová zástava je limitována výší původního závazku. Nové zástavní právo se do veřejného seznamu zapisuje v době, kdy ještě existuje původní zástavní právo. Vznik nového zástavního práva je však podmíněn tím, že původní zástavní právo zanikne nejpozději do jednoho roku od zápisu nového zástavního práva. V případě, že se vlastníku zástavy nebo novému zástavnímu věřiteli nepodaří vymazat staré zástavní právo do roka po zápisu nového zástavního práva, nové zástavní právo zanikne.

Způsoby zániku zástavního práva jsou upraveny v § 1376 a násl. NOZ. Nejčastějším způsobem bude s ohledem na akcesorickou povahu zástavního práva jeho zánik v důsledku zániku jím zajištěného dluhu. Dle § 1377 NOZ zaniká zástavní právo k nemovité věci, i když jím zajištěná pohledávka dosud nezanikla, a to z následujících důvodů:

  • a) zánikem zástavy,
  • b) vzdáním se zástavního práva věřitelem,
  • c) vrácením zástavy zástavci nebo zástavnímu dlužníkovi,
  • d) složením ceny zastavené věci zástavcem nebo zástavním dlužníkem,
  • e) uplynutím doby, na kterou bylo zástavní právo zřízeno.

Zaniklo-li zástavní právo zapsané do rejstříku zástav nebo do veřejného seznamu, požádá zástavní věřitel bez zbytečného odkladu o jeho výmaz.

Podzástavní právo

Podzástavní právo vzniká v případě, že je předmětem zástavy pohledávka, ke které bylo zřízeno zástavní právo. Souhlas zástavního dlužníka k zastavení pohledávky se nevyžaduje. Účinky zřízení podzástavního práva vůči zástavnímu dlužníkovi nastávají zápisem tohoto práva do rejstříku zástav nebo do katastru nemovitostí. Osoba, které svědčí právo ze zastavené pohledávky, je podzástavní věřitel. Osobou povinnou pak podzástavce (jinak zástavní věřitel). Výhodou je, že podzástavní věřitel se může domáhat uspokojení z podzástavy (předmět zástavy zřízené k zajištění zastavené pohledávky) místo podzástavce, jakmile je dluh zajištěný podzástavním právem splatný.

Nájem, pacht a výměnek

Nájem nemovité věci

Dle § 2201 NOZ se pronajímatel nájemní smlouvou zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Na rozdíl od shora uvedených způsobů zatížení nemovité věci se v tomto případě nejedná o věcné právo, ale o obligaci.

Nájem vzniká již uzavřením nájemní smlouvy bez dalšího. V případě, že je zřizován nájem k bytu nebo domu, je zákonem vyžadována písemná forma. Smluvní strany si dle § 2203 NOZ mohou nechat zapsat nájemní právo k pronajaté věci do veřejného seznamu, pokud se věc do tohoto seznamu zapisuje. Návrh na zápis podává vlastník pronajaté věci nebo nájemce s jeho souhlasem. Takovýto zápis slouží jak k ochraně třetích osob (potenciální kupec nebo investor), tak k ochraně nájemce. Pokud dojde ke změně vlastnictví pronajaté nemovité věci, u níž je ve veřejném seznamu evidováno nájemní právo, nemá nový majitel právo nájem vypovědět z důvodu, že o existenci nájmu nevěděl.

Nový občanský zákoník upravuje různé druhy nájmu. S ohledem na obsah tohoto článku se zaměříme jen na nájem nemovitých věcí. V ustanovení § 2235 a násl. NOZ nalezneme zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. Nájem bytu a domu se odlišuje od nájmu ostatních nemovitých věcí především svým účelem, předmětem nájmu a ochranou, kterou NOZ přiznává nájemci.

Z § 2235 NOZ vyplývá, že nájem bytu a domu slouží k zajištění bytových potřeb nájemce. Ustanovení o nájmu bytu v NOZ jsou relativně kogentní (nelze se od nich odchýlit, pokud si účastníci smlouvy sjednají něco jiného, k takovýmto ujednáním se nepřihlíží.), neboť jejich účelem je především ochrana nájemce. Příkladem kogentního ustanovení je např. § 2239 NOZ, v němž je uvedeno, že se nepřihlíží k ujednáním ukládajícím nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (např. ohlašovat dopředu návštěvy). Zároveň je uvedeno v § 2235 odst. 1 věta druhá NOZ, že se nepřihlíží k ujednáním v nájemní smlouvě, která zkracují nájemcova práva.

Dle § 2237 NOZ se pro nájemní smlouvu vyžaduje písemná forma, nicméně pakliže by smlouva nebyla uzavřena písemně, pronajímatel nemůže namítnout vůči nájemci její neplatnost. Pokud nájemce užívá byt po dobu alespoň tří let v dobré víře, že smlouva byla řádně uzavřena, hledí se na takovou smlouvu, jako by byla řádně uzavřena.

Dle § 2236 NOZ se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Domem se rozumí stavba, pakliže slouží k zajišťování bytových potřeb nájemce. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Již tedy nerozhoduje veřejnoprávní určení nemovité věci k určitému účelu, ale rozhodující je, co si strany ujednají. Pronajímatel tak může platně pronajmout nájemci byt, který je k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý, ale není rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení, ale např. k podnikání.

Smlouva o nájmu bytu nemusí obsahovat způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Pokud si strany ve smlouvě nesjednají výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Zpravidla si však smluvní strany v nájemní smlouvě výši nájmu sjednávají.

Zákon stanoví vyvratitelnou domněnku, že nájemné se sjednává pevnou částkou, a to za období jednoho měsíce. Pronajímatel s nájemcem si mohou ve smlouvě sjednat každoroční zvyšování nájemného. V případě, že nárůst nájemného nebude sjednán ve smlouvě, je nájemné možné zvýšit dohodou stran na návrh pronajímatele až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, avšak jen pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K navýšení nájemného může dojít také na základě rozhodnutí soudu, který však není při rozhodování o navýšení nájemného nijak omezen.

Nově zákon přináší podpůrnou úpravu pro platební období. Dle ust. § 2251 NOZ nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. Stranám ovšem nic nebrání sjednat si platební období jiným způsobem.

Pro zajištění úhrady nájemného a splnění dalších povinností vyplývajících nájemci z nájmu může nájemce, pakliže tak bylo ujednáno, dát pronajímateli jistinu až do výše šestinásobku nájmu.

V § 2255 a násl. NOZ jsou upravena vzájemná práva a povinnosti pronajímatele a nájemce. Nájemce je především povinen užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou. Pokud nedojde k zvýšenému zatížení bytu, může v něm nájemce podnikat, a to i bez souhlasu pronajímatele. Jedná se o důležitou novinku v úpravě nájmu bytu, jelikož dříve bylo možné zřídit si v nájemním bytu sídlo fyzické podnikající osoby pouze se souhlasem pronajímatele. 

Nájemce je také oprávněn chovat v bytě zvíře, pokud tím nepůsobí pronajímateli nebo dalším obyvatelům domu nepřiměřené obtíže, a to opětovně bez souhlasu pronajímatele. Naproti tomu pronajímatel je povinen udržovat byt po dobu trvání nájmu ve stavu způsobilém k užívání.

Nájemce má právo také přijímat kohokoliv do své domácnosti, přičemž je však povinen to oznámit pronajímateli. Pokud by tak nájemce neučinil ani do dvou měsíců, co se jeho domácnost rozšířila, porušil by závažně své povinnosti. Pronajímatel si může v nájemní smlouvě vyhradit udělení souhlasu s přijetím nového člena nájemcovy domácnosti. To se však netýká osob blízkých nebo dalších případů zvláštního zřetele hodných. Pro souhlas se vyžaduje písemná forma.

Pronajímatel má však vždy právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Další novinkou oproti dosavadní právní úpravě je možnost nájemce dát do podnájmu třetí osobě část bytu bez souhlasu pronajímatele, pokud sám v bytě trvale žije. V opačném případě si musí nájemce obstarat souhlas pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu k podnájmu a souhlas vyžadují písemnou formu. Pokud dá nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu se shora uvedeným, dopustí se hrubého porušení své povinnosti, což může být ze strany pronajímatele sankcionováno výpovědí nájemní smlouvy. Podnájem skončí nejpozději se skončením nájmu.

Nájem končí zpravidla výpovědí nebo uplynutím doby, pro kterou byl sjednán. Výpověď z nájmu musí být písemná a musí být doručena druhé straně. V případě, že výpověď dává pronajímatel, má vůči nájemci oznamovací povinnost o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Pokud výpověď neobsahuje takovéto poučení, je neplatná. Obdrží-li nájemce výpověď, má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne jejího doručení.

Výpovědí lze ukončit jak nájem sjednaný na dobu neurčitou, tak nájem na dobu určitou. Nájemce je však v případě výpovědi nájmu na dobu určitou zákonem omezen, neboť je oprávněn podat výpověď jen pokud se významně změní okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely. Takovou změnou okolností je např. narození dítěte a nutnost přestěhování do nového bytu. Při výpovědi nájmu na dobu neurčitou není nájemce v podstatě omezen. Důležité je, že tuto tzv. změnu okolností, nelze smluvními stranami v nájemní smlouvě vyloučit, a to s ohledem na již zmiňované ust. § 2235 odst. 1 věta druhá NOZ, kdy nelze vyloučit ta ustanovení zákona, která jsou určena k ochraně nájemce.

Pronajímatel může vypovědět nájem bytu pouze ze zákonem stanovených důvodů, které jsou uvedeny v § 2288 NOZ, a to v tříměsíční výpovědní lhůtě. Pronajímatel může dát nájemci výpověď u nájmu na dobu určitou i neurčitou z těchto důvodů:

  • a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
  • b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
  • c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
  • d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Dále může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že

  • a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
  • b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Dle nové právní úpravy může pronajímatel vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby, poruší-li nájemce zvlášť závažným způsobem svou povinnost (např. nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců).

V případě, že nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, přičemž ho pronajímatel nevyzve k opuštění bytu, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve. Pokud by se však jednalo o nájem dlouhodobý v trvání více jak dvou let, dojde ke znovu ujednání nájmu nejvýše na dobu dvou let. Výzva pronajímatele vyžaduje písemnou formu.

Právní úprava výpovědi ze strany pronajímatele doznala zásadních změn. Došlo např. ke zrušení preventivní soudní kontroly, tj. řízení ve věci přivolení k výpovědi z nájmu bytu soudem, a ke zrušení tzv. bytových náhrad.

Vedle speciální úpravy nájmu k bytu nebo domu, která se uplatní jen v případě, že se sjednává nájem za účelem zajištění bytových potřeb fyzické osoby, NOZ upravuje i další speciální druhy nájmu nemovitých věcí. Jedná se zejména o nájem družstevního bytu (§ 2240 NOZ), nájem služebního bytu (§ 2297 a násl. NOZ), nájem bytu zvláštního určení (§ 2300 a násl. NOZ) a nájem prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 a násl. NOZ).

Nájem prostoru sloužícího k podnikání

Dle ustanovení § 2302 NOZ se právní úprava nájmu prostoru sloužícího k podnikání uplatní na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. Stejně tak jako u nájmu bytu a domu není u tohoto druhu nájmu rozhodující veřejnoprávní určení účelu užívání stavby (prostorů). Pokud je předmětem nájmu nebytový prostor, který není určen nebo neslouží k podnikání, nebude se řídit těmito zvláštními ustanoveními.

Zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání jsou převážně dispozitivními ustanoveními. Smluvní strany si tak mohu zpravidla sjednat odlišný režim od toho, co je stanoveno v zákoně, např. si mohou sjednat jiné výpovědní důvody. Dle ust. § 2304 NOZ nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci.

Nájemce je oprávněn opatřit prostor sloužící podnikání se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními. Pronajímatel je oprávněn takovýto souhlas odepřít jen má-li pro to vážný důvod. Pokud nájemce požádá pronajímatele o udělení souhlasu v písemné formě, přičemž se pronajímatel do jednoho měsíce nevyjádří, presumuje se udělení souhlasu. Po skončení nájmu je nájemce povinen uvést nemovitou věc do původního stavu.

Nájemce může převést nájem spolu s převodem podnikatelské činnosti, které předmět nájmu slouží, pakliže mu k tomu pronajímatel udělí předchozí písemný souhlas. Smlouva o převodu nájmu vyžaduje písemnou formu.

Nájem skončí zpravidla výpovědí nebo uplynutím doby, na který je sjednán. Nájem na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční.

Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou z těchto důvodů:

  • a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen,
  • b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo
  • c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

Nájem na dobu určitou může pronajímatel vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou z těchto důvodů:

  • a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo
  • b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305 NOZ, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

Ve výpovědi musí být obsažen výpovědní důvod, jinak je neplatná. Proti výpovědi se druhá strana může bránit námitkami, a to do jednoho měsíce ode dne doručení výpovědi. Námitky musí mít písemnou formu. V případě, že námitky nebudou podány včas, právo na přezkum výpovědi soudem zaniká. Pokud vypovídající strana do měsíce od doručení námitek nevezme svoji výpověď zpět, může se druhá strana do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi, domáhat soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi.

Zákon presumuje, že vyklizením prostor sloužících k podnikání nájemcem v souladu s výpovědí se považuje výpověď za platnou a přijatou nájemcem bez námitek.

V souvislosti se skončením nájmu prostor sloužících k podnikání z důvodu výpovědi na straně pronajímatele zákon přiznává nájemci právo na náhradu za výhodu pronajímatele za převzetí zákaznické základny (§ 2315 NOZ). Smyslem tohoto ustanovení je poskytnout bývalému nájemci kompenzaci za to, že v důsledku skončení nájmu ze strany pronajímatele přišel o klienty. Podmínky pro vznik tohoto práva jsou následující:

  • nájem skončí ze strany pronajímatele;
  • nájem neskončil z důvodu hrubého porušení povinností nájemcem;
  • došlo k převzetí zákaznické základny vybudované nájemcem;
  • pronajímatel nebo nájemce získal tímto převzetím výhodu.

Právo na náhradu za výhodu pronajímatele nebo nového nájemce se uplatňuje proti bývalému pronajímateli. Ustanovení § 2315 NOZ je dispozitivní, lze ho tedy vyloučit ve smlouvě uzavřené mezi pronajímatelem a nájemcem.

Dle přechodného ustanovení § 3074 NOZ se nová právní úprava nájmu uplatní i na nájem nemovitých věcí, který vznikl před 1. 1. 2014.

Pacht

Institut pachtu se do našeho právního řádu vrací po několika desítkách let. Pachtem se rozumí závazek propachtovatele přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a závazek pachtýře platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Na rozdíl od nájmu je pacht určen nejen k užívání věci, ale především k jejímu požívání. Při uzavření smlouvy o pachtu se předpokládá aktivní přičinění pachtýře k dosažení určitého výnosu, který mu připadá. Předmětem pachtu je tak pouze věc, která je schopná takový užitek přinést.

Je- li předmětem pachtu nemovitá věc, která se zapisuje do katastru nemovitostí, může vlastník věci nebo s jeho souhlasem pachtýř zapsat pachtovní právo do tohoto veřejného seznamu, avšak tento zápis není podmínkou vzniku pachtovního práva.

Pacht lze sjednat na dobu určitou i neurčitou. Pacht na dobu neurčitou lze vypovědět s šestiměsíční výpovědní dobou, a to tak, aby skončil ke konci pachtovního roku. Pachtovním rokem je myšleno období od 1. ledna – 31. prosince, nicméně strany si mohou pachtovní rok ve smlouvě vymezit i jinak.

Ustanovení § 2345 a násl. NOZ upravuje tzv. zemědělský pacht. Je–li předmětem pachtu zemědělský nebo lesní pozemek, jedná se o zemědělský pacht. Zákon nevyžaduje pro zřízení zemědělského pachtu písemnou formu smlouvy. Pokud je pacht ujednán na dobu delší než dva roky bez uzavření písemné smlouvy, má se za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou. Pachtovné se platí ročně pozadu, doba splatnosti je 1. říjen.

Pacht zřízený na dobu neurčitou lze vypovědět s výpovědní lhůtou 12 měsíců. Vypovědět pacht sjednaný na dobu určitou lze jen v případě, že se pachtýř ze zdravotních důvodů stane nezpůsobilým na pozemku hospodařit; výpovědní doba je tříměsíční. Další výjimkou je případ smrti pachtýře. Pachtýřův dědic má právo vypovědět pacht v tříměsíční výpovědní době. Výpověď musí být podána do šesti měsíců ode dne, kdy pachtýř zemřel.

Dle přechodných ustanovení § 3074 NOZ se nova právní úprava nevztahuje na právní vztahy založené před 1. 1. 2014, které jsou svou povahou pachtem. Tyto právní vztahy se budou řídit dosavadní právní úpravou, tedy ustanoveními o nájmu.

Výměnek

Dle ustanovení § 2707 NOZ si vlastník nemovité věci smlouvou o výměnku vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout. Není-li stanoveno nebo ujednáno jinak, rozhoduje pro obsah práv výměnkáře místní zvyklost.

Zaopatřením se rozumí poskytnutí bydlení, renty, stravování, péče apod. Výměnek může být ujednán jako obligační závazek, nebo jako věcné právo (reálné břemeno). V případě obligace se výměnek zpravidla nezapisuje do katastru nemovitostí. Pokud je zřízen jako reálné břemeno, zapisuje se do katastru nemovitostí, přičemž z důvody ochrany výměnkáře zákon stanoví podmíněnost zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí zápisem výměnku do tohoto veřejného seznamu.

Dle ust. § 2710 NOZ změní-li se poměry tou měrou, že na osobě zavázané k výměnku nelze spravedlivě požadovat, aby setrvala při naturálním plnění, a nedohodnou-li se strany, může soud na návrh osoby zavázané k výměnku rozhodnout, že se naturální výměnek zcela nebo zčásti nahradí peněžitým důchodem. Soud také může, a to i bez návrhu, uložit osobě zavázané k výměnku, aby složila ve prospěch výměnkáře u provozovatele vhodného zaopatřovacího zařízení zaopatřovací jistinu ve stanovené výši.

Výměnek je právo osobní povahy. Z tohoto důvodu ho nelze zcizit ani zdědit.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Další případy zatížení nemovitých věcí

Shora uvedený výčet případů zatížení nemovitých věcí není konečný. Nemovité věci mohou být dále předmětem předkupního práva, správy svěřenského fondu, výhrady vlastnického práva, výhrady práva zpětné koupě, výhrady práva zpětného prodeje, zákazu zcizení nebo zatížení, výhrady práva lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, vzdání se práva na náhradu škody na pozemku atd.

Předkupní právo

Smluvní strany si při prodeji nemovité věci mohou sjednat ve smlouvě předkupní právo k převáděné věci. Obsahem tohoto práva je povinnost kupujícího věc při dalším jejím prodeji nabídnout přednostně prodávajícímu (původnímu vlastníkovi), tedy osobě oprávněné z předkupního práva.

Správa svěřenského fondu

Svěřenský fond vzniká vyčleněním majetku z vlastnictví zakladatele. Zakladatel svěří tento majetek k určitému účelu nebo pořízením pro případ smrti (např. závětí) a určí správce svěřenského fondu, který se zaváže tento majetek držet a spravovat.

Svěřenský správce vykonává vlastnická práva k takto vyčleněnému majetku vlastním jménem na účet fondu. Majetek ve svěřenském fondu nenáleží ani správci, ani zakladateli, nebo obmyšlenému, je tzv. majetkem bez pána. Fond nemá právní subjektivitu a nemůže tak být samostatným subjektem v právních vztazích. Neznamená to však, že je opuštěný, neboť k němu práva vlastníka vykonává právě svěřenský správce.

Funkci správce svěřenského fondu může vykonávat každá svéprávná fyzická nebo právnická osoba. Správce je jmenován zakladatelem, který může správce později i odvolat. Svěřenský fond může být spravován také více správci.

Obmyšlenou osobou je ten, komu má být ze svěřenského fondu plněno, tedy v jehož prospěch byl fond zakladatelem zřízen. Nejmenuje-li obmyšlenou osobu zakladatel, má toto právo přímo svěřenský správce. Obmyšlený má právo požadovat plnění v souladu se zakladatelským statusem.

Výhrada vlastnického práva

Vyhradí-li si prodávající k věci vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny. Při sjednání výhrady vlastnického práva tedy kupující nenabude vlastnické právo uzavřením kupní smlouvy, ale až okamžikem uhrazení kupní ceny.

Výhrada práva zpětné koupě

Z ujednání o výhradě zpětné koupě vzniká kupujícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu za úplatu zpět. Kupující vrátí prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu a prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu. Tím by mělo dojít k vyrovnání užitků z peněz a plodů z věci vytěžené, a tedy k předejití případných sporů mezi stranami. Pokud nebyla ujednána lhůta, ve které má prodávající právo žádat vrácení věci, platí, že lhůta je desetiletá.

Výhrada práva zpětného prodeje

Výhrada práva zpětného prodeje je obdobou institutu výhrady zpětné koupě. V tomto případě je to kupující, kdo si vyhradí, že může věc prodat zpět prodávajícímu. Při sjednání výhrady zpětného prodeje se použijí obdobně ustanovení o zpětné koupi.

Zákaz zcizení nebo zatížení

Při ujednání zákazu zcizení nebo zatížení nesmí být nemovitost převedena na jiného vlastníka, ani nesmí být zatížena žádným jiným věcným právem. Tento zákaz se sjednává např. při převodu nemovitosti. Zákaz zcizení a zatížení je časově omezen, a to na přiměřenou dobu, přičemž musí být odůvodněn určitým zájmem strany, který je hodný právní ochrany. Zákaz zcizení a zatížení lze sjednat jako věcné právo, tzn. že nepůsobí jen mezi smluvními stranami, ale i vůči třetím osobám.

Výhrada práva lepšího kupce

Pokud si smluvní strany ujednají v kupní smlouvě výhradu lepšího kupce, má prodávající právo dát přednost lepšímu kupci, který se přihlásí ve lhůtě jednoho roku od uzavření smlouvy. Kritéria pro určení lepšího kupce zákon nestanoví, záleží na prodávajícím, koho si vybere.

Ujednání o koupi na zkoušku

Pokud si někdo koupí věc na zkoušku, znamená to, že ji kupuje s podmínkou, že věc ve zkušební době schválí. V případě, že není zkušební lhůta dojednaná, uplatní se zákonná lhůta. Ta činí u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy.

Ujednání o koupi na zkoušku může být vázáno na odkládací podmínku nebo na rozvazovací podmínku. Nepřevzal-li kupující věc, má podmínka povahu podmínky odkládací. Tato podmínka se považuje za zmařenou, jestliže kupující nesdělí prodávajícímu ve zkušební době, že věc schvaluje. Převzal-li kupující věc, má podmínka povahu podmínky rozvazovací. Platí, že kupující věc schválil, neodmítl-li ji ve zkušební době.

Vzdání se práva na náhradu škody na pozemku

Smluvní strany si mezi sebou mohou sjednat, že vlastník pozemku nebude po druhé smluvní straně (např. soused, oprávněný z věcného břemene) požadovat náhradu škody, kterou by mu způsobila druhá smluvní strana na tomto jeho pozemku. Pokud je vzdání se práva na náhradu škody na pozemku ujednáno jako věcné právo, a tedy zapsáno do katastru nemovitostí, působí i vůči budoucím vlastníkům takto zatíženého pozemku. 

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Tento článek reflektuje právní stav ke dni 1. ledna 2014, tedy stav po nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, v platném znění (dále také jen „občanský zákoník“) a doprovodné legislativy vztahující se k rekodifikaci soukromého práva.

Přehled všech témat Právního průvodce

Tisknout Vaše hodnocení:

Související články

Diskuse k článku

+ Nový příspěvek