Novela občanského zákoníku přinesla změny u nemovitostí, dotknou se i firem

28. 6. 2017 | Zdroj: BusinessInfo.cz

Firmy, které vybudovaly inženýrské sítě nebo cesty ke svým provozovnám, již nebudou mít předkupní právo na pozemky, kudy tyto liniové stavby vedou. Společnosti podnikající v realitách nově mohou požadovat jen poloviční kauci za pronájem bytu, než u původní úpravy.

K výrazným změnám v oblasti nemovitostí došlo po novele občanského zákoníku, tedy zákona č. 89/2012 Sbírky, schválené v prosinci loňského roku. Velká část z nich začala platit od 28. února 2017, některé nabudou účinnosti až od 1. ledna 2018. Úpravy se přitom výrazně dotknou podnikatelů, ať už jde o firmy působící v oblasti správy nemovitostí, ale i podniky, které budovy či pozemky vlastní. Na novinky se musí připravit i stavební společnosti, které se věnují budování komunikací nebo inženýrských sítí.

K zásadní změně dochází u předkupního práva spoluvlastníků nemovitostí. Předchozí občanský zákoník (zákon 40/1964 Sb.), který platil do 31. prosince 2013, zajišťoval spoluvlastníkům v případě převodu podílu dalšího ze společníků předkupní právo. Toto předkupní právo se uplatnilo jak v případě úplatného převodu, tedy prodeje nebo směny, tak u bezúplatného převodu, tedy darování. Tehdy se vztahovalo na spoluvlastníky movitých i nemovitých věcí. Jedinou výjimkou, kdy se předkupní právo neuplatnilo, byl převod na osobu blízkou.

Návrat předkupního práva

„Současný občanský zákoník platný od 1. ledna 2014 tuto úpravu nepřevzal a po uplynutí jednoroční přechodné doby s existencí zákonného předkupního práva spoluvlastníků nepočítal. Zákon v dosud platném znění naopak stanoví, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Spoluvlastníci si však vzájemné předkupní právo mohou sjednat smluvně,“ konstatuje Markéta Cvrčková, partnerka advokátní kanceláře Taylor Wessing Praha.

Výjimku z tohoto pravidla představují případy, kdy ke vzniku spoluvlastnictví došlo způsobem, který spoluvlastníci nemohli ovlivnit, například děděním. Předkupní právo v tomto případě mají spoluvlastníci při úplatném i bezúplatném převodu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Speciální úprava platí také pro podnikatele v zemědělství, konkrétně pro zemědělský závod (§ 1125 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník).

Novela občanského zákoníku (zákon 460/2016 Sb.) z prosince 2016 částečně vrací úpravu předkupního práva do doby platnosti starého občanského zákoníku, tedy do prosince 2013. Změna začne platit od 1. ledna 2018.

„V případě, kdy bude jeden spoluvlastník chtít převést svůj spoluvlastnický podíl, bude povinen nabídnout tento podíl nejprve ostatním spoluvlastníkům, s výjimkou převodu na osobu blízkou,“ upozorňuje Lucie Baťhová z advokátní kanceláře Bělina & Partners.

Spoluvlastníci nemovitosti, nikoliv však tentokrát spoluvlastníci věci movité, budou tedy opět mít při převodu podílu předkupní právo. To se opět uplatní jak u úplatných, tak i bezúplatných převodů. Výjimkou bude převod podílu na osobu blízkou. Tu definuje § 22 občanského zákoníku.

Spoluvlastníci se navíc mohou svého předkupního práva vzdát. Takovéto vzdání se má účinky i pro právní nástupce spoluvlastníka, který se předkupního práva vzdal. Informace o tom, že se spoluvlastník vzdal předkupního práva, se bude zapisovat do katastru nemovitostí.

„Lze tedy uzavřít, že stav, kdy spoluvlastníci nemovitostí nemohou ovlivnit, kdo bude jejich novým spoluvlastníkem, bude trvat pouze do konce tohoto roku. Poté již spoluvlastníci nemovitosti budou moci zabránit převodu na nechtěnou osobu tím, že využijí svého předkupního práva. Nadále ale neovlivní převody v rámci spřízněných osob,“ pokračuje Markéta Cvrčková.

Této přechodné situace se snaží využít řada společností, které obchodují s nemovitostmi, a oslovují spoluvlastníky objektů s žádostí o výkup. S tím, že pouze dokonce roku nebude mít na transakci vliv souhlas dalších spoluvlastníků.

Sítě jsou liniovou stavbou

K další významné změně v oblasti nemovitostí došlo v občanském zákoníku u inženýrských sítí. V § 509 občanského zákoníku byl dřívější výraz inženýrská síť od 28. února 2017 nahrazen pojmem liniová stavba.

Liniové stavby jsou přitom širším pojmem než inženýrské sítě, neboť kromě inženýrských sítí, například vodovodu, kanalizace, elektrického vedení, v obecné rovině zahrnují například i pozemní komunikace, včetně tunelů, a stavby drah.

„Dle našeho názoru se jedná o terminologickou úpravu, která věcně nezmění právní režim inženýrských sítí dle občanského zákoníku. S čímž koresponduje skutečnost, že zřízení služebnosti inženýrské sítě zůstává v ustanovení § 1267 občanského zákoníku upraveno stále stejným způsobem,“ popisuje Lucie Baťhová.

Nadále platí, že tyto sítě a nově i další liniové stavby, tedy právě například pozemní komunikace či dráhy, nejsou součástí pozemku – to jest tvoří výjimku z obecného pravidla, že stavby jsou součástí pozemku.

Zároveň zanikají předkupní práva, která k těmto liniovým stavbám, přesněji k inženýrským sítím, vznikla v důsledku přechodných ustanovení občanského zákoníku. To platí i pro reciproční předkupní práva, která tímto způsobem vznikla naopak k pozemkům, na nichž jsou liniové stavby zřízeny. „Nicméně tato změna nebude mít vliv na právní tituly, na základě kterých mají tito podnikatelé na pozemcích umístěny své liniové stavby,“ zdůrazňuje Lucie Baťhová. Pokud tedy mají firmy na liniové stavby zřízenou služebnost, dříve věcné břemeno, v praxi je změna přímo neohrozí. Riziko, že pozemek v budoucnu koupí někdo jiný, aniž by měl vlastník liniové stavby předkupní právo, však do určité míry míru jistoty firem v této věci snižuje. 

„Změna terminologie § 509 občanského zákoníku nebude mít vliv na dálnice, silnice a místní komunikace, neboť pro ty již od roku 2016 platí speciální ustanovení zákona o pozemních komunikacích, které říká, že stavba dálnice, silnice a místní komunikace není součástí pozemku, takže již před účinností popisované novely nebyly tyto komunikace považovány za součást pozemku, po kterém vedly. Nově by to však mělo platit minimálně pro některé účelové komunikace,“ připojuje Markéta Cvrčková. Podobné pravidlo bude podle ní výslovně zakotveno novelou i v zákoně o drahách.

Za byt jen trojnásobek nájmu

Novela rovněž změnila pravidla pro firmy podnikající v oblasti realit. Od 28. února 2017 totiž došlo k úpravě výše jistoty, dříve kauce, u nájmu bytu nebo domu. Zákon 460/2016 výši jistoty mění, a to tak, že nově mohou pronajímatelé požadovat složení jistoty v maximální výši trojnásobku měsíčního nájemného. Podle staré úpravy to přitom byl až šestinásobek.  Do maximální výše jistoty se nadále nebudou počítat zálohy na služby.

Změna není retroaktivní a výše jistoty se týká pouze nájemních smluv uzavřených od 28. února 2017, respektive kaucí sjednaných po tomto datu.

Dalibor Dostál

Tisknout Vaše hodnocení:

Související články

Diskuse k článku

+ Nový příspěvek