Podnikatelé a nemovitosti: co se změní?

19. 12. 2013 | Zdroj: BusinessInfo.cz

motiv článku - Podnikatelé a nemovitosti: co se změní? Nový občanský zákoník přinese kromě jiných mnoho změn i do oblasti nemovitostí. Některé lze bez nadsázky označit za naprosto zásadní. Například po 1. lednu 2014 najdete v katastru ve výčtu nemovitostí pouze pozemky.

Jaké úpravy podnikatele čekají? Úvodem se podívejme na situaci, kdy podnikáte ve vlastní budově. Zatímco dnes jsou stavby samostatnou věcí, od příštího roku stavby jako věci v právním slova smyslu přestanou existovat a stanou se součástí pozemku.

Po 1. lednu 2014 najdete v katastru ve výčtu nemovitostí pouze pozemky. Důvod k obavám však není namístě. Provozujete-li činnost ve vlastní budově, ale pozemek pod ní vlastní někdo jiný, účinnost nového občanského zákoníku nijak neomezí vaše užívací práva. Pokud byste se ale rozhodli budovu prodat, budete omezeni zákonným předkupním právem vlastníka pozemku. Na druhou stranu i vám, coby vlastníku stavby, bude svědčit předkupní právo k pozemku.

Trochu komplikovanější situace může nastat, pokud si své prostory teprve stavíte nebo případně hodláte stavět. Stavíte-li z vlastních zdrojů na vlastním pozemku, není se čeho bát. Dříve či později stavba splyne s pozemkem.

Určité problémy však mohou vzniknout tehdy, jestliže na stavbu čerpáte úvěr a v úvěrové smlouvě máte jako podmínku čerpání další části úvěru zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí. Nově už totiž nebude možné rozestavěnou stavbu do katastru nemovitostí zapsat. Pokud vaše stavba již dosáhla takové fáze, že je patrné alespoň stavebnětechnické uspořádání prvního nadzemního podlaží, bude nejlépe se dohodnout s bankou, rozestavěnou stavbu nechat zapsat ještě letos a okamžitě k ní zřídit zástavní právo. Pokud tak daleko se stavbou ještě nejste nebo zápis rozestavěné stavby do účinnosti nového občanského zákoníku nestihnete, připravte se na vyjednávání s bankou.

Stavíte-li na cizím pozemku, je důležité, abyste měli možnost stavět z právního hlediska pečlivě ošetřenu. Je tedy třeba připravit, vyhotovit a podepsat správnou smluvní dokumentaci, případně sjednat potřebné věcné právo, které vám oprávnění stavět na cizím pozemku zajistí i po 1. ledna 2014.

Největší změna vás čeká, pokud investici teprve plánujete a hodláte stavět na cizím pozemku. Jestliže si možnost stavby na cizím pozemku smluvně nezajistíte ještě před koncem roku a plánujete stavbu trvalého rázu, nebudete moci využít právní prostředky, které se vám nabízejí dnes. Myslí se tím věcné břemeno nebo nájem, protože ty nezabrání splynutí vaší stavby s cizím pozemkem. Pro tyto případy přichází nový občanský zákoník s novým institutem, tzv. právem stavby. Právo stavby bude samostatnou nemovitou věcí a stavba, kterou na základě tohoto práva postavíte, bude jeho součástí. Právo stavby budete moci prodat nebo zastavit, podobně jako dnes stavbu samotnou.

O změnách u daně z nemovitostí si přečtete ve speciálu Změny pro podnikatele od roku 2014

Pronájem podle nové úpravy

A co ti, kdo si prostory pro podnikání pouze pronajímají? Především by měli vědět, že se práva a povinnosti z nájmu budou řídit automaticky novým občanským zákoníkem. To ovšem nemusí znamenat, že se jejich práva a povinnosti ze dne na den změní. Jestliže jako nájemce máte s pronajímatelem uzavřenu podrobnou smlouvu, je velká pravděpodobnost, že po dobu trvání nájmu se pro vás nic nezmění. Naopak byste měli zbystřit, má-li vaše nájemní smlouva jen dvě nebo tři strany.

Pro všechny se změní proces ukončování nájemního vztahu u prostor sloužících k podnikání. Nový občanský zákoník zavádí tzv. námitky proti výpovědi. Ten z partnerů, který dostane výpověď, má měsíc na to, aby k výpovědi, pokud s ní nesouhlasí, vznesl písemné námitky. Nevezme-li druhá strana výpověď do měsíce zpět, může vypovídaná strana výpověď napadnout u soudu do dvou měsíců od uplynutí lhůty pro zpětvzetí výpovědi.

Skončí-li nájem výpovědí pronajímatele a důvodem výpovědi nebude hrubé porušení povinností nájemce, může vám jako nájemci vzniknout právo na náhradu za výhodu, kterou pronajímatel nebo nový nájemce získají převzetím vámi vybudované zákaznické základny.

Nájem bude možno nově zapsat do katastru nemovitostí, ovšem vždy jen se souhlasem pronajímatele.

Michaela Kazdová, advokátní kancelář Bányaiová Vožehová

Tisknout Vaše hodnocení:

Související články

Diskuse k článku

+ Nový příspěvek