Společenství vlastníků a problematika bytových družstev

28. 11. 2014 | Zdroj: BusinessInfo.cz

Kapitoly článku

Seznámení s problematikou společenství vlastníků jednotek a bytových družstev. Vymezení základních pojmů a institutů spojených s uvedenou problematikou a základní orientace v otázkách souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím a činností bytových družstev.

Tento článek reflektuje právní stav ke dni 1. ledna 2014, tedy stav po nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „nový občanský zákoník“ ebo jako „NOZ“), zákona č. 90/2012 Sb. o obchodních společnostech a družstvech (dále jen „zákon o obchodních korporacích“ nebo jako „ZOK“) a doprovodné legislativy vztahující se k rekodifikaci soukromého práva.

Obsah dokumentu:

  • Společenství vlastníků
  • Bytové družstvo
    • Vymezení pojmu družstevní byt
    • Vznik členství v bytovém družstvu a základní práva a povinnosti členů
      • Společné členství manželů v bytovém družstvu
    • Orgány družstva
      • Členská schůze
      • Představenstvo
      • Kontrolní komise
    • Zánik členství v bytovém družstvu
      • Vyloučení člena
      • Převod družstevního podílu v bytovém družstvu
      • Přechod družstevního podílu v bytovém družstvu
    • Vypořádací podíl člena bytového družstva

Související zákony

Společenství vlastníků

Úprava společenství vlastníků souvisí s úpravou bytového spoluvlastnictví, tj. spoluvlastnictvím nemovité věci, které je založeno vlastnictvím jednotek.

Společenství je slovy zákona právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

Společenství vlastníků je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku (v případech, kdy společenství vlastníků nevzniklo, odpovídá za správu domu a pozemku správce). Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. V mezích svého účelu společenství vlastníků právně jedná s vlastníky jednotek i se třetími osobami.

Vymezení některých základních pojmů

Pro snazší orientaci v problematice bytového spoluvlastnictví je nutné pracovat s novou terminologií dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších změn (dále jen „občanský zákoník“), který s účinností od 1. 1. 2014 nahradil zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů - dále jen „ZoVB“), a který na rozdíl od právní úpravy platné do 31. 12. 2013 vymezuje některé klíčové pojmy odlišně.

Jedná se zejména o následující pojmy:

Nemovité věcijsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.

Podle občanského zákoníku jsou tedy nemovitými věcmi:

  • pozemky a věcná práva k nim,
  • podzemní stavby se samostatným účelovým určením a věcná práva k nim,
  • věci, o kterých právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku, a takové věci nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty,
  • jednotky,
  • stavby spojené se zemí pevným základem,
  • inženýrské sítě a
  • některé dočasné stavby, které nejsou součástí pozemku.

Dále se nově uplatní zásada superficies solo cedit, tj. že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

Naproti tomu dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 byly nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem s tím, že zákon výslovně stanovil, že stavba není součástí pozemku.

Jednotka dle občanského zákoníku zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá. Dle úpravy obsažené v občanském zákoníku tedy pojem jednotka zahrnuje také podíl na společných částech nemovité věci, kterou bude zpravidla pozemek a budova, která je jeho součástí.

Zákon o vlastnictví bytů přitom jednotku vymezoval jako byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezenou část domu, aniž by tento pojem zahrnoval spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu.

Společné části, kterými jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

Společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory, nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.

Detailní vymezení společných částí dále stanoví prováděcí nařízení vlády (nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím).

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Členství ve společenství vlastníků

Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. V případech, kdy je založení společenství vlastníků ze zákona vyžadováno, tedy není možné vlastnit jednotku bez členství ve společenství vlastníků.

Občanský zákoník v této souvislosti stanoví, že nebylo-li společenství vlastníků založeno dříve, jsou vlastníci jednotek povinni jej založit v případě, kdy je v budově alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.

Pokud vlastníci jednotek aktivně nekonají a společenství vlastníků nezaloží, znemožní tím zápis vlastnického práva k další převedené jednotce v domě až do doby, kdy bude prokázán vznik společenství vlastníků. K vyloučení pochybností je nutno dodat, že občanský zákoník považuje v daném případě za první převedenou jednotku takovou jednotku, k jejímuž převodu došlo až po převodu tří jednotek.

Při koupi jednotky je tedy nutné mimo jiné ověřit, zda jsou splněny zákonné podmínky pro vznik společenství vlastníků a zda takové společenství bylo založeno a zapsáno do rejstříku společenství vlastníků. V opačném případě příslušný katastrální úřad nezapíše vlastnické právo nabyvatele k převáděné jednotce (bytu nebo nebytového prostoru) do katastru nemovitostí až do doby, než dojde ke vzniku společenství vlastníků, což může v některých případech představovat podstatný problém a prodloužení procesu převodu, nehledě na možné vícenáklady spojené se založením společenství vlastníků.

Ručení členů společenství vlastníků za jeho dluhy

Poměrně kontroverzní novinkou v úpravě bytového spoluvlastnictví účinné od 1. 1. 2014 je také ručení vlastníků za dluhy společenství vlastníků, a to v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Vlastníci jednotek, kteří jsou členy společenství vlastníků, tak ručí celým svým majetkem za dluhy společenství vlastníků v poměru podle velikosti svého spoluvlastnického podílu.

Pokud tedy společenství vlastníků z jakéhokoli důvodu neplní své povinnosti plynoucí např. ze smlouvy o úvěru, může se věřitel domáhat uspokojení na kterémkoli vlastníku jednotky, a to až do výše jeho podílu na celkovém dluhu.

Výše podílů na společných částech, není-li určeno jinak, je stanovena poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

Založení a vznik společenství vlastníků

Obdobně jako v případě jiných právnických osob je nutné rozlišovat založení společenství vlastníků jednotek a jeho vznik. Vznik společenství vlastníků je vázán na jeho zápis do veřejného rejstříku, společenství tedy vzniká dnem zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Vzniku předchází proces založení. Společenství vlastníků lze založit prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (doposud označované jako tzv. prohlášení vlastníka budovy), ujednáním ve smlouvě o výstavbě nebo schválením stanov.

Jak již bylo zmíněno, společenství musí být založeno v případě, kdy je v budově alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději však po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Nestane-li se tak, nelze provést zápis vlastnického práva k další převedené jednotce do veřejného seznamu, a to až do doby, kdy je prokázán vznik společenství vlastníků.

Zakládá-li se společenství vlastníků schválením stanov, je nutný souhlas vlastníků všech jednotek a stanovy musí mít formu veřejné listiny (notářského zápisu). Forma veřejné listiny není vyžadována, zakládá-li se společenství vlastníků prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě.

Bylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, nepřihlíží se z důvodu ochrany zájemců o nabytí jednotek k změnám stanov provedeným před vznikem společenství vlastníků, tj. před zápisem společenství vlastníků do rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Souhlas všech vlastníků jednotek se založením společenství vlastníků je nutný také v případě, má-li být společenství vlastníků založeno v domě, kde je méně než pět jednotek.

Stanovy společenství musí obsahovat alespoň tyto náležitosti:

  • a) název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,
  • b) sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,
  • c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování,
  • d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,
  • e) určení prvních členů statutárního orgánu,
  • f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
  • g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Vedle dalších zákonem stanovených náležitostí obsahují stanovy společenství vlastníků také prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má-li na jeho základě rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, a smlouvu o výstavbě, má-li výstavbou vzniknout dům alespoň s pěti jednotkami.

Orgány společenství vlastníků

Povinnými orgány společenství vlastníků jsou statutární orgán (výbor nebo předseda) a shromáždění. Vedle těchto orgánů mohou stanovy zřídit také další, nelze jim však založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu.

Statutární orgán

Statutárním orgánem společenství vlastníků je buď výbor (kolektivní orgán) nebo předseda (jednočlenný orgán). Obdobně jako v případě jiných právnických osob platí i pro společenství vlastníků, že statutárnímu orgánu náleží veškerá působnost, kterou zakladatelské právní jednání, zákon nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu právnické osoby.

Člen statutárního orgánu pak může zastupovat právnickou osobu ve všech záležitostech. V případě kolektivního statutárního orgánu (výbor), zastupuje společenství každý jeho člen samostatně, neurčí-li stanovy jinak.

Členem výboru nebo předsedou společenství vlastníků se může stát každý, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný, přičemž za bezúhonnou se nepovažuje osoba, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, jestliže byl tento trestný čin spáchán v souvislosti s činností společenství, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena.

Shromáždění

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění, tvořené všemi vlastníky jednotek. Každý vlastník má na shromáždění počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží. Shromáždění se koná minimálně jedenkrát ročně, na základě svolání k zasedání statutárním orgánem.

Do působnosti shromáždění patří ze zákona rozhodování o následujících otázkách:

  • a) změna stanov,
  • b) změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,
  • c) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,
  • d) schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
  • e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,
  • f) rozhodování
    • 1. o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,
    • 2. o změně účelu užívání domu nebo bytu,
    • 3. o změně podlahové plochy bytu,
    • 4. o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,
    • 5. o změně podílu na společných částech,
    • 6. o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky,
    • 7. o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
  • g) udělování předchozího souhlasu
    • 1. k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,
    • 2. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
    • 3. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,
    • 4. k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,
  • h) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti,
  • i) rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

Pokud stanovy společenství nepožadují vyšší kvórum, je k tomu, aby mohlo shromáždění přijmout jakékoli rozhodnutí nutné, aby se jeho zasedání zúčastnili vlastníci jednotek, kteří mají dohromady většinu všech hlasů (usnášeníschopnost) s tím, že k přijetí konkrétního rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek.

V případech, kdy se shromáždění nesejde v potřebném počtu vlastníků (hlasů), tedy není usnášeníschopné, je možné, aby svolavatel shromáždění do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, navrhl, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání (rozhodnutí mimo zasedání). Tento postup je možný také v případech, kdy tak výslovně určují stanovy.

Rozhodování mimo zasedání probíhá formou písemného vyjádření vlastníků k plnému znění návrhu rozhodnutí. Vlastník se musí vyjádřit ve lhůtě patnácti dnů ode dne dojití návrhu, a to uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo vyjádření učiněno a vlastnoručním podpisem na listině obsahující úplné znění takového návrhu. K přijetí rozhodnutí mimo zasedání je na rozdíl od hlasování na shromáždění vyžadován souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů).

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Některá práva a povinnosti vlastníka jednotky

S vlastnictvím jednotky jsou spojena práva a povinnosti v následujícím rozsahu.

Vlastník jednotky má právo:

  • § svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části;
  • § žádat osobu odpovědnou za správu domu o sdělení jména a adresy kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě;
  • § seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje; u této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů;
  • § aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období;
  • § žádat při převodu vlastnického práva k jednotce od osoby odpovědné za správu domu potvrzení o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Vlastník jednotky je zejména povinen:

  • § udržovat svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání;
  • § řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu;
  • § informovat ostatní vlastníky prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu o nabytí jednotky do vlastnictví, včetně uvedení své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, a to nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem;
  • § informovat ostatní vlastníky prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu o změně údajů uvedených v oznámení dle předchozího bodu;
  • § přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech;
  • § platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby);
  • § upravuje-li stavebně svůj byt, umožnit do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu;
  • § zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto;
  • § umožnit přístup do bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, za účelem realizace odsouhlasené údržby, oprav, úprav, přestavby či jiné změny domu nebo pozemku, a dále umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.

Správa domu a pozemku

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou určenou primárně ke správě domu a pozemku, a to v rozsahu stanoveném zákonem, čímž ve stejném rozsahu dochází k omezení práv a povinností vlastníků jednotek, kteří by jinak vykonávali správu samostatně v souladu s principy podílového spoluvlastnictví.

Správa domu a pozemku zahrnuje ze zákona vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.

V mezích takto vymezeného účelu společenství vlastníků samostatně právně jedná nejen s vlastníky jednotek, ale také se třetími osobami. V případech, kdy vzniknou vlastníkům jednotek práva spojená s vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky při uplatňování těchto práv.

Vymezení činností týkajících se správy domu a pozemku

Prováděcí nařízení vlády upřesňuje, jaké činnosti spadají pod správu domu a pozemku, přičemž rozlišuje hledisko provozní a technické a hledisko správní.

Z hlediska provozního a technického se činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku rozumí zejména:

  • a) provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání;
  • b) revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu;
  • c) údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku;
  • d) uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.

Z hlediska správních činností se činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku rozumí zejména:

  • a) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z jiných právních předpisů;
  • b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání;
  • c) vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek;
  • d) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají jiné právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků jednotek a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek;
  • e) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv;
  • f) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.

Osoba odpovědná za správu domu a pozemku je dále pro účely správy domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména:

  • § zajištění činností spojených se správou domu a pozemku;
  • § zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo;
  • § pojištění domu;
  • § nájmu společných částí domu a
  • § zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávnění je provozovat, jako jsou domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanice, dieselagregáty a podobná vyhrazená technická zařízení.

Správa bez vzniku společenství vlastníků

V případech, kdy společenství vlastníků z jakéhokoli důvodu nevzniklo, je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku správce.

Vzhledem k tomu, že se již neuplatní automatický vznik společenství v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků okamžikem, kdy příslušný katastrální úřad osvědčil vlastnický vztah k jednotce poslednímu z těchto vlastníků, a to zpravidla doručením listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí, nýbrž je vyžadováno aktivní jednání vlastníků jednotek směřující k založení a vzniku společenství vlastníků, může se jednat o poměrně častý jev.

Pro správu domu a pozemku se v případech absence vzniku společenství použijí pravidla určená v prohlášení nebo ve smlouvě o výstavbě a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění. Vlastníci jednotek tedy budou rozhodovat většinou hlasů přítomných, pokud se sejdou vlastníci mající k dispozici většinu všech hlasů.

K přijetí rozhodnutí vlastníků jednotek bez vzniku společenství vlastníků svolává vlastníky jednotek správce, zvolený většinou hlasů všech vlastníků jednotek. Neproběhne-li volba správce, stanoví zákon, že správcem se stává vlastník jednotky, který má na společných částech větší než poloviční podíl, což vlastníkům jednotek ovšem nebrání, aby správcem zvolili jinou osobu.

V případech, kdy se správcem stane většinový vlastník, je postavení ostatních vlastníků chráněno tím, že mají právo obrátit se kdykoli na soud s návrhem na odvolání správce a jmenování nového, pokud je pro to dán důležitý důvod.

Pozice většinového vlastníka a správce je v domech, kde je méně než pět jednotek dále omezena tím, že při rozhodování vlastníků jednotek se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.

Zrušení společenství vlastníků

Ke zrušení společenství vlastníků může dojít rozhodnutím vlastníků jednotek nebo dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě (např. uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno právo stavby).

Rozhodnutím vlastníků lze společenství vlastníků zrušit za podmínky, že bylo založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět. V takovém případě vlastníci jednotek přijmou pravidla pro správu domu a pozemku a pro příspěvky na ni.

K zániku společenství dochází obdobně jako u jiných právnických osob dnem výmazu z rejstříku společenství vlastníků. Naopak odlišně od jiných právnických osob se však při zrušení společenství vlastníků neprovádí likvidace. Vzhledem k tomu, že účelem společenství vlastníků není podnikatelská činnost, ale pouze správa domu a pozemku, přecházejí práva a povinnosti společenství vlastníků dnem jeho zániku na vlastníky jednotek, a to v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Bytové družstvo

Bytové družstvo je právnickou osobou, společenstvím neuzavřeného počtu osob, které je založeno za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Jinou činnost může za podmínek stanovených zákonem provozovat pouze za předpokladu, že tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů a současně, že tato činnost má ve vztahu k účelu bytového družstva pouze doplňkový nebo vedlejší charakter.

Pro bytové družstvo platí, že nemůže změnit předmět své činnosti a stát se jiným než bytovým družstvem, ledaže ani jediný jeho člen není nájemcem družstevního bytu ve vlastnictví tohoto bytového družstva, ani podle stanov žádnému členovi nevznikne po splnění všech podmínek právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.

Problematika bytových družstev je upravena v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších změn (dále jen „zákon o obchodních korporacích“ nebo „ZOK“), a to konkrétně v ustanoveních § 727 až 757, která navazují na úpravu obsaženou v § 552 až 726, věnovanou obecně družstvům, popř. na obecnou úpravu obchodních korporací. Problematiku nájmu upravuje občanský zákoník.

Vymezení pojmu družstevní byt

Z definice bytového družstva a jeho účelu nepochybně plyne, že podmínkou existence a fungování bytového družstva je skutečnost, že bytové družstvo vlastní byty nebo nebytové prostory, které přenechává do užívání svým členům, tedy byty označované jako družstevní byty.

Družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem se tedy rozumí byt nebo nebytový prostor, který je v budově ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem.

Vznik členství v bytovém družstvu a základní práva a povinnosti členů

Členství v bytovém družstvu vzniká jen při splnění všech podmínek stanovených zákonem o obchodních korporacích a stanovami, a to jedním z následujících způsobů:

  • a) při založení bytového družstva dnem vzniku bytového družstva,
  • b) dnem rozhodnutí příslušného orgánu bytového družstva o přijetí za člena nebo pozdějším dnem uvedeným v tomto rozhodnutí, nebo
  • c) převodem nebo přechodem družstevního podílu.

Členství v bytovém družstvu vzniká na dobu neurčitou.

Se vznikem členství v bytovém družstvu, vznikají členovi práva a povinnosti spojená s členstvím v bytovém družstvu, a to zejména:

  • § právo volit a být volen do orgánů bytového družstva;
  • § právo účastnit se řízení a rozhodování v bytovém družstvu;
  • § právo podílet se na výhodách poskytovaných bytovým družstvem;
  • § právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek stanovených ZOK a stanovami, a práva a povinnosti z této smlouvy vzniklá;
  • § právo na stanovení nájemného spojeného s užíváním družstevního bytu tak, aby zahrnovalo pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevních bytů, a to včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů;
  • § povinnost dodržovat stanovy a
  • § povinnost dodržovat rozhodnutí orgánů bytového družstva.

Společné členství manželů v bytovém družstvu

Stal-li se jeden z manželů za trvání manželství členem bytového družstva, spadá takto nabytý podíl v bytovém družstvu do společného jmění manželů, vyjma případů, kdy se jedná o nabytí způsobem zakládajícím výlučné vlastnictví tohoto manžela (tj. nabytí darem, děděním nebo odkazem, nabytí právním jednáním vztahujícím se k výlučnému vlastnictví, nabytí náhradou za poškození, zničení nebo ztrátu výhradního majetku nebo nabytí majetku jako náhrady za nemajetkovou újmu na přirozených právech).

Jestliže je družstevní podíl součástí společného jmění manželů, vzniká manželům také společné členství v družstvu. Jinými slovy nabytí členského podílu jedním z manželů za trvání manželství zakládá zpravidla společné členství manželů v bytovém družstvu.

Práva a povinnosti spojená s členstvím v bytovém družstvu tak náleží oběma manželům společně a nerozdílně. Stejně tak jsou manželé společně a nerozdílně zavázáni a oprávněni z právních jednání týkajících se členství v bytovém družstvu.

Navenek se však společné členství manželů v bytovém družstvu projevuje jako členství jediné, s nímž je při hlasování na členské schůzi spojen jeden hlas.

Je-li s družstevním podílem, který je součástí společného jmění manželů, spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, jde o právo na uzavření smlouvy o společném nájmu manželů. Je-li s družstevním podílem, který je součástí společného jmění manželů, spojen nájem družstevního bytu, jde o společný nájem manželů.

Je-li jeden z manželů výlučným členem bytového družstva, mají oba manželé společné nájemní právo podle občanského zákoníku odvozené od práva nájmu manžela, který je výlučným členem družstva. Zanikne-li členství manžela, od jehož nájemního práva bylo společné nájemní právo odvozeno, zaniká také nájemní právo druhého manžela.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Orgány družstva

Orgány družstva jsou:

  • a)  členská schůze,
  • b)  představenstvo,
  • c)  kontrolní komise a
  • d)  jiné orgány zřízené stanovami.

Členská schůze

Členská schůze je nejvyšším orgánem družstva. Právo zúčastnit se členské schůze mají zásadně všichni členové družstva, likvidátor a osoby, jimž toto právo přiznává jiný právní předpis. Právo hlasovat na členské schůzi mají však pouze členové družstva.

Každý člen bytového družstva má při hlasování na členské chůzi 1 hlas. Jedná-li se o společné členy, mají dohromady rovněž 1 hlas. Členové bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů, mohou mít na členské schůzi vyšší počet hlasů, pouze určí-li tak stanovy.

Členskou schůzi svolává představenstvo ve lhůtách určených stanovami, nejméně však jednou za každé účetní období, a dále vždy, (i) je-li to v důležitém zájmu družstva, (ii) jestliže o to požádala kontrolní komise nebo alespoň 10 % členů družstva, kteří mají nejméně jednu pětinu všech hlasů, neurčují-li stanovy jinak, a (iii) zjistí-li představenstvo, že ztráta družstva dosáhla takové výše, že při jejím uhrazení ze zdrojů družstva by neuhrazená ztráta dosáhla výše základního kapitálu nebo to lze s ohledem na všechny okolnosti předpokládat, nebo družstvo se dostalo do úpadku nebo do hrozícího úpadku, a navrhne členské schůzi přijetí potřebných opatření k nápravě.

Do působnosti členské schůze patří zejména:

  • a) změna stanov, nedochází-li k jejich změně na základě jiné právní skutečnosti,
  • b) volba a odvolání členů a náhradníků členů představenstva a kontrolní komise,
  • c) určení výše odměny představenstva, kontrolní komise a členů jiných orgánů družstva zřízených stanovami, pokud je oprávněna podle stanov tyto orgány nebo jejich členy volit a odvolávat,
  • d) schvalování řádné, mimořádné nebo konsolidované účetní závěrky, popřípadě mezitímní účetní závěrky,
  • e) schvalování smlouvy o výkonu funkce,
  • f) rozhodování o námitkách člena proti rozhodnutí o jeho vyloučení,
  • g) schvalování jednání učiněných za družstvo do jeho vzniku,
  • h) rozhodování o rozdělení zisku nebo úhradě ztráty,
  • i) rozhodování o uhrazovací povinnosti,
  • j) rozhodování o použití rezervního fondu,
  • k) rozhodování o přeměně družstva,
  • l) schvalování smlouvy o dalším členském vkladu a její změně a zrušení, neurčí-li stanovy, že ji členská schůze neschvaluje,
  • m) rozhodnutí o zrušení družstva s likvidací,
  • n) rozhodování o dalších otázkách, které zákon nebo stanovy svěřují do její působnosti.

Představenstvo

Představenstvo je statutárním orgánem družstva, kterému přísluší vedení družstva a plnění usnesení členské schůze. Představenstvo zajišťuje také řádné vedení účetnictví a předkládá členské schůzi ke schválení účetní závěrku.

Představenstvo má minimálně tři členy a svá rozhodnutí přijímá většinou hlasů všech svých členů.

V družstvu, které má méně než padesát členů, mohou stanovy určit, že se představenstvo nezřizuje. V takovém případě je statutárním orgánem předseda družstva.

Kontrolní komise

Kontrolní komise kontroluje veškerou činnost družstva, projednává stížnosti členů a může požadovat jakékoliv informace a doklady o hospodaření družstva. Na zjištěné nedostatky kontrolní komise upozorní představenstvo a dohlíží na zjednání nápravy.          

Předseda kontrolní komise nebo k tomu pověřený člen kontrolní komise má právo zúčastnit se jednání představenstva a jakéhokoliv jiného orgánu družstva zřízeného stanovami.

V družstvu, které má méně než padesát členů se kontrolní komise zřizuje pouze, pokud tak určují stanovy. Není-li kontrolní komise zřízena nebo neurčí-li stanovy jinak, vykonává její působnost členská schůze; každý člen družstva má vůči statutárnímu orgánu družstva stejnou pravomoc jako kontrolní komise.

Zánik členství v bytovém družstvu

Členství v družstvu zaniká

  • a) dohodou,
  • b) vystoupením člena,
  • c) vyloučením člena,
  • d) převodem družstevního podílu,
  • e) přechodem družstevního podílu,
  • f) smrtí člena družstva,
  • g) zánikem právnické osoby, která je členem družstva,
  • h) prohlášením konkursu na majetek člena,
  • i) zamítnutím insolvenčního návrhu pro nedostatek majetku člena,
  • j) doručením vyrozumění o neúspěšné opakované dražbě v řízení o výkonu rozhodnutí nebo v exekuci nebo, nejsou-li členská práva a povinnosti převoditelné, pravomocným nařízením výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností, nebo právní mocí exekučního příkazu k postižení členských práv a povinností po uplynutí lhůty uvedené ve výzvě ke splnění vymáhané povinnosti a, byl-li v této lhůtě podán návrh na zastavení exekuce, po právní moci rozhodnutí o tomto návrhu,
  • k) zánikem družstva bez právního nástupce.

Vyloučení člena

Specifickým důvodem zániku členství v bytovém družstvu je vyloučení člena, ke kterému může dojít pouze ze zákonem stanovených důvodů. Tzv. bydlícího člena družstva, tedy člena bytového družstva nebo společné členy bytového družstva, s jejichž členstvím je spojen nájem družstevního bytu nebo společný nájem družstevního bytu, lze vyloučit z družstva,

  • § poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, nebo
  • § byl-li nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

O vyloučení člena z družstva rozhoduje představenstvo, případně jiný stanovami určený orgán, a to ve lhůtě 6 měsíců ode dne, kdy se družstvo dozvědělo o důvodu vyloučení, nejpozději však ve lhůtě 1 roku ode dne, kdy důvod vyloučení nastal. Rozhodnutí o vyloučení musí mít písemnou formu a musí obsahovat poučení o právu vylučovaného člena podat proti rozhodnutí o vyloučení odůvodněné námitky k členské schůzi, a to ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení oznámení o vyloučení. Členství vylučované osoby zaniká marným uplynutím lhůty pro podání námitek nebo dnem, kdy bylo vylučované osobě doručeno rozhodnutí členské schůze o zamítnutí námitek.

Rozhodne-li členská schůze o zamítnutí námitek, nebo o potvrzení vyloučení, může vylučovaná osoba podat ve lhůtě 3 měsíců ode dne doručení takového rozhodnutí návrh soudu na prohlášení rozhodnutí o vyloučení za neplatné. Do doby uplynutí lhůty pro podání návrhu u soudu nebo do doby pravomocného skončení soudního řízení družstvo nemůže vůči členovi uplatnit žádná práva plynoucí ze zániku jeho členství.

K vyloučení pochybností ohledně aplikace příslušných ustanovení o ukončení nájmu bytu zákon o obchodních korporacích výslovně stanoví, že pro nájem družstevního bytu se ustanovení občanského zákoníku o výpovědi nájmu nepoužijí. Institut vyloučení tak nahrazuje možnost ukončení nájmu výpovědí.

Převod družstevního podílu v bytovém družstvu

Družstevním podílem se rozumí práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu. Zákon o obchodních korporacích v duchu předchozí právní úpravy zachovává neomezenou a volnou převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva, pokud má být nabyvatelem osoba splňující podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva, nově však zakotvuje, že převod družstevního podílu zahrnuje také převod všech práv a povinností s družstevním podílem souvisejících.

Převodem družstevního podílu, s nímž je spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, tak dochází k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami.

Právní účinky převodu družstevního podílu nastávají vůči družstvu dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu, ledaže smlouva určí účinky později. Tytéž účinky jako doručení smlouvy má doručení prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy.

Přechod družstevního podílu v bytovém družstvu

Přechod členského podílu v bytovém družstvu nelze ze zákona nijak omezit ani vyloučit. Družstevní podíl tak přechází na právního nástupce člena bytového družstva, a to tak, že na dědice družstevního podílu přechází nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu, včetně práv a povinností s tím spojených.

Družstevní podíl, který byl ve společném jmění manželů, přechází na pozůstalého manžela; k tomu se přihlédne při vypořádání dědictví.

V případě, že se dědic nechce stát členem bytového družstva, je oprávněn svou účast v družstvu vypovědět, a to bez zbytečného odkladu, nejpozději však jeden měsíc ode dne, kdy se stal dědicem, jinak se k výpovědi nepřihlíží. Výpovědní doba činí tři měsíce a po dobu jejího běhu není dědic podílu oprávněn se podílet na činnosti družstva. Podá-li dědic výpověď ve stanovené lhůtě, platí, že se členem družstva nestal.

Vypořádací podíl člena bytového družstva

V případě zániku členství v bytovém družstvu má člen družstva nárok na vypořádací podíl. Ohledně stanovení výše vypořádacího podílu ponechává zákon bytovým družstvům značnou volnost, když stanoví pouze minimální spodní hranici vypořádacího podílu, který nesmí být nižší, než kolik činí částka vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti člena v bytovém družstvu.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Tento článek reflektuje právní stav ke dni 1. ledna 2014, tedy stav po nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „nový občanský zákoník“ nebo jako „NOZ“), zákona č. 90/2012 Sb. o obchodních společnostech a družstvech (dále jen „zákon o obchodních korporacích“ nebo jako „ZOK“) a doprovodné legislativy vztahující se k rekodifikaci soukromého práva.

Přehled všech témat Právního průvodce

Tisknout Vaše hodnocení:

Související články

Diskuse k článku

+ Nový příspěvek