Trh s průmyslovými nemovitostmi letos očekává další dobrou sezonu

13. 4. 2016 | Zdroj: BusinessInfo.cz

Český trh s průmyslovými nemovitostmi se v posledních letech těší výborné kondici a zaznamenává významný růst. S pozitivním výhledem české ekonomiky bude růst trhu podle developerů pokračovat i v roce 2016 a příznivě se vyhlíží také do roku 2017, minimálně pak do jeho první poloviny. Tahounem poptávky po nových prostorách je především e-commerce.

Na konci prosince 2015 dosáhl v České republice celkový objem moderních skladových a průmyslových nemovitostí třídy A určených k pronájmu hodnoty více než 5,69 milionů metrů čtverečních. Největším dílčím trhem zůstává se 40% podílem Praha.

Jen v Praze je nyní dvojnásobně více těchto nemovitostí (konkrétně zhruba 2,26 milionu metrů čtverečních), než bylo před 10 lety v celé České republice (přibližně 1,03 milionu metrů čtverečních). Na druhé místo se koncem loňského roku posunul Plzeňský kraj s 15,5% podílem, který tak na třetí příčku odsunul Jihomoravský kraj s podílem těsně pod 15 %.

„Rok 2015 byl v historii českého industriálního trhu rekordní i z pohledu celkové hrubé realizované poptávky. To jen dokazuje, že Česká republika zůstává i nadále strategickou lokací pro všechny industriální sektory," říká Harry Bannatyne, vedoucí industriálního oddělení JLL.

Loni se dokončilo celkem 563 tisíc metrů čtverečních

Za celý rok 2015 se na území ČR dokončilo celkem 563 tisíc metrů čtverečních průmyslových prostor, což je nejvíce od počátku krize v roce 2008. Nicméně je to stále o 400 tisíc metrů čtverečních méně, než bylo dokončeno v roce 2007, kdy bylo množství dokončených ploch zatím nejvyšší.

Vyplývá to z aktuálních dat sdružení Industrial Research Forum (IRF). Na konci loňského roku bylo ve výstavbě celkem 303 500 metrů čtverečních skladových a výrobních ploch, z čehož 31 % se začalo stavět ve čtvrtém čtvrtletí. Zhruba 40 % rozestavěných projektů by se mělo dokončit v prvním čtvrtletí roku 2016. Podíl spekulativní výstavby se zvýšil na 38 %.

Ceny základního nájemného moderních průmyslových nemovitostí se v České republice drží dlouhodobě na úrovni okolo čtyř eur za m2 měsíčně a na této úrovni by se měly pohybovat i v následujícím roce. Výjimkou mohou být hlavní lokality, zejména Praha a Plzeň, kde by výše nájmů mohla vzhledem ke klesající míře neobsazenosti prostor mírně vzrůst.

Ochota developerů poskytovat pobídky, jež mohou významně snížit výslednou cenu nájmu, bude pak díky stále silné poptávce slábnout. Celková neobsazenost prostor se v roce 2016 předpokládá na úrovni sedmi procent, v roce 2017 o jeden procentní bod níže. Rostoucí tendenci z pohledu developerů budou mít bezpochyby požadavky nájemců na standard a vybavení prostor. Ty budou muset být uzpůsobeny tak, aby dlouhodobě nájemcům vyhovovaly, a zejména šetřily jejich náklady.

Největší zájem ozavedené lokality

Tradičně největší zájem o průmyslové nemovitosti je v zavedených lokalitách, jako je Praha, Brno a Plzeň. Nicméně z důvodu stále více omezené dostupnosti pozemků pro novou výstavbu, která zde panuje, by se měl zájem častěji přesouvat i do lokalit vzdálenějších od těchto měst. Jedná se především o oblasti severních a západních Čech, které těží z blízkosti německých hranic.

„Severní a západní Čechy disponují zavedenou infrastrukturou a nabízejí výborné dopravní napojení na německé dálniční sítě, také proto jsou oblíbené například u distribučních firem zapojených do německého obchodu. Další výhodou těchto oblastí je dostatek poměrně levné a kvalifikované pracovní síly. Do popředí zájmu se dostávají rovněž dříve zatracované lokality severně a severovýchodně od Prahy," říká Jakub Holec, jednatel společnosti 108 AGENCY.

Hlavní roli pro nové lokality bude stále více hrát kromě dobrého napojení na hlavní silniční tahy a dostatku pracovní síly také dostupnost pro zaměstnance a zájem dotčených municipalit spolu se stávající regulací územního plánování v dané oblasti. Praha je jedním z největších logistických uzlů v regionu. Podle nedávno vydaného srovnání lokalit od společnosti Prologis je dokonce třetí nejatraktivnější lokalitou celé oblasti střední Evropy.

Další rozvoj ale podle Ferdinanda Hlobila, vedoucího středoevropského průmyslového týmu v Cushman & Wakefield, v budoucnu zbrzdí nedostatek vhodných ploch: „Na D1 se v podstatě už nic nestaví a stavět ani nebude. Naštěstí má Praha poměrně velkou nabídku v lokalitách, jako je Rudná, oblast okolo D8 anebo na východě Prahy Jirny."

Za nedostatkem vhodných průmyslových ploch stojí nejen komplikovaný územně plánovací proces v České republice, ale i odpor místních samospráv proti tomuto druhu výstavby.

Prvenství z hlediska poptávky bude patřit i nadále e-commerci

Prvenství z hlediska poptávky po průmyslových prostorech se v roce 2016 přisuzuje odvětví e-commerce, které nyní zažívá na trhu velký rozkvět. Skeptičtější obchodní očekávání v návaznosti na slábnoucí konjunkturu v Číně a krizi Volkswagenu pak panují v německém automobilovém průmyslu, což by mohlo mít vliv i na tento dosud silný segment v České republice.

„V poslední době zaznamenáváme u obchodních společností v sektoru automotive mírný pokles poptávky ze strany německých výrobců," komentuje Jakub Holec a doplňuje: „Nicméně neočekáváme zde žádný zásadní propad, spíše určitou míru stagnace a stabilizace odvětví."

„Rozvíjí se jak lokální e-shopy, tak zahraniční. Některé jdou cestou budování poboček na domácím trhu, jiné expandují do zahraničí. Prvním krokem pak bývají často sousední země v rámci střední Evropy. Zároveň k nám míří e-shopy z celého světa s cílem obsadit tento region. A ke své expanzi potřebují všichni skladové a logistické areály," říká Ferdinand Hlobil.

Za rostoucí poptávkou také podle Hlobila stojí maloobchodníci s kamennými prodejnami, kteří rozšiřují svoji nabídku přes e-shopy. „Kamenné obchody si uvědomily, že bez e-shopu nebudou moci dlouhodobě prosperovat, a proto masově zavádějí internetové obchody. Tím pádem také hledají skladové kapacity, protože někam potřebují umístit skladové zásoby pro e-shop," uvádí Ferdi
nand Hlobil.

Zahraniční firmy do České republiky nadále přesouvají svá logistická centra kvůli levné a kvalifikované pracovní síle. Podle závěrů zprávy by vysoká poptávka spolu s nízkou nezaměstnaností mohly přinést zlepšení pracovních podmínek zaměstnanců pracujících ve skladech a výrobních halách.

Spekulativní výstavba zažije další oživení

Spekulativní výstavba průmyslových nemovitostí po útlumu posledních let opět ožila, i když v menší míře než dříve. Některé developerské společnosti na bázi spekulativní výstavby již nějakou dobu stavějí a plánují v tom pokračovat. Nejedná se však o výstavbu bez rozmyslu, společnosti se poučily z krize a jsou obezřetnější.

„Skrze spekulativní výstavbu si mohou developerské společnosti vytvářet určitý náskok před konkurencí a prostor pro pokrytí poptávky, jež vyžaduje okamžité nastěhování nájemce. Avšak nelze spekulativně stavět specifickou budovu. Developerské společnosti jsou dnes při realizaci spekulativní výstavby opatrnější a nutno říci, že ne všechny jsou jí nakloněny. Stále převládá výstavba na míru požadavků konkrétního nájemce, která je pak doplněna o výstavbu spekulativní. S tímto trendem lze s velkou pravděpodobností počítat rovněž do budoucna," dodává Jakub Holec.

Výstavbu průmyslových nemovitostí ovlivňují nové trendy

Výstavba průmyslových nemovitostí se mění a plynule přizpůsobuje požadavkům trhu, které stejně jako celé globální obchodování v posledních letech prošly a procházejí zásadními změnami. Jaké jsou tedy trendy v developmentu skladových, distribučních a výrobních prostor?

V první řadě vnáší změny do tohoto oboru nárůst obchodování přes internet. E-shopy potřebují kvalitní, efektivní a rychloobrátkové sklady s velkými zónami pro zpracování vratek. To klade vysoké nároky na layout skladu a jeho organizaci. Velmi důležitá je také lokace skladu samotného – trendem je být co nejblíže zákazníkům, proto se sklady e-shopů posouvají blíže k centrům měst.

V poslední době dochází i k otevírání výdejen v průmyslových parcích, což v budoucnu zcela jistě změní charakter takových průmyslových areálů s dobrým napojením na hromadnou dopravu příslušných měst. Takzvaná e-commerce má vliv i na balíkové přepravy, které rostou stejně rychle jako počet zásilek objednávaných přes internet a s nimi i požadavky na distribuční sklady.

Dalším citelným trendem na trhu je zvětšování poptávek na velikost budovy. Dnes už podle Ferdinanda Hlobila nepřekvapí požadavek na sto tisíc, v určitých případech dokonce až 150 000 metrů čtverečních. „To bylo před několika lety ještě nemyslitelné," zdůraznil.

Vyžadují se nízké provozní náklady

Mění se i nároky vlastníků a nájemců průmyslových nemovitostí na technické standardy budov. Důraz se klade zejména na nízké provozní náklady. Kalkulace výstavby nové budovy tak musí zohledňovat i budoucí náklady na její provoz. Zkoumání jsou podrobeny stavební materiály i použité technologie.

Nové, takzvané „áčkové" budovy s nízkou energetickou náročností se pak vyznačují například kvalitním opláštěním budovy – ty tam jsou obyčejné stěny z vlnitého plechu či podobného materiálu. Kombinuje se inteligentní osvětlení s vestavěnými světlíky, které poskytují přirozené denní světlo.

Zkušený developer myslí i na izolaci nakládacích můstků a ramp či technologie pro úsporu vody. Pokud jde o personál, existují dva protichůdné trendy. Na jedné straně se zavádí stále více automatizovaných technologií, které snižují nároky na počet pracovních míst. Na straně druhé přibývá skladových činností, které se bez ruční lidské práce neobejdou.

I průmyslové nemovitosti mohou být „zelené"

S nízkými provozními náklady souvisí i důraz na ekologii. „Každý náš projekt realizujeme se závazkem dodat klientům účelné a efektivní budovy s minimálním dopadem na životní prostředí. O výstavbě nemovitosti vždy přemýšlíme uceleně – od prvního projektu přes realizaci až po následnou údržbu," říká například ředitel společnosti P3 Tomáš Míček.

Příkladem ekologicky šetrné budovy může být nový projekt v P3 Prague D8 -– distribuční centrum společnosti VF Corporation o velikosti téměř 40 tisíc metrů čtverečních, které je v Česku dosud největším BTS projektem, tedy projektem stavěným přímo na míru budoucího nájemce. Tato budova získala environmentální certifikát BREEAM, a to na úrovni „very good".

BREEAM je považován za jakési měřítko k popisu vlivu budovy na životní prostředí. Hodnocení zahrnuje aspekty týkající se užívání energií a vody, vnitřního prostředí, znečištění, dopravy, materiálů, odpadu, ekologie a řídicích procesů. Také další velký hráč na českém trhu společnost Prologis se může pyšnit stejnou akreditací.

Certifikáty BREEAM získala během loňského roku hned pro čtyři své projekty v okolí Prahy. „Naši zákazníci preferují dlouhodobě efektivní náklady a minimální dopad na životní prostředí," připomněl viceprezident projektového managementu Prologis pro střední a východní Evropu Balazs Bellak.

Převzato z časopisu Komora, autor: Tomáš Johánek

Tisknout Vaše hodnocení:

Štítky článků

Související články

Diskuse k článku

+ Nový příspěvek