Aktuality z teritorií - Strategie podpory bytové výstavby

Země:

Rusko

Datum zveřejnění:

20.11.2009

19. listopadu 2009 byla přijata strategie Fondu podpory rozvoje bytové výstavby (dále jen fond). Podle této strategie se bude od roku 2012 uskutečňovat nejméně 30% bytové výstavby v RF právě na pozemcích tohoto fondu. Tento státní fond bude dále realizovat konkurzy na výběr stavebníků a developerů a má v plánu je podpořit při získávání zvýhodněných úvěrů. Kromě toho slibuje zpětný výkup až 35% postavených nemovitostí v případě, že se jim po uplynutí určité lhůty (jejíž délka bude určena později) nepodaří tyto nemovitosti prodat. Celá akce má být zahájena již v roce 2010, její úplná realizace se předpokládá v roce 2014.
Vytvoření a činnost fondu
Fond byl vytvořen na základě Nařízení prezidenta RF č. 715 ze 7.5. 2007 „o opatřeních pro rozvoj bytové výstavby“ a při své činnosti se řídí federálním zákonem č. 161-F3 z 24. července 2008 „o podpoře rozvoje bytové výstavby“. Svoji činnost zahájil rovněž v návaznosti na známou a široce diskutovanou Koncepci dlouhodobého sociálně ekonomického rozvoje, která byla přijata v listopadu minulého roku. V čele fondu stojí A.V. Braverman, který v minulých letech zaujímal vlivnou pozici v administrativě bývalého prezidenta V.V. Putina. V čele správní rady fondu je v ČR dobře známý místopředseda vlády A.D. Žukov, ministryně ekonomického rozvoje E.S. Nabiulina, ministr regionálního rozvoje V.F. Basargin a další osobnosti. V 1. etapě své existence získal fond finanční prostředky z federálního rozpočtu, a sice 300 mil. rublů v roce 2008 a 800 mil. rublů v roce 2009 (dle aktuálního kursu celkově asi 25,5 mil. EUR). Od roku 2010 se nepředpokládá financování fondu ze státního rozpočtu, potřebné prostředky má fond získávat především prodejem pozemků developerům a stavebníkům, prodejem případně zpětně vykoupených nemovitostí (viz. níže) a v případě potřeby i pomocí úvěrů od komerčních bank.
Fond v současné době disponuje asi 270,6 mil. ha půdy, což tvoří asi 17,2% celkového půdního fondu federace, jejích subjektů (regionů) a municipalit. Původně měl spravovat všechny pozemky ve federálním vlastnictví s výjimkou pozemků pod správou Ministerstva obrany, které v létě t.r. vytvořilo za obdobným účelem státní akciovou společnost „Oboronstroj“ zabývající se výstavbou bytů pro vojáky a další zaměstnance ministerstva. Nyní se generální ředitel této společnosti obrátil na fond s návrhem možné spolupráce, na základě které by Oboronstroj předal fondu k dispozici část pozemků Mininisterstva obrany a fond by je vybavil inženýrskými sítěmi.
Dle přijaté strategie se má fond soustředit na rozvoj výstavby především nízkopodlažních sociálních bytů především tím, že bude pro ně poskytovat ze svého pozemkového fondu příslušně vybavené stavební parcely a vytvoří příznivé podmínky pro rozvoj příslušného segmentu stavebnictví. Tato ambiciózní strategie tedy dává fondu 3 různé a přitom značně komplexní úkoly – zajištění pozemků i s potřebnou infrastrukturou, podpora bytové výstavby a rozvoj příslušného průmyslu nejmodernějších stavebních hmot a dalších komponentů pro tuto výstavbu potřebných.

Současný stav bytové výstavby a příslušného segmentu stavebního průmyslu v RF
Podle statistických údajů dosáhl počet obyvatel RF k 1. lednu 2009 141,9 mil. obyvatel, přičemž celkový bytový fond RF tvoří asi 52,7 mil. bytových jednotek. Tento počet je nedostačující, navíc větší část je ve velmi špatném stavu. Ročně je předáváno do užívání jen asi 150000 nových bytových jednotek. Bydlení jak ve většině měst, tak i na vesnicích je možné charakterizovat jako naprosto nedostatečné, co se týče infrastruktury a občanské vybavenosti. Dle závěrů strategie je nutno rozšířit bytový fond asi o 46%, navíc jej bude třeba do značné míry obnovit.
Domácí stavební průmysl se v současném stavu tohoto úkolu nemůže zhostit především ze dvou důvodů. Za prvé je jeho kapacita nevyrovnaná (až 85% výroby je soustředěno v evropské části RF, což při značných nákladech při transportu stavebních materiálů znamená faktickou nemožnost nějaké masivnější výstavby v odlehlejších částech RF) a jeho technologická úroveň až na výjimky neodpovídá současným požadavkům na kvalitu, energetickou úspornost a ekologickou nezávadnost stavebních materiálů a komponentů. Za druhé se stavební průmysl nachází v současné době v hluboké krizi. Stejně jako v USA, zemích EU a dalších vyspělých zemích utrpělo toto odvětví díky hospodářské krizi patrně nejvíce a v případě RF je současná situace naprosto tristní. Už v roce 2008 klesl bytový trh o 24% a v letošním roce meziroční pokles dosahuje téměř 70%. V řadě regionů banky neposkytují hypoteční úvěry a úvěry pro developery vůbec a v jiných za tak nevýhodných podmínek, že naprostá většina developerů rezignovala na jakékoli nové projekty a v zájmu vlastního přežití se snaží pouze dokončit a zpeněžit rozestavěné projekty. V komerční výstavbě je situace o něco lepší, nikoli však uspokojivá. Jedním z důležitých a dlouhodobých úkolů fondu je tak podle strategie vytváření regionálních průmyslových zón a parků, vytváření mechanismů pobídek a stimulace investorů, zjednodušování související byrokracie, atd. V tomto bodě strategie prozatím příliš konkrétní není, fond má za úkol projednat možnosti konkrétní realizace takových opatření, která ve svém důsledku povedou k rozvoji moderního stavebnictví i v odlehlých regionech federace. Dále se v budoucnu předpokládá i řada legislativních změn, které rozvoj takové infrastruktury umožní.
Strategie si rovněž uvědomuje nepříliš šťastnou dosavadní praxi, kdy developerům bývají předávány pozemky bez jakékoli infrastruktury a občanské vybavenosti, což jim projekty značně prodražuje. Na rozdíl od řečeného hodlá fond předávat pozemky kompletně vybavené, což znamená pro stavebníky úspory nejen finanční, ale i administrativní.
Vzhledem k výše popsanému stavu se tedy otevírají pro zahraniční podnikatelské subjekty disponujícími špičkovými technologiemi, kterých se v mnoha ruských regionech nedostává, možnosti spolupráce zejména v následujících oblastech:
•zpracování projektové dokumentace,
•výstavba inženýrských sítí včetně sítí energetických,
•komunální infrastruktury,
•dalších souvisejících oblastech.

Financování
Dle našeho názoru je této klíčové otázce věnováno ve strategii poměrně málo prostoru. Autoři si nicméně uvědomují, že bez propracovaného systému garancí a pobídek je realizace celého projektu téměř nemožná. V tomto případě se strategie opírá o dva pilíře. Prvním z nich je garance fondu za hypoteční úvěry poskytnuté občanům (doplněná federální garancí za závazky fondu), druhým je nabídka zpětného výkupu až 25% postavených mnohopodlažních a až 35% nízkopodlažních nemovitostí za cenu úředně stanovenou pro daný region.
Strategie dále ukládá fondu ve spolupráci se státní Agenturou pro hypotéční a bytové úvěry (AIŽK) stimulovat poptávku obyvatelstva po hypotéčních úvěrech tím, že bude „vyvíjet indikativní vliv na snižování procentuálních sazeb těchto úvěrů“. Tohoto cíle hodlá strategie dosáhnout na základě výše zmíněných garancí a navíc předpokládá dohodu AIŽK s bankami o maximální (blíže nespecifikované) výši sazeb hypotéčních úvěrů. V budoucnu se má fond po dohodě se subjekty RF dohodnout na vypracování dalších opatření, která umožní další snižování procentuálních sazeb úvěrů pro stavebníky a developery.

Slabiny
Celý projekt má již na první pohled řadu úzkých míst, která dle našeho názoru budou znamenat zdržení a částečné neplnění ambiciózních plánů obsažených ve strategii. Tu nejdůležitější ve strategii otevřeně přiznávají i její autoři. Fond totiž podle ní musí splnit dva částečně protichůdné úkoly. Na jedné straně musí v zájmu rychlé a plynulé výstavby zajistit výhodné podmínky a rentabilitu této výstavby pro stavebníky tím, že jim poskytne příslušné stavební parcely kompletně vybavené a za přijatelných podmínek s dlouhodobě rozloženými splátkami, atd. Na straně druhé musí fond v zájmu zajištění prostředků pro budoucí investice do dalších pozemků maximalizovat svůj zisk. K tomu je třeba mít na paměti, že nejdůležitějším a základním cílem celé strategie je současně dostupnost takto postavených nemovitostí pro široké vrstvy obyvatelstva. V rámci realizaci strategie bude navíc docházet k outsourcingu nejrůznějších činností (např. provádění aukcí pozemků), což bude mít patrně za následek zvýšenou aktivitu nejrůznějších prostředníků, kteří mohou v řadě případů kvůli zvýšeným nákladům splnění těchto částečně protichůdných úkolů znemožnit.
A. Braverman nicméně optimisticky předpokládá, že výše zmíněný mechanismus předávání pozemků již kompletně vybavených infrastrukturou, vytváření podmínek pro poskytování úvěrů se zvýhodněnými sazbami, zjednodušení byrokracie a snížení celkové korupce, která v odvětví vládne pomůže snížit dodatečné výdaje, které developerům při realizaci jejich projektů obvykle vznikají.

Shrnutí: Strategie fondu klade v zásadě dva základní cíle. Jedním z nich je zajištění důstojného bydlení pro široké vrstvy obyvatelstva, druhým (explicitně nezmíněným) je rozhýbání skomírajícího stavebního a hypotéčního trhu a souvisejících oborů průmyslu. Dosáhnout těchto ambiciózních cílů hodlá pomocí systému státních garancí, vytvoření mechanismu poskytování zvýhodněných úvěrů, zjednodušení byrokracie a snížení míry korupce. Přes výše zmíněné slabiny lze tento záměr z českého pohledu jedině přivítat, neboť i při jeho částečném plnění lze očekávat řadu investičních a subdodavatelských příležitostí pro české firmy.