Nemovitosti - stavební a katastrální zákon 

Pokračování dokumentu "Nemovitosti" poskytuje základní informace k problematice nemovitostí ve stavebním a katastrálním zákoně.

zpět na Obsah dokumentu

Problematika nemovitostí ve stavebním zákoně

S ohledem na vztah k nemovitostem obecně můžeme říci, že zákon je členěn na část upravující územní plánování, pod kterou je zahrnuta také část upravující územní řízení, a dále část upravující stavební řízení a činnosti s ním spojené (stavební řád).

Dále stavební zákon obsahuje tyto části:

• část první, která upravuje předmět úpravy stavebního zákona, vymezuje definice a vysvětlení základních pojmů užívaných zákonem,
• část druhá vymezuje výkon veřejné správy na úseku stavebním, orgány územního plánování a stavební úřady, a jiné dotčené orgány,
• část třetí zákona již obsahuje vymezení územního plánování, včetně úpravy některých vztahů vznikajících v důsledku změn v územním plánování, např. předkupní právo, náhrady apod.,
• část čtvrtá zákona se nazývá stavební řád a jsou zde upraveny postupy stavebních úřadů, stavebníků a dalších dotčených osob při činnostech spojených s realizacemi staveb, odstraňování staveb, užívání staveb či institut autorizovaného inspektora,
• část pátá již obsahuje společná ustanovení a upravuje vybrané činnosti ve výstavbě, povinnosti vlastníků technické infrastruktury, obecné požadavky na výstavbu, ochranu veřejných zájmů, možnosti postupů stavebních úřadů v případě mimořádných situací, sankce a skutkové podstaty správních deliktů na úseku stavebním, aj.,
• předposlední část šestá stanoví přechodná a závěrečná ustanovení a
• část sedmá účinnost.

Problematika nemovitostí v Katastrálním zákoně

Návrh na vklad do katastru nemovitostí

V návrhu na vklad musí být výslovně uvedeno, o jaký druh vkladu navrhovatel žádá (co navrhuje). Katastrální úřad je totiž tímto návrhem vázán. Rozhodne pouze o vkladu práva, které je uvedeno v návrhu, i kdyby bylo ve smlouvě obsaženo ujednání o dalších věcných právech. Na tomto místě je nutné rovněž znovu upozornit na skutečnost, že do katastru nemovitostí se nevkládají kupní smlouvy, zástavní smlouvy ani další smlouvy, na jejichž podkladě mají vzniknout věcná práva k nemovitostem, ale vkládají se výlučně a pouze věcná práva. Z tohoto důvodu je nutné v návrhu na vklad důsledně uvádět např.: „Návrh na vklad vlastnického práva“ nebo „Návrh na povolení vkladu vlastnického práva“, „Návrh na vklad zástavního práva“, „Návrh na vklad věcného předkupního práva“ nebo „Návrh na vklad práva odpovídajícího věcnému břemeni“.

Návrh na vklad mohou podat všichni účastníci smlouvy nebo pouze některý z nich.

K vkladu je věcně příslušný ten katastrální úřad, v jehož obvodu je nemovitost, které se listina týká. Výjimka je u směnné smlouvy, jejímž předmětem je směna nemovitostí evidovaných v obvodu dvou a více katastrálních úřadů. V tomto případě se návrh na vklad předkládá pouze jednomu z nich a ten rozhodne o povolení vkladu práv týkajících se všech nemovitostí v listině.

Přílohy návrhu na vklad:

• K návrhu se připojuje listina, podle které má právo k nemovitosti vzniknout, změnit se či zaniknout, a to vždy v počtu, který se rovná počtu účastníků smlouvy, zvýšeném o další dvě vyhotovení nebo o tři vyhotovení u věcných práv k nemovitostem, pokud vznik, změna nebo zánik věcných práv podléhají přiznání k dani podle zákona č. 357/1992 Sb. V tomto smyslu je nutné zdůraznit, že manželé se považují za dva účastníky smlouvy.
• Nemovitost musí být v listině uvedeny v souladu s § 5 odst. 1 zákona č. 344/1992 Sb.
• Velmi často se v listinách chybuje v případech, kdy se věcná práva týkají stavby a současně pozemku pod stavbou a účastníci smlouvy dotčené nemovitosti ve smlouvě uvedou: „Stavba na parcele č. ...“. Aby věcné právo vzniklo podle ujednání ke stavbě i k pozemku pod stavbou, je nutné, aby předměty práva byly ve smlouvě uvedeny např. takto: „stavba č. p. ... s pozemkem parcelní č. ...“ nebo „garáž s pozemkem st. parcela č. ...“.

Údaje o účastnících smlouvy

U osob, které jsou účastníky smlouvy, musí být ve smlouvě uvedeny:

1. identifikační číslo právnické osoby nebo rodné číslo fyzické osoby (i fyzické osoby – podnikatele),
2. název, popř. obchodní jméno právnické osoby nebo příjmení a jméno, popř. rodné příjmení fyzické osoby (i fyzické osoby – podnikatele),
3. adresa sídla právnické osoby nebo adresa trvalého pobytu fyzické osoby,
4. spoluvlastnický podíl,
5. vůle převodce převést nemovitost a vůle nabyvatele přijmout převáděnou nemovitost za podmínek uvedených ve smlouvě,
6. podpisy účastníků smlouvy, jejichž pravost byla na jednom jejím vyhotovení potvrzena

Geometrický plán, je součástí smlouvy v případě, že se jedná o:

• vklad práva k reálně oddělovaným částem nemovitostí,
• vklad práva odpovídajícího věcnému břemeni k části pozemku.

Plná moc se přikládá ke každému vyhotovení smlouvy, se kterým je vždy neoddělitelně spojena. Smlouva i další výše uvedené listiny musejí být katastrálnímu úřadu předloženy v českém jazyku.

Byty a nebytové prostory

Převádí-li vlastník budovy jednotlivé byty a nebytové prostory a odpovídající spoluvlastnické podíly ke společným částem v domě, podá nejdříve katastrálnímu úřadu návrh na vklad prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí, kterým vymezí jednotlivé byty a nebytové prostory v domě, včetně odpovídajících spoluvlastnických podílů na společných částech v domě, které přejdou současně s vlastnickým právem k bytu nebo nebytovému prostoru na jejich budoucí nabyvatele. Spolu s návrhem je třeba katastrálnímu úřadu předložit následující listiny:

1. prohlášení vlastníka budovy (§ 5 zákona č. 72/1994 Sb.), v počtu dva plus počet účastníků prohlášení,
2. půdorysy všech podlaží budovy, popřípadě jejich jednoduchá schémata (§ 5 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb.), jako přílohu prohlášení vlastníka.

Návrh na vklad převodu vlastnického práva k jednotce

Účastník řízení musí návrh na vklad převodu vlastnického práva k bytům nebo nebytovým prostorům (k jednotkám), do katastru nemovitostí doložit:

1. smlouvu o převodu jednotky v domě (§ 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.),
2. půdorysem všech podlaží budovy, popř. jejich jednoduchými schématy (§ 6 odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb.),
3. písemným souhlasem příslušných orgánů (§ 22 odst. 7 zákona č. 72/1994 Sb.),
4. kopií nabídky k převodu jednotky (§ 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.),
5. dohodou o zrušení trvalého užívání,
6. smlouvou o zřízení jiného věcného práva k pozemku,
7. potvrzením družstva.

Smlouva o výstavbě

Stavebníci, kteří se rozhodli stavět dům s jednotkami a uzavřeli smlouvu o výstavbě, jsou povinni vložit ji podle § 17 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. do katastru nemovitostí. Smlouva kromě obecných náležitostí musí obsahovat rovněž náležitosti podle § 18 odst. 1 a 2 zákona č. 72/1994 Sb. Smlouva se přikládá v počtu vyhotovení 3 plus počet stavebníků.

Řízení o povolení vkladu práva

Řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem podání návrhu na vklad. Právní účinky vkladu vznikají zpětně k tomuto dni. Vzhledem k této skutečnosti nelze smluvně upravit, že se dnem vkladu práva nebo se dnem rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu práva bude spojena účinnost této smlouvy. Jedná se o nesplnitelnou odkládací podmínku a katastrální úřad nemůže jinak, než návrh na vklad zamítnout. Smlouva musí být platná a účinná nejpozději ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

Správný popis nemovitosti dle katastrálního zákona

Aby právní úkon byl jasný, určitý a srozumitelný, je potřeba náležitě označit předmětnou nemovitost. Označování nemovitostí je upraveno zákonem ČNR č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů.

Pozemky musí být označeny parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, rozlišením na pozemkovou nebo stavební parcelu (v případě, že pozemky jsou v katastrálním území evidovány ve dvou číselných řadách.

Zemědělské a lesní pozemky s neexistujícími hranicemi v terénu a sloučenými do větších půdních celků evidované v dočasné zjednodušené evidenci (až do doby jejich zobrazení v katastrální mapě, nejpozději do ukončení pozemkových úprav podle zákona č. 284/1991 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech, v platném znění) musí být označeny tak, že se uvede parcelní číslo ve zjednodušené evidenci, původní pozemkový katastr (nebo evidence nemovitostí či přídělový plán nebo jiný odklad) a název katastrálního území.

Budovy musí být označeny pozemkem, na němž stojí, číslem popisným či evidenčním (případně způsobem jejího využití, jestliže se popisné ani evidenční číslo nepřiděluje), příslušností k části obce (liší-li se název části obce od katastrálního území pozemku, na němž je postavena budova).

• Webové stránky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního

zpět na Obsah dokumentu

• pokračování dokumentu „Nemovitosti – problematika v zákoně o zápisech vlastnických a jiných věcných práv“

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Přehled všech témat Orientace v právních úkonech