Potřebujete se zorientovat v právní úpravě oblasti prodeje a nájmu podniků? V článku naleznete podrobný výklad základních ustanovení, objasnění jednotlivých typů práv a ostatních náležitostí. Smlouva o prodeji podniku a smlouva o nájmu podniku je upravena zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník.
Smlouva o prodeji podniku
Obsah kapitoly:
- Pojem a právní úprava, základní ustanovení
- Přechod práv a závazků
- Kupní cena
- Práva a povinnosti prodávajícího
- Převod vlastnického práva k podniku na kupujícího
- Práva a povinnosti kupujícího
- Právo z odpovědnosti za vady
- Prodej části podniku
Pojem a právní úprava, základní ustanovení
Právní úprava smlouvy o prodeji podniku vychází z toho, že podnik jako soubor hmotných, osobních a nehmotných složek podnikání (§ 5 odst. 1 ObchZ), není účastníkem právních vztahů, ale jejich předmětem.
Právní vztah, jenž je založen smlouvou o prodeji podniku má podle ustanovení § 261 odst. 3 písm. d) zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku (dále jen „ObchZ“) povahu obchodního závazkového vztahu, a to bez ohledu na povahu jeho účastníků. Jedná se proto o tzv. absolutní obchod.
Smlouvou o prodeji podniku se prodávající zavazuje odevzdat kupujícímu podnik a převést na něj vlastnické právo k podniku a kupující se zavazuje převzít závazky prodávajícího související s podnikem a zaplatit kupní cenu.
Od 1. ledna 2001 došlo k novému vymezení podstatných částí smlouvy o prodeji podniku, jimiž jsou:
- určení podniku, který je předmětem smlouvy,
- závazek prodávajícího odevzdat kupujícímu podnik,
- závazek prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo k podniku,
- závazek kupujícího převzít závazky prodávajícího související s podnikem,
- závazek kupujícího zaplatit kupní cenu.
Jednotlivé věci, práva nebo jiné majetkové hodnoty, které k podniku náleží, jsou ve vlastnictví podnikatele a slouží k provozování podniku nebo vzhledem k své povaze mají tomuto účelu sloužit, nemusí být ve smlouvě uvedeny. To však neplatí pro nemovitosti, které, jsou-li součástí prodávaného podniku, musí být ve smlouvě uvedeny individuálně v souladu s údaji podle katastru nemovitostí, jinak by nebylo možné provést vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podnik musí být vždy vymezen dostatečně určitě.
Předmětem smlouvy o prodeji podniku nejsou jednotlivé věci, ale podnik jako soubor hmotných, osobních a nehmotných složek podnikání. Podnik je věc hromadná. Na jeho právní poměry se použijí ustanovení o věcech v právním smyslu. Převést lze nejen podnik jako celek, ale také jeho část, tvoří-li samostatnou organizační složku.
K platnému uzavření smlouvy o prodeji podniku obchodní zákoník vyžaduje podle ustanovení § 476 odst. 2 ObchZ, aby se tak stalo písemnou formou. Převádí-li se smlouvou o prodeji podniku nemovitost, musí být projevy smluvních stran na téže listině.
Ke smlouvě, na jejímž základě dochází k převodu podniku nebo jeho části musí být udělen, je-li prodávajícím obchodní společnost, souhlas společníků nebo valné hromady. Je-li prodávajícím družstvo, musí být smlouva o prodeji podniku schválena členskou schůzí. V případech stanovených zákonem č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu je k uzavření smlouvy o prodeji podniku nebo jeho části třeba povolení České národní banky.
Smlouvu o prodeji podniku nebo jeho části nemůže jako pronajímatel uzavřít organizační složka státu (§ 24 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích).
Ustanovení obchodního zákoníku upravující smlouvu o prodeji podniku (§§ 476 až 488a) mají převážně dispozitivní povahu. Kogentními ustanoveními jsou:
- § 476 vymezující smlouvu o prodeji podniku,
- § 477 týkající se přechodu práv a závazků z prodávajícího na kupujícího,
- § 478 upravující právo věřitele podat odpor proti převodu závazku prodávajícího na kupujícího,
- § 479 odst. 2, který vylučuje určitá práva vyplývající z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví z přechodu na kupujícího,
- § 480, který upravuje přechod práv a povinností z pracovněprávních vztahů k zaměstnancům podniku,
- § 483 odst. 3, který upravuje přechod vlastnického práva k věcem (movitým i nemovitým) zahrnutým do prodeje,
- § 488 upravující jednak zápis prodeje podniku do obchodního rejstříku, jednak určité omezení ukončení likvidace právnické osoby, která prodala podnik tvořící její obchodní jmění,
- § 488a stanovící obdobnou platnost § 672a ObchZ, který upravuje možnost dohodnout tzv. konkurenční doložku.
Přechod práv a závazků
Závazek prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo k podniku směřuje u věcí, které tvoří součást prodávaného podniku, k převodu vlastnického práva. Jde-li o práva, jež jsou součástí podniku, a o jiné majetkové hodnoty sloužící provozování podniku, směřuje závazek prodávajícího ke změně osoby věřitele, respektive osoby oprávněné.
Závazek prodávajícího odevzdat podnik kupujícímu a závazek prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo k podniku nemusí být ve smlouvě vyjádřeny výslovně. Postačí, jestliže tyto závazky budou z uzavřené smlouvy vyplývat.
Závazek kupujícího převzít závazky prodávajícího související s podnikem musí rovněž ze smlouvy alespoň vyplývat. Závazek kupujícího se musí týkat veškerých práv a závazků. Smluvní strany nemohou podle judikatury soudů ve smlouvě některé závazky z převzetí kupujícím vyloučit. Tyto závazky však ve smlouvě samotné uváděny být nemusí. Označení smlouvy jako smlouvy o prodeji podniku proto postačí k vyjádření úmyslu kupujícího převzít veškeré závazky, ledaže ze smluvních ustanovení bude nepochybně vyplývat, že strany chtějí některé závazky z převzetí kupujícím vyloučit.
Na kupujícího přecházejí na základě smlouvy o prodeji podniku všechna práva a závazky, na které se prodej vztahuje. Jelikož dikce zákona je závazná, nemohou smluvní strany vzájemnou dohodou tento důsledek vyloučit. Práva a povinnosti ze závazkových vztahů přecházejí účinností smlouvy o prodeji podniku na kupujícího bez ohledu na to, zda se řídí obchodním či občanským zákoníkem. Právní důvod jejich vzniku, tj. smlouva či jiná právní skutečnost, není rozhodný.
Závazky veřejnoprávní povahy však na kupujícího nepřecházejí (např. daňové). Podrobnosti srovnej viz dále.
Přechod pohledávek se řídí ustanoveními o postoupení pohledávek, jimiž jsou ustanovení §§ 524 až 530 ObčZ. S postoupenou pohledávkou přechází i její příslušenství a všechna práva s ní spojená (např. práva věřitele na zajištění pohledávky). Dokud postoupení pohledávky není oznámeno prodávajícím dlužníkovi nebo dokud kupující postoupení pohledávky dlužníkovi neprokáže, zprostí se dlužník závazku plněním prodávajícímu. Prodávající odpovídá a ručí kupujícímu za existenci a dobytnost převedené pohledávky za podmínek § 527 ObčZ. Jestliže splnění postoupené pohledávky je zajištěno zástavním právem, ručením nebo jiným způsobem, je prodávající povinen o postoupení pohledávky podat zprávu osobě, která zajištění závazku poskytla.
Prodávající je povinen předat kupujícímu všechny doklady a poskytnout všechny potřebné informace, jež se týkají pohledávky, která na něho přešla. Porušení této povinnosti může mít za následek odpovědnost prodávajícího za škodu za podmínek § 373 a násl. ObchZ. Dlužník může i po přechodu pohledávky na kupujícího uplatnit námitky proti pohledávce, které mohl uplatnit v době přechodu.
Ustanovení § 477 odst. 3 ObchZ závazně stanoví, že se nevyžaduje k přechodu závazku souhlas věřitele. Zakládá však k ochraně věřitelů zákonné ručení prodávajícího za splnění převedených závazků kupujícím, a to i tehdy, vysloví-li věřitel s přechodem závazku na kupujícího souhlas. Ustanovení má kogentní povahu, projev vůle věřitele jej proto nemůže vyloučit. Prodávající je tak povinen, jestliže kupující nesplní na něho přešlý splatný závazek ani na základě písemné výzvy věřitele, uhradit takový závazek sám. Pro vznik ručení není nutné písemné ručitelské prohlášení.
Dikce zákona představuje odchylku od obecné úpravy převzetí dluhu v § 531 odst. 1 ObčZ, jež souhlas věřitele vyžaduje. Jde-li o ručení za splnění závazku, jež podléhá režimu obchodního zákoníku podle ustanovení § 261 odst. 4 ObchZ, vztah mezi prodávajícím jako ručitelem a věřitelem se řídí obchodním zákoníkem (§ 312 ObchZ). Věřitel tak může požadovat plnění na prodávajícím, pokud kupující nesplní věřiteli jeho pohledávku, nebo podat proti přechodu závazků na kupujícího odpor (viz níže).
Převede-li podnikatel, který získal podnik na základě smlouvy o prodeji podniku, tentýž podnik smlouvou o prodeji podniku na další osobu, vyvstává otázka, zda ručitelský závazek původního vlastníka podniku trvá i v případě, že podnik byl kupujícím dále prodán. Z usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 17. 3. 2003, sp. zn. 1 Ko 77/2003 plyne závěr, že závazek prodávajícího ze smlouvy o prodeji podniku uspokojit věřitele z titulu ručení za splnění převedených závazků trvá i v případě, že kupující podnik dále převede.
Ručení původního vlastníka za splnění převedených závazků trvá i v případě, kdy kupující prodá jeho podnik třetí osobě; ručení se nevztahuje na závazky, které vznikly až po prodeji podniku (z činnosti nového vlastníka) a přešly na základě další smlouvy o prodeji podniku na dalšího vlastníka. Lze dovodit, že v takovém případě se každý další prodávající stává vedle původního vlastníka (solidárně) též ručitelem za převedené závazky.
Kupující je povinen bez zbytečného odkladu oznámit věřitelům převzetí závazků a prodávající dlužníkům přechod pohledávek na kupujícího. Smyslem této informační povinnosti je zabezpečit, aby věřitelé i dlužníci byli neodkladně uvědomeni o změně v osobě majitele podniku, na kterého práva a závazky přešly. Nesplnění této povinnosti může mít za následek, že se dlužník může zprostit závazku plněním původnímu majiteli podniku jako věřiteli (§ 526 odst. 1 ObčZ), a kupující pak bude povinen hradit věřiteli vzniklou škodu.
Přechod veškerých práv a závazků z prodávajícího na kupujícího nastává přímo ze zákona, aniž by smluvní strany nebo třetí osoby musely uskutečnit nějaké další právní úkony. Jelikož má toto ustanovení kogentní povahu, nemohou si smluvní strany dohodnout úpravu odlišnou, ani příslušné ustanovení vyloučit. Výjimku tvoří pouze práva z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví, jež se týkají podnikatelské činnosti prodávaného podniku.
Odpor u soudu
Obchodní zákoník upravuje kogentní normou právo věřitele domáhat se podáním odporu u soudu, aby soud určil, že vůči němu je převod závazku prodávajícího na kupujícího neúčinný. Takové ustanovení představuje posílení jistoty věřitele, že se jeho situace prodejem podniku nezhorší. Jestliže věřitel úspěšně uplatní své právo, je prodávající povinen vůči němu splnit závazek v době splatnosti a je oprávněn požadovat od kupujícího poskytnuté plnění s příslušenstvím. Úspěšně uplatněným odporem sice není dotčen převod závazku na kupujícího, avšak ve vztahu k věřiteli má za následek neúčinnost přechodu závazku na kupujícího.
Úspěšné uplatnění odporu lze pouze za podmínky:
- zhoršila-li by se nepochybně prodejem podniku dobytnost pohledávky věřitele (například již sama skutečnost, že k prodeji podniku mezi původním majitelem a dalším majitelem a následně mezi dalším majitelem a novým majitelem došlo téhož dne, představuje prvek spekulativnosti a tím i reálné nejistoty z hlediska plnění hospodářských a finančních závazků, spjatých s prodávaným podnikem1) a
- návrh na odpor u soudu je podán v subjektivní lhůtě 60 dnů ode dne, kdy se věřitel dověděl o prodeji podniku, nebo v objektivní lhůtě, jež činí šest měsíců ode dne, kdy byl prodej podniku zapsán do obchodního rejstříku a není-li prodávající zapsán v obchodním rejstříku, do šesti měsíců ode dne uzavření smlouvy o prodeji podniku. Uplynutí těchto lhůt má za následek zánik práva věřitele odporovat převodu závazku.
Úspěšně uplatněný odpor nic nemění na platnosti a závaznosti smlouvy o prodeji podniku. Nemá žádný vliv na účinnost přechodu závazků z prodávajícího na kupujícího a kupující je povinen nahradit prodávajícímu plnění, které tento v důsledku úspěšně uplatněného odporu věřiteli poskytl, a to včetně příslušenství.
- Právo a Podnikání 2/1998, s.VI
Práva z duševního vlastnictví
Veškerá práva vyplývající z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví, jež se týkají podnikatelské činnosti prodávaného podniku, přecházejí na kupujícího. Z přechodu však zákon závazně vylučuje práva, jejichž přechod by odporoval povaze takových práv (práva osobní povahy), a dále práva, jejichž přechod by odporoval smlouvě o poskytnutí práv z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví uzavřené prodávajícím před prodejem podniku.
Právní úprava přechodu obchodní firmy při prodeji podniku je obsažena v ustanovení § 11 odst. 1 a 3 ObchZ. Je-li pro nabytí nebo zachování těchto práv rozhodné uskutečňování určité podnikatelské činnosti, započítává se do této činnosti nabyvatele uskutečněné po prodeji podniku i činnost uskutečněná při provozu podniku před jeho prodejem. K přechodu těchto práv však nedojde, pokud by přechod odporoval licenční smlouvě o poskytnutí výkonu práv z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví nebo povaze těchto práv. K přechodu musí tedy být udělen souhlas poskytovatelem licence.
Práva z pracovněprávních vztahů
Účinkem spojeným se smlouvou o prodeji podniku je kategorickou normou zákona stanovený přechod veškerých (tedy i již zaniklých) práv a povinností vyplývajících z pracovněprávních vztahů k zaměstnancům podniku. Podle ustanovení § 338 odst. 1 zákona č. 262/2006 Sb., zákoníku práce, k přechodu práv a povinností z pracovněprávních vztahů může dojít jen v případech stanovených zákoníkem práce nebo zvláštním právním předpisem. Smlouva o prodeji podniku je tak právním důvodem zákonné změny účastníka pracovněprávního vztahu, a to zaměstnavatele.
Kupní cena
Kupující se smlouvou o prodeji podniku zavazuje zaplatit prodávajícímu kupní cenu. Ve smlouvě o prodeji podniku musí být obsažen nejen závazek kupujícího zaplatit kupní cenu, ale musí zde být také určena její výše nebo alespoň způsob, jakým bude dodatečně stanovena (§ 269 odst. 3 ObchZ). Absence takové dohody by měla za následek, že by chyběla podstatná část smlouvy a smlouva o prodeji podniku by tak platně nevznikla. Uvedené důsledky na platnost smlouvy o prodeji podniku však neplatí v případě, není-li mezi smluvními stranami sjednána splatnost kupní ceny.V takovém případě se splatnost bude řídit § 340 odst. 2 ObchZ.
Obchodní zákoník výši kupní ceny nebo způsob určení její výše nestanoví, a to ani odkazem na cenu obvyklou (§ 448 odst. 2 ObchZ). Pro stanovení výše kupní ceny ve smlouvě jsou základem zpravidla údaje účetnictví o souhrnu věcí, práv a závazků uvedených v účetní evidenci prodávaného podniku ke dni uzavření smlouvy a další hodnoty uvedené ve smlouvě, pokud nejsou zahrnuty do účetní evidence. Příslušné ustanovení zákona však představuje právní domněnku, jež lze v konkrétním případě vyvrátit důkazem, že kupní cena byla stanovena jiným způsobem. Má-li nabýt smlouva účinnosti k pozdějšímu datu, než je den jejího uzavření, mění se, nedohodnou-li se strany jinak, výše kupní ceny s přihlédnutím ke zvýšení nebo snížení obchodního jmění, k němuž došlo v mezidobí a jež bylo základem pro určení kupní ceny ve smlouvě. Úprava je dispozitivní povahy, takže ji strany mohou dohodou vyloučit.
Práva a povinnosti prodávajícího
Předání a převzetí věci
Prodávající se smlouvou o prodeji podniku zavazuje odevzdat ke dni účinnosti smlouvy podnik kupujícímu. Kupující je povinen převzít věci zahrnuté do prodeje, tedy podnik převzít. Okamžik účinnosti smlouvy není v obchodním zákoníku výslovně upraven. Použijí se proto obecná ustanovení občanského zákoníku. Jestliže zákon stanoví, že ke smlouvě je třeba rozhodnutí příslušného orgánu, je smlouva účinná tímto rozhodnutím (§ 47 odst. 1 ObčZ). Protože obchodní zákoník ke smlouvě o prodeji podniku žádné rozhodnutí příslušného orgánu nevyžaduje, je třeba za den její účinnosti považovat zásadně den uvedený ve smlouvě. Pokud takový den ve smlouvě dohodnut není, je dnem účinnosti smlouvy o prodeji podniku den jejího uzavření.
O předání a převzetí věcí zahrnutých do prodeje se sepíše zápis podepsaný oběma smluvními stranami. Povinnost sepsání zápisu se vztahuje na věci movité i věci nemovité, nikoliv však na jiné složky podniku (práva a jiné majetkové hodnoty).
Prodávající je povinen nejpozději v zápise o převzetí upozornit kupujícího na všechny vady (kvantitativní, kvalitativní a právní) převáděných věcí, práv nebo jiných majetkových hodnot, o kterých ví nebo musí vědět, jinak má povinnost nahradit škodu, které bylo možno tímto upozorněním zabránit. Odpovědnosti za škodu, které bylo možno zabránit, se nelze zprostit, jestliže prodávající svoji povinnost nesplnil.
Právo z odpovědnosti za vady
Aby byl zachycen skutečný stav prodávaného podniku v době předání, uvedou se v zápise o převzetí věcí chybějící věci a vadné věci. Za chybějící se považují věci, které prodávající nepředal kupujícímu, ačkoliv tyto věci podle účetní evidence a smlouvy o prodeji podniku mají být součástí jmění prodávaného podniku. Kritériem bezvadnosti věcí je to, zda stav věcí odpovídá stavu předpokládanému při uzavření smlouvy, zda jsou věci způsobilé sloužit provozu podniku a jaká je doba používání věcí podle účetních záznamů. Povinnost se vztahuje pouze na vady věcí, jež jsou zřejmé při prohlídce, porovnáním s účetní evidencí, popřípadě porovnáním se smlouvou. V zápise je třeba uvést konkrétní vady věci.
Nebezpečí škody na předaných a převzatých věcech přechází z prodávajícího na kupujícího převzetím věcí, a to i tehdy, když vlastnické právo k věcem přechází na kupujícího v jiný okamžik, ledaže je smluvními stranami výslovně dohodnuto něco jiného.
Převod vlastnického práva k podniku na kupujícího
Smlouvou o prodeji podniku se prodávající zavazuje převést na kupujícího vlastnické právo k podniku jako celku, tj. věci hromadné. Tento závazek nelze ztotožňovat s převodem vlastnického práva k věcem, jež tvoří součást podniku a jsou zahrnuty do prodeje. Vlastnické právo k takovým věcem přechází podle kogentního ustanovení obchodního zákoníku z prodávajícího na kupujícího dnem účinnosti smlouvy, jde-li o věci movité a zároveň není okamžik přechodu stranami dohodnut odchylně za podmínek §§ 444 nebo 445 ObchZ, a vkladem do katastru nemovitostí, jde-li o nemovitosti.
Pro nemovitosti, které předmětem evidence v katastru nemovitostí nejsou, se použije ustanovení § 133 odst. 2 ObčZ, podle kterého se vlastnické právo nabývá účinností smlouvy, kterou se tyto nemovitosti převádějí. Obchodní zákoník okamžik účinnosti smlouvy nestanoví. Lze mít však za to, že jím je den uzavření smlouvy. Pozdější den bude dnem účinnosti pouze v případě, že bude takový den stanoven ve smlouvě. Přechod jiných práv než práva vlastnického je upraven samostatně (srov. ustanovení §§ 477 odst. 2, 479 a 480 ObchZ). Jelikož nabytí vlastnického práva k věci hromadné není v našem právním řádu výslovně upraveno, lze považovat splnění závazku prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo k podniku již uzavřením platné a účinné smlouvy o prodeji podniku.
Kupující nabývá vlastnické právo k movité věci zahrnuté do prodeje i v případě, že prodávající není vlastníkem takové věci, ledaže v době, kdy kupující měl vlastnické právo nabýt, věděl nebo vědět měl a mohl, že prodávající není vlastníkem a že není ani oprávněn věcí nakládat za účelem jejího prodeje.
Prodávající je povinen bez zbytečného odkladu po účinnosti smlouvy o prodeji podniku oznámit dlužníkům přechod pohledávek na kupujícího. Je-li prodávající zapsán v obchodním rejstříku, je povinen podat návrh na zápis prodeje podniku do tohoto rejstříku.
Nebezpečí škody na věcech zahrnutých do prodeje přechází z prodávajícího na kupujícího převzetím, i když na něj vlastnické právo přejde v jiný okamžik, ledaže je výslovně dohodnuto něco jiného.
Práva a povinnosti kupujícího
Kupující má povinnost prodávaný podnik od prodávajícího převzít. V této souvislosti platí obdobně to, co bylo uvedeno výše o povinnosti prodávajícího podnik odevzdat a sepsat o předání a převzetí věcí zařazených do prodeje zápis. Závazky mohou mít povahu závazků k plnění peněžitému i nepeněžitému.
Povinnost kupujícího převzít závazky prodávajícího související s prodávaným podnikem se týká všech soukromoprávních závazků bez ohledu na to, jaký je právní důvod jejich vzniku a kterým soukromoprávním předpisem se řídí. Nevztahuje se na závazky daňové a jiné podobné závazky veřejnoprávní povahy. Přechod závazků nastává přímo ze zákona na základě platné a účinné smlouvy o prodeji podniku. Souhlas věřitele se nevyžaduje. Kupující je povinen bez zbytečného odkladu oznámit věřitelům převzetí závazků.
Právo z odpovědnosti za vady
Prodávající je povinen nejpozději v zápise sepsaném podle § 483 odst. 1 ObchZ upozornit kupujícího na všechny vady převáděných věcí, práv nebo jiných majetkových hodnot, o kterých ví nebo musí vědět, jinak odpovídá za škody, kterým bylo možno tímto upozorněním zabránit. Prodávající odpovídá za vady plnění (plnění, jež není řádné) i tehdy, splnil-li povinnost podle ustanovení § 484 ObchZ.
Vlastní úprava odpovědnosti za vady prodávajícího rozlišuje odpovědnost za
- chybějící věci,
- vadné věci,
- nezpůsobilost podniku pro provoz stanovený ve smlouvě,
- právní vady prodávaného podniku.
Zákon rozlišuje vady kvantitativní (chybějící věci) a kvalitativní (vadné věci) a současně vady zjevné (chybějící věci a vady zjistitelné při předání a převzetí) a skryté (vady zjistitelné při provozu podniku). Práva kupujícího ze smlouvy o prodeji podniku jsou omezenější ve srovnání s právy kupujícího na základě kupní smlouvy.
Za vadné se považují věci, které nejsou způsobilé sloužit provozu podniku. Přihlédne se přitom k době jejich používání podle účetních záznamů.
Chybějícími věcmi se rozumí věci, které prodávající nepředal kupujícímu, třebaže tyto věci mají být součástí obchodního jmění prodávaného podniku podle účetní evidence a smlouvy o prodeji podniku. Kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny odpovídající chybějícím nebo vadným věcem. Právo na přiměřenou slevu však nemůže být kupujícímu v soudním řízení přiznáno, jestliže chybějící věci nebo zjistitelné vady věci, tj. vady zjevné, nebyly zachyceny v zápisu o předání a převzetí věcí, ledaže prodávající o nich v době předání věci věděl.
Kupující by však v takovém případě musel prokázat, že věci chyběly již při předání a že prodávající o tom věděl. Kupujícímu by tak mohla být v soudním řízení přiznána sleva z kupní ceny i na věci v zápise o předání a převzetí nezachycené.
Vady, které jsou zjistitelné až při provozu podniku, musí kupující oznámit prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, kdy je zjistil nebo při odborné péči mohl zjistit (subjektivní lhůta), nejpozději však po uplynutí šesti měsíců ode dne účinnosti smlouvy (objektivní lhůta), jinak nelze právo na přiměřenou slevu z kupní ceny v soudním řízení přiznat.
Při včasném oznámení vad zjištěných až při provozu podniku má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nikoliv právo na bezplatné odstranění vad. Zákon rozlišuje, zda jsou vady odstranitelné nebo neodstranitelné. Jestliže jsou vady odstranitelné, má kupující právo především požadovat jejich odstranění v dodatečné lhůtě. Lhůta, kterou stanoví kupující, však musí být přiměřená povaze vad a jejich rozsahu. Pokud jde o odstoupení od smlouvy srovnej viz dále.
Nesplnění povinnosti včas oznámit vady prodávajícímu nezpůsobuje zánik práva kupujícího. Obdobně jako u kupní smlouvy, má toto neoznámení vady za následek, že právo nemůže být přiznáno v soudním řízení, pokud prodávající nesplnění uvedené povinnosti v soudním řízení namítne.
K účinkům předpokládaným zákonem, tj. nesplnění povinnosti oznámit vady, se přihlédne, jen jestliže prodávající namítne v soudním řízení, že kupující nesplnil včas svou povinnost oznámit vady.
Pro určení výše přiměřené slevy se použijí ustanovení upravující smlouvu kupní. Nárok na slevu z kupní ceny odpovídá rozdílu mezi hodnotou, kterou by měl podnik bez vad, a hodnotou, kterou měl podnik s vadami, a to v době, v níž se mělo uskutečnit řádné plnění. Kupující může o slevu snížit kupní cenu placenou prodávajícímu a byla-li kupní cena již zaplacena, může kupující požadovat její vrácení do výše slevy spolu s úroky. Podmínkou je včasné oznámení vady nebo souhlas prodávajícího, anebo skutečnost, že prodávající o vadách věděl v době předání věcí.
Kupujícímu není přiznáno právo požadovat bezplatné odstranění vad, ať již jsou vady zjevné či skryté.
Kupující je oprávněn od smlouvy odstoupit, jestliže podnik není způsobilý pro provoz stanovený ve smlouvě a vady včas oznámené jsou neodstranitelné nebo je prodávající neodstraní v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou mu kupující stanoví. Právo odstoupit od smlouvy není vyloučeno, jestliže změny stavu předaných věcí byly způsobeny běžným používáním těchto věcí v provozu podniku.
Kupující může od smlouvy odstoupit, nepřejde-li vlastnické právo k nemovitosti tvořící součást podniku na kupujícího a prodávající neodstraní tuto vadu v přiměřené dodatečné lhůtě, kterou mu kupující určí. Možnost odstoupení od smlouvy není vyloučena ani v případě prodlení podle obecné úpravy obchodního zákoníku (§ 345 n.).
Kupující může uplatnit nárok na slevu z kupní ceny ohledně závazků, jež na něho přešly a nebyly zachyceny v účetní evidenci v době účinnosti smlouvy, ledaže o nich kupující v době uzavření smlouvy věděl.
Pro právní vady prodávaného podniku platí obdobně ustanovení kupní smlouvy. Podnik má právní vady, jestliže prodaný podnik je zatížen právem třetí osoby, ledaže kupující s tímto omezením projevil souhlas. Nárok z právních vad nevzniká, jestliže kupující o právu třetí osoby věděl v době uzavření smlouvy nebo prodávající podle smlouvy byl povinen při plnění svých povinností postupovat podle podkladů, které mu předložil kupující.
Nároky kupujícího spočívají v právu požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny, v možnosti odstoupit od smlouvy a v právu požadovat náhradu škody právní vadou způsobené. Kupující má právo odstoupit od smlouvy o prodeji podniku v případě, že na něho nepřešlo vlastnické právo k nemovitosti tvořící součást podniku a prodávající tuto vadu neodstranil v přiměřené dodatečné lhůtě, kterou mu kupující určil.
Práva z odpovědnosti za vady se nedotýkají nároků kupujícího na náhradu škody, tj. škody vzniklé z vadného plnění. Kupující se nemůže z titulu náhrady škody nebo bezdůvodného obohacení domáhat uspokojení, kterého mohl dosáhnout uplatněním některého z nároků z vad prodávaného podniku. To znamená, že uvedené nároky nelze uplatňovat z titulu náhrady škody způsobené porušením smluvní povinnosti.
Ustanovení upravující právo z odpovědnosti za vady má dispozitivní povahu a úprava z odpovědnosti za vady v něm uvedená platí podpůrně, pokud si smluvní strany nedohodly něco jiného.
Prodej části podniku
Předmětem smlouvy o prodeji upravené v § 476 až 486 ObchZ může být nejen podnik jako celek, ale také jeho část, tvoří-li samostatnou organizační složku. Smlouva o prodeji části podniku má stejný právní režim jako smlouva o prodeji podniku.
Samostatnou organizační složkou podniku bude zejména odštěpný závod, popřípadě jiná organizační složka, která se zapisuje do obchodního rejstříku. Předmětem smlouvy o prodeji podniku však mohou být i jiné organizační složky, které se nezapisují do obchodního rejstříku. Postačí, je-li převáděná organizační složka dostatečně určitě odlišitelná od jiných organizačních složek téhož podniku. Zpravidla bude pro takovou organizační složku podniku vedeno oddělené (samostatné) vnitropodnikové účetnictví, z něhož především vyplývá, které věci, jiná práva, popřípadě jiné majetkové hodnoty slouží k provozování této části podniku a vymezuje tím předmět smlouvy o prodeji části podniku. Tím je zajištěno naplnění požadavku jednoznačnosti a právní jistoty.
Zápis do obchodního rejstříku
Každá osoba zapsaná v obchodním rejstříku, jež na základě smlouvy o prodeji podniku nebo jeho části prodává podnik, je povinna navrhnout provedení zápisu o prodeji podniku nebo jeho části do obchodního rejstříku, a to bez zbytečného odkladu poté, co nastala rozhodná skutečnost (účinnost smlouvy). Do sbírky listin obchodního rejstříku musí být smlouva o převodu podniku nebo jeho části uložena.
Konkurenční doložka
Z obdobné platnosti § 672a ObchZ pro smlouvu o prodeji podniku vyplývá, že strany této smlouvy mohou sjednat tzv. konkurenční doložku, která omezí do budoucnosti činnost prodávajícího. Prodávající je ze zákona vázán, že nebude vykonávat na vlastní nebo na cizí účet činnost, která byla předmětem podnikání v prodávaném podniku, nebo jinou činnost, která by měla soutěžní povahu vůči podnikání kupujícího v nabývaném podniku.
Zákonné ustanovení je kogentní povahy. Ve smlouvě o převodu podniku proto konkurenční doložka být sjednána nemusí. Je-li mezi smluvními stranami doložka sjednána, musí odpovídat podmínkám stanoveným zákonem. Ve smlouvě o prodeji podniku je tak možno písemně dohodnout konkurenční doložku, a to na dobu určitou a s vymezením území nebo okruhu osob na určitém území, vůči nimž působí, jinak je třeba považovat doložku za neplatnou. Jde o neplatnost relativní, jíž se může dovolávat pouze prodávající. Sjednaná doba platnosti konkurenční doložky nesmí přesáhnout dva roky. Konkurenční doložku je soud oprávněn, dojde-li k závěru, že omezuje prodávajícího více, než kolik vyžaduje potřebná míra ochrany kupujícího, omezit nebo prohlásit za neplatnou.
Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.
Smlouva o nájmu podniku
Obsah kapitoly:
- Pojem a právní úprava, základní ustanovení
- Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele
- Zánik závazkového vztahu ze smlouvy o nájmu podniku
Pojem a právní úprava, základní ustanovení
Smlouva o nájmu podniku jako smluvní typ byla do obchodního zákoníku doplněna až zákonem č. 370/2000 Sb., s účinností od 1. ledna 2001. Do té doby byly smlouvy, jejímž předmětem byl nájem podniku, uzavírány na základě § 269 odst. 2 ObchZ, jež umožňuje účastníkům právního vztahu uzavřít i takovou smlouvu, která není upravena jako typ smlouvy. Byla-li, podle čl. VIII odst. 11 citovaného zákona (přechodná ustanovení k části první zákona), přede dnem nabytí účinnosti zákona uzavřena smlouva o nájmu podniku nebo jeho části, jsou účastníci smlouvy povinni přizpůsobit ji požadavkům zákona, tj. nové právní úpravě, podat návrh na zápis do obchodního rejstříku a uložit smlouvu do sbírky listin obchodního rejstříku do jednoho roku ode dne nabytí účinnosti citovaného zákona. Současně se stanoví, že smlouva o nájmu podniku nebo jeho části musí být schválena valnou hromadou rovněž do jednoho roku ode dne nabytí účinnosti zákona, jinak zaniká.
Smlouva o nájmu podniku je v § 488b ObchZ vymezena jako dohoda, kterou se pronajímatel zavazuje přenechat svůj podnik nájemci, aby jej samostatně provozoval a řídil na vlastní náklad a nebezpečí a aby z něj pobíral užitky. Nájemce se pak smlouvou zavazuje zaplatit pronajímateli nájemné. Smlouva o nájmu podniku musí mít k jejímu platnému uzavření písemnou formu. Závazkový vztah smlouvou o nájmu podniku založený má povahu absolutního obchodu, jenž se řídí obchodním zákoníkem bez ohledu na povahu jeho subjektů.
Ustanovení §§ 488b až 488e ObchZ jsou závazná (kogentní). Ustanovení §§ 488f až 488i ObchZ mohou smluvní strany vzájemnou dohodou vyloučit nebo se od nich odchýlit.
Podstatnými částmi smlouvy o nájmu podniku jsou:
- vymezení podniku, který je předmětem smlouvy,
- závazek pronajímatele přenechat svůj podnik nájemci k samostatnému provozování a řízení na vlastní náklad a nebezpečí a k pobírání užitků,
- dohoda o výši nájemného, které se nájemce zavazuje zaplatit pronajímateli nebo dohoda o způsobu určení výše nájemného.
Předmětem smlouvy o nájmu podniku je podnik jako soubor hmotných, osobních a nehmotných složek podnikání. K podniku náleží veškeré věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří podnikateli a slouží k provozování podniku nebo vzhledem k své povaze mají tomuto účelu sloužit. Podnik je věc hromadná. Na jeho právní poměry se použijí ustanovení o věcech v právním smyslu. Jsou-li součástí podniku věci nemovité, předměty průmyslového a jiného duševního vlastnictví, motorová vozidla apod., působnost zvláštních právních předpisů tím není nijak dotčena. Předmětem smlouvy může být také část podniku, tvoří-li samostatnou organizační složku podniku.
Pro smlouvu, kterou se pronajímá část podniku tvořící samostatnou organizační složku, platí obdobně ustanovení platná pro smlouvu o nájmu podniku (§ 488i ObchZ).
Podnik, popřípadě jeho část, jež je předmětem smlouvy o nájmu podniku, musí být ve smlouvě vymezen dostatečně určitě. Jednotlivé věci, práva a jiné majetkové hodnoty nemusí být ve smlouvě vyjmenovány (srov. zákonnou povinnost stanovenou § 488g odst. 2 a 3 ObchZ, podle níž jsou strany smlouvy povinny sepsat zápis o převzetí, včetně soupisu věcí – zboží na skladě, materiálů určených ke zpracování, náhradní díly a jiné věci určené podle druhu, které se spotřebovávají nebo zpracovávají v souvislosti s provozem podniku, nebo které slouží k odbytu).
Ke smlouvě o nájmu podniku nebo jeho části musí být, je-li pronajímatelem obchodní společnost, udělen souhlas společníků nebo valné hromady. Je-li pronajímatelem družstvo, musí o uzavření smlouvy rozhodnout jeho členská schůze.
Pronajímatel se zavazuje přenechat svůj podnik nájemci, aby jej samostatně provozoval a řídil na vlastní náklad a nebezpečí a aby z něj pobíral požitky. Samostatné je provozování, jestliže nájemce rozhoduje o podnikání v pronajatém podniku sám, bez přímého vlivu pronajímatele a pod svou firmou. Současně nájemce musí provozovaní podniku provádět na vlastní náklad a nebezpečí. Braním užitků se rozumí to, že výsledek provozování podniku patří nájemci.
Smlouvou o nájmu podniku se nájemce zavazuje zaplatit pronajímateli nájemné. Jedná se tak pojmově o smlouvu úplatnou. Podstatnou částí takové smlouvy je dohoda o výši nájemného nebo o způsobu jejího určení. Způsob určení výše nájemného musí být dostatečně určitý, aby podle něj bylo možné konkrétní nájemné přesně vyčíslit. Nájemné lze dohodnout nejen v penězích, a to jako platbu jednorázovou nebo opakující se, ale také v naturální podobě. Samostatný závazek zaplatit nájemné ve smlouvě být výslovně vyjádřen nemusí. Vyjádření závazku zaplatit nájemné, aniž by byla dohodnuta jeho výše či způsob jeho určení, však znamená, že není stanovena jedna z podstatných náležitostí smlouvy. Dohoda smluvních stran smlouvy o způsobu placení nájemného není podmínkou platného uzavření smlouvy o nájmu podniku.
Smlouva o nájmu podniku nebo jeho části se ukládá do sbírky listin obchodního rejstříku. Uložení smlouvy do sbírky listin rejstříkový soud bez zbytečného odkladu zveřejní v Obchodním věstníku. Nabytí účinnosti nastane zveřejněním, ledaže se smluvní strany dohodnou na okamžiku pozdějším. Dohoda stanovící účinnost na den předcházející zveřejnění je vyloučena. Účinná smlouva o nájmu podniku opravňuje nájemce k provozování a řízení podniku a k pobírání užitků. Přechod práv a závazků a další důsledky spojené se smlouvou závisejí na její účinnosti. Smlouva je však pro smluvní strany závazná již od jejího uzavření a strany od ní nemohou odstoupit.
Nájem podniku
Nájemce není oprávněn podnik přenechat do podnájmu. Vzhledem k tomu, že ustanovení § 488c odst. 1 ObchZ je kogentní povahy, je přenechání podniku do podnájmu vyloučeno i v případě, že by s tím pronajímatel souhlasil.
Ustanovení § 488c odst. 2 ObchZ závazně stanoví, že pro nájem podniku platí § 664, § 665 odst. 1, § 667 a 670 ObčZ, ledaže obchodní zákoník stanoví jinak. Takové ustanovení může vyvolávat určité pochybnosti o jeho významu pro vztah úpravy smlouvy o nájmu podniku k ustanovením občanského zákoníku o nájemní smlouvě. Nelze-li podle obecného ustanovení části první obchodního zákoníku (§ 1 odst. 2 ObchZ) některé otázky řešit podle ustanovení obchodního zákoníku, řeší se podle předpisů práva občanského. Lze se tak setkat s dvojím výkladem.
- § 488c odst. 2 ObchZ představuje speciální (závazné) ustanovení, podle něhož lze pro nájem podniku aplikovat pouze v něm uvedená ustanovení občanského zákoníku
- § 488c odst. 2 ObchZ nevylučuje použití i jiných ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě, pokud určitou otázku u smlouvy o nájmu podniku nelze řešit podle obchodního zákoníku. S ohledem na ustanovení § 1 odst. 2 ObchZ, z něhož plyne stejný závěr, se však ustanovení § 488c odst. 2 ObchZ jeví jako nadbytečné. Smysl § 488c odst. 2 ObchZ lze spatřit ve vyjádření požadavku, aby v něm uvedená ustanovení platila pro smluvní strany smlouvy o nájmu podniku závazně bez možnosti se od nich dohodou odchýlit nebo jejich použití vyloučit. Jde tak o speciální úpravu u smlouvy o nájmu podniku ve vztahu k § 2 odst. 3 ObčZ, podle kterého si účastníci mohou vzájemná práva a povinnosti upravit dohodou odchylně od zákona, jestliže to zákon výslovně nezakazuje a jestliže z povahy ustanovení zákona nevyplývá, že se od něj nelze odchýlit. Tím, že v § 488c odst. 2 ObchZ uvedená ustanovení jsou závazná, je ve spojení s § 263 odst. 1 ObchZ vyjádřen výslovný zákaz zákona se od těchto ustanovení dohodou odchýlit nebo jejich použití vyloučit.
Z ostatních ustanovení občanského zákoníku upravujících nájemní smlouvu lze pro nájem podniku uvažovat o podpůrném významu, pokud nebude ve smlouvě o nájmu podniku dohodnuto něco jiného, například ustanovení upravující
- splatnost nájemného (§ 671 odst. 2 ObčZ),
- zástavní právo pronajímatele k movitým věcem nájemce (§ 672 ObčZ),
- právo nájemce neplatit nájemné pro vady věci, popř. jeho právo na slevu z nájemného (§ 673 a 674 ObčZ),
- právo nájemce a pronajímatele odstoupit od smlouvy (§ 679 ObčZ),
- zánik nájemní smlouvy v důsledku zničení pronajaté věci (§ 680 odst. 1 ObčZ),
- důsledky změny vlastnictví k pronajaté věci (§ 680 odst. 2 ObčZ),
- povinnost nájemce umožnit zájemci o pronajmutí prohlídku nemovitosti (§ 681 ObčZ),
- stav, v jakém je nájemce povinen věc vrátit po skončení nájmu (§ 682 ObčZ),
- odpovědnost nájemce za škodu na pronajaté věci (§ 683 odst. 1 ObčZ),
- právo nájemce odstoupit od smlouvy pro právní vady pronajaté věci (§ 684 ObčZ).
Právní postavení nájemce
Nájemcem může být podle kogentního ustanovení obchodního zákoníku, pod sankcí absolutní neplatnosti smlouvy, jen podnikatel zapsaný v obchodním rejstříku, který má příslušné podnikatelské oprávnění. Lze mít za to, že podmínka zápisu v obchodním rejstříku musí být splněna nejen v době uzavření smlouvy, ale také po celou dobu trvání nájmu. Podnikatel (nájemce podniku) tak nemůže být z obchodního rejstříku vymazán, jestliže nájemcem nepřestal být. Objevuje se však i názor, že rejstříkový soud je povinen návrhu na výmaz z obchodního rejstříku vyhovět. Takový výmaz pak má za následek zánik závazků ze smlouvy o nájmu podniku nebo jeho části.
Podnikatelské oprávnění k činnosti, jež má být v pronajatém podniku provozována, musí nájemci vzniknout nejpozději v okamžiku, kdy se smlouva o nájmu podniku stala účinnou, a trvat po celou dobu nájmu. Avšak podle živnostenského zákona podnikatelské oprávnění pronajímatele uzavřením smlouvy o nájmu podniku na nájemce nepřechází. Ztratí-li nájemce po účinnosti smlouvy příslušné podnikatelské oprávnění, nebude moci podnikatelskou činnost v pronajatém podniku provozovat. Obchodní zákoník však výslovně neupravuje, jaké důsledky taková ztráta má pro smlouvu o nájmu podniku. V úvahu přichází posouzení závazku ze smlouvy jako závazku zaniklého pro následnou nemožnost plnění.
Podmínky zápisu do obchodního rejstříku a příslušného podnikatelského oprávnění nájemce jsou kumulativní. Proto i absence jen jedné z nich má za následek absolutní neplatnost smlouvy.
Pronajímatelem nemusí být podnikatel zapsaný do obchodního rejstříku. Pronajímatelem nemusí dokonce být ani podnikatel. Rozhodující je, že pronajímatel je vlastníkem pronajímaného podniku.
Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele
Obsah závazkového vztahu vzniklého na základě smlouvy o nájmu podniku tvoří vzájemná práva a povinnosti smluvních stran.
Nájemce je oprávněn podnik samostatně provozovat a řídit na vlastní náklad a nebezpečí a pobírat z něj užitky, a to v souladu s předmětem podnikání, k němuž mu byl podnik pronajat. Předmět podnikání je oprávněn nájemce měnit pouze po posouzení a souhlasu pronajímatele. Souhlas pronajímatele se změnou předmětu podnikání nemusí být udělen pouze písemně. Lze mít za to, že jej nelze dát obecně předem ve smlouvě. Ustanovení § 488e odst. 1 je totiž kogentní povahy.
Nájemce je podnik nejen oprávněn, ale také i povinen provozovat. O tom svědčí také ustanovení § 665 odst. 2 ObčZ, podle kterého je nájemce povinen věc užívat v případě, že neužíváním by byla věc znehodnocena více než jejím užíváním. Provozování je pojmovým znakem podniku a povaha podniku je taková, že musí být užíván (provozován), jinak ztratí hodnotu. Obchodní zákoník výslovně a závazně stanoví, že takové provozování musí být kvalifikované, prováděné s odbornou péčí. Na povaze podniku záleží konkrétní míra odborné péče vynakládané nájemcem.
Nájem podniku stejně jako prodej podniku, je konstruován jako dispozice komplexní povahy. Zákonným důsledkem smlouvy o nájmu podniku je, že její účinností přecházejí z pronajímatele na nájemce veškerá práva a závazky náležející k pronajatému podniku, včetně práv a závazků z pracovněprávních vztahů. Smluvní strany nemohou dohodnout, že některá práva a závazky náležející k pronajatému podniku na nájemce nepřecházejí. Taková dohoda by byla pro rozpor se zákonem absolutně neplatná. Přechod práv a závazků se stává účinným až zveřejněním smlouvy o nájmu podniku v Obchodním věstníku, popřípadě pozdějším dnem uvedeným ve smlouvě. K přechodu závazků se souhlas věřitele nevyžaduje. Pronajímatel však ručí za závazky, které náležejí k pronajatému podniku a vznikly před účinností smlouvy. Nájemce je povinen bez zbytečného odkladu oznámit věřitelům převzetí závazků. Pronajímatel má stejnou povinnost vůči dlužníkům ohledně přechodu pohledávek na nájemce. Takové důsledky smlouvy o nájmu podniku smluvní strany nemohou upravit odchylně ani je vyloučit.
Nájemce provozuje pronajatý podnik pod svou firmou. Firma pronajímatele na nájemce nepřechází.
Odpor
Jestliže je nájmem podniku ohroženo plnění peněžitých i nepeněžitých závazků pronajímatele, které náležejí k pronajatému podniku, může se věřitel domáhat, aby soud prohlásil tyto veškeré závazky za splatné zpětně ke dni účinnosti smlouvy o nájmu podniku a nájemce se tak dostane do prodlení se všemi s tím spojenými důsledky. I nadále je tak zavázaným nájemce. Prohlášením závazků za splatné k účinnosti smlouvy o nájmu podniku není dotčeno ustanovení obchodního zákoníku o přechodu těchto závazků na nájemce. Pronajímatel za splnění těchto závazků ručí.
Ustanovení sleduje ochranu věřitelů, kteří nemají vliv na změnu dlužníka. Ohrožení plnění závazků pronajímatele jako podmínku práva na prohlášení závazků za splatné musí v konkrétním případě prokazovat věřitel, který se domáhá rozhodnutí soudu. Důsledkem úspěšně uplatněného odporu je, že převod závazku prodávajícího na kupujícího je vůči věřiteli neúčinný.
Právo domáhat se prohlášení převedených závazků za splatné musí věřitel u soudu uplatnit v prekluzivní lhůtě 3 měsíců od účinnosti smlouvy o nájmu podniku. Marné uplynutí této lhůty má za následek zánik tohoto věřitelova práva.
Další oprávnění nájemce a pronajímatele
Na základě účinné smlouvy o nájmu podniku vzniká nájemci oprávnění užívat označení, know-how a předměty průmyslového vlastnictví náležející pronajímateli a související s pronajatým podnikem v rozsahu, v jakém je toho třeba pro řádné provozování podniku, a to pouze po dobu trvání nájmu. Po skončení nájmu tedy zaniká.
Licenční smlouva a nutnost zápisu licence do příslušného rejstříku, je-li toho třeba, se vyžaduje i ve vztahu k nájemci podniku, jenž označení, know-how a předměty průmyslového vlastnictví užívá.
Úhrada za užívání je součástí nájemného, ledaže smlouva obsahuje dohodu o zvláštní úhradě za užívání, jež se stanoví jako samostatný závazek nájemce vůči pronajímateli. Taková dohoda musí obsahovat výši úhrady či alespoň dostatečně určitý způsob jejího určení a její splatnost.
Účinností smlouvy o nájmu podniku nebo jeho části, není-li mezi stranami dohodnuto něco jiného, přechází vlastnické právo ke zboží na skladě, k materiálu určenému ke zpracování, k náhradním dílům a jiným věcem určeným podle druhu, které se spotřebovávají nebo zpracovávají v souvislosti s provozem podniku, nebo které slouží k odbytu, na nájemce. K přechodu vlastnictví však dojde jenom tehdy, dohodnou-li strany přiměřenou úplatu za tyto věci v rámci nájemného nebo mimo ně. Musí se však jednat o věci, které jsou ve vlastnictví pronajímatele. Lze doporučit, aby taková dohoda měla písemnou formu. Zákon ji však nevyžaduje.
Strany jsou povinny sepsat zápis o převzetí těchto věcí nájemcem, ve kterém bude obsažen jejich soupis. Jestliže není úplata za převzaté věci zahrnuta do nájemného, je taková dohoda o úplatě také součástí zápisu. Sepsání zápisu nepodmiňuje samotný přechod vlastnického práva k uvedeným druhově určeným věcem na nájemce.
Konkurenční doložka
Ve smlouvě o nájmu podniku si smluvní strany mohou písemně dohodnout, že pronajímatel nesmí po stanovenou dobu, nejdéle však 2 roky, na stanoveném území vykonávat na vlastní nebo cizí účet činnost, která byla předmětem podnikání v pronajatém podniku, nebo jinou činnost, která by měla soutěžní povahu vůči podnikání nájemce. V případě pochybností může soud takto sjednanou konkurenční doložku omezit nebo prohlásit za neplatnou, jestliže by omezovala pronajímatele více, než kolik vyžaduje potřebná míra ochrany nájemce.
Povaha zákonného ustanovení je kogentní, nelze tedy sjednat konkurenční doložku za jiných podmínek. Může být též sjednána konkurenční doložka omezující nájemce pro období po skončení nájmu podniku. Stejně tak nelze vyloučit sjednání konkurenční doložky omezující obě smluvní strany.
Zánik závazkového vztahu ze smlouvy o nájmu podniku
Doba nájmu
Smlouva o nájmu podniku může být uzavřena na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. Byla-li smlouva o nájmu podniku uzavřena na dobu určitou, neuplatní se obecné pravidlo, že uplynutím sjednané doby nájem zaniká. Jestliže totiž po uplynutí doby, na kterou byla uzavřena smlouva o nájmu podniku, obě strany pokračují v jejím plnění, prodlužuje se přímo ze zákona nájem o dobu, na kterou byla uzavřena smlouva o nájmu podniku, a to i opakovaně, ledaže smluvní strany dohodnou něco jiného. Dohoda stran nesmí prodloužení nájmu vylučovat nebo podmínky pro prodloužení stanovit odchylně od zákona.
Pronajímatel pokračuje v plnění smlouvy, jestliže alespoň trpí bez námitek provozování pronajatého podniku nájemcem. Nájemce pokračuje v plnění smlouvy, jestliže i nadále podnik provozuje a platí nájemné. Jednání pronajímatele, které znamená, že nepokračuje v plnění smlouvy, musí zpravidla následovat bezprostředně po uplynutí sjednané doby nájmu, tj. bez zbytečného odkladu.
Obchodní zákoník stanoví dobu prodloužení nájmu podpůrně, a to jako dobu, na kterou byla smlouva o nájmu podniku původně uzavřena. Smluvní strany však mohou dobu prodloužení nájmu ve smlouvě upravit odlišně.
Smlouva o nájmu podniku sjednaná na dobu neurčitou je vypověditelná jak nájemcem, tak i pronajímatelem. Smlouvou uzavřenou na dobu neurčitou je i taková smlouva, v níž není uvedena doba, na kterou je uzavřena. Přestože je příslušné ustanovení zákona dispozitivní, nelze možnost výpovědi ve smlouvě zcela vyloučit. Lze se však odchýlit především od délky stanovené výpovědní lhůty, která tak může být stanovena kratší či delší než šest měsíců. Zákon stanoví, že výpověď lze dát nejpozději šest měsíců před uplynutím účetního období k poslednímu dni účetního období, nestanoví-li smlouva jinou výpovědní lhůtu.
Kromě uplynutí doby u smlouvy uzavřené na dobu určitou a účinné výpovědi u smlouvy na dobu neurčitou může dojít k ukončení nájmu také jinými obecnými způsoby (např. písemnou dohodou smluvních stran, odstoupením od smlouvy, fúzí nájemce a pronajímatele).
Důsledky spojené se skončením nájmu (zánikem závazkového vztahu)
Oprávnění nájemce užívat označení, know-how a předměty průmyslového vlastnictví náležející pronajímateli a související s pronajatým podnikem zaniká skončením nájmu, popřípadě zápisem zániku licence do příslušné evidence na základě zániku nájmu.
Vlastnictví ke zboží na skladě, materiálu určenému ke zpracování, náhradním dílům a jiným věcem určeným podle druhu, které se spotřebovávají nebo zpracovávají v souvislosti s provozem podniku, nebo které slouží k odbytu, přechází na pronajímatele. Přechod vlastnického práva není podmíněn dohodou smluvních stran o přiměřené úplatě za přecházející věci. Zákon však stanoví povinnost pronajímatele uhradit nájemci cenu věcí na základě zvláštní dohody.
O předání věcí určených podle druhu a přecházejících do vlastnictví pronajímatele jsou obě smluvní strany povinny sepsat zápis, který by měl obsahovat také soupis věcí přecházejících do vlastnictví pronajímatele.
Na pronajímatele přecházejí přímo na základě kogentního ustanovení zákona, tedy bez dalších podmínek, aniž je třeba jakýkoliv právní úkon věřitelů nebo rozhodnutí soudu, práva a závazky z pracovněprávních vztahů trvajících ke dni skončení nájmu a z trvajících smluv o nájmu nebytových prostor.
Ostatní závazky nájemce související s pronajatým podnikem se ze zákona stávají splatnými ke dni skončení nájmu (úprava je opět závazná).
Pronajímatel za splnění závazků, které se takto staly splatnými, neručí.
Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.
