Dne 18. srpna 2011 uspořádala vietnamská národní komise pro dohled nad finančními trhy ve spolupráci s irským velvyslanectvím konferenci o dopadu turbulencí na realitním trhu na stabilitu finančních trhů. Vzhledem k tomu, že Vietnam v posledních letech zažívá podobný realitní boom, jaký bylo možno pozorovat v Irsku před vypuknutím krize, a začínají se objevovat první známky přehřátí vietnamského realitního trhu, jsou irské zkušenosti pro Vietnam mimořádně cenné.
Hlavními přednášejícími na konferenci, které se zúčastnilo více než pět stovek představitelů vietnamské státní správy a finančních regulátorů, byl seniorní expert irské centrální banky Dr. Peter Charleton a předseda vietnamské národní komise pro dohled nad finančními trhy Vu Viet Ngoan.
Vietnamský trh nemovitostí se vyznačuje dlouhodobým převisem poptávky nad nabídkou a velmi rychlým růstem cen. Ceny nemovitostí rostly ve Vietnamu v posledních deseti letech čtyřikrát rychleji než příjmy obyvatel. Růst poptávky po nemovitostech vychází zejména z rychlého nárůstu populace (hlavně skupiny obyvatel vstupující do produktivního věku), vysokého tempa urbanizace a vysokého počtu migrujících pracovníků do velkých měst. Vietnamský realitní trh se vyznačuje poměrně velkou cenovou volatilitou a často podléhá tlaku spekulantů. Vzhledem k tomu, že jediným nabízejícím u nových developerských projektů je stát, je cenová volatilita závislá také na územním plánování a s ním spojených spekulacích.
Investice do vietnamských nemovitostí jsou financovány převážně bankovními úvěry a podíl úvěrů na nákup nemovitostí představuje 16 % z celkové sumy úvěrů vietnamských bank. U některých menších bank však podíl úvěrů na nákup nemovitosti přesahuje 40 % všech poskytnutých půjček a činí je tak velmi zranitelnými vůči šokům na realitním trhu.
Současná poměrně velká vnitřní a vnější nestabilita vietnamské ekonomiky, která se projevuje především inflací přesahující 20 %, deficitem zahraničního obchodu a tlakem na devalvaci dongu, by mohla být spouštěcím mechanismem pro splasknutí realitní bubliny. V posledních měsících lze pozorovat pokles důvěry investorů ve vietnamský realitní trh a přesun zájmu k investicím do zlata.
Irsko zažilo v roce 2008 největší zhroucení realitního a finančního trhu v moderní historii. Bankovní krize následně vedla ke krizi fiskální a dluhové. Irský HDP za dva roky reálně poklesl o 16 %. Nezaměstnanost vzrostla ze 4 na 14 %. Dřívější desetiletý přebytek státního rozpočtu se rázem změnil v deficit ve výši 12 % HDP. Ztráty bankovního sektoru dosáhly 50 % HDP (70 mld. EUR). Ceny domů spadly oproti roku 2007 o 50 % a ceny pozemků až o 90 %. Stavebnictví se prakticky zastavilo.
Irská krize je klasickým příkladem prasknutí realitní bubliny živené přístupem k levným úvěrům. Irsko se za posledních 20 let vypracovalo z poměrně chudé rurální ekonomiky v jednu z nejbohatších ekonomik na světě. Rychlý ekonomický růst Irska a jeho vstup do eurozóny otevřel téměř neomezenou nabídku velmi levných úvěrů, které se díky tradiční touze irských spotřebitelů po vlastnictví nemovitostí přelily do enormního nárůstu poptávky po novém vlastnickém bydlení. Centrální banka však podcenila rizika nízké inflace držené na uzdě záplavou levného asijského zboží. Existovalo zde sice jisté znepokojení nad růstem úvěrů ve výši 25–30 % ročně a nad přílišnou koncentrací úvěrů v sektoru nemovitostí, avšak většina analytiků tento nadměrný růst spojovala s rozvojových charakterem irské ekonomiky a centrální banka proto neintervenovala. Dokonce i zahraniční finanční instituce jako např. OECD nebo IMF považovaly růst irské ekonomiky za zdravý a nevydávaly žádné varovné signály.
Irská vláda proto nebyla nadměrným růstem realitního sektoru znepokojena. Realitní boom navíc generoval dodatečné příjmy do státního rozpočtu. Růst byl samozřejmě podporován silnou lobby stavebních firem a spotřebitelé se rovněž do celého procesu ochotně zapojili. Zhroucení realitního trhu pak vedlo k bankovní krizi a následné fiskální krizi irské vlády, která se za nesolventní banky zaručila. Následovala úsporná rozpočtová opatření, která ještě více podlomila poptávku a prohloubila propad ekonomiky. Irsko bylo nakonec nuceno požádat o záchranný balíček IMF/EU.
Úsporná opatření irské vlády včetně absolutního poklesu objemu mezd přispěla k postupnému ozdravění ekonomiky a opětovnému růstu konkurenceschopnosti. Irsko má dnes opět přebytek obchodní bilance a úspěšně své dluhy splácí, státní rozpočet je stabilizovaný a irská populace ochotně snáší náklady krize (žádné veřejné protesty). Finanční trhy však ještě úplně nevěří, že Irsko již definitivně vybředlo z krize. Stabilita irské ekonomiky tak nadále zůstává velmi křehká.
Vietnam v podstatě aplikuje stejný růstový model jako Irsko. Obě země vycházely z rurálního typu ekonomiky s velkým podílem mladé populace. V Irsku je stejně jako ve Vietnamu vysoký podíl vlastnického bydlení oproti nájemnímu (85 % v Irsku, 95 % ve Vietnamu) a vysoká poptávka po nemovitostech. Vietnam ke svému rozvoji samozřejmě potřebuje přístup k levným úvěrům, avšak příliš rychlý růst úvěrů a jejich nadměrná koncentrace do sektoru nemovitostí je nebezpečná. Současné tempo růstu úvěrů ve výši 25–30 % by mělo být pro vietnamskou centrální banku varovným signálem. Dalším nebezpečím jsou negativní reálné úrokové míry, které směrují kapitál do ztrátových projektů. Nebezpečí růstu realitní bubliny je navíc ve Vietnamu umocněno propojením státních podniků se státními bankami, které se v mnoha případech samy stávají investory do developerských projektů.
Doporučení pro vietnamské regulátory:
- Konzistentní uplatňování restriktivní monetární politiky.
- Důsledná kontrola růstu objemu úvěrů.
- Udržování co nejnižšího diferenciálu mezi výší inflace a výší úrokových sazeb.
- Zlepšit transparentnost trhu nemovitostí a právní rámec pro vlastnictví a převod nemovitostí.
- Omezit vliv státu jako hlavního hráče na straně nabídky nemovitostí.
- Zefektivnit územní plánování.
- Zohlednit v územních plánech reálnou poptávku a nabídku na trhu nemovitostí.
- Omezit prostor pro korupci při vytváření územních plánů v hlavních urbanistických centrech a zvýšit transparentnost procesu tvorby územních plánů.
- V době růstu vytvářet rozpočtové přebytky (přes více než patnáctiletý rychlý ekonomický růst Vietnam stále trpí rozpočtovým deficitem) a zabezpečit se tak proti ztrátě důvěry zahraničních finančních trhů.
Během konference se zřetelně ukázala rozpolcenost vietnamské administrativy v otázce regulace trhu nemovitostí. Zatímco zástupci ministerstva financí a centrální banky volali po další monetární a fiskální restrikci a omezení poptávky po nemovitostech, jiní v čele s náměstkem ministerstva stavebnictví vidí řešení spíše v podpoře nabídky. Někteří vysocí státní úředníci (zřejmě pod vlivem velkých stavebních firem) dokonce požadovali okamžité snížení úrokových sazeb pro investice do stavebních projektů. Vietnamská vláda již naštěstí v souladu s požadavky mezinárodních institucí zavedla přísná restriktivní opatření (strop na celkový objem úvěrů, omezení nabídky tzv. neproduktivních úvěrů, atd.) a snaží se je důsledně uplatňovat.
Informace poskytnuta Zastupitelským úřadem České republiky v Hanoji (Vietnam).
