Le marché de l’immobilier

Le marché tchèque de l’immobilier est de plus en plus attrayant pour l’investisseur étranger car l’accès aux espaces pour des installations de production a été soutenue par un vaste programme gouvernemental de construction et de développement de zones industrielles, de réhabilitation des zones grises et de développement de la construction spéculative, de constructions d’espaces pour la recherche et le développement et de centres de services partagés. Les développeurs internationaux et tchèques réputés recherchent des opportunités de développement de parcs logistiques, industriels et commerciaux.

Le marché tchèque de l’immobilier est de plus en plus attrayant pour l’investisseur étranger car l’accès aux espaces pour des installations de production a été soutenue par un vaste programme gouvernemental de construction et de développement de zones industrielles, de réhabilitation des zones grises et de développement de la construction spéculative, de constructions d’espaces pour la recherche et le développement et de centres de services partagés. Les développeurs internationaux et tchèques réputés recherchent des opportunités de développement de parcs logistiques, industriels et commerciaux. 

Marche de l’immobilier industriel et des entrepôts

La plupart des développeurs a stoppé la construction spéculative. La grande majorité des projets achevés a été construite sur mesure pour des locataires concrets qui avaient signé un bail préliminaire avant le début des travaux de construction. A la fin 2012, il y avait 122 100 m2 d’espaces logistiques et entrepôts.

Le fonds total des espaces logistiques et industriels de développement moderne a représenté en 2012 près de 4 millions de m2. La nouvelle offre d’espaces d’entrepôts a atteint dans la première moitié 2012, 115 400 m2, soit deux fois le niveau de la première moitié de 2011.

Des 7,3 % enregistrés au premier trimestre 2012, le taux d’inoccupation a augmenté au deuxième trimestre 2012, à 7,7 %. En tout, 307 600 m2 d’entrepôts modernes sont resté inoccupés. Le plus haut taux d’inoccupation a été enregistré dans la région d’Olomouc (18 %), à la deuxième place on trouve la région de Bohême centrale (13 %) et à la troisième la région de Moravie-Silésie (9 %). La plus grande superficie inoccupée se trouve dans la zone « élargie » de Prague (133 000 m2), à la deuxième place se trouve la Moravie du sud (61 400 m2).

Après une diminution de la demande enregistrée en 2009, les années suivantes ont vu une amélioration. La demande brute placée a atteint en 2011, 817 000 m2 la demande placée nette, y compris les renégociations, a atteint en 2011, 465 000 m2 en tout. La demande placée brute dans la première moitié de 2012 avoisinait les 359 000 m2. Cela représente en comparaison avec la première moitié de 2011, une chute de 23 %. La demande placée nette a atteint, sans les renégociations, 235 000 m2, ce qui est une valeur qui est pratiquement identique à celle de la première moitié de 2011. DTZ prédit une demande placée totale en 2012 pouvant évoluer entre 700 000 – 800 000 m2. La demande annuelle estimée pourrait donc dépasser la moyenne annuelle (680 000 m2).

Les activités dans le domaine de la construction de logements ont été, dans la première moitié de 2012, concentrées notamment dans les alentours élargis de Prague (44 %), en Moravie du sud (19 %), en Bohême centrale (18 %) et en Bohême de l’ouest (11 %). La nouvelle demande provient principalement des sociétés de production, notamment de l’industrie automobile. Pour ce qui concerne la demande placée nette dans la première moitié 2012, les sociétés de production ont dominé avec (57 %) grâce à plusieurs gros contrats préliminaires de location, la deuxième place était pour les utilisateurs finaux (22 %) et les sociétés 3PL (21 %). Les transactions de taille moyenne dans le domaine de l’immobilier industriel ont atteint 3 000 m2dans la première moitié de 2012.

Les loyers pour des espaces logistiques modernes sont restés dans une fourchette de tarifs entre 3,6 – 4,3 € le m2 par mois et on s’attend à ce que cela demeure stable. Pour des unités plus petites sélectionnées ou pour des locations à court terme, les loyers tournent autour de 4,5 € le m2 par mois. Les loyers nets sont restés en règle générale stables dans le cadre de la République tchèque. Mais les développeurs et propriétaires d’immobiliers recherchent des voies nouvelles comme proposer aux locataires des conditions plus attractives notamment par le biais de périodes de location gratuites. Cela dépend des contrats et de la durée du bail qui est en général de trois à six mois. Les loyers réels, y compris les périodes gratuites, sont dans une fourchette de 2,5 € à 4,3 € le m2 par mois. 

Le marche des locaux pour bureaux

Après un record 2008, quand les nouveaux locaux pour bureaux atteignaient une superficie de 321 000 m2, l’activité de construction a chuté en 2009 pour atteindre le niveau le plus bas en 2010. Au cours des deux dernières années le marché pragois des locaux pour bureaux est entré dans une phase de stabilisation. Les constructions ont atteint dans l’année en 2011 environ 100 000 m2 et l’on s’attend aux mêmes chiffres pour 2012 et 2013.

L’offre totale des locaux pour bureaux a atteint, au deuxième trimestre 2012, 2,9 millions de m2, ce qui englobait 70 % de l’immobilier de la classe A et 30 % de l’immobilier de la classe B. Dans la première moitié de l’année 2012, la nouvelle offre a représenté en tout 76 200 m2. DTZ (société de biens immobiliers) prédit pour la deuxième partie de 2012 la finalisation d’environ 23 500 m2, ce qui signifie une offre totale annuelle de 99 700 m2.

Dans la première moitié de 2012, la demande placée brute était de 154 900 m2, c’est-à-dire 17 % de moins que pour la première moitié de 2011. La demande placée nette a atteint 83 643 m2, ce qui – en comparaison avec la première moitié de 2011 – représente une baisse de 33 %. Dans la première moitié de 2012, le plus grand nombre de sociétés du secteur financier et bancaire ont pris une part active dans la location ou la renégociation de locaux ; suivies par des sociétés proposant des services spécialisés, suivies de très près par les sociétés d’informatique qui étaient devant sur l’échelle des demandes placées pour 2011. Les activités dans le domaine de la location ont été concentrées notamment sur des parties urbaines de Prague 8 (Karlin), Praha 4 (particulièrement Pankrac) et également Michle (BB Centrum) ; juste derrière se trouvait Praha 5. DTZ s’attend à ce qu’en 2012 la demande totale de demandes placées atteigne environ 250 000 à 280 000 m2, alors qu’en 2011,on enregistrait une demande placée totale de 325 600 m2.

Le taux d’inoccupation au cours du deuxième trimestre 2012 est passé à 11,5 %, soit une diminution de 2 % par rapport au quatrième trimestre 2011. C’est la valeur la plus faible enregistrée depuis le troisième trimestre 2009. Il reste à Prague 329 100 m2 de locaux de bureaux inoccupés de la classe A et B. Le taux d’inoccupation a diminué dans la plupart des quartiers de Prague.

La demande nette (dite « nette placée ») des locaux de bureaux, qui représente un changement dans l’occupation de locaux, a atteint 64 000 m2dans la première moitié de 2012, soit 30 % de plus qu’en 2011.

Les locations des meilleurs locaux au centre de la ville au cours de 2012 sont restées stables au prix de 20 - 21 € le m2 par mois. 

Zones grises

Les zones grises sont à l’honneur notamment depuis 2002. Et cela a deux raisons majeures : la possibilité d’obtenir des dotations de la part de l’UE et la pression publique pour utiliser des espaces pour de nouveaux investissements. Il existe actuellement une base de données en ligne des localités accessibles de type « zones grises » actualisée en permanence. Cette base de données est mise à disposition sur http://www.czechbrownfields.cz/ et http://www.brownfieldy.cz.

Une cartographie des zones grises dans toutes les régions de la République tchèque a été terminée en 2007. Cette étude a identifié 2 355 zones grises qui couvrent une superficie de 10 000 hectares. Mais le nombre total de toutes les zones grises, y compris celles qui ne sont pas indiquées sur la carte, sera encore plus élevé.

La plupart des zones grises font partie de la propriété privée. Eu égard à cela nous proposons dans notre base de données environ 435 zones grises dont les propriétaires ont déjà donné leur accord. La superficie totale des 435 zones grises enregistrées dans la base de données représente 1 356 hectares.

A chaque trimestre on note une quantité non négligeable de demandes de contacts avec les propriétaires de zones grises spécifiques.

Les zones grises réhabilitées que l’on rencontre le plus souvent sont des anciennes zones militaires. Ces biens immobiliers ont été achetés par les autorités locales pour leur trouver de nouvelles utilisations. Mais le nombre d’autres types de zones grises, réhabilitées avec succès, ne cesse d’augmenter non seulement à des fins d’activités industrielles mais également pour d’autres objets d’entreprises ou commerciaux.

Ce document a été élaboré sur la base d’un document d’information obtenu de la part de la société CzechInvest.

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