English version
Výnosové nemovitosti za 10 až 50 milionů korun jsou podle realitních společností současným hitem u českých investorů. Éra cizinců intenzivně nakupujících na tuzemském realitním trhu je pryč, a tak se uvolnil prostor pro české podnikatele, kteří hledají příležitost pro své investice a zároveň zdroj pravidelného příjmu.
Jsou to především činžovní domy v dobrých lokalitách, budovy supermarketů, menší průmyslové areály, ale i bankovní domy.
Loni táhla obchodní centra
Vloni investoři podle poradenské společnosti DTZ utratili za tuzemské nemovitosti přes 2 miliardy eur, tedy 56 miliard korun. To představuje historicky třetí nejvyšší objem investic v České republice a nárůst o 77 procent v porovnání s rokem 2013. Určující dopad na objem investic měly v průběhu minulého roku transakce skladových areálů a v posledním čtvrtletí také prodej několika nákupních center.
„Motivací investorů byly nízké náklady na vlastní kapitál, vysoká likvidita a dostatečná nabídka prvotřídních nemovitostí,“ objasňuje Ryan Wray, vedoucí investičního oddělení v pražské kanceláři mezinárodní poradenské společnosti DTZ.
Téměř 70 procent investorů mělo zájem o maloobchodní nemovitosti. Jen v posledním čtvrtletí 2014 se takto prodaly Slovanský dům, Futurum Hradec Králové, Palác Pardubice nebo Galerie Butovice.
Podobně tomu má být podle odhadů expertů i v letošním prvním pololetí, zejména s ohledem na chystaný prodej pražského Palladia a OC Arkády Pankrác, stejně jako balík retailových nemovitostí developera Atrium Real Estate.
Dražby mírně poklesly
Dražební trh sice loni zaznamenal mírný pokles, ale dražba stále zůstává podle Jana Sachra doporučovaným a nejtransparentnějším způsobem prodeje, který se nejvíce hodí pro nemovitosti z konkurzů či nemovitosti, kde lze předpokládat velký zájem ze strany více investorů.
„Typickým současným investorem je český podnikatel mezi 40 až 50 lety. Zajímá ho mimo jiné činžovní dům v centru velkého města s 15 až 20 byty nebo supermarket o rozloze kolem 1000 metrů čtverečních, kde je dlouhodobá nájemní smlouva,“ říká ředitel realitní společnosti Naxos Jan Sachr.
„Může si na koupi nemovitosti vzít standardní úvěr v bance a stále se mu to vyplácí – pokud mu taková nemovitost bude ročně vydělávat kolem osmi až deseti procent své kupní ceny. Velký zájem byl například v létě o bývalý jablonecký hotel Praha. Ten se vydražil za 34 miliony korun, nejnižší podání bylo 22,9 milionu,“ dodává.
V roce 2014 se uskutečnilo kolem 2640 dražeb, zatímco v roce 2013 jich bylo přes 2880. Méně bylo loni jak dobrovolných tak nedobrovolných dražeb. Poklesl i finanční objem cen dosažených vydražením. Ten představuje za loňský rok zhruba 2 540 000 000 korun, zatímco v roce 2013 to bylo více než 2 772 000 000 Kč.
Na zhruba stejné úrovni zůstala loni v porovnání s předloňskem rokem průměrná cena dosažená vydražením – přes 960 000 korun. „Prodávající volí v některých případech raději prodej formou výběrového řízení,“ uvádí Sachr.
Řada podnikatelů si na nákup nemovitostí bere úvěry u bank. Odborníci však radí, aby investoři byli ve svých úvahách opatrní. Především varují před úvahou, že úvěr budou z větší části splácet z výnosů z pronájmu objektu.
I když jsou úvěry v posledních letech relativně levné, při špatné investici mohou pro podnikatele znamenat poměrně velké riziko. Příjmy z pronájmu totiž nemusí dosahovat výše, kterou si podnikatel při investici představoval, v nejhorším případě mohou být nulové, pokud se nemovitost nepodaří pronajmout vůbec.
Dalším rizikem jsou neplatící nájemci, dodatečné náklady s jejich vystěhováním, úpravou objektu pro další potenciální zájemce a podobně. Jen v případě opravdu úspěšného pronajmutí může získat podnikatel zajímavý výnos, který pokryje splátky úvěru i inflaci.
Při investování do nemovitostí musí podnikatelé počítat s řadou proměnných. O úspěchu rozhoduje odpovídající pořizovací cena, lokalita, náklady na rekonstrukci, náklady na provoz, technický stav objektu a podobně.
Dalibor Dostál
