English version
V Českých Budějovicích by chtěl žít každý… To je, jak vědí všichni laičtí cimrmanologové, jenom replika. Naštěstí pro Budějovičany. Protože ceny bytů nejen v Českých Budějovicích, ale kdekoliv v Česku a na světě jsou odrazem vývoje místních ekonomických podmínek a jsou určovány lokální nabídkou a poptávkou.
To neznamená, že bydlení v Česku je dostupné, natožpak levné, ale přece jen nesnese srovnání s místy, která jsou globálně žádoucí. Neboť z definice nemůže být levné, co je obecně vnímáno jako krásné a žádoucí. A i to je v čase proměnlivé.
Abychom zůstali doma, zkuste dnes najít mezi opravdu bohatými Čechy takové, kteří by se domlouvali, že se příští léto opět uvidí v Marienbadu. Přitom takový Edward VII. sem trefil devětkrát, z toho sedmkrát jako vládce britského impéria, nad nímž tehdy opravdu slunce nezapadalo.
Také asi nenajdete mnoho top newyorských scénografek a návrhářek divadelních kostýmů, které by domů z Mariánských Lázní posílaly pohlednice s nadšenými vzkazy, že „nikde neuvidíte tolik krásně oblečených žen jako právě tady“, jako ještě v létě 1928 jistá a velmi uznávaná Aline Bernsteinová.
Západočeský lázeňský trojúhelník býval před první světovou válkou v letní sezoně opravdovým pupkem světa, ve srovnání s dneškem zcela nepředstavitelným. A ceny realit i služeb tomu odpovídaly.
V alternativní ekonomické historii, kdyby se dokázala udržet na žebříčku top destinací, by naše slavná lázeňská města byla asi tak třikrát bohatší, než jsou nyní. Přitom v paměti českého národa to jako strašlivá ekonomická ztráta příliš nerezonuje. Proč? Celá oblast byla etnicky německá. Po druhé světové válce se tenhle super jemný byznys pro velmi bohaté, mimořádně náročný na kvalifikaci, už na předchozí úroveň nikdy nedostal. Obsluhovat anglického krále není to samé jako poskytovat servis stranickým tajemníkům ze sovětského Ruska a jejich potomkům.
Ale abychom přespříliš nelkali, při nejlepší snaze není snadné vyhovět změnám v poptávce. Vždyť z kdysi slavných přímořských lázní na celém jižním pobřeží Anglie udělaly levné letenky jeden dlouhý řetěz „hledání ztraceného času“.
Ukládáme peníze tam, kde to nese
Investice do nemovitostí, když je přímo nepotřebujete k trvalému bydlení, si část majetných lidí pořizuje jednak pro radost, jednak jako prestižní symbol společenského postavení, pro což mají ekonomové okouzlující termín „trofejní aktivum“. Každopádně hlavně jde o ochranu hodnoty peněz před znehodnocením inflací. Mnohdy tento typ investorů nechce nemovitosti pronajímat, neočekává průběžný výnos, ale kapitálové zhodnocení v čase. Čím méně bezpečné je investiční prostředí doma, tím silnější je motiv pro „odklánění“ peněz do bezpečného přístavu v cizině.
Jestliže Indové nakupují v Británii, ti chudší v relativně levných čtvrtích a městech, pak bychom neměli být překvapeni v podstatě stejnou poptávkou po aktivech v Česku ze zemí, pro jejichž současné či bývalé občany plníme funkci bezpečného přístavu, kam mohou zaparkovat děti, manželky a hlavně úspory. Praha ani Karlovy Vary samozřejmě nejsou Londýn, New York, Paříž nebo Azurové pobřeží a nesaturují potřeby těch opravdu bohatých, ale pro jednotkové dolarové milionáře se hodí dobře.
Navíc Praha je turistickou destinací, která v podstatě celoročně vytváří hotovostní toky z pronájmu. Rok 2008 není pouze spojen s velkou finanční krizí -v srpnu téhož roku byla v San Francisku založena firma Airbnb, platforma zprostředkovávající krátkodobé pronájmy. „Investiční byty“ třeba na takovém rozhraní Vinohrad a Žižkova jsou na Airbnb postavené a navazuje na ně celý ekosystému služeb pro vlastníky apartmánů.
Ať již byl primárním motivem odliv kapitálu z postsovětských zemí, nebo investiční příležitost spojená s fenoménem krátkodobých pronájmů, stala se část bytového fondu předmětem poptávky z jiných důvodů než kvůli klasickému rezidenčnímu bydlení. A protože existuje něco jako efekt cenové nákazy, projevil se tlak na ceny i na posledním pražském panelákovém sídlišti.
Radovat se z bezpečného přístavu?
Takže kdyby se hledal hlavní viník velmi vysokých cen nemovitostí v Praze, nemusí to být jenom domácí hypoteční boom, který se nepotkal s růstem výstavby bytů, zato s kontinuálně klesající nabídkou. Kdy a zda vůbec se pohnou ledy v předpisech? Kdy se začne stavět na brownfieldech a zvedne se nabídka bytů? Jak moc zafunguje regulace poptávky omezením přístupnosti hypoték? Domácí faktory se budou přetlačovat s těmi globálními.
Praha není jediným městem, kde se od recese výrazně zhoršil poměr mezi cenami nemovitostí a disponibilním příjmem mediánové domácnosti. Pro první ligu globálních metropolí od Sydney přes San Francisko až po Londýn nebo Paříž to platí stejně jako pro metropole, které jsou sice na žebříčku o stupínek níž, ale svého zahraničního investora si najdou. Tam patří i Praha.
Bude zajímavé sledovat, zda se zdejší trh bude hýbat stejným směrem jako v realitních „hotspotech“. Tam se výnosy velmi přiblížily výnosům z bezrizikových aktiv (americké vládní dluhopisy), což znamená, že již není prostor k cenovému růstu. Pokud by se totéž opakovalo v Praze, znamenalo by to, že zdejší reality představují třídu aktiv, která je pod vlivem globálních, nikoli tuzemských ekonomických faktorů. Alternativně bude kvůli váze určitého typu klientů cenový vývoj ovlivňován opět zahraničím, byť specifičtějšími faktory typu vývoj ekonomické situace v Rusku.
Zájemce o bydlení za rozumnou cenu to nepotěší, ale vlastně je to daň za úspěch – že jsme na investiční mapě. A teď si představte, že Číňané najdou v naší stověžaté matičce byť jen částečně srovnatelné zalíbení jako ve Vancouveru nebo Sydney… Pane, smiluj se.
Převzato z týdeníku Euro, Autor: Miroslav Zámečník
