Výklad nájemní smlouvy dle nového občanského zákoníku

Nájemní smlouvou rozumíme smlouvu, kterou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nájemní vztahy jsou v novém občanském zákoníku upraveny v ustanoveních § 2201 a násl., přičemž se jedná o velice rozsáhlou úpravu, která zahrnuje jednak obecný nájem věci movité i nemovité, detailně se pak věnuje nájmu bytu a domu, nájmu prostoru sloužícímu k podnikání, podnikatelskému pronájmu věcí movitých a nájmu dopravního prostředku.

Obecná ustanovení o nájmu věci

Obecná ustanovení o nájmu věci se použijí v případě, že pro nájem dané věci neexistuje úprava speciální (která existuje například pro nájem bytu a domu). Nový občanský zákoník rozšiřuje možný předmět nájmu i na věci, které vzniknou teprve v budoucnu, pokud je možné tyto věci dostatečně přesně určit již při uzavření nájemní smlouvy. Zákonodárce v zájmu ochrany dobré víry umožňuje v NOZ zapsání nájemního práva do katastru nemovitostí za podmínky, že je pronajímaná věc v katastru nemovitostí zapsána a zároveň to navrhne pronajímatel, resp. nájemce se souhlasem pronajímatele. Pokud se bude nájem věci zřizovat na dobu určitou, která bude delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech bude možné nájem vypovědět pouze ze zákonných důvodů, které se vztahují na nájem na dobu určitou. Pokud nájemcovo nájemní právo ohrožuje třetí osoba, může se nájemce domáhat ochrany sám a nebude se již tedy muset obracet na pronajímatele, aby jeho nájemní právo ochránil.

Nově se rozděluje péče o údržbu pronajaté věci tak, že běžnou údržbu věci provádí nájemce a ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel (pokud není ujednáno jinak). Nájemce bude nově moci započíst až do výše jednoho nájmu nároky, které má vůči pronajímateli z nákladů, které vynaložil na opravu věci, ze které byl povinen pronajímatel.

Změnu na věci bude moci nájemce stále provádět pouze se souhlasem pronajímatele, ale tento souhlas bude muset mít stejnou formu jakou má nájemní smlouva. Pokud dojde ke změně věci bez souhlasu pronajímatele, bude nově nájemce povinen uvést věc do původního stavu, jakmile o to bude pronajímatelem požádán (podle současného stavu je k tomuto povinen až po skončení nájmu), a pokud nájemce neuvede věc do původního stavu na žádost pronajímatele, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby. Výslovně se již také upravuje právo pronajímatele kontrolovat pronajatou věc. Pokud to pronajímatel předem oznámí v přiměřené době, umožní mu nájemce prohlídku věci v nezbytném rozsahu. Je-li však třeba zabránit škodě či hrozí nebezpečí z prodlení, předchozí oznámení se nevyžaduje. V případě, že vzniknou touto činností nájemci podstatné potíže, má právo na slevu z nájemného.

Pronajímatel musí dát na rozdíl od současné úpravy explicitní souhlas s podnájmem pronajaté věci opět ve stejné formě jakou má nájemní smlouva. Nájemné bude nově možné hradit i jinak než pouze v penězích s tím, že i takové plnění se hodnotí podle jeho finančního ekvivalentu.

Změnou vlastnictví pronajímané věci se nájem neruší

Nový občanský zákoník zachovává tradiční ustanovení, které stanoví, že změnou vlastnictví pronajímané věci se nájem neruší, ale práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nového vlastníka. Pro pronajímatele však již nebudou závazná smluvní ustanovení uzavřená mezi původním nájemcem a pronajímatelem, která jdou nad rámec zákona, pokud o nich při převodu vlastnického práva nevěděl. Zákonodárce se snaží nabyvatele věci chránit před takovými smluvními povinnostmi, které by výrazně překračovaly zákonné povinnosti a nadměrně ho zatěžovaly. Smluvní strana nebude mít nově právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Pokud se však strany dohodnou opačně, může vypovědět smlouvu jak pronajímatel, tak nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.

Nový občanský zákoník také chrání dobrou víru nabyvatele, který neměl rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata. Takový nabyvatel má právo vypovědět nájemní smlouvu do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že je věc pronajata a kdo je nájemcem. Nájemcova práva však trvají vůči původnímu pronajímateli a ten po něm může zejména vymáhat náhradu škody. V obou výše uvedených případech je u nemovité věci výpovědní doba tříměsíční a u věci movité jednoměsíční. Strana, která nájem z těchto důvodů vypoví, poskytne druhé straně přiměřené odstupné, které však zákon nedefinuje a do budoucna si s ním bude muset poradit judikatura.

Výpovědní doba a skončení nájmu

Obecná výpovědní doba u nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou je u movité věci jednoměsíční a u věci nemovité tříměsíční. Nájemní smlouvu na dobu určitou může strana vypovědět pouze v tom případě, že jsou v ní ujednány důvody výpovědi a zároveň také výpovědní doba (toto omezení se nevztahuje na zákonné důvody). Při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal a oddělí si vše, co do věci vložil, nezhorší-li se tím podstata věci. Nově se také upravuje situace, kdy v průběhu nájmu zanikne pouze část věci. V takovém případě bude mít nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného, případně bude moci nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby. Pokud se věc stala nepoužitelnou k ujednanému účelu z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby. V případě, že nájemce věc neužívá řádně (věc se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo hrozí zničení věci), vyzve ho písemně pronajímatel, aby věc řádně užíval, a dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě. Pokud nájemce tuto výzvu neuposlechne, má pronajímatel právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby. Nájemní smlouvu bude možné vypovědět bez výpovědní doby i v tom případě, že hrozí vážné nebezpečí z prodlení a není tedy možné doručit nájemci výzvu bez vzniku újmy.

Zachovává se ustanovení, dle kterého se prodlužuje nájemní smlouva v tom případě, že nájemce věc užívá i po uplynutí nájemní doby. Pronajímatel může toto prodloužení vyloučit výzvou, učiněnou do jednoho měsíce po skončení nájmu. Pro vyloučení prodloužení nájmu tedy již nebude nutné podávat návrh na vydání věci či vyklizení nemovitosti u soudu, ale postačí výzva k odevzdání věci. Pronajímatel bude mít nově také právo dát předem najevo, že nájem skončí, čímž bude jeho automatické prodloužení vyloučeno.

Pronajímatel bude mít také právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní. Zákon již oproti současné úpravě výslovně nepožaduje sepis těchto věcí soudním vykonavatelem.

Přechodná ustanovení a ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu

Vzhledem k povaze nájmu jako dlouhodobého vztahu, je v souvislosti s novým občanským zákoníkem důležité posoudit také přechodná ustanovení, která upravují právě styk staré a nové právní úpravy. Z těchto ustanovení je nejdůležitější ustanovení § 3074 NOZ, které stanoví, že nájem se po účinnosti nového občanského zákoníku bude řídit právě jeho úpravou, byť by ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Samotný vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ se však budou posuzovat podle staré úpravy. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

Ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu se použijí v případě, že pronajímatel přenechává nájemci byt či dům k uspokojení jeho bytových potřeb. Skrze nájemní právo dnes řada lidí uspokojuje své bytové potřeby, proto je nájmu bytu věnovávána zvláštní pozornost a je chráněn, což znamená, že nájemcova práva jsou posílena především tím, že pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených zákonem. Je-li byt pronajat k jinému účelu než k bydlení, tato zvláštní ustanovení se nepoužijí. To platí i v případě, že nájemcem bytu bude právnická osoba. Právnická osoba nemůže bydlet a nemá ani bytovou potřebu ve smyslu těchto ustanovení, a proto ji lze pronajmout nemovitou věc pouze podle obecných ustanovení o nájmu. Tato ustanovení se také nepoužijí v případě, kdy pronajímatel přenechává nájemci byt k rekreačnímu či krátkodobému účelu (bude se jednat zejména o „letní byty“, byty pro krátkodobé ubytování studentů na stážích apod.)

Nájemní smlouva již nemusí obligatorně obsahovat náležitosti jako přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah užívání, způsob výpočtu nájemného a spojené úhrady. Pro platně uzavřenou smlouvu dle NOZ postačí, sjednají-li si strany předmět nájmu a skutečnost, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata. Nájemní smlouva bude muset být i dle nového občanského zákoníku písemná s tím rozdílem, že neplatnost pro nedostatek formy nebude moci namítat pronajímatel vůči nájemci. Zakázána budou nově taky všechna ustanovení, která ukládají nájemci zaplatit smluvní pokutu a ustanovení, která ukládají nájemci povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené.

Pokud strany neuzavřely platnou smlouvu či neuzavřely smlouvu vůbec, bude nově nájemce chráněn ustanovením, které mu umožní nájem bytu vydržet. Bude-li nájemce byt užívat po dobu tří let v dobré víře, že je nájem po právu, bude se nájemní smlouva považovat za uzavřenou.

Nový občanský zákoník definuje, který byt je způsobilý k nastěhování a obývání. Je to takový byt, který odpovídá ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, je to takový byt, který je čistý, v dobrém stavu a jsou zajištěna běžná plnění spojená s užíváním bytu (voda, elektřina, topení, odpady apod.). Není-li byt způsobilý k nastěhování nebo neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat, a po dobu trvání vady nemá povinnost platit nájemné. Pokud se však nastěhuje, má právo pouze na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní. Výše uvedené neplatí, znal-li nájemce stav bytu již při uzavření smlouvy, stejně tak i v případě, že si byt nájemce neprohlédl, ačkoliv ho pronajímatel k prohlídce vyzval.

Nájemné

Strany sjednávají nájemné jako pevnou částku za měsíc užívání předmětu nájmu. Pokud však strany výši nájemného neujednají, nemá to vliv na platnost nájemní smlouvy. V takovém případě má pronajímatel právo na nájemné v takový výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá. Strany si dále ve smlouvě ujednají, která plnění, resp. služby spojené s užíváním bytu nebo s ním související zajistí pronajímatel. Způsob rozúčtování služeb musí být určen již před jejich poskytnutím. Nájemce má také právo nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok.

Nájemné i zálohy za služby jsou splatné vždy předem na každý měsíc, a to nejpozději do 5. dne příslušného platebního období, není-li mezi stranami ujednáno jinak. Například tedy nájemné na květen je nájemce povinen zaplatit do 5. května, ledaže by se strany dohodly odlišně.

Nájemné či jeho změna se zpravidla sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Pro případ, že se však pronajímatel a nájemce na výši nájemného nedohodnou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného, a to až do výše nájemného obvyklého v daném místě (za poslední tři roky však maximálně o 20%). Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesouhlasí-li nájemce nebo je-li nečinný, má pronajímatel právo navrhnout po uplynutí dvou měsíců od doručení návrhu na zvýšení, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé a určí výši nájemného ke dni podání návrhu soudu, což by v praxi znamenalo povinnost nájemce doplatit rozdíl nájemného za uplynulé měsíce od podání návrhu.

Zvláštním případem je situace, kdy pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepší užitnou hodnotu pronajatého bytu či podmínky bydlení v domě (např. dlouhodobé úspory za energie při zateplení domu). Za této situace se může pronajímatel s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného v maximální výši 10% z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, platí zvýšení nájemného i pro ostatní nájemce. Jestliže k dohodě mezi nájemci a pronajímatelem nedojde, má pronajímatel možnost navrhnout soudu zvýšení nájemného z tohoto důvodu, ale pouze o tři a půl procenta ročně z účelně vynaložených nákladů.

Strany si mohou ujednat, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu na zajištění nájemného a jiných povinností, tato jistota bude moci být oproti současnému stavu dvojnásobná a pronajímatel tedy bude moci požadovat jistotu až ve výši šestinásobku měsíčního nájemného. Při skončení nájmu vrátí pronajímatel nájemci jistotu a započte si přitom, co mu nájemce z nájmu dluží. Nájemce má právo požadovat úrok z jistoty ve výši zákonné sazby.

Pravidla užívání ze strany nájemce

Nájemce je předně povinen užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou. Musí též dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování pořádku v domě. Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům (např. zvýšené množství osob v domě, hluk, prach, pach apod.), může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.

Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly byt řádně užívat a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách. K upevnění tohoto práva má pronajímatel právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo o další případy zvláštního zřetele hodné. Přijme-li nájemce do své domácnosti další osobu, je povinen tuto změnu pronajímateli oznámit, a to bez zbytečného odkladu. Neoznámí-li nájemce pronajímateli změnu ani do 2 měsíců ode dne, kdy tato změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost, což může být následně důvodem pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele.

Pokud nájemce předem ví, že bude déle než 2 měsíce nepřítomen v bytě, oznámí to včas pronajímateli. Současně s tímto oznámením označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí, a pokud tak neučiní, bude jí nově vždy pronajímatel. Pokud z důvodu neoznámení této skutečnosti vznikne vážná újma, považuje se toto jednání za závažné porušení povinností nájemce, což může být opět důvodem pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele.

Nájemce je povinen strpět úpravu bytu, jeho přestavbu či jinou změnu, pokud nesníží hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci či hrozí zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze úpravu bytu provést jen se souhlasem nájemce. Pokud je to nutné, může pronajímatel žádat i vystěhování nájemce na dobu, po kterou budou práce trvat, ale je povinen nájemci poskytnout přiměřenou náhradu účelně vynaložených nákladů, popř. přiměřenou zálohu na ně. Pokud je to možné, oznámí pronajímatel nájemci minimálně 3 měsíce před zahájením prací alespoň povahu prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen, zaváže se k náhradě nákladů a uvede, jakou zálohu na náhradu nabízí. Pokud nájemce nesdělí pronajímateli do 10 dnů od oznámení, že byt vyklidí, má se za to, že odmítl a pronajímatel může do 10 dnů navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu. Jestliže s tím pronajímatel souhlasí, může úpravu, přestavbu či jinou změnu bytu nebo domu provést i nájemce. Při skončení nájmu má však nájemce povinnost odstranit veškeré změny, které na předmětu nájmu provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.

Úprava přechodu nájmu po smrti nájemce

Úprava přechodu nájmu po smrti nájemce zůstává v základních rysech totožná se současným stavem, ale nový občanský zákoník přichází s několika upřesňujícími ustanoveními. Nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na členy nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. V tom případě může pronajímatel vypovědět nájem bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel a nájem přešel na osobu odlišnou od členů nájemcovy domácnosti. Nájemcův dědic (příp. správce pozůstalosti) může také nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní lhůtou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu přešly na něj. Může tak však učinit pouze do 6 měsíců od nájemcovy smrti. Za dluhy na nájemném, které vznikly před nájemcovou smrtí, odpovídá společně nájemcův dědic s osobami, které s nájemcem žily ve společné domácnosti až do jeho smrti. Nové ustanovení, které chrání pronajímatele před případnou dlouhou blokací pronajímaného bytu či domu z důvodu vedení dědického řízení, umožňuje pronajímateli vyklidit byt, není-li nájemcův dědic znám ani do 6 měsíců od nájemcovy smrti. Vyklizením bytu nájem zaniká. Věci z bytu uloží pronajímatel na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti, a pokud si je dědic nepřevezme bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel vhodným způsobem prodat na účet nájemcova dědice.

Skončení nájmu bytu

Nájem bytu může zaniknout následujícími způsoby – předmět nájmu zanikne nebo se stane nepoužitelným, dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, písemnou výpovědí, uplynutím doby a případně také ukončením prací (u nájmu služebních bytů).

Výpověď nájmu musí být vždy písemná a musí být doručena druhé straně. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, je povinen poučit nájemce o jeho právu podat do dvou měsíců návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a uvést výpovědní důvod. Bez těchto náležitostí je výpověď neplatná.

Nájemce má možnost vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoli i bez uvedení důvodu, ale vždy s tříměsíční výpovědní dobou. Pokud je nájem uzavřen na dobu určitou, může jej vypovědět za podmínek sjednaných ve smlouvě nebo za předpokladu, že se změní okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely, do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. získá práci v jiném místě, kam není možné z dosavadního bydliště dojíždět).

Opouští se koncepce výpovědi z nájmu s přivolením soudu a odpadá také povinnost pronajímatele poskytovat v určitých případech bytové náhrady, ale nájem bytu musí být samozřejmě dále chráněn, a proto jej může pronajímatel vypovědět pouze v závažných případech, které zákon vyjmenovává příkladným výčtem.

Pronajímatel může vypovědět nájemní vztah na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době z těchto důvodů:

a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (např. sjednání podnájmu bez souhlasu pronajímatele, pokud je dle zákona vyžadován),
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Nájem na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět také v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

e) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
f) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenec, teta, strýc).

Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z důvodů e) či f), je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému ve výpovědi (tato lhůta se bude stavět v případě potřebné úpravy bytu).

Zvláštním případem je porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem. V této situaci má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pronajímatel má však povinnost před podáním výpovědi nájemce písemně vyzvat k odstranění závadného chování či protiprávního stavu; v opačném případě by se k výpovědi nepřihlíželo. Nový občanský zákoník považuje za zvlášť závažné porušení povinností nájemce zejména následující:

a) nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
b) poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
c) způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo
d) užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Podle NOZ již není výpovědním důvodem, jestliže nájemce má dva nebo více bytů, tak jak je tomu dle současné právní úpravy.

Nájemce je povinen byt odevzdat ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Byt je odevzdán předáním klíčů a umožněním přístupu a užívání bytu. Zároveň má nájemce povinnost odstranit změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, v případě že se na odstranění dohodli, a změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel jejich odstranění nežádá. Jestliže nájemce byt neodevzdá v den skončení nájmu, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do okamžiku, kdy nájemce byt skutečně odevzdá.

Zůstane-li v bytě věc, o které lze usoudit, že patří nájemci nebo členu jeho domácnosti, postará se o ni pronajímatel na nájemcův účet. Nepřevezme-li si ji nájemce bez zbytečného odkladu, může pronajímatel po předchozím upozornění nájemce věc prodat vhodným způsobem na nájemcův účet.

Pro portál BusinessInfo.cz připravila Advokátní kancelář Gürlich & Co., člen Evropské asociace právních kanceláří (AEL). Autor článku: JUDr. Richard Gürlich, Ph.D..