Vyvlastnění

30. 5. 2018 | Zdroj: BusinessInfo.cz

Kapitoly článku

Vyvlastnění je nejzávažnějším zásahem do vlastnického práva, které je možné učinit pouze při naplnění přesně stanovených zákonných podmínek. Legislativně jej vymezují především zákon o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě a stavební zákon. Článek pojednává o principech právní úpravy vyvlastnění a souvisejících informacích.

Podrobný obsah

  • Úvod do problematiky
    • Vlastnické právo, základní pojmy
    • Ochrana vlastnického práva
    • Omezení vlastnického práva
    • Prameny právní úpravy vyvlastnění
  • Zákon o vyvlastnění
    • Pojem vyvlastnění
    • Subjekty vyvlastnění
    • Vyvlastňovaný
    • Vyvlastnitel
    • Práva třetích osob při realizaci vyvlastnění
    • Práva a povinnosti subjektů vyvlastnění
    • Podmínky vyvlastnění
    • Náhrada za vyvlastnění
    • Obvyklá cena dle zákona o oceňování majetku
    • Jiný pozemek nebo stavba
    • Oceňování věcných břemen
    • Náklady vyvlastnění
    • Daň za vyvlastnění
    • Smlouva s vlastníkem před vyvlastněním
    • Vyvlastňovací řízení
    • Zahájení vyvlastňovacího řízení
    • Rozhodnutí
    • Zrušení rozhodnutí o vyvlastnění
    • Řízení o vyvlastnění před soudem
  • Závěrem

Související právní průvodci


Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Úvod do problematiky vyvlastnění

Vyvlastnění je nejzávažnějším zásahem do vlastnického práva. Právní úprava vyvlastnění prošla v minulosti výraznými změnami, jak v oblasti ústavní, tak zákonné. Ne vždy bylo právní pojetí vyvlastnění vůči vlastníkům správně a spravedlivě aplikováno. I z tohoto důvodu mají někteří lidé stále zafixován pojem vyvlastnění jako zabírání majetku bez opodstatněného důvodu a bez adekvátní náhrady.

Vyvlastňování mimo rámec právní úpravy se po revoluci nutně zastavilo a vyvlastnění se v žádném případě neděje svévolně, na základě zvůle státu či jiné osoby, ale pouze na základě přesně stanovených zákonných podmínek.

Po sametové revoluci bylo třeba právní úpravu přizpůsobit nově nastalé situaci a společenským poměrům. Výsledkem právní úpravy na poli vyvlastnění je především zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění) a zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

Zákon o vyvlastnění do české právní úpravy přinesl novum, kdy právnímu institutu vyvlastnění je věnován samostatný zákon. Bohužel se nejedná o úpravu komplexní, která by umožnila při realizaci vyvlastnění postupovat pouze podle jednoho právního předpisu – zákona o vyvlastnění – a poskytla tak jistotu, že již v dalších zákonech není potřeba zkoumat a hledat podmínky pro vyvlastnění a jeho právní úpravu. V souvislosti s touto skutečností je třeba si při řešení problematiky vyvlastnění klást otázku – dle jakého jiného zákona než zákona o vyvlastnění se vyvlastňuje a který jiný zákon než zákon o vyvlastnění stanoví podmínky vyvlastnění?

Vlastnické právo, základní pojmy

K tomu, aby institut vyvlastnění byl správně pochopen, je potřeba osvětlit základní pojmy, které se k němu vztahují a bez nichž výklad vyvlastnění není možný.

Vlastnictví v právním slova smyslu představuje právními normami regulovaný vztah vlastníka k předmětu vlastnictví působící vůči všem ostatním osobám. Vlastnické právo je nejvýznamnějším věcným právem. K obsahu vlastnického práva patří souhrn konkrétních oprávnění, příslušejících vlastníkovi věci. Komplex oprávnění je tradičně označován jako tzv. vlastnická triáda, obsahující právo věc užívat a požívat její plody a užitky, právo s věcí disponovat a právo věc držet. Subjektem vlastnického práva, tedy vlastníkem věci, může být jak fyzická, tak právnická osoba, případně stát.

V čl. 11 Listiny základních práv a svobod se praví, že zvláštní zákon stanoví, který majetek, nezbytný k zabezpečování potřeb celé společnosti, rozvoje národního hospodářství a veřejného zájmu, smí být jen ve vlastnictví státu, obce nebo určených právnických osob.

Z hlediska vyvlastnění je toto ustanovení důležité proto, že věci, které mohou být ve vlastnictví určitých osob, nemohou být vyvlastněny tak, aby se staly vlastnictvím osoby, které je vlastnit nesmí. Ne všechny věci lze vyvlastnit.

Věci pro potřebu vyvlastnění je vhodné třídit na věci movité a nemovité. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v ustanovení § 498 odst. 1 definuje nemovité věci jako pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.

Pozemek je většinou definován jako přesně vymezená část zemského povrchu. Nemusí být určován pouze plošně, ale v souvislosti s jeho užíváním i jako prostor pod a nad zemským povrchem. Evidence pozemků je vedena katastrem nemovitostí, kde hlavními jeho identifikátory jsou parcelní číslo v rámci určitého katastrálního území a zobrazení půdorysu pozemku v mapě.

Pro účel vyvlastnění jsou stavby definovány jak občanským zákoníkem, tak stavebním zákonem. Dle § 3055 odst. 1 občanského zákoníku, který spadá mezi přechodná ustanovení související se změnou právní úpravy od roku 2014, se stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, dnem nabytí občanského zákoníku nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí.

Oproti tomu stavební zákon ponechává pojmu stavba poněkud širší význam. Stavbou se dle stavebního zákona rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní činností. Stavební zákon neklade důraz např. na jejich stavebně-technické provedení, materiály, konstrukce nebo na to, zda se jedná o stavbu dočasnou či trvalou. Zahrnuje pod tento pojem dokonce i přístavby, nadstavby a stavební úpravy. Stavební zákon tak konkrétně nevymezuje, zda je stavba věcí movitou či nemovitou. Bude záležet na okolnostech, dle kterého zákonu se budeme při vyvlastnění řídit, proto zde uvádíme definice z obou zákonů.

Ochrana vlastnického práva

Právní řád stanoví nejen vlastníkova práva a povinnosti, ale poskytuje mu také ochranu k jejich nerušenému výkonu jeho vlastnického práva. Poskytuje vlastníkovi konkrétní právní prostředky, kterými je vlastníkovi umožněno bránit své vlastnické právo proti neoprávněným zásahům jiných osob. Tato ochrana je vymezena právě rozsahem stanoveného obsahu vlastnického práva.

Právu vlastníka většinou odpovídá povinnost všech ostatních osob nezasahovat do jeho vlastnické sféry. Základní ustanovení chránící vlastnická práva nalezneme v § 1012 občanského zákoníku, dle kterého má vlastník právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z nakládání s věci ve svém vlastnictví vyloučit.

Omezení vlastnického práva

Jak již bylo uvedeno, vlastníkovi je právními a jinými prostředky poskytována ochrana, aby mohl nerušeně vykonávat své vlastnické právo. Může se však stát, že vlastnické právo se dostane do střetu buď se zájmy jiných vlastníků, či se zájmy veřejnými.

Nejzazším zásahem do vlastnického práva a jeho nejzávažnějším omezením je vyvlastnění. Vyvlastnění může být provedeno na základě ustanovení § 1038 občanského zákoníku, vycházejícího z Listiny základních práv a svobod, které praví, že věc lze vyvlastnit jen ve veřejném zájmu, který nelze uspokojit jinak, a to pouze na základě zákona a za plnou náhradu.

Důsledkem vyvlastnění je stav, kdy vlastník, kterému je vyvlastňováno, ztrácí úplnou moc nad vlastněnou věcí. Může ovšem nastat i situace, kdy ve veřejném zájmu dochází pouze k omezení vlastnického práva. Při omezení vlastnického práva pak nedochází přímo ke změně osoby vlastníka, dochází pouze k redukci vlastníkových práv, ne k jejich odebrání, což se realizuje prostřednictvím zřízení věcného břemene. I takovouto situaci považujeme v širším slova smyslu za vyvlastnění.

Je důležité rozlišovat vyvlastnění a jiná omezení vlastnických práv. K vyvlastnění dochází pouze na základě rozhodnutí příslušného orgánu (buď ve vyvlastňovacím správním řízení, nebo následným rozhodnutím soudu).

Ostatní omezení vlastnického práva, která nejsou vyvlastněním, mohou vznikat různými způsoby, a to např. ze zákona, vydržením či dobrovolným smluvním ujednáním.

Prameny právní úpravy vyvlastnění

Stěžejním právním východiskem, na základě kterého může být vyvlastnění realizováno, je čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, ve kterém se praví, že vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.

V současné právní úpravě nenajdeme ustanovení, které by přesně stanovilo, co je „veřejným zájmem“, přestože se tento pojem vyskytuje v celé řadě právních předpisů. Jedná se o tzv. neurčitý právní pojem.

Neurčité právní pojmy se týkají jevů nebo skutečností, které nelze zcela jednoznačně právně definovat. Obsah a rozsah takových pojmů nebývá stejný, mění se často v závislosti na aplikaci normy dle času, místa a konkrétních okolností případu. Zákonodárce tak poskytl veřejnoprávním orgánům při aplikaci právní normy obsahující pojem veřejného zájmu určitou volnost.

Často se můžeme setkat se situací, kdy zákonodárce pro použití neurčitého právního pojmu vytvoří vodítko tím, že se snaží vyjmenovat co nejvíce charakteristických znaků nebo jevů, které má takový pojem zahrnovat. Jsou-li tyto znaky naplněny, správní orgán dle svého uvážení aplikuje neurčitý právní pojem na konkrétní případ.

Při vyvlastnění je navíc třeba pamatovat i na skutečnost, že Česká republika je vázána nejen právními předpisy České republiky, ale také mezinárodními smlouvami a některými akty práva Evropské unie.

Na úpravu vyvlastnění pamatuje také Úmluva o ochraně lidských práv a základních svobod Rady Evropy. Článek 1 Dodatkového protokolu k uvedené úmluvě praví, že každá fyzická nebo právnická osoba má právo pokojně užívat svůj majetek a že nikdo nemůže být zbaven svého majetku, s výjimkou záležitostí veřejného zájmu a za podmínek, které stanoví zákon a obecné zásady mezinárodního práva. Citovaným Dodatkem se řídí i česká právní úprava, která z uvedených idejí vychází a zakomponovala je do zmíněného ustanovení Listiny základních práv a svobody.

Dalšími prameny, z kterých právní úprava vyvlastnění vychází, jsou zákony. Již byl zmíněn § 1038 občanského zákoníku, který je v podstatě upřesněním a potvrzením základního, ústavně zaručeného práva v zákonné rovině.

Hlavním právním předpisem problematiky vyvlastnění je zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění). Jedná se o obecný vyvlastňovací předpis. Zákon upravuje odnětí nebo omezení a nabytí vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu, poskytnutí náhrady za tato odnětí či omezení, zrušení vyvlastnění a navrácení práv jejich dosavadnímu nositeli. Obsahuje normy hmotněprávní i procesně-právní. Hmotněprávní úprava zahrnuje většinu ustanovení, např. o podmínkách, rozsahu a náhradách za vyvlastnění. Procesně-právní normy pak upravují zejména vyvlastňovací řízení.

Dalším důležitým zákonem pro problematiku vyvlastnění je zákon č. 183/2006 Sb., zákon o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Ustanovení § 170 odst. 1 stavebního zákona stanoví, že:

Práva k pozemkům a stavbám, potřebná pro uskutečnění staveb nebo jiných veřejně prospěšných opatření podle tohoto zákona, lze odejmout nebo omezit, jsou-li vymezeny ve vydané územně plánovací dokumentaci a jde-li o:

  • a) veřejně prospěšnou stavbu dopravní a technické infrastruktury, včetně plochy nezbytné k zajištění její výstavby a řádného užívání pro stanovený účel,
  • b) veřejně prospěšné opatření, a to snižování ohrožení v území povodněmi a jinými přírodními katastrofami, zvyšování retenčních schopností území, založení prvků územního systému ekologické stability a ochranu archeologického dědictví,
  • c) stavby a opatření k zajišťování obrany a bezpečnosti státu,
  • d) asanaci (ozdravění) území.

Významným ustanovením k vyvlastnění je i ustanovení § 170 odst. 2 stavebního zákona, které stanoví, že právo k pozemku lze odejmout nebo omezit též k vytvoření podmínek pro nezbytný přístup, řádné užívání stavby nebo příjezd k pozemku nebo stavbě.

Stavební zákon však není jediným předpisem, který upravuje účely vyvlastnění. Dalšími relevantními předpisy jsou např. zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, dále zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, a další.

V neposlední řadě stojí za zmínku také zákon č. 222/1999 Sb., o zajišťování obrany České republiky. Tento zákon se mimo jiné zabývá vyvlastněním za válečného stavu nebo za stavu ohrožení. Vyvlastnění je v takových situacích možné provést ve zkráceném řízení a týká se nejen nemovitých věcí, což je typické pro ostatní zákony, ale i věcí movitých, a to z důvodu zajištění obrany státu, nelze-li je získat jinak. Účastníkům se poskytuje lhůta k vyjádření k případnému vyvlastnění, která nesmí být kratší než tři dny.

Ve zkráceném řízení se rozhodnutí musí vydat do sedmi dnů od zahájení řízení. Odvolání zde, opět na rozdíl od jiných zákonů, které se vyvlastnění týkají, nemá odkladný účinek. Návrh na vyvlastnění ve zkráceném řízení může podat jen správní úřad. Nárok na náhradu za vyvlastnění se nepromlčuje. Náhrady za vyvlastnění vyplácí Ministerstvo financí na návrh příslušného obecního úřadu obce s rozšířenou působností, který jej podá do 6 měsíců od právní moci rozhodnutí o vyvlastnění.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Zákon o vyvlastnění

Pojem vyvlastnění

V ustanovení § 2 písm. a) zákona o vyvlastnění je vyvlastnění definováno jako odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku nebo ke stavbě pro dosažení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem. Zákon tedy neshledává vyvlastněním jen nucený přechod vlastnického práva z jedné osoby na druhou, ale užívá pojmu vyvlastnění i pro omezení vlastnického práva, případně omezení nebo odnětí práva odpovídajícího věcnému břemenu.

Subjekty vyvlastnění

Subjektem vyvlastnění mohou být osoby soukromého práva či osoby veřejného práva. Vždy se jedná minimálně o dva subjekty, jichž se vyvlastnění týká: vyvlastňovaného a vyvlastnitele.

Vyvlastňovaný

Vyvlastňovaným je vlastník věci, která má být vyvlastněna. Vyvlastňovaným je také ten, kdo k věci, která má být vyvlastněna, má právo odpovídající věcnému břemenu. Bylo-li vlastnické právo ke stavbě nebo pozemku, jichž se vyvlastnění týká, převedeno k zajištění splnění závazku, je vyvlastňovaný také povinný ze zajišťovacího převodu práva, který k zajištění svého závazku vlastnické právo převedl na oprávněného.

Vyvlastnitel

Ten, komu budou nově svědčit práva z vyvlastňované věci, je vyvlastnitelem. Dle zákona o vyvlastnění je vyvlastnitelem ten, kdo se domáhá, aby na něj přešlo vlastnické právo k vyvlastňované nemovitosti, aby k ní v jeho prospěch bylo zřízeno věcné břemeno nebo aby věcné břemeno vyvlastňovaného bylo zrušeno.

I když ve veřejném zájmu může o vyvlastnění usilovat prakticky jakýkoli subjekt, nejčastěji je tímto subjektem stát.

Práva třetích osob při realizaci vyvlastnění

Třetí osoby jsou subjekty, které mají nějaké oprávnění ve vztahu k vyvlastňované nemovitosti. V § 6 a následující zákona o vyvlastnění je uvedeno, která práva třetích osob spojená s vyvlastňovaným pozemkem nebo stavbou vyvlastněním zanikají a která nikoli.

Vyvlastněním zanikají všechna vlastnická práva třetích osob k předmětu vyvlastnění. Vyvlastněním zaniká také nájemní vztah, ovšem kromě práva nájmu bytu, nebytového prostoru, stavby nebo nájmu pozemku. Zanikají taktéž věcná břemena, kromě těch věcných břemen, u kterých veřejný zájem vyžaduje, aby i po vyvlastnění pozemek nebo stavbu nadále zatěžovala.

U nájmu bytu, nebytového prostoru, stavby nebo pozemku si nový pronajímatel může uspořádat vztahy s nájemci tak, že v situaci, kdy dalšímu užívání brání účel vyvlastnění, nájem vypoví. Nájemce má i nadále právo na bytovou náhradu. Nájemci a oprávněnému z věcného břemene náleží náhrada ve výši ceny těchto práv.

Práva a povinnosti subjektů vyvlastnění

Pokud vyvlastnitel splní zákonné podmínky, je oprávněn věc vyvlastnit, tedy odejmout nebo omezit vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemeni. Tomuto právu vyvlastnitele odpovídá povinnost vyvlastňovaného vzdát se za zákonných podmínek svých práv. Vyvlastňovanému zároveň náleží náhrada za vyvlastnění.

Podmínky vyvlastnění

Podmínky pro vyvlastnění uvedené v Listině základních práv a svobod a v občanském zákoníku, jsou společné pro jakékoliv vyvlastňované věci. Zákon o vyvlastnění se vztahuje pouze na nemovité věci, nikoliv na věci movité. Podmínkami pro vyvlastnění jsou dle Listiny základních práv a svobod: veřejný zájem, zákonná úprava a náhrada.

Podmínky pro vyvlastnění dle občanského zákoníku jsou obdobné jako podmínky uvedené v Listině základních práv a svobod. V občanském zákoníku jsou opět uvedeny podmínky veřejného zájmu, existence zákonné úpravy a poskytnutí plné náhrady. Podle občanského zákoníku však musí být u vyvlastnění navíc znám a uveden účel vyvlastnění, vyvlastněná věc může být užívána pouze pro tento účel a dále musí být splněna podmínka subsidiarity, tedy že sledovaného účelu nelze dosáhnout jinak než právě vyvlastněním.

Subsidiarita je důležitou pojistkou zajišťující, aby se k vyvlastnění přistoupilo až jako ke krajnímu prostředku po vyčerpání všech ostatních možných řešení dané situace. Pokud je k vyvlastnění nalezena odpovídající alternativa, i když je finančně, časově či jinak náročnější, je třeba ji využít nebo se o to alespoň pokusit a snahu prokázat, jinak k vyvlastnění nemůže dojít.

Podmínky pro vyvlastnění dle stavebního zákona jsou upraveny v ustanovení § 170 StavZ, ve kterém jsou zároveň uvedeny účely vyvlastnění, pro které je možno odejmout nebo omezit práva pro uskutečnění staveb, případně jiných veřejně prospěšných opatření. Účely musí být jasně vymezeny v územně plánovací dokumentaci.

Podmínky pro vyvlastnění dle zákona o vyvlastnění jsou uvedeny přímo v řečeném zákoně v ustanoveních § 3 až 5. Podmínkami jsou: zákonný účel, prokázaný veřejný zájem, vyčerpání všech ostatních prostředků, soulad s cíli a úkoly územního plánování, přiměřenost a náhrada. Některé podmínky v zákoně o vyvlastnění se kryjí s podmínkami v občanském zákoníku nebo v Listině základních práv a svobod. Zákon o vyvlastnění je však blíže specifikuje ve vztahu k pozemkům a stavbám.

Účel vyvlastnění ze zákona o vyvlastnění je třeba posoudit dle příslušného zvláštního zákona, který stanoví, jaký účel může k vyvlastnění opravňovat. Souhrnně řečeno – zvláštní zákony stanoví, na základě jakého účelu může být vyvlastnění provedeno, a pokud je tento účel splněn, může být vyvlastnění provedeno dle zákona o vyvlastnění.

Podmínka veřejného zájmu je v zákoně o vyvlastnění dále upřesněna v tom smyslu, že veřejný zájem na dosažení účelu vyvlastnění musí převažovat nad zachováním dosavadních práv vyvlastňovaného. Veřejný zájem musí být navíc prokázán ve vyvlastňovacím správním řízení.

Vyvlastnění nemusí mít vždy dopad na změnu ve využití nebo prostorovém uspořádání území. Často zde však takový dopad má, a proto musí být vyvlastnění v souladu s cíli a úkoly územního plánování. Zpravidla se soulad prokazuje územním rozhodnutím nebo regulačním plánem. Územní rozhodnutí se připojuje k žádosti o vyvlastnění.

Vyvlastnění musí být provedeno jen v nezbytném rozsahu, který je třeba poměřovat dle intenzity a kvantity. Jestliže postačí pouze méně intenzivní zásah v podobě omezení, nesmí být přistoupeno přímo k odnětí práva. Kvantitativně je vyvlastnění limitováno velikostí pozemků a staveb nezbytných pro dosažení daného účelu.

Vyvlastňovaný má na druhou stranu možnost požádat o rozšíření vyvlastnění, pokud by zbývající část pozemku nebo stavby nemohl využívat buď vůbec, nebo jen s obtížemi. Pokud je osobě například vyvlastněna část pozemku a zůstala by jí část pozemku o takové velikosti nebo s takovými vlastnostmi, že by nebylo možné ji vhodně využívat, může tato osoba požádat o rozšíření vyvlastnění na celý pozemek.

Vyvlastňovaný má nárok na to, aby mu byl zároveň vyvlastněn pozemek, stavba nebo jejich část či právo odpovídající věcnému břemeni k nim, pokud by je v důsledku vyvlastnění nemohl užívat vůbec nebo jen s nepřiměřenými obtížemi. Vyvlastňovaný musí v takovém případě sám posoudit, zda pro něj bude výhodnější varianta vyvlastnění celého pozemku, nebo jen jeho části.

Náhrada za vyvlastnění

Náhrada za vyvlastnění by měla vyvlastňovanému vyrovnat majetkovou újmu, která mu v souvislosti s vyvlastněním vznikla. Zároveň by měla být poskytnuta v takové výši, aby vyvlastňovanému umožnila obstarání obdobné věci. Právo na náhradu přísluší nejen vlastníkovi, ale i třetím osobám, jejichž práva vyvlastněním zanikla, přičemž vlastníkovi bude vyplacena náhrada již ponížená o částku odpovídající náhradě vyplacené těmto třetím osobám. Vyvlastnění by osobám, které přicházejí o svá práva nebo se jejich práva omezují, nemělo způsobit škodu.

V současné právní úpravě nacházíme několik forem a druhů náhrad za vyvlastnění. Náhrady mohou být poskytnuty nejen v peněžité formě, ale i ve formě věcného plnění. Peněžní náhrada má být vyvlastňovanému poukázána ve výši obvyklé ceny zjištěné podle oceňovacího předpisu – zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, přičemž výše peněžité náhrady se určí vždy dle skutečného stavu a účelu užití vyvlastňovaných nemovitostí ke dni podání žádosti o vyvlastnění, a to bez přihlédnutí k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění. Náhrada musí být uhrazena jednorázově ve lhůtě stanovené v rozhodnutí.

Jinou formou náhrady může být poskytnutí náhradního pozemku nebo stavby, ovšem jen v případě, že se na této variantě vyvlastňovaný a vyvlastnitel dohodnou. Další případné náklady spojené s vyvlastněním hradí vyvlastnitel.

Obvyklá cena dle zákona o oceňování majetku

Vyvlastňovaný získá za vyvlastněný pozemek nebo stavbu náhradu ve výši obvyklé ceny. Obvyklá cena je definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při jejím určování musí vzít znalec v úvahu všechny okolnosti, které mohou mít na cenu vliv, s výjimkou mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a ceny zvláštní obliby.

Mimořádnými okolnostmi trhu jsou například stav tísně jedné strany, nebo důsledky přírodních, průmyslových či jiných kalamit. Cena zvláštní obliby je cena přikládaná vlastníkem věci této věci z důvodů plynoucích z osobního vztahu k ní, ačkoliv taková věc tuto cenu objektivně nemá. Příkladem ceny zvláštní obliby může být stará chalupa, která objektivně nemá příliš vysokou cenu, avšak pro jejího vlastníka je cenná tím, že v ní prožil své dětství a s chalupou si tyto vzpomínky spojuje.

Znalec by měl provést analýzu trhu a zjistit tak, jaké byly ceny minulých prodejů v dané lokalitě s ohledem na trendy, současnou ekonomickou situaci apod. Obvyklou cenu tedy nelze stanovit předem jako přesné číslo, jelikož její výše bude záviset na množství parametrů.

Jiný pozemek nebo stavba

Poskytnutí jiného pozemku nebo stavby jako náhrady za vyvlastnění je možné tehdy, když se vyvlastňovaný a vyvlastnitel na tomto druhu náhrady dohodnou. Vyrovnání rozdílu v obvyklé ceně vyvlastněného pozemku a náhradního pozemku nebo stavby takovou dohodou není dotčeno. Ceny pozemků pro vyrovnání rozdílu se opět určí cenou obvyklou. Tento způsob náhrady lze v praxi použít, jen pokud vyvlastnitel disponuje vhodnými pozemky nebo stavbami.

Oceňování věcných břemen

Za zřízení věcného břemene nebo za odnětí či omezení práva odpovídajícího věcnému břemenu dostane vlastník náhradu ve výši ceny práva odpovídajícího věcnému břemeni. Oceňovaní práv odpovídajících věcným břemenům se provádí podle zákona o oceňování majetku, v souladu s nímž se cena určí tzv. výnosovým způsobem na základě ročního užitku. Roční užitek se násobí počtem let užívání, nejvíce však pěti lety, či deseti v případě, že právo osobě patří na dobu jejího života.

Náhrady za zřízení věcného břemene či za jeho odnětí jsou většinou velmi nízké, a není-li cenu možné jednoduše zjistit, jsou stanoveny jednotně částkou 10 000 Kč.

Náklady vyvlastnění

Náhradu nákladů vzniklých v přímé souvislosti s vyvlastněním jsou přiznávány vyvlastněnému. Vyvlastnitel musí nahradit vyvlastňovanému náklady na stěhování, náklady spojené se změnou místa podnikání a jiné náklady, které vyvlastňovanému v důsledku vyvlastnění vznikly. Vyvlastnitel dále hradí náklady spojené s vyhotovením znaleckého posudku k ocenění vyvlastňované věci. Vyvlastňovaný má pouze povinnost výši těchto nákladů prokázat. Může tak učinit i prostřednictvím znaleckého posudku, jehož vyhotovení je opět na účet vyvlastnitele.

Daňové povinnosti spojené s vyvlastněním

Při vyvlastnění se platí daň nabytí nemovité věci. Poplatníkem této daně je vždy nabyvatel, tedy vyvlastnitel. Základ daně je roven výši náhrady za vyvlastnění stanovené v rozhodnutí o vyvlastnění a sazba daně je stanovena na 4 %. Lhůta pro podání daňového přiznání je do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž se stalo pravomocné rozhodnutí o vyvlastnění vykonatelným.

Poskytuje-li se vyvlastňovanému současně náhrada v podobě jiné nemovité věci, považují se oba převdy za jeden. Daň se pak vybere pouze z převodu vyvlastněné nemovitosti, jelikož v souladu s § 5 písm. c) zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, je nabytí práva k nemovité věci poskytnuté jako náhrada při vyvlastnění, od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno.

Smlouva s vlastníkem před vyvlastněním

Vyvlastňovacímu řízení musí vždy předcházet pokus o uzavření smlouvy, ve které by se vyvlastnitel s vyvlastňovaným dohodl na dobrovolném omezení jeho vlastnického práva, a to za podmínek stanovených § 5 zákona o vyvlastnění. Smlouva o získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě musí mimo jiné obsahovat nárok vyvlastňovaného na vrácení převedených práv, pokud nebude zahájeno uskutečňování účelu převodu do 3 let od uzavření smlouvy.

K návrhu smlouvy je vyvlastnitel povinen předložit znalecký posudek, na základě kterého navrhl vyvlastňovanému cenu za předmět vyvlastnění, a dále informaci o účelu vyvlastnění.

Pokud vlastník předmětného pozemku nebo stavby dospěje k závěru, že pro něj návrh smlouvy není výhodný, má možnost usilovat o jeho změnu v souladu se zásadou smluvní volnosti (zvýšení nabízené ceny, změnu některých ustanovení, atd.), nebo návrh smlouvy odmítne a vyčká případného vyvlastňovacího řízení.

Smlouvy nejsou v praxi zatím moc často využívány. Informace o územním řízení bývají doručovány veřejnou vyhláškou, která se uveřejňuje na úřední desce. Málokdo ovšem úřední desku pravidelně sleduje. Vlastník se většinou ocitá v situaci, kdy mu je sice před vyvlastněním nabídnuta smlouva, jedná se však spíše o splnění podmínky pro vyvlastňovací řízení, neboť návrh smlouvy je předkládán v podobě nepříliš nakloněné kompromisům. Vlastník se potom cítí být k uzavření smlouvy nucen a raději vyčká na vyvlastňovací řízení, než aby přijal návrh smlouvy, který se mu spíše než dohodou jeví být nátlakem.

Velmi častým důvodem odmítání uzavření smlouvy bývá také výše finančního vyrovnání za odkup pozemků nebo staveb. Vlastníci uzavření smlouvy odmítají, byť pak ve vyvlastňovacím řízení následně dostanou náhradu ve výši stejné či nižší, než která jim byla ve smlouvě nabízena.

Vyvlastňovací řízení

V zákoně o vyvlastnění je také upraveno samotné vyvlastňovací řízení. Podpůrně se pro něj použije zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů, s výjimkou ustanovení o doručování veřejnou vyhláškou, která se mohou aplikovat pouze v případě doručování neznámým účastníkům nebo účastníkům neznámého pobytu či sídla.

Vyvlastňovací řízení vede věcně příslušný správní úřad, kterým je obecní úřad obce s rozšířenou působností, případně magistrát územně členěného statutárního města nebo Magistrát hlavního města Prahy. Místní příslušnost se určuje podle polohy dotčeného pozemku nebo stavby ve správním obvodu konkrétního vyvlastňovacího úřadu. Ústředním orgánem ve věcech vyvlastnění je Ministerstvo pro místní rozvoj ČR.

Účastníky řízení jsou vždy vyvlastnitel a vyvlastňovaný. Účastníky vyvlastňovacího řízení mohou dále být zástavní věřitel, podzástavní věřitel a oprávněný z práva odpovídajícího věcnému břemenu váznoucímu na pozemku nebo stavbě, jichž se vyvlastnění týká. Bylo-li vlastnické právo ke stavbě nebo pozemku, jichž se vyvlastnění týká, převedeno k zajištění splnění závazku, je účastníkem vyvlastňovacího řízení také oprávněný z tohoto zajišťovacího převodu práva. Za určitých okolností se účastníky vyvlastňovacího řízení může stát také správce dědictví, dědici zůstavitele, popřípadě stát.

Zahájení vyvlastňovacího řízení

Vyvlastňovací řízení může být zahájeno pouze na žádost vyvlastnitele. Kromě obecných náležitostí dle správního řádu (musí být patrno, kdo podání činí, čeho se týká a co se navrhuje) musí žádost obsahovat zejména:

  • označení pozemku nebo stavby, jichž se vyvlastnění týká, a práv třetích osob na nich váznoucích,
  • doložení skutečností nasvědčujících tomu, že byly splněny podmínky pro vyvlastnění,
  • údaj o tom, jakého vyvlastnění se vyvlastnitel domáhá,
  • údaj o tom, v jaké lhůtě a jakým způsobem vyvlastnitel zahájí uskutečňování účelu vyvlastnění.

K žádosti je potřeba dále připojit:

  • katastrální mapu se zákresem pozemků a staveb navržených k vyvlastnění, doplněnou situací z jiných mapových podkladů, které vyjadřují graficky právní vztahy k nemovitostem v případech, kdy tyto vztahy nebyly dosud v katastrální mapě vyznačeny; navrhuje-li se vyvlastnit část pozemku, připojí se též geometrický plán s vyobrazením rozdělení pozemku, a to ve trojím vyhotovení,
  • územní rozhodnutí, vyžaduje-li jeho vydání pro daný účel vyvlastnění zvláštní právní předpis a není-li stavební úřad, který je vydal, současně vyvlastňovacím úřadem,
  • listiny prokazující splnění podmínky vyvlastnění, včetně prohlášení o tom, že ve stanovené lhůtě se vyvlastniteli nepodařilo získat dohodou potřebná práva k pozemku nebo ke stavbě,
  • znalecký posudek vyhotovený na žádost vyvlastňovaného, nebo na žádost vyvlastnitele, jestliže s tím vyvlastňovaný vyslovil souhlas, který pro případ stanovení náhrady za odejmutý pozemek nebo stavbu obsahuje obvyklou cenu i cenu zjištěnou podle oceňovacího předpisu účinného ke dni podání žádosti,
  • znalecký posudek vyhotovený na žádost vyvlastňovaného, nebo na žádost vyvlastnitele, jestliže s tím vyvlastňovaný vyslovil souhlas, který v případě stanovení náhrady za zaniklá věcná břemena obsahuje výši náhrady pro oprávněného podle oceňovacího předpisu účinného ke dni podání žádosti,
  • dohodu vyvlastňovaného o rozdělení náhrady s těmi, kterým na vyvlastňovaném pozemku nebo stavbě váznou věcná práva zanikající vyvlastněním, pokud byla uzavřena před podáním žádosti, a vyvlastnitel má tuto dohodu k dispozici.

Vyvlastňovací úřad tedy napřed zkontroluje, zda žádost obsahuje všechny náležitosti dle § 45 správního řádu, dle § 18 odst. 2 zákona o vyvlastnění a zda k ní vyvlastnitel připojil dokumenty vyjmenované v § 18 odst. tohoto zákona.

Úřad následně uvědomí ostatní účastníky o zahájení řízení, a pokud se řízení týká pozemků a staveb zapsaných v katastru nemovitostí, vyrozumí také příslušný katastrální úřad. Ten, aby se předešlo nakládání s objekty vyvlastnění, zapíše na příslušný list vlastnictví poznámku, že bylo zahájeno vyvlastňovací řízení. Od chvíle, kdy jsou účastníci uvědoměni o zahájení řízení, musí uplynout minimálně 30 dnů, než se uskuteční ústní jednání, které se při vyvlastňovacím řízení koná povinně.

Rozhodnutí

Vyvlastnitel má v průběhu řízení za úkol prokázat, že splňuje všechny podmínky pro navržené vyvlastnění. Pokud vyvlastňovací úřad zjistí, že podmínky nejsou splněny, žádost o vyvlastnění zamítne. Vyvlastňovanému je zaručena náhrada za škodu nebo jinou újmu, která mu v souvislosti se zahájením vyvlastňovacího řízení vznikla v případě, že vyvlastnitel vzal návrh na vyvlastnění zpět či že vyvlastnění bylo zrušeno.

V opačném případě, tedy když je splnění všech podmínek dostatečně prokázáno, rozhodne vyvlastňovací úřad samostatnými výroky o vyvlastnění práv k pozemku nebo ke stavbě a o náhradě za vyvlastnění. Výroky o vyvlastnění práv k pozemku nebo ke stavbě vyvlastňovací úřad rozhodne o intenzitě omezení předmětného pozemku nebo stavby ve prospěch vyvlastnitele tak, aby byl naplněn účel vyvlastnění, a zároveň nebyl překročen nezbytný rozsah. Vydá tak buď rozhodnutí o zrušení práva odpovídajícímu věcnému břemenu, nebo o omezení vlastnického práva zřízením věcného břemene, anebo přímo o odnětí vlastnického práva.

Zákon klade důraz na to, aby v rozhodnutí byl pokud možno co nejpřesněji vymezen předmět vyvlastnění, jeho rozsah a účel. Povinnou součástí výroku rozhodnutí je mimo jiné také určení, v jaké lhůtě je vyvlastnitel povinen zahájit uskutečňování účelu vyvlastnění. Stanovená lhůta nesmí překročit délku 2 let od nabytí právní moci rozhodnutí.

Vyvlastňovací úřad dále rozhodne samostatným výrokem o náhradě za vyvlastnění, ve kterém stanoví výši náhrady pro vyvlastňovaného, jakož i pro oprávněného z věcného břemene, jejichž práva vyvlastněním zanikají, a uloží vyvlastniteli, aby jim náhrady zaplatil ve lhůtě, která nesmí být delší než 60 dnů od právní moci rozhodnutí.

Dojde-li k dohodě o věcné kompenzaci, vyvlastňovací úřad určí, jaký pozemek nebo stavba přechází do vlastnictví vyvlastňovaného, popřípadě rozhodne též o vyrovnání rozdílu v ceně vyvlastněného pozemku nebo stavby a náhradního pozemku nebo stavby podle oceňovacího předpisu účinného v době vyvlastnění, včetně lhůty k poskytnutí plnění, která nesmí být delší než 60 dnů od právní moci rozhodnutí.

Dále v tomto výroku určí, jakou částku z náhrady pro vyvlastňovaného je vyvlastnitel povinen poskytnout zástavnímu věřiteli, podzástavnímu věřiteli nebo oprávněnému ze zajišťovacího převodu práva na úhradu splatných zajištěných pohledávek, případně uloží vyvlastniteli, aby nahradil vyvlastňovanému jím vynaložené náklady na vyhotovení znaleckého posudku, a určí k tomu lhůtu, která nesmí být delší než 60 dnů od právní moci rozhodnutí.

Účastníkům řízení musí být doručen stejnopis písemného vyhotovení rozhodnutí, a to do vlastních rukou. Proti rozhodnutí se lze odvolat ve lhůtě 15 dnů. Včas podané odvolání směřující proti některému z výroků o vyvlastnění práv k pozemku nebo ke stavbě má odkladný účinek i na ostatní výroky rozhodnutí. Odkladný účinek takového odvolání nelze z úřední moci vyloučit. Včas podané a přípustné odvolání směřující pouze proti některému z výroků o náhradě za vyvlastnění nemá odkladný účinek na ostatní výroky rozhodnutí.

Zrušení rozhodnutí o vyvlastnění

Na zrušení rozhodnutí o vyvlastnění je právní nárok, pokud jsou splněny zákonné podmínky. Existují tři důvody, pro které může vyvlastňovaný požádat o zrušení vyvlastnění. Prvním z nich je nezaplacení náhrady ani po uplynutí 30 dnů od konce lhůty stanovené ve výroku o náhradě za vyvlastnění, druhým nezahájení realizace účelu vyvlastnění ve lhůtě určené ve výroku o vyvlastnění práv k pozemku nebo ke stavbě (případně ani ve lhůtě prodloužené) a třetím je zrušení nebo pozbytí platnosti územního rozhodnutí, které bylo podkladem pro vyvlastnění.

K realizaci účelu vyvlastnění je často zapotřebí pozemků a staveb více než jen jednoho vlastníka. Může se stát, že někteří vlastníci přistoupí na dohodu, další se ve vyvlastňovacím řízení neodvolají a další se ve vyvlastňovacím řízení odvolají či následně ještě uplatní nárok na přezkoumání rozhodnutí u soudu. Zde pak může nastat situace, že lhůty uvedené v rozhodnutí marně uplynou a nebude tak moci dojít k zahájení realizace účelu, pro který bylo vyvlastňováno.

Řízení o vyvlastnění před soudem

Každému, kdo tvrdí, že byl na svých právech zkrácen rozhodnutím orgánu veřejné správy, je ústavně zaručeno právo na soudní přezkum zákonnosti takového rozhodnutí. Na soud se může účastník vyvlastňovacího řízení obrátit po vyčerpání řádných opravných prostředků ve správním vyvlastňovacím řízení, tzn. po zamítnutí odvolání proti výrokům o vyvlastnění práv k pozemku nebo ke stavbě.

Věcně příslušným k projednání žaloby je v prvním stupni krajský soud, a lhůta k podání žaloby je 30 dnů od právní moci rozhodnutí, přičemž její zmeškání nelze prominout. Podání žaloby je přiznán odkladný účinek, k vyvlastnění tedy nemůže dojít, dokud řízení před soudem pravomocně neskončí. Zrušením výroků o vyvlastnění práv k pozemku nebo ke stavbě pozbývají platnosti i výroky o náhradě za vyvlastnění.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Schéma rozhodování vyvlastňovaného, zda přistoupit na dohodu

OPU_vyvlastneni

Závěrem

V případě, že se osoba dozví, že existuje záměr k vyvlastnění jejího pozemku, je vhodné v první řadě zjistit, zda je potenciální vyvlastnitel schopen splnit podmínky pro vyvlastnění. Pokud by situace byla taková, že splnění podmínek pro vyvlastnění je reálné, vyvlastňovanému se může vyplatit začít se zajímat o uzavření smlouvy (dohody) o převodu práv k pozemku, který má být vyvlastněn.

V návrhu smlouvy je třeba pečlivě prozkoumat, jaká cena by za převod práv měla být zaplacena – aby osoba, které má být vyvlastňováno, uzavřením takovéto smlouvy nezískala méně, než kolik by jí přiznalo rozhodnutí ve vyvlastňovacím řízení. Dále je třeba ve smlouvě řádně ošetřit případné náklady spojené s vyvlastněním, respektive převodem nemovitosti. Pokud k uzavření smlouvy nemůže dojít za příznivých podmínek pro vyvlastňovaného, je lepší ji neuzavřít a vyčkat vyvlastňovacího řízení.

Ve vyvlastňovacím řízení je třeba zkoumat, zda stále existují podmínky pro vyvlastnění a zda jsou dodrženy zákonné postupy dle zákona o vyvlastnění a dalších příslušných předpisů, a to i přesto, že tyto podmínky a skutečnosti zkoumá vyvlastňovací orgán. Jak bylo uvedeno výše, vyvlastnění se může uskutečnit pouze za podmínek stanovených zákonem, jiná cesta není přípustná.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Přehled všech témat Právního průvodce

Tisknout Vaše hodnocení:

Související články

Diskuse k článku

+ Nový příspěvek