Koupě a pacht závodu

Pacht závodu

Pojem a právní úprava, základní ustanovení

Pacht závodu je od 1. 1. 2014 rovněž upraven občanským zákoníkem. Je tak zařazen do 4. oddílu, 3. pododdílu, v ustanoveních § 2349 až 2357.

Zatímco nájem se podle přechodných a závěrečných ustanovení řídí novým občanským zákoníkem ode dne nebytí jeho účinnosti, a to i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem, pro pacht a pro nájem movité věci toto neplatí. Úprava nového občanského zákoníku o pachtu závodu se tak na závod použije tehdy, pokud k pachtu došlo až po účinnosti nového občanského zákoníku.

Před účinností nového občanského zákoníku byla smlouva o nájmu podniku jako smluvní typ zařazena do obchodního zákoníku. Závazkový vztah smlouvou o nájmu podniku založený měl povahu absolutního obchodu, jenž se řídil obchodním zákoníkem bez ohledu na povahu jeho subjektů.

Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři svůj závod k dočasnému užívání a požívání, tedy, aby jej samostatně provozoval a řídil na vlastní náklad a nebezpečí a aby z něj pobíral užitky. Pachtýř se pak smlouvou zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z provozu závodu. Smlouva o pachtu závodu nemusí mít k jejímu platnému uzavření písemnou formu.

Podstatnými částmi smlouvy o pachtu závodu jsou:

  • vymezení závodu, který je předmětem smlouvy,
  • závazek propachtovatele přenechat svůj závod pachtýři k samostatnému provozování a řízení na vlastní náklad a nebezpečí a k pobírání užitků,
  • dohoda o výši pachtovného, které se pachtýř zavazuje platit propachtovateli nebo dohoda o způsobu určení výše pachtovného nebo určení poměrné části výnosu z provozu závodu.

Předmětem smlouvy o pachtu závodu je závod jako organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Platí vyvratitelná právní domněnka, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu. Závod je věc hromadná. Na jeho právní poměry se použijí ustanovení o věcech v právním smyslu.

Jsou-li součástí závodu věci nemovité, předměty průmyslového a jiného duševního vlastnictví, motorová vozidla apod., působnost zvláštních právních předpisů tím není nijak dotčena. Předmětem smlouvy může být také část závodu, tvoří-li samostatnou organizační složku závodu.

Pro smlouvu, kterou se propachtovává část závodu tvořící samostatnou organizační složku, platí obdobně ustanovení platná pro smlouvu o pachtu závodu (§ 2357 OZ).

Závod, popřípadě jeho část, jež je předmětem smlouvy o pachtu závodu, musí být ve smlouvě vymezen dostatečně určitě. Jednotlivé věci, práva a jiné majetkové hodnoty nemusí být ve smlouvě vyjmenovány (strany smlouvy však mohou dle § 2353 sepsat zápis o předání závodu, v němž uvedou výčet všeho, co propachtovaný závod zahrnuje a co se pachtýři předává – zboží na skladě, materiálů určených ke zpracování, náhradní díly a jiné věci určené podle druhu, které se spotřebovávají nebo zpracovávají v souvislosti s provozem závodu, nebo které slouží k odbytu), včetně toho, co chybí, ač to jinak podle smlouvy nebo podle účetních záznamů závod spoluvytváří.

Ke smlouvě o pachtu závodu nebo jeho části musí být, je-li propachtovatelem obchodní společnost, udělen souhlas společníků nebo valné hromady. Je-li propachtovatelem družstvo, musí o uzavření smlouvy rozhodnout jeho členská schůze.

Propachtovatel se zavazuje přenechat svůj závod pachtýři, aby jej samostatně provozoval a řídil na vlastní náklad a nebezpečí a aby z něj pobíral požitky. Samostatné je provozování, jestliže pachtýř rozhoduje o podnikání v pronajatém závodu sám, bez přímého vlivu propachtovatele a pod svou firmou. Současně pachtýř musí provozovaní závodu provádět na vlastní náklad a nebezpečí. Braním užitků se rozumí to, že výsledek provozování závodu patří pachtýři.

Smlouvou o pachtu závodu se pachtýř zavazuje platit propachtovateli pachtovné. Jedná se tak pojmově o smlouvu úplatnou. Podstatnou částí takové smlouvy je dohoda o výši pachtovného nebo o způsobu jeho určení. Způsob určení výše pachtovného musí být dostatečně určitý, aby podle něj bylo možné konkrétní pachtovné přesně vyčíslit. Pachtovné lze dohodnout nejen v penězích, a to jako platbu jednorázovou nebo opakující se, ale také v naturální podobě.

Samostatný závazek zaplatit pachtovné ve smlouvě být výslovně vyjádřen nemusí. Vyjádření závazku zaplatit pachtovné, aniž by byla dohodnuta jeho výše či způsob jeho určení, však znamená, že není stanovena jedna z podstatných náležitostí smlouvy. Dohoda smluvních stran smlouvy o způsobu placení pachtovného není podmínkou platného uzavření smlouvy o pachtu závodu.

Smlouva o pachtu závodu nebo jeho části se ukládá do sbírky listin obchodního rejstříku. Jestliže je pachtýř zapsán ve veřejném rejstříku, nabývá právo k závodu zveřejněním údaje, že uložil doklad o pachtu závodu do sbírky listin podle zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících. V případě, že pachtýř není zapsán do veřejného rejstříku, nabývá právo k závodu účinností smlouvy.

Nabytím práva k závodu je pachtýř oprávněn k provozování a řízení podniku a k pobírání užitků. Je-li tedy propachtován závod, pachtýř jej užívá i požívá způsobem a v rozsahu, v jakém je toho třeba k řádnému provozování závodu. Předmět činnosti provozované v závodu může pachtýř změnit pouze v případě, že to bylo výslovně ujednáno. Pacht závodu se považuje za převod činnosti zaměstnavatele.

Propachtuje-li pachtýř propachtovanou věc jinému, přenechá-li ji jinému k užívání nebo změní-li hospodářské určení závodu, anebo způsob jeho užívání nebo požívání bez propachtovatelova předchozího souhlasu, může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby.

Ustanovení § 2341 OZ závazně stanoví, že pro pacht závodu se použijí přiměřeně ustanovení o nájmu, jestliže není ustanoveními o pachtu stanoveno něco jiného.

Z ostatních ustanovení občanského zákoníku upravujících nájemní smlouvu lze pro pacht závodu uvažovat o podpůrném významu, pokud nebude ve smlouvě o pachtu závodu dohodnuto něco jiného, například ustanovení upravující:

  • splatnost pachtovného (§ 2218 OZ),
  • zadržovací právo propachtovatele k movitým věcem pachtýře (§ 2234 OZ),
  • zánik pachtu v důsledku zničení pronajaté věci (§ 2226 odst. 1 OZ),
  • důsledky změny vlastnictví k pronajaté věci (§ 2221 OZ),
  • stav, v jakém je nájemce povinen věc vrátit po skončení nájmu (§ 2225 OZ).

Právní postavení pachtýře

Pachtýřem již nemusí být jen podnikatel zapsaný v obchodním rejstříku, který má příslušné podnikatelské oprávnění, tak, jak to vyžadoval obchodní zákoník. To, zda je pachtýř zapsán do obchodního rejstříku, je důležité pro určení okamžiku nabytí práva k závodu.

Jak je již uvedeno výše, v případě zapsaného pachtýře dochází k nabytí práva k závodu zveřejněním údaje, že uložil doklad o pachtu závodu do sbírky listin, nezapsaný pachtýř nabývá právo k závodu účinností smlouvy.

Propachtovatel nemusí být podnikatel zapsaný do obchodního rejstříku. Propachtovatelem nemusí dokonce být ani podnikatel. Rozhodující je, že propachtovatel je vlastníkem propachtovaného závodu. 

• Témata: Právní průvodce | Právo
• Oblasti podnikání: Právo, právní služby | Služby