Nemovité věci obecně, druhy a jejich zatížení



Další případy zatížení nemovitých věcí

Shora uvedený výčet případů zatížení nemovitých věcí není konečný. Nemovité věci mohou být dále předmětem předkupního práva, správy svěřenského fondu, výhrady vlastnického práva, výhrady práva zpětné koupě, výhrady práva zpětného prodeje, zákazu zcizení nebo zatížení, výhrady práva lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, vzdání se práva na náhradu škody na pozemku atd.

Předkupní právo

Smluvní strany si při prodeji nemovité věci mohou sjednat ve smlouvě předkupní právo k převáděné věci. Obsahem tohoto práva je povinnost kupujícího věc při dalším jejím prodeji nabídnout přednostně prodávajícímu (původnímu vlastníkovi), tedy osobě oprávněné z předkupního práva.

Správa svěřenského fondu

Svěřenský fond představuje vyčleněný majetek z vlastnictví zakladatele. Je zřízen, když svěřenský správce přijme pověření k jeho správě, je-li svěřenských správců více, postačí, pokud pověření přijme alespoň jeden. Svěřenský fond vzniká dnem zápisu do evidence svěřenských fondů.

Svěřenský správce vykonává vlastnická práva k takto vyčleněnému majetku vlastním jménem na účet fondu. Majetek ve svěřenském fondu nenáleží ani správci, ani zakladateli, nebo obmyšlenému, je tzv. majetkem bez pána. Fond nemá právní subjektivitu a nemůže tak být samostatným subjektem v právních vztazích. Neznamená to však, že je opuštěný, neboť k němu práva vlastníka vykonává právě svěřenský správce.

Funkci správce svěřenského fondu může vykonávat každá svéprávná fyzická nebo právnická osoba. Správce je jmenován zakladatelem, který může správce později i odvolat. Svěřenský fond může být spravován také více správci.

Obmyšlenou osobou je ten, komu má být ze svěřenského fondu plněno, tedy v jehož prospěch byl fond zakladatelem zřízen. Nejmenuje-li obmyšlenou osobu zakladatel, má toto právo přímo svěřenský správce. Obmyšlený má právo požadovat plnění v souladu se zakladatelským statusem. Jmenování nebo jiné určení obmyšleného svěřenského fondu zřízeného k soukromému účelu je účinné dnem, kdy byl obmyšlený zapsán do evidence svěřenských fondů.

Výhrada vlastnického práva

Vyhradí-li si prodávající k věci vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny. Při sjednání výhrady vlastnického práva tedy kupující nenabude vlastnické právo uzavřením kupní smlouvy, ale až okamžikem uhrazení kupní ceny.

Výhrada práva zpětné koupě

Z ujednání o výhradě zpětné koupě vzniká kupujícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu za úplatu zpět. Kupující vrátí prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu a prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu. Tím by mělo dojít k vyrovnání užitků z peněz a plodů z věci vytěžené, a tedy k předejití případných sporů mezi stranami. Pokud nebyla ujednána lhůta, ve které má prodávající právo žádat vrácení věci, platí, že lhůta je desetiletá.

Výhrada práva zpětného prodeje

Výhrada práva zpětného prodeje je obdobou institutu výhrady zpětné koupě. V tomto případě je to kupující, kdo si vyhradí, že může věc prodat zpět prodávajícímu. Při sjednání výhrady zpětného prodeje se použijí obdobně ustanovení o zpětné koupi.

Zákaz zcizení nebo zatížení

Při ujednání zákazu zcizení nebo zatížení nesmí být nemovitost převedena na jiného vlastníka, ani nesmí být zatížena žádným jiným věcným právem. Tento zákaz se sjednává např. při převodu nemovitosti. Zákaz zcizení a zatížení je časově omezen, a to na přiměřenou dobu, přičemž musí být odůvodněn určitým zájmem strany, který je hodný právní ochrany. Zákaz zcizení a zatížení lze sjednat jako věcné právo, tzn. že nepůsobí jen mezi smluvními stranami, ale i vůči třetím osobám.

Výhrada práva lepšího kupce

Pokud si smluvní strany ujednají v kupní smlouvě výhradu lepšího kupce, má prodávající právo dát přednost lepšímu kupci, který se přihlásí ve lhůtě jednoho roku od uzavření smlouvy. Kritéria pro určení lepšího kupce zákon nestanoví, záleží na prodávajícím, koho si vybere.

Ujednání o koupi na zkoušku

Pokud si někdo koupí věc na zkoušku, znamená to, že ji kupuje s podmínkou, že věc ve zkušební době schválí. V případě, že není zkušební lhůta dojednaná, uplatní se zákonná lhůta. Ta činí u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy.

Ujednání o koupi na zkoušku může být vázáno na odkládací podmínku nebo na rozvazovací podmínku. Nepřevzal-li kupující věc, má podmínka povahu podmínky odkládací. Tato podmínka se považuje za zmařenou, jestliže kupující nesdělí prodávajícímu ve zkušební době, že věc schvaluje. Převzal-li kupující věc, má podmínka povahu podmínky rozvazovací. Platí, že kupující věc schválil, neodmítl-li ji ve zkušební době.

Vzdání se práva na náhradu škody na pozemku

Smluvní strany si mezi sebou mohou sjednat, že vlastník pozemku nebude po druhé smluvní straně (např. soused, oprávněný z věcného břemene) požadovat náhradu škody, kterou by mu způsobila druhá smluvní strana na tomto jeho pozemku. Pokud je vzdání se práva na náhradu škody na pozemku ujednáno jako věcné právo, a tedy zapsáno do katastru nemovitostí, působí i vůči budoucím vlastníkům takto zatíženého pozemku. 

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Přehled všech témat Právního průvodce