Společenství vlastníků a problematika bytových družstev



Některá práva a povinnosti vlastníka jednotky

S vlastnictvím jednotky jsou spojena práva a povinnosti v následujícím rozsahu.

Vlastník jednotky má právo:

  • svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části;
  • žádat osobu odpovědnou za správu domu o sdělení jména a adresy kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě;
  • seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje; u této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů;
  • aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období;
  • žádat při převodu vlastnického práva k jednotce od osoby odpovědné za správu domu potvrzení o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Vlastník jednotky je zejména povinen:

  • udržovat svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání;
  • řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu;
  • informovat ostatní vlastníky prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu o nabytí jednotky do vlastnictví, včetně uvedení své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, a to nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem;
  • informovat ostatní vlastníky prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu o změně údajů uvedených v oznámení dle předchozího bodu;
  • přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech;
  • platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby);
  • upravuje-li stavebně svůj byt, umožnit do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu;
  • zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto;
  • umožnit přístup do bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, za účelem realizace odsouhlasené údržby, oprav, úprav, přestavby či jiné změny domu nebo pozemku, a dále umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.

Správa domu a pozemku

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou určenou primárně ke správě domu a pozemku, a to v rozsahu stanoveném zákonem, čímž ve stejném rozsahu dochází k omezení práv a povinností vlastníků jednotek, kteří by jinak vykonávali správu samostatně v souladu s principy podílového spoluvlastnictví.

Správa domu a pozemku zahrnuje ze zákona vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.

V mezích takto vymezeného účelu společenství vlastníků samostatně právně jedná nejen s vlastníky jednotek, ale také se třetími osobami. V případech, kdy vzniknou vlastníkům jednotek práva spojená s vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky při uplatňování těchto práv.

Vymezení činností týkajících se správy domu a pozemku

Prováděcí nařízení vlády upřesňuje, jaké činnosti spadají pod správu domu a pozemku, přičemž rozlišuje hledisko provozní a technické a hledisko správní.

Z hlediska provozního a technického se činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku rozumí zejména:

  • provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání;
  • revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu;
  • údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku;
  • uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.

Z hlediska správních činností se činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku rozumí zejména:

  • a) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z jiných právních předpisů;
  • b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání;
  • c) vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek;
  • d) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají jiné právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků jednotek a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek;
  • e) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv;
  • f) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.

Osoba odpovědná za správu domu a pozemku je dále pro účely správy domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména:

  • zajištění činností spojených se správou domu a pozemku;
  • zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo;
  • pojištění domu;
  • nájmu společných částí domu a
  • zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávnění je provozovat, jako jsou domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanice, dieselagregáty a podobná vyhrazená technická zařízení.

Správa bez vzniku společenství vlastníků

V případech, kdy společenství vlastníků z jakéhokoli důvodu nevzniklo, je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku správce.

Vzhledem k tomu, že se již neuplatní automatický vznik společenství v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků okamžikem, kdy příslušný katastrální úřad osvědčil vlastnický vztah k jednotce poslednímu z těchto vlastníků, a to zpravidla doručením listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí, nýbrž je vyžadováno aktivní jednání vlastníků jednotek směřující k založení a vzniku společenství vlastníků, může se jednat o poměrně častý jev.

Pro správu domu a pozemku se v případech absence vzniku společenství použijí pravidla určená v prohlášení nebo ve smlouvě o výstavbě a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění. Vlastníci jednotek tedy budou rozhodovat většinou hlasů přítomných, pokud se sejdou vlastníci mající k dispozici většinu všech hlasů.

K přijetí rozhodnutí vlastníků jednotek bez vzniku společenství vlastníků svolává vlastníky jednotek správce, zvolený většinou hlasů všech vlastníků jednotek. Neproběhne-li volba správce, stanoví zákon, že správcem se stává vlastník jednotky, který má na společných částech větší než poloviční podíl, což vlastníkům jednotek ovšem nebrání, aby správcem zvolili jinou osobu.

V případech, kdy se správcem stane většinový vlastník, je postavení ostatních vlastníků chráněno tím, že mají právo obrátit se kdykoli na soud s návrhem na odvolání správce a jmenování nového, pokud je pro to dán důležitý důvod.

Pozice většinového vlastníka a správce je v domech, kde je méně než pět jednotek dále omezena tím, že při rozhodování vlastníků jednotek se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.

Zrušení společenství vlastníků

Ke zrušení společenství vlastníků může dojít rozhodnutím vlastníků jednotek nebo dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě (např. uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno právo stavby).

Rozhodnutím vlastníků lze společenství vlastníků zrušit za podmínky, že bylo založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět. V takovém případě vlastníci jednotek přijmou pravidla pro správu domu a pozemku a pro příspěvky na ni.

K zániku společenství dochází obdobně jako u jiných právnických osob dnem výmazu z rejstříku společenství vlastníků. Naopak odlišně od jiných právnických osob se však při zrušení společenství vlastníků neprovádí likvidace. Vzhledem k tomu, že účelem společenství vlastníků není podnikatelská činnost, ale pouze správa domu a pozemku, přecházejí práva a povinnosti společenství vlastníků dnem jeho zániku na vlastníky jednotek, a to v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.




• Témata: Právní průvodce | Právo