Chcete prodat dům nebo byt? Kdy nemusíte platit daň z příjmů z prodeje

Upozorňujeme, že daň z příjmů z prodeje nemovitosti není totéž, co daň z nemovitých věcí. Tu navíc platí po převodu nový majitel. Pokud letos prodáte dům, příští rok už se dani z nemovitých věcí vyhnete. Za povinnost bude zodpovědný nový majitel.

Daň z příjmů ale zaplatit – až na výjimky – musíte. Podle paragrafu 10 zákona o dani z příjmu totiž podléhá prodej (úplatný převod) zdanění.

Každý finanční příjem musíte zároveň zohlednit ve vašem daňovém přiznání na daný rok, které odevzdáváte do dubna respektive července následujícího roku.

Kdy jste povinni zaplatit daň a kdy jste osvobozeni (paragrafy 4 a 10 ZDP)

Pět případů, kdy je prodávající od daně z příjmů osvobozen:

• Vlastnictví nemovitosti minimálně deset let (v případě nabytí do roku 2021 pět let).
• Minimálně dvouleté bydliště v prodávané nemovitosti (není nutné, aby bylo shodné s trvalým bydlištěm).
• Převod členských práv k družstevnímu bytu
• Využití získaných peněz pro uspokojení vlastní bytové potřeby.
• Dědictví (výše zmíněné podmínky splní zůstavitel)

Pětiletá lhůta se letos mění na desetiletou

„Prodej nemovitosti byl osvobozen od daně z příjmu, pokud od doby, kdy jste dům nebo byt nabyli, do okamžiku prodeje uplynulo alespoň pět let. Letos ale došlo ke změně,“ připomíná poradce Michal Dvořáček.

Změna se ovšem u většiny transakcí projeví až za několik let. Z jakého důvodu?

„Původní minimální pětiletá lhůta totiž stále platí pro prodej všech nemovitostí, které jste nabyli do 31. 12. 2020. Jen v případě nemovitostí, které jste získali až po 1. 1. 2021, platí nově lhůta deset let,“ doplňuje poradce.

Rozhodující není tedy datum prodeje, ale datum, kdy jste se stali majitelem.

Připomínáme, že daň z příjmů z prodeje nemovitosti ve výši 15 procent se počítá ze zisku, nikoliv z prodejní ceny. Daň tedy odpovídá rozdíl mezi prodejní cenou a částkou, za kterou jste nemovitost koupili.

„Pokud dům nebo byt prodáte za nižší cenu, než jste jej koupili, žádnou daň platit nemusíte, protože neexistuje základ pro její výpočet,“ upřesňuje realitní odborník Jakub Zámiš.

V domě musíte bydlet alespoň dva roky

Od daně jste osvobozeni také v případě, že v domě nebo bytě před prodejem alespoň dva roky bydlíte. V případě, že je nemovitost ve společném jmění manželů, stačí, že v něm bydlí jeden z nich. Na místě přitom nemusíte mít trvalé bydliště.

„To, že jste nemovitost dva roky bezprostředně před prodejem obývali musíte ovšem finančnímu úřadu prokázat, a to například korespondencí, která vám byla na adresu nemovitosti zasílána, svědectvím sousedů, a podobně,“ prozrazuje poradce.

Povinnost nahlásit tuto skutečnost berňáku máte do konce roku.

Uspokojení vlastní bytové potřeby

Třetí možností pro osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti je situace, kdy získané peníze z prodeje využijete pro pořízení nového vlastního bydlení, a to nejpozději do jednoho roku od prodeje.

Může jít o koupi nového domu nebo bytu, ale také o rekonstrukci, výstavbu, nebo koupi pozemku, kde bude zahájena výstavba.

Příjmy z prodeje ale musíte přiznat finančnímu úřadu a doložit, že jste je použili uvedeným způsobem.

Lidé, kteří jsou členem družstva vlastníků a prodají družstevní podíl, platí také podmínka časového testu pět let pro osvobození od daně z příjmů.

Další možnost osvobození je použití prostředků z prodeje družstevního podílu na vlastní bytovou potřebu – tady navíc bez nutnosti současně splnit podmínku předchozího bydlení v prodávaném bytě.

Dědictví v přímé linii

Pokud plánujete prodat dům nebo byt, který jste získali dědictvím od příbuzného v přímé dědické linii, pak se pětiletý nebo desetiletý časový test pro osvobození od daně z příjmů zkracuje o dobu, po kterou byl dům nebo byt prokazatelně ve vlastnictví zemřelého.

Příbuznými v přímé dědické linii jsou manžel/manželka, děti, vnoučata, rodiče a prarodiče. Sourozenci, strýcové, tety, synovci nebo neteře do této skupiny nepatří.

“Všechny případy osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti se týkají pouze fyzických osob. Pokud jste podnikatelem a nemovitost je zahrnuta do obchodního majetku, nebo do obchodního majetku alespoň jednoho z podnikajících manželů v případě společného jmění, pak jste povinni zaplatit daň z příjmů vždy a žádné osvobození se vás netýká,” upřesňuje realitní odborník z Quantum reality Jan Hájek.

Jakub Procházka