English version
Ceny bytů i stavebních pozemků v Česku dál rostou extrémním tempem. Ceny pozemků se ve třetím čtvrtletí roku 2021 zvýšily o 21,9 procenta, ceny bytů pak o 16,3 procenta. Podle hypotečního HB Indexu od roku 2010 byty v České republice zdražily o 93,3 procenta.
Jednou z hlavních příčin růstu cen je pomalá práce úřadů, které nezvládají povolovat výstavbu dostatečného počtu nových bytů. Nedostatečná nabídka pak šroubuje ceny nahoru. Situaci ještě zhoršila koronavirová krize, která práci stavebních i dalších úřadů ještě výrazně zpomalila. I kvůli tomu, že práce úřadů v této oblasti není dostatečně digitalizovaná a je do značné míry závislá na osobní přítomnosti úředníků v kancelářích. Což v době lockdawnů nebylo možné. „Na růst cen má vliv také nadprůměrné zdražování stavebních prací i materiálů. Například zvyšování cen dřeva se odráží na stoupajících cenách dřevostaveb,“ doplnil Jiří Feix, předseda představenstva Hypoteční banky.
Nabídka bytů klesá, ceny rostou
Převis poptávky nad nabídkou je patrný i na poklesu bytů a domů, které mají realitní kanceláře v nabídce. „V polovině roku 2020 bylo v nabídce v celé republice zhruba 14 500 bytů a 15 800 rodinných domů na prodej, v polovině roku 2021 pouhých 10 000 bytů a 7 500 domů,“ uvedl výkonný ředitel Bidli reality Ondřej Mašín a dodal: „Z toho vyplývá, že výrazně stoupla poptávka, ubyla nabídka a zároveň se udaly hůře prodejné nemovitosti.“
Podle dat společnosti Deloitte v polovině roku 2021 vzrostly ceny nemovitostí meziročně nejvíce v Ostravě, o 37,6 procenta a ve Zlíně, o třetinu. V Praze vzrostly ceny bytů meziročně o 19,2 procenta. Enormní poptávka po novém bydlení srazila nabídku v Praze ve třetím čtvrtletí roku 2021 na historické minimum. Jak uvádí analýza společností Skanska, Trigema a Central Group, zájemci mohli vybírat z pouhých 2750 bytů, tedy jen z poloviční nabídky, která na trhu rok předtím. „Mnozí developeři mají téměř či zcela vyprodáno a nové projekty zaseknuté v povolovacích procesech. Současná situace jen potvrzuje, že Praha je velmi atraktivním místem k bydlení a také, že nový byt je nadále považován za jednu z nejbezpečnějších investic,“ říká Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Reality.
V Praze rostou desítky tisíc bytů
Situace je vážná také podle dalších developerů. „V poslední době jsme bohužel svědky bezprecedentního propadu nabízených bytů. Nůžky mezi nabídkou a poptávkou jsou rozevřené téměř na maximum a pokud se neurychlí velmi komplikované povolování, situace může být kritická,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.
Vývoj by alespoň částečně mohly zlepšit nové projekty. V hlavním městě se loni připravovalo zhruba 120 tisíc bytů ve více než 760 projektech. Vyplývá to z analýz největšího českého rezidenčního stavitele Central Group, který v roce 2021 chystal více než 30 tisíc nových bytů, tedy čtvrtinu z celkového množství. „Dvě třetiny připravovaných bytů připadají na projekty plánované na brownfieldech. Podpora výstavby na těchto plochách by měla být jednou z priorit vedení města,“ uvedl zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský.
V Brně podle analýzy společnosti Trikaya vzrostly ceny bytů o 27 procent. „Na vlastní byt tak každé další tři měsíce nedosáhne větší procento lidí střední třídy a ve velkém se začne přecházet do nájemního bydlení, což pouze podporuje skupování bytů velkými hráči a nemovitostními fondy. Běžní občané se zájmem o vlastní nemovitost se budou i nadále stahovat za hranice Brna a porostou náklady na infrastrukturu i provoz města,“ upozorňuje Alexej Veselý, výkonný ředitel společnosti Trikaya.
Kromě růstu cen nemovitostí zhoršila dostupnost bydlení v Česku i Česká národní banka svými rozhodnutími z loňského listopadu. Nejdříve razantně zvýšila základní úrokovou sazbu o 1,25 procentního bodu na 2,75 procenta, poté opět zpřísnily podmínky pro získání hypotéky. „Obě rozhodnutí jsou velmi špatnou zprávou pro všechny zájemce o vlastní bydlení,“ komentoval listopadová rozhodnutí ČNB Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva společnosti Ekospol.
Družstva prosazují změnu
Jednou z cest, jak pomoci lidem dostat se ke stále nedostupnějšímu bydlení, by mohlo být obnovení družstev. Ta sice mohou pro někoho působit jako pomníčky z éry socialismu, mají ale výrazně delší tradici a rozvíjejí se i v zemích mimo bývalé státy komunistického bloku. Nejen v bydlení, ale například i v obchodě, výrobě či službách. Oživit zájem o družstevní bydlení si vytkla iniciativa DoDružstva!, která loni začala lákat nové zájemce o bydlení. Za projektem stojí skupina mladých ekonomů a právníků, kteří před časem spustili portál DoDružstva.cz.
Robotizace a digitalizace ve stavebnictví vázne. Stroje a data zatím dělníky nenahrazují
„Mladých lidí, kteří chtějí bydlet ve svém a nedosáhnou na hypotéky, nebo si je prostě nechtějí brát je hodně, jsou jako my. Jsme také mladí a věříme, že forma družstevního vlastnictví není přežitá, právě naopak tato doba a zkušenosti těch, kteří jí organizují, nám ukazuje, že musíme hledat alternativy,“ říká Jan Eisenreich, zakladatel platformy DoDružstva.cz.
Nová platforma vnáší do bydlení v České republice další rozměr. Spojuje totiž potřeby jednotlivců a obcí. To potvrdilo i rozhodnutí zastupitelů Prahy, kteří již na konci roku 2020 odsouhlasili projekt dostupného družstevního bydlení s účastí města. Developeři přitom již dříve avizovali, že pokud město projekt podpoří, budou schopni stavět byty i v hlavním městě za 60 až 65 tisíc korun za metr čtvereční.
Spolupráce s městy
Princip je takový, že město poskytne pozemky a následně získá část bytů pro klíčové profese, jako jsou hasiči, policisté nebo zdravotníci. Majitelé družstevních podílů pak splácí formou nájmu nejdříve stavbu bytů, což rozpočty mladých rodin tolik nezatíží. Teprve následující generace splácí cenu za pozemek městu, stále ale bydlí ve svém.
„Úspěšný projekt spolupráce bytového družstva a města je možné aktuálně najít třeba v Dobrušce, symbolicky v rodišti F. L. Věka. My nechceme nic víc, než najít a spojit zájemce o dostupnější bydlení a obrodit družstevní bytovou výstavbu kvalitně udělanou pro ty, kteří si nemohou drahé byty ve městě dovolit,“ upozorňuje Jiří Kučera, architekt, který s platformou spolupracuje.
Zájemce o družstevní podíl v daném projektu čeká složení členského vkladu ve výši zhruba 20 až 30 procent tržní ceny bytu. Výstavbu pak bude družstvo financovat společným úvěrem. „Chceme, aby vše bylo transparentní. Přizvali jsme proto k projektu odborníky ze všech dotčených oblastí. Mladým rodinám nikdo v dnešní době k bydlení nepomůže, musí si tedy pomoct samy, ale spolupráce s obcemi je dobrou cestou a velkou nadějí,“ připomíná Jan Eisenreich.
Návrat bydlení do center měst
Zvýšit nabídku bydlení chtějí také další družstevní projekty. Některé se zaměřují na zvýšení nabídky bydlení pro mladé rodiny v centrech měst. Družstevní bydlení dostane mladé rodiny zpátky do center měst. „Věříme, že družstevní forma bydlení nabízí a do budoucna dále nabídne reálnou alternativu na trhu bydlení, a to ve všech segmentech a kvalitě. Družstevní projekty mohou být svou polohou i kvalitou provedení doplněním stávajícího vlastnického bydlení a přinášejí tak alternativu pro každého zájemce,“ konstatovala Anna Ježková, ze společnosti Coop Development.
Zájem o družstevní bydlení potvrzuje úspěšný projekt v Plzni V Zahrádkách, který je dokončený, podobně jako projekt bytového družstva Oáza Liberec, který v polovině roku 2021 oživil brownfield v centru Liberce v lokalitě Na Rybníčku. Bývalý areál Montážních závodů se postupně od roku 2019 proměňuje na moderní obytnou čtvrť, jejíž součástí jsou nejen byty v osobním vlastnictví a komunitní dům pro seniory RoSa, ale i družstevní výstavba.
V březnu roku 2021 zahájilo družstvo Coop Development výstavbu projektu Nová Tesla v Pardubicích. V současné době má sto procent bytů obsazených, přestože je dokončí a předá až v březnu roku 2023. Dalším projektem družstva je rezidence Říční ve Svitavách, který má být dokončený v květnu roku 2023.
Dalibor Dostál
