Vytváří unikátní kampusy, které kombinují výrobu, služby i komunitní život – a to nejen na papíře. O tom, co znamená stavět průmyslově a přitom lidsky, jaká budoucnost čeká brownfieldy a jak se Urbanity liší od běžných logistických gigantů, vedla Hospodářská komora rozhovor se spoluzakladatelem a CEO společnosti Rolandem Hofmanem.

David Povolný: Patří průmysl do města?

Roland Hofman: Jednoznačně. V Urbanity se snažíme, aby se průmysl stal partnerem měst a místní komunity. Industriální zóny nemusí být nepřítelem kvality života, ale mohou se stát jeho oporou. Pokud průmyslový kampus poskytne kvalitní pracovní zázemí, respektuje krajinu, je energeticky soběstačný a přináší nové služby – pak se stává skutečným přínosem. Město s ním může plánovat, rozvíjet infrastrukturu, vytvářet trvalá partnerství. To je náš ideál: areál, který je organickou součástí města a benefitují z něj všichni zúčastnění.

DP: To nezní jako zrovna typický přístup developera…

RH: Nastal čas na změnu. V Urbanity vytváříme synergické moderní průmyslové kampusy, neusilujeme jen o stavbu skladů a maximalizaci využití území. Naším cílem je oživit zanedbané brownfieldy, zatraktivnit lokalitu pro firmy s mezinárodní působností zaměstnávající lokální talenty a proměnit ji zpět v plnohodnotnou součást města. To vše s důrazem na potřeby zaměstnanců, architekturu a ekologii.

DP: Kde se zrodila myšlenka spojit průmysl a komunitní život?

RH: Před více než deseti lety jsme společně se Zdeňkem Šmejkalem – zakladatelem investiční skupiny M.L. Moran – začali přemýšlet, jak dát průmyslovému developmentu nový směr. Řešili jsme zejména příjemný design, efektivitu pro podnikání, atraktivní pracovní prostředí pro všechny uživatele a nabízené služby.

DP: Kdy přišel ten moment, kdy jste si řekli, že „to“ chcete dělat jinak než ostatní?

RH: Byla to postupná evoluce, ale zásadní moment přišel, když jsme si uvědomili, že průmyslové budovy nejsou jen o nájemcích a metrech čtverečních, ale hlavně o lidech, kteří v nich spoluvytváří své životy. Navíc jsme v rámci investiční skupiny M.L. Moran za posledních 25 let sami vlastnili a řídili řadu průmyslových firem. Díky tomu máme přímou zkušenost, jak dokáže prostředí ovlivňovat náladu, efektivitu využití příležitostí, vztah a motivaci k práci.

Sepsali jsme si, co všechno nám ve stávajících areálech chybí – od architektury přes služby až po propojení s okolím – a rozhodli jsme se to udělat jinak. Dnes máme jasnou strategii: Naším cílem je budování promyšlených průmyslových kampusů se službami a s důrazem na komunitu. A dělat development tak, aby z něj měli radost lidé, regiony i my samotní.

DP: Vaše projekty v Tachově nebo Bruntále skutečně nevypadají jako běžné logistické parky. Čím se liší?

RH: Řekl bych, že nejzásadněji ve filozofii přístupu. V Tachově jsme koupili brownfield a proměnili ho v kampus s výrobními halami disponujícími nejvyššími technologickými a energetickými standardy. Zároveň jsme ale od začátku usilovali o přesah směrem k lidem a jejich životu. Na místě jsme zprovoznili dětskou skupinu a nyní připravujeme i školku, hotel, bytové domy, coworking, fitness, veřejný lesopark a další služby.

A to samé se odehrává nyní v Bruntále. Revitalizujeme areál o velikosti 120 000 m² v bezprostřední blízkosti centra města. Právě tam se ukazuje, že dobře pojatý průmysl může být hybatelem rozvoje celého regionu – a přitom fungovat udržitelně a s respektem k místní tradici.

DP: Když mluvíte o udržitelnosti – to je v průmyslové výstavbě dost ožehavé téma…

RH: Ano, ale právě to nás odlišuje. Již několik let máme vlastní ESG strategii, na každý kampus si zpracováváme detailní studie, například socioekonomickou anebo demografickou. Disponujeme vlastní energetickou divizí, která pomáhá každému klientovi s inovativním řešením na míru, řešíme provozní a energetické úspory. Budujeme infrastrukturu pro elektromobilitu, využíváme dešťovou vodu, vracíme život do brownfieldů a jsme aktivním partnerem pro město. Výsledkem je, že výrazně šetříme náklady klientům, zvyšujeme kvalitu prostředí a zároveň naplňujeme dlouhodobé cíle udržitelnosti.

DP: Zní to skoro jako urbanismus, ne jako průmyslový development…

RH: Přesně o to se snažíme. I náš název Urbanity k tomu odkazuje. Již ve fázi přípravy klademe důraz nejen na provedení budov, ale také na urbanistickou stránku celého konceptu. Abychom byli schopni udržet kvalitu služeb, sami naše kampusy provozujeme a pečujeme o své klienty. Tudíž pouhou výstavbou to u nás nekončí.

DP: Zmínil jste, že projekty navrhujete z perspektivy lidí, kteří v nich pracují. Co to znamená v praxi?

RH: Že uvažujeme v denním rytmu těch lidí. Co dělají před prací? Co během ní? Co po ní? Proto v našich konceptech najdete jako součást kampusu například dětskou skupinu, obchod, kavárnu, odpočinkové zóny, lékaře nebo třeba fitness. Chceme, aby areál nebyl jen výrobní prostor, ale funkční městská čtvrť. Tato filozofie se promítá i do samotných budov – mají zvýšený přístup denního světla, chytrý systém měření a regulace, příjemné a reprezentativní zázemí, kvalitní akustiku či zařízení pro lepší kvalitu vzduchu.

DP: Vraťme se ještě k Tachovu. To je váš první projekt tohoto typu, který budete dále replikovat?

RH: Dá se to tak říct, Tachov se opravdu stal takovým naším proof of concept. Byli jsme první v České republice, kdo získal certifikaci BREEAM Communities, a vůbec první na světě, kdo ji obdržel pro průmyslový areál. Typicky tuto certifikaci dostávají městské čtvrti. Navíc jsme dostali hodnocení na úrovni Excellent. Je to velké mezinárodní uznání, které hodnotí udržitelnost celého území, a ne pouze jednotlivých budov, jak se to většinou dělá.

V roce 2023 jsme za Tachov navíc získali i ocenění Průmyslový projekt roku a Speciální cenu za ekologii v rámci Estate Awards, následně zvítězili v prestižní soutěži Best of Realty a získali Sustainability Star 2024 na Czech and Slovak Sustainability Summitu. Letos jsme byli jmenováni do síně slávy v rámci střední a východní Evropy.

DP: Jak si Urbanity stojí ekonomicky? Mnoho firem dnes řeší náklady a udržitelnost zároveň může být drahá.

RH: To je legitimní otázka. Ale my ukazujeme, že to jde dohromady. Od roku 2021 jsme ztrojnásobili hodnotu našich aktiv, a přitom máme velmi konzervativní úroveň zadlužení ve výši 38 %. Naše areály jsou plně obsazené, máme dlouhodobé nájemce – většinou zavedené lokální a mezinárodní výrobní firmy – a tím pádem i stabilní dlouhodobé příjmy.

Jsme sice považováni za středního hráče, přesto jsme se v roce 2024 opět umístili v TOP 5 v ESG žebříčku jako vůbec jediná nemovitostní skupina.

DP: Mluvíte o nájemcích – jak vlastně vybíráte, kdo se do vašich kampusů může nastěhovat?

RH: Klíčový je pro nás přístup daného klienta. Chceme partnery, kteří sdílejí naše hodnoty – tedy firmy, které se chovají zodpovědně, mají stabilní zázemí, záleží jim na svých zaměstnancích i na prostředí, ve kterém působí. Každému klientovi přizpůsobujeme prostory na míru, čímž může dosáhnout nejvyšší možné efektivity. Výsledkem je pak dlouhodobá a prospěšná spolupráce.

DP: A jaký je výhled do budoucna? Kde bude Urbanity za pět nebo deset let?

RH: Naším cílem je expandovat do dalších lokalit, ale kvalitně a udržitelně. Začínáme s budováním kampusu v Bruntále, v Tachově pokračujeme další etapou výstavby pro průmysl, rekonstrukcí budovy určenou pro občanskou vybavenost a hotelové ubytování společně s budováním části určené pro nájemní bydlení. Vyhledáváme také nové lokality – zejména tam, kde jsou brownfieldy nebo vhodný potenciál pro výstavbu kampusů se službami.

DP: Vaše projekty často vzbuzují pozornost i po architektonické stránce. Proč je pro vás důležité, jak průmyslový areál vypadá?

RH: Architektura je pro nás způsobem komunikace. Jasně sděluje, jak chcete ovlivňovat prostředí a vztah lidí k místu, kde tráví třetinu dne. Proto spolupracujeme s talentovanými architekty vždy od samého začátku projektu. V Tachově se pod jednotlivé návrhy podepsalo olomoucké studio Komplits, pro rezidenční část under-construction, v Bruntále zase studio JA Architekti. Ve všech případech hledáme architektonické studio, které je ochotné vytvořit neotřelý a unikátní návrh.

DP: Jak budujete vztahy s městy a komunitami, kde působíte?

RH: To je pro nás klíčové. V každé lokalitě začínáme dialogem – s městem, s občany, se školami, s domovy důchodců, místními firmami. Snažíme se pochopit, co danému místu chybí, co potřebuje. Propojujeme generace a různé skupiny lidí. V Bruntále například navazujeme na průmyslovou tradici města, ale zároveň přinášíme nový standard. Podporujeme místní sportovní i vzdělávací projekty, spolupracujeme s místními municipalitami na revitalizaci veřejného prostoru a zároveň plánujeme prvky, které bude moci využívat i veřejnost. Nejde nám o to „jen postavit a pronajmout“, ale zanechat pozitivní a trvalou hodnotu.

DP: Váš přístup je dlouhodobý a strategický. Jak financujete takové projekty?

RH: Naší výhodou je, že nejsme pod tlakem krátkodobých výnosů. Zastáváme filozofii odpovědného a dlouhodobého kapitálu. To nám umožňuje plánovat v horizontech deseti a více let. Financujeme jak z vlastních zdrojů a dotačních titulů, tak ve spolupráci s bankami a investory, ale vždy konzervativně – bez spekulací.

DP: Profilujete se jako firma, která aktivně vstupuje do debat o ESG – patřili jste k prvním na českém trhu, kdo si zpracoval ESG strategii a report. V aktuální politické debatě je ale osud ESG nejistý. Jak vnímáte aktuální situaci?

RH: Nikdy jsme nechtěli dělat ESG proto, abychom jen splnili legislativní nároky. Naše ESG strategie vychází z praxe a každodenního rozhodování – chceme chránit sociální hodnoty i životní prostředí, ale vidíme také pragmatickou stránku věci. Když budujete energeticky úsporné průmyslové kampusy, řešíte potřeby místních obyvatel a chováte se šetrně k přírodě, dlouhodobě se vám to vyplatí i finančně.

Snažíme se být transparentní, hledáme řešení, jak zohlednit potřeby všech stake holderů – měst, investorů, zaměstnanců i životního prostředí. Takže pro nás to, jak ESG reporting nakonec přesně dopadne a jaké budou standardy či další dílčí povinnosti, není zase tolik podstatné. My pokračujeme dál v naplňování naší silné vize.

Roland Hofman, spoluzakladatel a CEO Urbanity

Vystudoval finance v Ostravě a MBA na londýnské University of Greenwich. Profesní zkušenosti sbíral v automotive, private equity i v krizovém managementu, mimo jiné po boku Zdeňka Šmejkala a Václava Nováka, zakladatelů investiční skupiny M.L. Moran. V rámci skupiny stál Hofman ve vedení firem jako Technistone nebo Thermolast. Dnes řídí nemovitostní skupinu Urbanity, kterou spoluzaložil. Věří, že průmysl může být kulturní i komunitní záležitostí.

DP: Když se ohlédnete zpátky – co vás osobně na vaší práci nejvíc těší?

RH: To, že se nám daří proměňovat zanedbaná místa kolem nás. Vidíte lokalitu, kde byl opuštěný areál, zarostlé koleje, prázdné budovy – a za pár let je z toho živý organismus, kde lidé rádi pracují, děti chodí do školky, je tam kavárna a služby. Taková konkrétní proměna má smysl.

Převzato z časopisu Komora. Autor článku: David Povolný