Z pohledu daňové zátěže ale paušál nemusí být vždy nejvýhodnější volbou. Zavedení evidence skutečných nákladů může pronajímatelům ušetřit tisíce korun ročně.

Stejně jako živnostníci mají i pronajímatelé při uplatnění výdajů dvě základní možnosti: uplatnit paušální nebo skutečné výdaje. Paušální výdaje z pronájmu činí 30 procent z příjmů z nájmu, maximálně však 600 000 korun ročně, což odpovídá příjmům z nájmu ve výši dvou milionů korun.

Při vyšších příjmech lze paušál využít také, ale limit 600 000 korun už dále neroste. Při uplatnění paušálních výdajů pronajímatel vede pouze evidenci příjmů a pohledávek a zároveň nemůže uplatnit paušální výdaje na dopravu, náklady na správu domu ani odpisy nemovitosti.

OSVČ stále využívají paušální výdaje. Komu se při výpočtu daně i po změnách vyplatí?

Paušál je tedy jednoduchý a z hlediska administrativy bezpečný, v některých případech však znamená zbytečně vyšší daňovou zátěž.

Kdy nejsou vhodné skutečné výdaje?

Uplatnění skutečných výdajů se obecně vyplatí tehdy, pokud reálné náklady přesahují 30 procent příjmů z pronájmu. Výhodou je výrazné snížení základu daně, nevýhodou nutnost podrobnější evidence a schopnost všechny výdaje finančnímu úřadu doložit.

Paušální výdaje jsou výhodné jen v určitých situacích. „Typicky jde o případy, kdy byla nemovitost získána darem osvobozeným od daně. V takové situaci ji nelze daňově odepisovat a právě odpisy přitom často tvoří hlavní část skutečných nákladů. Skutečné výdaje se dále obvykle nevyplatí seniorům či lidem bez dalších zdanitelných příjmů, kteří nepronajímají více nemovitostí,“ uvádí Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz, která provozuje službu Ideální Nájemce.

Prodáváte nemovitost? Kdy neplatíte daň z příjmu z prodeje bytu či domu

V těchto případech často postačí základní sleva na poplatníka, která daň z nájmu z velké části nebo zcela pokryje. Pokud však pronajímatel nepatří do některé z těchto skupin, vyplatí se o skutečných výdajích uvažovat.

Modelový příklad: úspora poloviny daňových nákladů

Příkladem může být nájemní byt s kupní cenou 5 000 000 korun a měsíčním nájemným 15 000 korun, tedy s ročním příjmem z nájmu 180 000 Kč. Nezohledňujeme jiné příjmy ani slevy na dani.

Při použití paušálních nákladů ve výši 30 % vycházejí celkové roční výdaje na 54 000 korun, základ daně činí 126 000 a daň z příjmů při sazbě 15 procent dosahuje 18 900 Kč. Jen v případě, že by majitel neměl jiné příjmy podle paragrafů 7 až 10 zákona o daních z příjmů, a využil tradiční slevu na poplatníka, nezaplatí státu ani korunu.

Pokud však pronajímatel uplatní skutečné náklady, například paušální výdaje na auto ve výši 48 000 korun a odpisy nemovitosti v prvním roce ve výši 1,4 %, tedy 70 000, dostává se na základ daně 62 000 korun a daň pouze ve výši 9 300 Kč.

SPECIÁL: Daně z příjmů pro rok 2025

Už v prvním roce tak ušetří téměř 10 tisíc korun, což představuje přibližně polovinu daňových nákladů. V dalších letech, kdy odpisová sazba nemovitosti vzroste na 3,4 procenta, mohou odpisy činit 170 000 korun ročně, takže základ daně klesne na nulu a daň z příjmů z nájmu se neplatí vůbec.

Při využití pouze dvou relativně jednoduchých skutečných výdajů – paušálních výdajů na dopravu a odpisů nemovitosti – tak může pronajímatel dosáhnout významné a dlouhodobé daňové úspory.

Musíte vést daňovou evidenci nebo účetnictví

Pro možnost uplatňovat skutečné náklady je nutné začít vést buď účetnictví, nebo daňovou evidenci. Pro většinu soukromých pronajímatelů je vhodnější jednodušší daňová evidence.

Ta obvykle zahrnuje evidenci příjmů a výdajů v hotovosti i prostřednictvím bankovního účtu v chronologickém pořadí, dále knihu pohledávek a knihu závazků. Součástí musí být také evidence majetku a jeho odpisů, nejčastěji ve formě inventární karty s odpisovým plánem, kde je uvedena pořizovací cena nemovitosti, zvolený způsob odpisování a výše ročních odpisů.

Přechod z paušálních na skutečné výdaje je možný, ale je spojen s povinností provést úpravy některých položek předchozího období, například pohledávek a závazků. Nesprávný postup může vést ke zbytečným komplikacím s finančním úřadem.

Proto se doporučuje přechod na skutečné výdaje i samotné nastavení daňové evidence konzultovat s daňovým poradcem, který posoudí, zda se skutečné výdaje v konkrétní situaci skutečně vyplatí, navrhne optimální postup změny a zajistí, aby byly splněny všechny legislativní požadavky.

Redakčně upravená tisková zpráva Ideální nájemce