Připomínáme, že daň z příjmů z prodeje nemovitosti není totéž, co daň z nemovitých věcí, kterou po prodeji navíc už neplatíte. Daň z nemovitých věcí totiž hradí po převodu nový majitel. Pokud tedy letos prodáte dům, této dani se v roce 2026 vyhnete.

Daň z příjmu (DP) při prodeji nemovitosti je pak ve stejné výši jako klasická daň z příjmu u fyzických osob, tedy 15 procent eventuálně progresivní navýšená daň v případě větší prodejní ceny (viz níže).

Pro rok 2024 odpovídá šestatřicetinásobek průměrné mzdy 1 582 812 korunám. Pokud jste prodali nemovitost v roce 2024, je výpočet následující: do zmíněného limitu zaplatíte daň ve výši 15 procent. Z částky nad limit (přesahující 1 582 812 Kč) pak musíte uhradit 23 procent.

Pro jistotu upozorňujeme, že je základem daně příjem snížený o výdaje „prokazatelně vynaložené na jeho dosažení“. Příjmem se tedy rozumí částka za prodej a výdajem primárně ta, za kterou jste nemovitost koupili. Mezi další časté výdaje se pak řadí posudky, opravy, technické zhodnocení, náklady za právní pomoc, realitní kancelář a podobně.

Kdo a z jakého příjmu platí 23procentní daň? Od loňska se progrese dotýká více lidí

Pokud nemovitost prodává firma, je daň z příjmu stejná jako běžná DP právnických osob, tedy 21 procent. Firmy rovněž uvádějí tento příjem v daňovém přiznání.

Neplatíte vždy, výjimky existují

Daň z příjmů po prodeji zaplatit – až na výjimky – musíte. Podle paragrafu 10 zákona o dani z příjmu totiž podléhá jakýkoli úplatný převod zdanění.

Každý finanční příjem musíte zároveň uvést ve vašem daňovém přiznání na daný rok, které odevzdáváte nejpozději do 1. dubna, do 2. května (elektronicky, povinné pro OSVČ) respektive 1. července (pokud vám přiznání zpracovává daňový poradce).

Pět případů, kdy je prodávající od daně z příjmů osvobozen:

• Vlastnictví nemovitosti minimálně deset let (v případě nabytí do roku 2021 pět let) před prodejem. Z logiky věci vyplývá, že u nemovitostí získaných do vlastnictví po roce 2020 zatím desetiletá lhůta uplynout nemohla, takže daň z příjmu z prodeje musejí zaplatit všichni majitelé nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 (a následně v libovolné lhůtě prodaných)
• Minimálně dvouletý stálý pobyt v prodávané nemovitosti. Není nutné, aby bylo místo, kde jste se do prodeje nastálo zdržovali, shodné s trvalým bydlištěm uvedeném v občanském průkazu
• Převod členských práv k družstevnímu bytu (pětiletý interval)
• Využití peněz získaných z prodeje k uspokojení vlastní bytové potřeby (podrobnosti najdete v paragrafu 4 zákona o daních z příjmu)
• Dědictví

Pětiletá lhůta se změnila na desetiletou

„Prodej nemovitosti byl dlouhodobě osvobozen od daně z příjmu, pokud od doby, kdy jste dům nebo byt nabyli, do okamžiku prodeje uplynulo alespoň pět let. V roce 2021 ale došlo ke změně,“ připomíná poradce Michal Dvořáček.

Změna se ovšem u všech transakcí projeví až za několik let. Z jakého důvodu? „Původní minimální pětiletá lhůta totiž stále platí pro prodej všech nemovitostí, které jste nabyli do 31. 12. 2020. Jen v případě nemovitostí, které jste získali až po 1. 1. 2021, platí nově lhůta deset let,“ upřesňuje poradce.

Rozhodující není tedy datum prodeje, ale datum, kdy jste se stali majitelem.

Daň z příjmů z prodeje nemovitosti ve výši 15 případně 23 procent se počítá ze zisku, nikoliv z prodejní ceny. Daň tedy odpovídá rozdílu mezi prodejní cenou a částkou, za kterou jste nemovitost koupili.

„Pokud dům nebo byt prodáte za nižší cenu, než jste jej koupili, žádnou daň platit nemusíte, protože neexistuje základ pro její výpočet,“ upřesňuje realitní odborník Jakub Zámiš.

V domě musíte bydlet dva roky či déle

Od daně jste osvobozeni také v případě, že v domě nebo bytě před prodejem alespoň dva roky bydlíte. V případě, že je nemovitost ve společném jmění manželů, stačí, že v něm bydlí jeden z nich. Na místě přitom nemusíte mít trvalé bydliště.

„To, že jste nemovitost dva roky (bezprostředně) před prodejem obývali, musíte ovšem finančnímu úřadu prokázat, a to například korespondencí, která vám byla na adresu nemovitosti zasílána, svědectvím sousedů, a podobně,“ prozrazuje poradce. Povinnost nahlásit tuto skutečnost berňáku máte do konce roku.

Pro podnikatele platí, že nemovitost po celou dobu trvání příslušné lhůty nesmí být zahrnuta v obchodním majetku, jinak se placení daně nevyhne za žádných okolností (viz níže).

Uspokojení vlastní bytové potřeby

Třetí možností pro osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti je situace, kdy peníze získané z prodeje využijete pro pořízení nového vlastního bydlení, a to nejpozději do jednoho roku od prodeje. To je popsáno v paragrafu 4 odstavec 1 písmeno b Zákona o dani z příjmu.

Může jít o koupi nového domu nebo bytu, ale také o rekonstrukci, výstavbu, nebo koupi pozemku, kde bude zahájena výstavba. Příjmy z prodeje ale musíte opět přiznat finančnímu úřadu a doložit, že jste je použili uvedeným způsobem.

Startup spouští revoluční systém, má sjednotit realitní trh a vylepšit služby pro klienty

Jak je to s družstevními byty?

Další čtvrtou možností osvobození je použití prostředků z prodeje družstevního podílu na vlastní bytovou potřebu – tady navíc bez nutnosti současně splnit podmínku předchozího bydlení v prodávaném bytě.

Pro ty, kteří jsou členem družstva vlastníků a prodají družstevní podíl, platí také pro osvobození od daně podmínka pětiletého časového testu.

Dědictví v přímé linii

Pokud plánujete prodat dům nebo byt, který jste získali dědictvím od příbuzného v přímé dědické linii, pak se pětiletý nebo desetiletý časový test pro osvobození od daně z příjmů zkracuje o dobu, po kterou byl dům nebo byt prokazatelně ve vlastnictví zemřelého. Pokud tedy vaši rodiče například vlastnili dům (předtím než jste jej zdědili) 12 let, nárok na osvobození máte ihned.

Příbuznými v přímé dědické linii jsou pouze manžel/manželka, děti, vnoučata, rodiče a prarodiče. Sourozenci, strýcové, tety, synovci nebo neteře do této skupiny nepatří.

SPECIÁL: Daně z příjmů 2024

Obchodního majetku se osvobození netýká

“Všechny případy osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti se týkají pouze fyzických osob. Pokud jste podnikatelem a nemovitost je zahrnuta do obchodního majetku, nebo do obchodního majetku alespoň jednoho z podnikajících manželů v případě společného jmění, pak jste povinni zaplatit daň z příjmů vždy a žádné osvobození se vás netýká,” upřesňuje realitní odborník z Quantum reality Jan Hájek.

Pokud podmínky pro osvobození od daně z příjmu nesplňujete, jste povinni státu tento příjem přiznat a zdanit vždy.

To učiníte v rámci řádného termínu pro přiznání daně z příjmů, tj. v případě „papírového“ podání do počátku dubna roku následujícího po prodeji, v případě elektronického podání do počátku května a pokud vám přiznání vyplňuje poradce do počátku července (v roce 2025 do úterý 1. července).

Prodej nemovitosti a DPH

Kromě daně z příjmů existuje ještě jedna daň, které za určitých okolností podléhá prodej bytu, domu nebo pozemku. Jedná se o daň z přidané hodnoty (DPH). Tu ovšem samozřejmě neplatí fyzické osoby, které nejsou plátci DPH. Nejčastěji si tuto daň ke kupní ceně připočítávají developeři.

Při prodeji bytů a domů se DPH platí jen pět let po jejich dokončení, případně (od roku 2016) pět let po zásadní rekonstrukci, která si vyžádala novou kolaudaci. Později jsou už byty a domy od daně osvobozeny. Pro některé plátce DPH je nicméně kvůli odpočtům výhodnější prodávat nemovitost s daní.

Pokud jde o pozemky, platí se DPH jen ve dvou případech:

• Stavební pozemky (i pozemky s inženýrskými sítěmi)
• Tvoří se stavbou, která podléhá DPH, jeden funkční celek

Jakub Procházka