Podnikatelský manuál k NOZ: Uzavíraní smluv (zejména) mezi podnikateli



17. Kupuji a prodávám

Kupní smlouva je zřejmě nejčastějším smluvním typem. Hlavním rozdílem oproti dosavadní právní úpravě je odstranění duplicity: existuje toliko jedna právní úprava kupní smlouvy. Na jejím základním pojetí se nic nemění, jde o úplatný převod vlastnického práva k věci. Je třeba upozornit, že v pasáži zákoníku věnované kupní smlouvě nenalezneme žádná ustanovení o okamžiku nabytí vlastnického práva a dalších souvisejících záležitostech. Ta jsou obsažena v rámci právní úpravy věcných práv a je nutné jim věnovat pozornost.

Právní úprava koupě movité věci vychází z dosavadních pravidel obchodního zákoníku. Důležitá jsou ta, na jejichž základě se rozlišuje, zda se jedná o kupní smlouvu nebo smlouvu o dílo. Doposud platilo, že pokud smlouva zahrnovala montáž (tedy nejen pouhou instalaci, ale funkční zapojení), jednalo se o smlouvu o dílo. Nově se i případy montáže musejí posoudit podle toho, zda tato činnost dodavatele převažuje. Za kupní smlouvu se tedy považuje smlouva o dodání spotřebního zboží, které je nutné sestavit nebo vytvořit, smlouva o dodání věci, která má být teprve vyrobena, pokud nedodal podstatnou část materiálu ten, komu má být věc dodána, a smlouva o dodání věci, nespočívá-li převážná část plnění dodavatele ve výkonu činnosti.

18. Převzetí hotové stavby – i s banálními nedostatky

Smlouva o dílo je nejčastějším typem smlouvy, se kterým se setkáváme ve stavebnictví. Stavba jako předmět díla má svá nesčetná specifika, a z toho důvodu zákonodárce věnoval zhotovení, opravám a úpravě stavby zvláštní právní úpravu, která se použije přednostně před obecnou právní úpravou. Pro začátek se hodí všechny uklidnit – pravidla to nejsou zcela nová, protože je známe i dnes (zejména z obchodního zákoníku).

Většina podnikatelů, kteří se pohybují ve stavebnictví, jistě zažila situaci, kdy objednatel odmítl převzít hotovou stavbu, protože podle jeho názoru vykazuje určité nedodělky. V praxi často docházelo k tomu, že objednatel vadnou stavbu používal, přesto za ni odmítal s poukazem na drobné vady zaplatit. Nový občanský zákoník se v této oblasti snaží narovnat vztah mezi objednatelem a zhotovitelem. Největší změnou je proto pravidlo, že objednatel nemá ze zákona právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují. Objednatel je povinen takové dílo převzít, a to s výhradami nebo bez výhrad. Pokud neuvede výhrady, soud mu nepřizná nároky ze zjevných vad (stane se tak ale pouze v případě, namítne-li zhotovitel, že objednatel výhrady neuplatnil).

Nutno dodat, že stranám nic nebrání v tom, aby smluvně založily objednateli právo odmítnout převzetí stavby, vykazuje-li i jen drobné (banální) vady. Zhotovitel s tím však musí ve smlouvě souhlasit.

Na druhé straně občanský zákoník též zesiluje právní postavení objednatele, vykazuje-li stavba vady. Novinkou je, že poddodavatel, projektant (který vytvořil stavební dokumentaci) nebo i ten, kdo prováděl stavební dozor, mohou být za určitých okolností povinni z vadného plnění společně a nerozdílně spolu se zhotovitelem. Objednatel si pak může vybrat, zda vadu uplatní vůči zhotoviteli, nebo třeba vůči projektantovi či jiným poddodavatelům. Ti se budou moci ubránit, pokud dokážou, že vada stavby nebyla způsobena jejich vadnou prací.

19. Život v pronajaté provozovně

Každý podnikatel potřebuje ke svému podnikání prostory. Nemá-li vlastní, musí si je pronajmout. Nyní tak činí podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, který se však s účinností nového občanského zákoníku ruší. Nadále se postupuje podle pravidel obsažených v novém kodexu. Velkou novinkou je, že tato zvláštní ustanovení dopadají pouze na ty případy, kdy je nebytový prostor pronajat právě za účelem podnikání. Pro jiné účely se uplatní obecná nájemní smlouva (třeba když pronajmu svému sousedovi garáž pro parkování jeho auta).

Dosavadní praxe byla zatěžována zbytečnými formalitami. Zákon předepisoval, co vše musela smlouva obsahovat, a stačilo zapomenout na jednu z náležitostí, či ji vyjádřit jinak, než stanovil zákon, a smlouva byla absolutně neplatná. Posuďte sami, ve smlouvě muselo být uvedeno: předmět nájmu, účel nájmu, výše nájemného nebo způsob jeho určení, výše úhrady za služby nebo způsob jejího určení, údaj o předmětu podnikání. Nový zákoník už toto nepožaduje, stačí, aby strany dostatečně určily předmět nájmu. Nic víc. Smlouva dokonce nemusí mít ani písemnou formu, leč stranám lze doporučit, aby pro zajištění lepší důkazní pozice pro případný spor písemnou formu zvolily samy.

 I nadále platí, že se strany mohou zcela volně domluvit nejen na činnosti, kterou bude nájemce v prostoru provozovat, ale též na výši nájemného, anebo si ujednat, z jakých důvodů může pronajímatel či nájemce vypovědět nájemní vztah (nebo že to může učinit i bez důvodu).

Nový občanský zákoník obsahuje několik nových pravidel, na které je nutné upozornit. První novinka se týká práva vývěsního štítu. Výslovně se stanoví to, co je dnes často řešeno smluvně. Nájemce může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními; pronajímatel může souhlas odmítnout, má-li pro to vážný důvod (třeba proto, že mu brání veřejnoprávní předpisy chránící kulturní památky). Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný. Nutno dodat, že tohoto práva se může nájemce ve smlouvě vzdát.

 Další změny se týkají problematiky skončení nájmu výpovědí. Nesouhlasí-li totiž vypovězená strana s výpovědí (ať již pronajímatel nebo nájemce), musí proti ní nově vznést námitky. Tyto doručí druhé straně, má k tomu lhůtu v délce jednoho měsíce. Pokud námitky nevznese vůbec, nebo je nevznese včas, ztrácí tím právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Jedná se o ustanovení, která se snaží jednak předejít soudnímu řešení sporu, jednak dávají jistotu tomu, kdo výpověď podává, že se ve lhůtě jednoho měsíce dozví, zda se druhá strana hodlá výpovědi bránit. Podíváme-li se na toto pravidlo očima strany, která dostává výpověď, je zřejmé, že to klade vyšší nároky na sledování došlé pošty tak, aby jí marně neuběhla lhůta k podání námitek.

Další zásadní novinkou je založení práva bývalého nájemce požadovat v určitých případech náhradu za tzv. převzetí zákaznické základny. Toto právo na určitý typ odškodnění má nájemce jen tehdy, skončí-li jeho nájem výpovědí ze strany pronajímatele a nejedná-li se o výpověď pro porušení smlouvy. Právo na tuto náhradu lze uplatnit vůči pronajímateli v případě, kdy sám pronajímatel nebo nový nájemce získal prospěch z předchozí činnosti nájemce – kdy určitým způsobem využívá plody činnosti svého předchůdce, který „naučil“ zákazníky nakupovat (nebo brát služby) u něho. Tímto se chrání především malí živnostníci (pekaři, řezníci apod.). Důležité je, že i toto pravidlo může být smluvně vyloučeno (nájemce se takové ochrany může vzdát), a rovněž to, že se neuplatní v případě skončení nájmu uplynutím sjednané doby.

Text je součástí publikace Podnikatelský manuál k novému občanskému zákoníku, kterou vydala Asociace malých a středních firem a živnostníků ČR

Pravidelné novinky e-mailem