English version
Na jednoduchých příkladech demonstruje jednotlivé postupy, způsoby komunikace mezi oprávněnými a povinnými z věcných břemen a osvětluje procesní postup pro případný zápis práva odpovídajícího věcnému břemenu do veřejného seznamu. Pro lepší orientaci bude v článku pojednáváno zejména o služebnostech.
Podrobný obsah
Související právní předpisy:
- Občanský zákoník (dále také „OZ“)
- Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) (dále také „KZ“)
- Zákon o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění)
- Vyhláška o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)
Související právní průvodci:
- Institut stavby a související právní vztahy
- Nemovité věci obecně, druhy a jejich zatížení
- Vzor: Smlouva o zřízení služebnosti (inženýrské sítě)
Úvod
V souvislosti s „novým“ občanským zákoníkem došlo ke změně úpravy věcných břemen, zejména pak rozšíření počtu paragrafů, které se jimi zaobírají. Došlo k novému systematickému rozdělení. Zřízení věcného břemene pak není omezeno pouze na věc nemovitou, ale lze jím zatížit i věc movitou. Níže v textu vysvětlujeme význam některých nových pojmů, v neposlední řadě pak rozdíly v názvosloví či mezi jednotlivými pojmy.
Definice jednotlivých pojmů, rozdělení věcných břemen
Věcné břemeno je obecně (ovšem s výjimkou uvedenou níže v textu) věcné právo k cizí věci, které omezuje vlastníka věci ve výkonu jeho vlastnického práva. Jako věcné právo je i absolutním majetkovým právem.
Věcná břemena znamenají zatížení služebné věci a jsou tak její právní vadou. Platí obecná zásada, že věcné břemeno má obtíženého zatěžovat co nejméně. Dle povahy věcného břemene se rozlišují služebnosti a reálná břemena.
Služebnosti
Služebnost se od reálného břemene odlišuje pasivitou vlastníka obtížené věci. Podstatou služebnosti je, že vlastník věci je povinen něco strpět nebo něčeho se zdržet ve prospěch oprávněné osoby určené konkrétně či prostřednictvím věci, které služebnost svědčí.
V prvním případě se může například jednat o situaci, kdy vlastník umožní jiné osobě přecházet přes jeho pozemek nebo čerpat vodu ze studny. V případě druhém pak může být ve prospěch pozemku X (tzv. panující pozemek, obecně panující věc) zřízeno právo cesty na sousedním pozemku Y (tzv. služebný pozemek, obecně panující věc). Reálně to znamená, že jakýkoli vlastník panujícího pozemku je oprávněn jezdit vozidlem po pozemku služebném.
Výčet služebností je velmi široký, proto občanský zákoník v ust. § 1267 a násl. vymezuje pouze některé jejich druhy. Obecně se dělí na pozemkové (např. inženýrské sítě, právo pastvy – služebnost byla zřízena ve prospěch určitého pozemku a přetrvává nezávisle na životě vlastníka pozemku – nedohodnou-li se strany jinak) a osobní služebnosti (např. služebnost bytu, užívací a požívací právo – služebnost byla zřízena ve prospěch konkrétní osoby a zaniká smrtí této oprávněné osoby).
Není však ani vyloučeno zřídit služebnost jinou, nad rámec zákona. K věci lze zřídit i více různých služebností za předpokladu, že novější služebnost nebude na újmu služebnosti starší. Zřízení služebnosti je vhodné užít v případech, kdy není možné využít jiných institutů, např. koupě či nájmu věci.
Zvláštní pozemková služebnost, tzv. vlastnická
V § 1257 odst. 2 OZ je stanoveno, že „vlastník může zatížit svůj pozemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku“ je upravena možnost vytvořit vlastnickou služebnost, jejíž trvání závisí výhradně na vůli vlastníka a bez právního jednání, které by svěřovalo k jejímu výslovnému zrušení, existuje bez ohledu na případné zcizení či jinou dispozici s panujícím a služebným pozemkem.
Ve své podstatě se v tomto případě nejedná o věcné právo k věci cizí, ale o vyjádření vůle vlastníka uspořádat poměry mezi vlastními nemovitými věcmi pro případ budoucí dispozice s nimi.
Z uvedeného důvodu má tato služebnost svá specifika, týkající se zejména jejího vzniku. Na rozdíl od věcného práva k věci cizí nemůže tento typ služebnosti vzniknout dvoustranným právním jednáním mezi dvěma subjekty, tedy smlouvou.
Dokumentem, osvědčujícím její vznik, který bude zároveň relevantní vkladovou listinou do veřejného seznamu, se tak stane jednostranné prohlášení vlastníka (případně spoluvlastníků), kdy náležitosti takového prohlášení by měly být přiměřeně odpovídající smlouvě o zřízení věcného břemene (tzn. zejména označení vlastníka- spoluvlastníků nemovitosti, nabyvatele práva či práv, označení nemovitostí, osvědčení právní skutečnosti, vedoucí ke vzniku práva a v neposlední řadě vymezení rozsahu služebnosti).
Z textu výše citovaného ustanovení pak vyplývá, že takto lze zatížit pouze pozemek. Přičemž, vzhledem k superficiální zásadě, bude takto zřízená služebnost vlastnická zatěžovat i případnou stavbu na takovém pozemku zřízenou. Omezení vlastnické služebnosti pouze na pozemek by však nebylo příliš praktické např. v případě potřeby zatížení stavby, která není součástí pozemku (dle § 3055 OZ). Důvodová zpráva k OZ v textu, týkajícím se ustanovení citovaného paragrafu, nevylučuje, aby služebnou věcí byla i jiná nemovitá věc než pozemek a nabádá v tomto případě použít analogii.
V souvislosti se zánikem vlastnické služebnosti lze konstatovat, že vzhledem ke kombinaci ustanovení § 1257 odst. 2 a § 1301 OZ, jež ruší jeden z dosud platných principů, že spojením vlastnictví panující a služebné nemovité věci dochází k zániku k nim zřízených služebností, nedojde tedy k automatickému zániku služebnosti, ale pouze ke skutečnosti, že služebnost není vykonávána.
Je pak na vlastníkovi (a zároveň oprávněném), zda služebnost ponechá v platnosti či ji zruší. Formou zrušení vlastnické služebnosti by pak bylo jednostranné prohlášení o zániku tohoto práva.
Reálná břemena
V případě reálného břemene je vlastník služebné věci povinen oprávněné osobě něco dávat (poskytovat užitek, např. část úrody ze svého pozemku) nebo aktivně konat. Reálným břemenem může být zatížena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu (typicky pozemek či dům). Reálná břemena mohou být zřízena na určitý časový úsek, případně s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit, pokud je zřízeno jako časově neomezené.
Typickým příkladem je tzv. výměnek – povinnost určité osoby (vlastníka zatížené nemovité věci) zaopatřovat oprávněnou osobu (nejedná se jen o zajištění bydlení, ale i poskytování finanční podpory nebo služeb, úkonů či požitků osobní povahy). Zřizuje se většinou v souvislosti s převodem vlastnického práva k nemovité věci (kdy oprávněnou osobou je převodce, osobou povinnou pak nabyvatel) a na určitou sjednanou dobu, např. po dobu života osoby oprávněné.
Věcná břemena, jakožto práva věcná, požívají větší ochrany než závazkové vztahy. Oprávnění mají obdobná práva jako vlastníci. Pokud tedy nejsou povinnosti z věcných břemen plněny, mohou se oprávnění domoci svého práva např. pomocí negatorní žaloby či žaloby na vydání věci (§§ 1040-1042 OZ).
Věcná břemena se dají rozdělit rovněž z hlediska časového. Zde se tedy, zejména pak historicky a v souvislosti s předchozí právní úpravou v již neúčinném občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. jedná o věcná břemena, věcná břemena „ze zákona“, věcná břemena nevypořádaná a věcná břemena nově zřizovaná.
Věcná břemena „ze zákona“ dle předchozí právní úpravy a způsob jejich narovnání
Vzhledem ke skutečnosti, že v běžném životě není nemožné se s takovým zatížením pozemku setkat, dovolíme si krátký historický exkurs.
Dle ustanovení § 151o zrušeného zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (účinného od 1. 1. 1992 do 31. 12. 2013), docházelo ke vzniku věcného břemena písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo přímo ze zákona. Právo, odpovídající věcnému břemenu, bylo možné nabýt také výkonem práva (vydržením). K nabytí práva odpovídajícího věcnému břemenu byl nutný zápis do katastru nemovitostí.
Dle legislativy platné do roku 1994 některá vzniklá omezení k cizím nemovitostem váznou však dodnes na těchto nemovitostech jako věcná břemena „ze zákona“. Takto vzniklá zatížení nemovitostí se v době svého vzniku nezapisovala do katastru nemovitostí a jedná se zejména o liniové stavby – sítě, např. kanalizační a vodovodní řady či přípojky, elektrické vedení, plyn. Někteří vlastníci pozemků pak nemají o existenci takové zátěže nemovité věci ve svém vlastnictví vůbec ponětí.
Pokud se vlastník pozemků s takovou situací např. v souvislosti se stavebním řízením či vyřizování žádosti s obcí či vlastníky sousedních pozemků setká, nabízí se pro řešení takové situace následující doporučení.
Vlastník nemovitosti po zjištění charakteru stavby vyvolá jednání s vlastníkem stavby, jehož výsledkem by mělo být uzavření souhlasného prohlášení, smlouvy o zřízení bez/úplatného břemena nebo smlouvy o přiměřené výši podílu na úhradě nákladů a existenci věcného břemena.
Po smluvním vypořádání a zápisu práva odpovídajícího věcnému břemenu do veřejného rejstříku – v konkrétním případě katastru nemovitostí, je třeba podat přiznání k dani z příjmů. Pro doplnění uvádíme, že i u bezúplatných věcných břemen, zapsaných v katastru nemovitostí, existuje pro fyzické osoby zákonná povinnost vykázat a zdanit bezúplatné příjmy, nesouvisející s podnikatelskou činností (za podmínek stanovených zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v platném znění). Bližší rozbor daňových povinností však není předmětem tohoto pojednání.
Na ocenění věcného břemene se pak vztahuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, který stanovuje způsoby ocenění práva odpovídajícího služebnosti.
Vlastník pozemku se pochopitelně může setkat i s opačným postupem, kdy bude sám osloven vlastníkem liniové stavby – sítě, produktovodu, veřejné komunikační sítě apod., který bude deklarovat nutnost narovnání situace formou uzavření smluvního vztahu, a to např. z důvodu nutnosti přeložky takové sítě či jiné investiční akce vlastníka sítě a s tím spojeným stavebním řízením.
Nelze vyloučit ani existenci věcných břemen, která nevznikla v minulosti ze zákona, ale z nějakého, dnes již těžko zjistitelného či doložitelného důvodu, nebyla zapsána do katastru nemovitostí. I zde je nutné smluvně jejich existenci narovnat a provést zápis vkladu do veřejného seznamu.
Vznik a zánik služebností
Vznik věcných břemen v současnosti
Služebnost se dle aktuální právní úpravy zřizuje primárně smlouvou, tzn. na základě dvoustranného právního jednání mezi oprávněným a povinným. Kromě toho lze služebnost zřídit rovněž pořízením pro případ smrti (závětí, dědickou smlouvou) nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena.
Ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci (soudním rozhodnutím) se služebnost nabývá v případech zákonem stanovených (např. zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), v platném znění, nebo zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, v platném znění).
Služebnost může být zřízena úplatně či bezúplatně.
Vznik služebnosti se může vázat k více různým okamžikům. Zřizuje-li se právním jednáním služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká vkladem (zápisem) tohoto práva do takového seznamu (v současné době jde výlučně o katastr nemovitostí, jež představuje institut veřejného seznamu, a zápis se řídí příslušnými ustanoveními katastrálního zákona).
Vzniká-li služebnost k věci zapsané do veřejného seznamu na základě jiné právní skutečnosti, zapíše se do veřejného seznamu i v takovém případě. Zřizuje-li se služebnost k věci nezapsané ve veřejném seznamu, vzniká taková služebnost účinností předmětného smluvního vztahu (§ 1260, 1262 OZ).
Jak je již uvedeno výše, reálné břemeno lze zřídit pouze k věci zapsané do veřejného seznamu. Reálné břemeno zřízené právním jednáním vzniká vkladem (zápisem) do takového seznamu (§ 1303, 1305 OZ).
Zánik věcných břemen
Služebnost zaniká trvalou změnou, pro kterou služebná věc nemůže sloužit panující věci nebo oprávněné osobě, trvalou změnou vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panující věci, dohodou smluvních stran, uplynutím sjednané doby či spojením panující a služebné věci.
Pokud je tedy služebnost zřízena na dobu neurčitou, může být její zrušení v případě, že nedojde ke shodě mezi stranami, poměrně obtížné, ne-li nemožné. Stejně tak zcizení nemovitosti zatížené věcným břemenem může být komplikované a rozhodně má vliv na hodnotu zcizované nemovité věci.
Osobní služebnost pak zaniká smrtí nebo zánikem oprávněné osoby (§ 1299-1302 OZ).
O zániku reálných břemen platí obdobně ustanovení o zániku služebnosti.
Obecně pro zánik věcného břemene, zapsaného ve veřejném seznamu je bezpodmínečně nutné podat příslušnému katastrálnímu úřadu návrh na výmaz takového práva.
Rozsah a vypořádání věcných břemen, jejich promlčení
Rozsah věcných břemen
Při určení rozsahu věcných břemen, zejména pak pozemkových služebností či obecně služebností týkajících se nemovitých věcí, je nezbytné určit jejich rozsah, a to zejména z důvodu právní jistoty stran a z hlediska určitosti a srozumitelnosti. Určení se provádí dle faktického záboru nemovité věci či dohodou stran.
Toto určení by mělo být nedílnou součástí smluvního vztahu, zejména pak pro věcná břemena, která vznikají zápisem do veřejného seznamu a jejichž rozsah je nutné zobrazit rovněž do katastrální mapy. Relevantní formou pak bude situační či geometrický plán.
Vypořádání věcných břemen
Vypořádáním věcných břemen se rozumí finanční plnění, které poskytne oprávněný povinnému, v důsledku omezení výkonu jeho vlastnických práv. Vypořádání lze stanovit dle dohody smluvních stran jako úplatné nebo jako bezúplatné. Výši úplaty je možné určit dohodou smluvních stran nebo na základě znaleckého posudku, vypracovaného oprávněnou osobou – znalcem.
Pokud se jedná o jiné finanční zatížení stran, nelze opomenout, že osoba oprávněná nese rovněž náklady na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena. Užívá-li věc i ten, kdo je služebností obtížen, je povinen na náklad poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet (§1263 OZ). Konkrétní poměry je opět vhodné upravit konkrétním smluvním ujednáním.
Promlčení věcných břemen
Právo zapsané do veřejného seznamu se promlčí za 10 let ode dne, kdy mohlo být vykonáno poprvé (§ 631 OZ). Jsou-li do veřejného seznamu zapsána práva, která mohou být vykonávána nepřetržitě nebo opakovaně, promlčí se, pokud nejsou vykonávána v průběhu deseti let.
V takových případech nezáleží jen na době, kdy mohla být práva vykonána poprvé, ale záleží i na tom, zda jsou vykonávána průběžně. Do veřejného seznamu mohou být zapsána i práva, která se vykonávají jen čas od času. Zde, pokud se v průběhu deseti let nevyskytne příležitost vykonat právo třikrát, prodlužuje se promlčecí lhůta, do doby, dokud nebude využita žádná ze tří příležitostí.
Pokud osoba povinná brání výkonu práva, promlčí se věcné břemeno, pokud oprávněná osoba neuplatní své právo do tří let (§ 633 OZ). Pokud tedy osoba povinná zjistí, že byly splněny podmínky promlčení, doporučujeme takové promlčení uplatnit a činit kroky vedoucí k případnému výmazu věcného břemena z veřejného seznamu.
Shrnutí procesu zřízení věcného břemene
Obecná doporučení
V procesu zřizování věcných břemen je nezbytné vždy se rozhodnout, zda je zřízení věcného břemene optimálním řešením konkrétní situace, zda nebude povinnou věc zatěžovat neúměrně, či nebude nad míru snižovat její hodnotu. Dále je nutné vyhodnotit, zda zřízením (případně odmítnutím zřízení) věcného břemene nedojde ke střetu s jinými právy.
V této souvislosti bychom rádi zmínili institut řešený v ust. § 1029 OZ, a sice tzv. „nezbytnou cestu“. V případě nutnosti zajištění přístupu vlastníka k jeho nemovité věci (pokud není dostatečně spojena s veřejnou cestou) tento může žádat vlastníka sousedního pozemku o povolení nezbytné cesty, a to za náhradu. V případě nedohody mezi stranami může být taková povinnost při naplnění zákonných podmínek uložena soudem.
Smluvní vztahy
Při zatížení nemovitých věcí musí mít uzavíraná smlouva písemnou formu. V ní obsažená ujednání musí být dostatečně určitá. Pro přípravu relevantní smluvní dokumentace týkající se zřízení věcného břemene (včetně smlouvy o smlouvě budoucí) či kontrolu již připraveného a předloženého návrhu smlouvy např. od vlastníka či provozovatele liniových staveb, produktovodů či veřejných komunikačních sítí doporučujeme obrátit se vždy na poskytovatele právních služeb.
Je-li uzavřena smlouva o zřízení věcného břemene, nebo existuje-li věcné břemeno vzniklé na základě zákona, nemůže být se stejnou osobou nebo subjektem uzavřena zároveň smlouva nájemní za stejným účelem. Smlouva o zřízení věcného břemene je sama o sobě dostatečným právním titulem k užívání služebné věci. Případný příjem z takto uzavřené nájemní smlouvy by mohl být považován za bezdůvodné obohacení vlastníka panující věci.
Vklad práva odpovídajícího věcnému břemenu
Pro provedení zápisu (vkladu) práva odpovídajícího věcnému břemenu je nutné podat rovněž návrh na vklad do katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu, a to na formuláři k tomu určeném.
Návrh na zápis (vklad) je možné podat nejdříve po získání všech podkladů a uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene. Přílohou by měl být vždy geometrický plán, zakreslení, případně zaměření. Návrh na zápis (vklad) práva odpovídajícího věcnému břemenu je zpoplatněn. Výše poplatku za návrh na vklad činí 1000 Kč.
Jestliže jsou podmínky pro povolení zápisu (vkladu) splněny, katastrální úřad vklad práva odpovídajícího věcnému břemenu povolí, nejdříve však po uplynutí tzv. „plomby“, tj. lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace účastníkům řízení, že právní poměry jsou dotčeny změnou.
V případě, že byl vklad povolen a proveden, zašle katastrální úřad účastníkům vkladového řízení vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru proveden (§ 16 odst. 1 a § 18 katastrálního zákona). Katastrální úřad nevyhotovuje žádné písemné rozhodnutí. V opačném případě zašle katastrální úřad účastníku řízení výzvu k doplnění či zhojení vad návrhu či sdělení, že vklad pro vady návrhu či listin povolit nelze.
Proti rozhodnutí katastrálního úřadu, ať již o vkladu či o zamítnutí vkladu, nelze podat opravný prostředek. Účastník řízení v takovém případě může ve lhůtě 30 dnů rozhodnutí katastrálního úřadu napadnout prostřednictvím žaloby dle ust. § 246 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění.
Výhodnějším řešením je však, dle našeho názoru, využití institutu zpětvzetí návrhu, se kterým musí vyjádřit souhlas všichni účastníci řízení. V takovém případě katastrální úřad vyhotoví rozhodnutí o zastavení řízení. V případě vzdání se práva na odvolání proti tomuto usnesení se lhůta pro podání opraveného či nového návrhu na zápis (vklad) výrazně zkrátí.
Závěr
V tomto článku jsme se pokusili seznámit čtenáře s institutem věcných břemen a jeho aplikaci v praxi, v běžném životě, v kontextu s výkonem vlastnického práva. V případě nejasností či pochybností před uzavřením smluvního vztahu, souvisejícího s věcnými břemeny doporučujeme obrátit se vždy na poskytovatele právních služeb, pro eliminaci možných budoucích sporů mezi smluvními stranami.
Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.
