Nemovitosti 

Dokument poskytuje základní orientaci v problematice nemovitostí. Bude nápomocen při prodeji nebo pronájmu nemovitosti. Pojednává i případy týkající se koupě nemovitostí, nájmu nemovitostí (povinnosti nájemce a pronajímatele, možnosti ukončení nájmu apod.) a v jakých případech může nemovitost sloužit jako nepeněžitý vklad. V neposlední řadě se zabývá dopady úkonů s nemovitostmi na daňové povinnosti vlastníka nemovitostí.

Obsah dokumentu:

Úvod – dělení věcí na movité a nemovité, co jsou nemovitosti

Občanský zákoník nevymezuje pojem movité věci, podává zákonnou definici pouze věcí nemovitých. Definice je formulována na základě pozitivního vymezení věcí nemovitých, následně všechny věci, které nelze od nemovitosti zahrnout, jsou věcmi movitými. Dle § 119 odstavec 2 občanského zákoníku: Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.

Pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od ostatního zemského povrchu hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků. Podle způsobu využití pozemku se odlišují zastavěné plochy, nádvoří, orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny, lesní pozemky, vodní plochy a ostatní plochy. Parcelou se nazývá pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Trvalé porosty jsou součástí pozemku do doby, dokud nejsou odděleny, a po tuto dobu jsou tedy považovány za nemovitost. Trvalé porosty jsou okrasné, užitkové nebo plevelné porosty v případě, že jejich vegetační období je delší než dva roky.

České občanské právo je budováno na prolomení tradiční římskoprávní zásady superficies solo cedit, podle které se právní režim stavby vybudované na pozemku řídil právním režimem tohoto pozemku, tedy současná právní úprava zakotvuje zásadu samostatného právního režimu stavby a pozemku, na němž je stavba vybudována.

Pojem stavba je ve vztahu k pojmu nemovitosti širšího obsahu. Za nemovitost se považuje pouze ta stavba, která je spojena se zemí pevným základem. Za nemovitost tedy bude považována budova, hala, jiné stavby jako zemní sklep, oplocení, venkovní úpravy, to však jen za podmínky jejich spojení se zemí pevným základem.

zpět na Obsah dokumentu

Problematika nemovitostí v Občanském zákoníku

Občanský zákoník se problematiky nemovitostí dotýká zejména prostřednictvím úpravy věcných práv (část druhá) a kupní smlouvy (část osmá, hlava druhá).

Kupní smlouva

Občanský zákoník vymezuje kupní smlouvu povinností prodávajícího odevzdat předmět koupě kupujícímu a povinnostmi kupujícího předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

Ze zákonné úpravy kupní smlouvy je však třeba i dovodit, že pojmovým znakem kupní smlouvy je i povinnost prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo k prodávané věci. Odevzdání věci prodávajícím tedy zahrnuje i odevzdání věci do vlastnictví kupujícího.

Kupní smlouva je nejdůležitějším smluvním typem v tržním hospodářství, neboť vytváří právní základ pro peněžní formu směny věcí (směna za peníze). Kupní smlouva upravená v občanském zákoníku plní tuto funkci v zásadě ve vztazích mezi nepodnikateli a mezi podnikatelem a nepodnikatelem.

Převod vlastnictví nemovitosti – náležitosti právního úkonu dle Občanského zákoníku (OZ)

Nezbytnou podmínkou způsobilosti právního úkonu vyvolat patřičné právní následky je naplnění stanovených kvalitativních podmínek, kterými jsou náležitosti právního úkonu. Tyto náležitosti se obvykle třídí do těchto skupin:

• náležitosti subjektu,
• náležitosti vůle,
• náležitosti projevu,
• náležitosti poměru vůle a projevu,
• náležitosti předmětu.

Některé z těchto náležitostí reguluje § 37 OZ, a to dvě náležitosti vůle, dvě náležitosti projevu a jednu náležitost předmětu.

Svoboda vůle znamená svobodu jejího vytvoření, tj. volnost subjektu rozhodovat o právních vztazích, do nichž vstupuje prostřednictvím právních úkonů, jejichž základem je jeho vůle. Podle občanskoprávní teorie vylučuje svobodu vůle působení těchto okolností: fyzické násilí, bezprávná vyhrůžka a tíseň.

Fyzickým násilím nutí jiná osoba jednajícího, aby místo své vůle projevil vůli donucujícího. Přitom nezáleží na tom, zda násilí vychází od jiného účastníka právního úkonu nebo od třetí osoby, není ani rozhodné, zda ostatní účastníci právního úkonu věděli o fyzickém donucení jiného účastníka nebo nikoliv. Mezi případy fyzického násilí lze uvést vedení ruky jiné osoby, aby se podepsala. K tomu, aby fyzické násilí bylo právně relevantní, musí být protiprávní a mezi ním a učiněným projevem musí být příčinná souvislost, tj. učiněný projev vůle musí být výsledkem násilí. Následkem fyzického násilí je absolutní neplatnost právního úkonu.

Bezprávná vyhrůžka je bezprávným působením na vůli subjektu, které v něm vzbuzuje důvodný strach z újmy, jíž se hrozí. Tímto způsobem se vytváří vůle osoby v rozporu s její skutečnou vůlí. Rozdíl mezi fyzickým násilím a bezprávnou vyhrůžkou je založen na tom, že při bezprávné vyhrůžce donucovaný projevuje svoji vůli, ale takovou, která je deformována psychickým nátlakem. Jestliže při násilí má jednající jedinou možnost, a to projevit vůli donucujícího (jednající žádnou vůli nemá), u bezprávné vyhrůžky má dvě možnosti, buď nepodlehnout vyhrůžce a projevit svoji vlastní skutečnou vůli, nebo se podřídit a projevit vůli deformovanou. Následky, spojené s tímto projevem nesvobodné vůle, nastávají jak v případě, kdy bezprávná vyhrůžka pochází od jiného účastníka právního úkonu, tak i tehdy, když druhý účastník jen využívá bezprávnou vyhrůžku pocházející od třetí osoby, a také tehdy když o ní vůbec neví. Bezprávná vyhrůžka je právně relevantní při splnění těchto podmínek:

• Vyhrůžka musí být protiprávní, takovou je tehdy, jestliže se jí hrozí něčím, co není dovoleno učinit (např. způsobit újmu na zdraví), nebo sice se jí hrozí něčím, k čemu je osoba používající vyhrůžku oprávněna, ale není oprávněna hrozit za tím účelem, aby vedla jiného k určitému právnímu úkonu (např. podáním návrhu na exekuci, nebude-li uzavřena další smlouva).
• Mezi hrozbou a učiněným projevem musí být příčinná souvislost, z hrozby musí vycházet strach, který přímo ovlivňuje vůli donucovaného.
• Vyhrůžka musí mít takovou intenzitu, aby byla schopná vzbudit důvodný strach. Způsobilost hrozby vzbudit důvodný strach se posuzuje individuálně a s přihlédnutím k subjektivním poměrům jednající osoby, jakož i ke konkrétním okolnostem, za nichž byla učiněna.

Následkem bezprávné vyhrůžky je absolutní neplatnost právního úkonu.

Svobodu vůle vylučuje také tíseň, její následky jsou v občanském zákoníku upraveny speciálně (§ 49).

Vážnost vůle chybí v situacích, kdy jednající nechce vyvolat právní následky, jež jsou s vůlí a jejím projevem spojeny právním řádem. Např. jde o vůli učiněnou ve hře, v žertu, při výuce apod. Nedostatek vážnosti vůle je sankcionován absolutní neplatností právního úkonu.

Určitost projevu je náležitost jeho obsahové stránky. Neurčitý projev nevyjadřuje určitou vůli, a to buď proto, že určitá vůle vůbec nebyla, nebo proto, že určitá skutečná vůle nebyla projevem určitě vyjádřena. Následkem neurčitosti projevu je absolutní neplatnost právního úkonu.

Srozumitelnost projevu zahrnuje jeho výrazovou stránku. Projev je nesrozumitelný, jestliže je nejasně vyjádřen jeho obsah a ani pomoci výkladu provedeného podle § 35 odst. 2 a 3 OZ nelze zjistit, co jím mělo být vyjádřeno. Chyby v psaní a počtech nevedou k nesrozumitelnosti projevu, pokud je lze interpretací napravit (např. rozpor mezi vyjádřením kupní ceny číslem a slovy). Nesrozumitelnost projevu je důvodem absolutní neplatností právního úkonu.

Možnost plnění z právního úkonu je objektivně nutnou existenční podmínkou platnosti právního úkonu. Je-li předmětem právního úkonu plnění, které nelze poskytnout, takový úkon ztrácí smysl a nelze jej činit právně závazným. Nemožnost předmětu právního úkonu vyvolává jeho absolutní neplatnost. Jde o nemožnost počáteční, tedy existující v době vzniku právního úkonu. Nastane-li nemožnost plnění až po vzniku právního úkonu, má to za následek zánik právního vztahu (§ 575 OZ).

zpět na Obsah dokumentu

Věcná břemena

Věcná břemena jsou upravena ustanovením § 151n a násl. OZ. Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím na nabyvatele. Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí. Smlouvou může zřídit věcné břemeno vlastník nemovitosti, pokud zvláštní zákon nedává toto právo i dalším osobám.

Zástavní právo

Zástavní právo se řadí do skupiny práv k věcem cizím (§ 151 a násl. OZ.). Slouží k zajištění práv na plnění a povinností splnit závazek, vyplývajících ze závazkového právního vztahu (§ 488 n.). Věřitelovu právu na plnění odpovídá povinnost dlužníka splnit závazek, a to řádně a včas. V pozadí této povinnosti dlužníka splnit závazek je hrozba, že si na něm věřitel může splnění povinnosti za využití zákonných možností vynutit, a tak dosáhnout uspokojení své pohledávky. Věřitel má přitom na výběr několik způsobů uspokojení své pohledávky. Z nich zvolí podle povahy konkrétního případu zřejmě ten, který povede co nejrychleji a s nejmenšími překážkami k cíli, tj. ke zpeněžení některých věcí z dlužníkova majetku nebo k dosažení plnění z dlužníkových pohledávek vůči jeho dlužníkům (poddlužníkům).

Připustí-li si věřitel starost o uspokojení své pohledávky až ve chvíli, kdy má dlužník povinnost poskytnout plnění, které je obsahem závazku, může se stát, že dlužník už nemá nic, z čeho by věřitel mohl být náhradně uspokojen. Této situaci je však možno předejít tím, že pro případ dlužníkovy nemožnosti nebo neochoty plnit lze dosáhnout uspokojení pohledávky i bez jeho součinnosti. Věřiteli v tomto směru nabízí zákon různé možnosti zajištění jeho pohledávky. Jsou to např. ručení, dohoda o srážkách ze mzdy a jiných příjmů atd. a mimo jiné i právo zástavní.

Právo zástavní má ve srovnání s jinými druhy zajištění práv a povinností nejednu výhodu. Zatímco již zde uváděné ručení může ztratit na spolehlivosti v souvislosti s proměnami majetku ručitele, předvídané srážky ze mzdy nebo jiných příjmů se ukáží nerealizovatelnými v důsledku změn těchto příjmových zdrojů, zástavní právo naproti tomu představuje pro věřitele o mnoho vyšší stupeň jistoty. Proto se také zástavní právo využívá v praxi častěji než jiné způsoby zajištění práv a povinností. To platí zvláště tam, kde má být zabezpečeno uspokojení pohledávky s dlouhodobou splatností.

Tím, že náhražkou uspokojení věřitele má být cena zástavy, dostává se zástavnímu věřiteli před ostatními případnými věřiteli přednostního postavení (princip priority). Při zpeněžení zástavy je to především on, kdo musí být z dosaženého výtěžku na prvém místě uspokojen. Naproti tomu ostatní věřitelé jsou odsouváni do druhého či příp. ještě vzdálenějšího pořadí, mnohdy jen s malou či dokonce s žádnou nadějí na uspokojení z výtěžku prodeje.

Mezi zástavními právy zaujímá přední postavení zástavní právo k nemovitostem, označované jako hypotéka (hypotekární zástavní právo). Jde nesporně o spolehlivější prostředek uspokojení věřitele než zástavní právo k věci movité nebo k pohledávce. Je tomu tak proto, že obvyklá cena nemovitostí, zvláště pozemků, je vystavena mnohem menšímu kolísání než cena movitých věcí nebo solventnost poddlužníka. Významnou úlohu přitom plní i publicita, které se existenci zástavního práva k nemovitosti vyznačením tohoto práva v katastru nemovitostí dostává.

Funkcí zástavního práva je podle ustanovení § 152 OZ zajistit pohledávku a její příslušenství tím, že v případě prodlení dlužníka s plněním jeho závazku se může zástavní věřitel domáhat uspokojení ze zástavy.

Pohledávce takto zajišťované odpovídá zpravidla již v době vzniku zástavního práva dlužníkova povinnost k plnění s kratší či delší dobou splatnosti (popř. ve splátkách). Zástavní právo však může sloužit k zajištění i budoucí pohledávky (§ 155 odst. 3), která vznikne až na základě plnění ze strany věřitele, k němuž se zavázal ve smlouvě o úvěru (§ 497 obchodního zákoníku). O takový případ jde např. při stavebním úvěru, zjednávajícím dlužníku peněžní prostředky k postupnému uhrazování nákladů spojených s výstavbou. V jiném případě má být příslibem plnění ze strany věřitele zjednána jistota, že při případné odpovědnosti za škodu nezůstane dlužník bez prostředků potřebných k uspokojení poškozeného (tzv. kauční zástavní právo). Příslib úvěru, jehož návratnost se zajišťuje zástavní smlouvou, má význam jak pro dlužníka, tak pro osoby, které by vůči němu mohly uplatňovat právo na náhradu škody. I když ke vzniku zajišťované pohledávky má dojít až v budoucnu, její nejzazší výše musí být vždy vyjádřena pevnou peněžní částkou. Vyjadřuje se tak, kam až by čerpání přislíbeného úvěru zajišťovaného zástavním právem mohlo dostoupit.

Pro právní úpravu zástavního práva je příznačný princip akcesority. To znamená, že vznik i trvání zástavního práva nerozlučně souvisí se zajišťovanou pohledávkou. Zástavní právo přistupuje k pohledávce jako prostředek jejího zajištění a posílení. Pohledávka a zástavní právo ji zajišťující jsou spolu natolik navzájem spjaté, že se žádným členem této dvojice nelze samostatně nakládat. To se však netýká věci, která je předmětem zástavy; změna v osobě vlastníka zástavy nemá vliv na trvání zástavního práva na ní lpícího (§ 164).

Z věcné povahy zástavního práva plyne dále to, že jde zároveň o právo absolutní, které zabezpečuje zástavnímu věřiteli ochranu – obdobnou ochraně vlastníka – proti každému (zástavce nevyjímaje), kdo by jej ve výkonu tohoto práva neoprávněně ohrožoval nebo zkracoval.

Lze shrnout, že zástavní právo jako právo akcesorické má dvojí funkci:

1. zajišťovací, tj. pobízející dlužníka, aby splněním svého závazku zbavil zástavu právní závady v podobě zástavního práva,
2. uhrazovací, tj. zjednávající zástavnímu věřiteli možnost dosáhnout uspokojení zajištěné již splatné pohledávky jinak než se v době vzniku pohledávky předpokládalo, totiž zpeněžením zástavy a náhradním plněním z výtěžku prodeje.

Základní právní úprava zástavního práva je obsažena v občanském zákoníku (§ 152 a násl.). Doplňujícími ustanoveními, uplatňujícími se v obchodněprávních vztazích, jsou ustanovení § 39 až 44 zákona č. 591/1992 Sb., o cenných papírech, ve znění pozdějších předpisů.

zpět na Obsah dokumentu

Problematika nemovitostí v Obchodním zákoníku

Nemovitost může sloužit jako nepeněžitý vklad tvořící základní kapitál společnosti. Hodnota takovéhoto vkladu musí být stanovena znalcem. Nepeněžitý vklad je upraven ustanovením § 59 Obch. Zák.. Vlastnické právo k nemovitostem nabývá společnost vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě písemného prohlášení vkladatele s úředně ověřeným podpisem. Nepeněžitým vkladem může být jen takový majetek, jehož hospodářská hodnota je zjistitelná a který je společností hospodářsky využitelný s poukazem na zapsaný předmět podnikání v obchodním rejstříku. Hodnota nepeněžitého vkladu musí být uvedena ve společenské smlouvě nebo zakladatelské smlouvě či zakladatelské listině. V případě vkladu do s.r.o. nebo a.s. je zákonem vyžadováno ocenění předmětu vkladu posudkem nezávislým znalcem, kterého navrhuje zakladatel nebo společnost. O osobě znalce rozhodne soud do 15 dnů od doručení návrhu; soud však není návrhem vázán.

Při transakcích s nemovitostmi, zejména v případě, že jde o osobu kupujícího nebo nájemce je vhodné prověřit, jestli se k nemovitosti nevážou žádná věcná břemena nebo zástavní práva či jiná práva třetích osob, která by mohla výrazně ovlivnit způsob užívání nemovitosti.

Nemovitost může změnit svého vlastníka i v důsledku prodeje podniku na základě smlouvy o prodeji podniku, která je upravena ustanoveními § 476-488a Obch. Zák.. Vlastnické právo k nemovitostem přechází vkladem do katastru nemovitostí na rozdíl od movitých věcí (okamžikem účinnosti smlouvy). Obdobně je možné realizovat faktický nájemní vztah prostřednictvím smlouvy o nájmu podniku upravené ustanoveními § 488b-488i Obch. Zák..

Naproti tomu v případě převodu obchodního podílu ve společnosti vlastnící nemovitost nedochází ke změně vlastníka.

Odlišení kupní smlouvy podle občanského zákoníku od kupní smlouvy podle obchodního zákoníku

Obchodní kupní smlouva, která se prakticky neřídí zvláštními ustanoveními občanského zákoníku o kupní smlouvě vzhledem k své podrobné úpravě v obchodním zákoníku, je uzavírána mezi podnikateli, jestliže je při jejím vzniku zřejmé, že se uzavírá v souvislosti s jejich podnikáním. Tato souvislost může spočívat např. v tom, že předmět koupě je dále prodáván v rámci předmětu podnikání kupujícího nebo že předmět koupě má krýt potřeby související s jeho podnikatelskou činností (např. výrobní zařízení, zařízení kanceláří apod.). Rozhodující je, jak se objektivně jeví účel smlouvy v době jejího uzavření. Kupní smlouva neztrácí svoji obchodní povahu, jestliže část věcí určených k podnikání použije kupující po uzavření smlouvy pro své osobní potřeby. Naopak občanským zákoníkem se řídí smlouva, kterou kupuje kupující věc pro své podnikání, jestliže tento účel koupě není zjevný při uzavření smlouvy (např. při anonymní koupi zboží v obchodě).

Výjimku představuje ustanovení § 262 Obch. Zák., které umožňuje, aby si strany dohodly, že jejich závazkový vztah (tedy i uzavření kupní smlouvy) se bude řídit obchodním zákoníkem, ačkoli by takovýto vztah jinak spadal pod režim občanského zákoníku.

Obchodní charakter nemá kupní smlouva, jejímž předmětem je nemovitost, a to ani v případě, kdy ji uzavírají podnikatelé v souvislosti se svým podnikáním. Fakt, že kupní smlouva týkající se nemovitosti se vždy řídí občanským zákoníkem vyplývá z vymezení kupní smlouvy v obchodním zákoníku, které stanoví že „kupní smlouvou se prodávající zavazuje dodat kupujícímu movitou věc (zboží) určenou jednotlivě nebo co do množství a druhu a převést na něho vlastnické právo k této věci a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu". Tedy úprava kupní smlouvy v obchodním zákoníku se týká pouze věcí movitých. Jestliže však je nemovitost prodávána v rámci prodeje podniku, řídí se její prodej úpravou smlouvy o prodeji podniku, jež je obsažená v obchodním zákoníku (§ 476 a násl.), a to i v případě, že její stranou je nepodnikatel (srov. § 261 odst. 3 obchodního zákoníku).

Jsou-li předmětem prodeje zemědělské a některé lesní pozemky z vlastnictví státu, vztahuje se na něj zákon č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků, v platném znění.

zpět na Obsah dokumentu

• pokračování dokumentu „Nemovitosti – vlastnictví bytů a pronájem nebytových prostor“

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Přehled všech témat Orientace v právních úkonech