Nemovitosti

Problematika nemovitostí v zákoně o dani z nemovitých věcí

Daň z nemovitosti, která je upravena zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o dani z nemovitých věcí“) tvoří dvě dílčí daně – daň ze staveb a jednotek a daň z pozemků.  

Obě daně mají odlišný způsob jejich výpočtu. Povinnost platit tyto daně plyne z vlastnického nebo uživatelského vztahu k nemovitému majetku a jejich úhrada je vyžadována bez ohledu na příjmy vlastníka.

Daň ze staveb

Poplatníkem daně ze staveb a jednotek je většinou vlastník zdanitelné stavby či jednotky, případně nájemce, či pachtýř.

Předmětem daně ze staveb a jednotek je, nachází-li se na území České republiky,

• zdanitelná stavba, a to budova, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí budova podle katastrálního zákona a inženýrská stavba dle zákona o dani z nemovitostí,
• jednotka.

V případě budovy i jednotky musí jít o budovy a jednotky dokončené nebo užívané.

Poplatníci nejsou povinni platit daň ze staveb či jednotek, které jsou od daně ze zákona osvobozeny. Jedná se například o zdanitelné budovy nebo jednotky ve vlastnictví obecně prospěšných společností, spolků, odborových organizací, organizací zaměstnavatelů, mezinárodních odborových organizací a jejich pobočných organizací.

Základem daně ze staveb a jednotek u zdanitelné stavby je výměra zastavěné plochy v m² podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Zastavěnou plochou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí zastavěná plocha stavby podle stavebního zákona odpovídající nadzemní části zdanitelné stavby.

Základem daně ze staveb a jednotek u jednotky je upravená podlahová plocha, kterou je výměra podlahové plochy jednotky v m²  podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období vynásobená (i) koeficientem 1,22, je-li tato zdanitelná jednotka v budově bytového domu a  její součástí podíl na pozemku nebo je-li její vlastník spoluvlastníkem jiného pozemku ve spoluvlastnictví vlastníků takových zdanitelných jednotek užívaného společně s těmito jednotkami nebo (ii) koeficientem 1,20 v ostatních případech.

Podlahovou plochou zdanitelné jednotky se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí (i) podlahová plocha evidovaná v katastru nemovitostí, bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu, (ii) uvedená v prohlášení vlastníka, bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu, pokud podlahová plocha není v katastru nemovitostí u zdanitelné jednotky evidována nebo (iii) odpovídající skutečnému stavu zdanitelné jednotky, pokud podlahová plocha není v katastru nemovitostí u zdanitelné jednotky evidována ani není uvedena v prohlášení vlastníka.

Podlahová plocha jednotky pro účely daně z nemovitých věcí nezahrnuje podlahovou plochu společných částí domu v rozsahu podílu na nich, který je zahrnut v jednotce.

Základní sazby daně jsou diferencovány podle skupin staveb vyplývajících z účelu využití stavby. Mohou se dále upravovat podle počtu nadzemních podlaží. Základní sazba (upravená o případná nadzemní podlaží) se navíc upravuje korekčním koeficientem podle velikosti (počtu obyvatel) obce, kde se stavba nachází a dále inflačním koeficientem.

Daň z pozemků

Poplatníkem daně z pozemku je většinou vlastník pozemku, případně nájemce, pachtýř či uživatel.

Dani z pozemků podléhají všechny pozemky v ČR vedené v katastru nemovitostí s výjimkou:

• pozemků zastavěných zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb,
• lesních pozemků, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení,
• vodních ploch,
• pozemků určených pro obranu České republiky,
• pozemků v rozsahu odpovídajícímu výši spoluvlastnických podílů na nich, které jsou součástí zdanitelných jednotek v budově bytového domu, a jiných pozemků ve spoluvlastnictví vlastníků zdanitelných jednotek v budově bytového domu užívaných společně s těmito jednotkami, a to v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů těchto spoluvlastníků na nich.

Základem daně u zemědělských pozemků je cena pozemku zjištěná násobením skutečné výměry pozemku v m² průměrnou cenou pozemku stanovenou na 1 m²  ve vyhlášce vydané na základě zákona o dani z nemovitých věcí.

Základem daně u lesního pozemku je cena pozemku zjištěná podle platných cenových předpisů k 1. lednu zdaňovacího období nebo součin skutečné výměry pozemku v m² a částky 3,80 Kč.

Základem daně u ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, stavebního pozemku a zpevněné plochy pozemku je skutečná výměra pozemku v m2 zjištěná k 1. lednu zdaňovacího období.

Pro různé skupiny pozemků se uplatňuje různá daňová sazba. Základní sazba u stavebních pozemků se navíc upravuje korekčním koeficientem podle velikosti (počtu obyvatel) obce, kde se stavební pozemek nachází.

Při vyplňování daňového přiznání je rozhodný vždy stav k 1. lednu příslušného zdaňovacího období a ke změnám během roku se nepřihlíží.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.