Nemovitosti

Problematika nemovitostí v občanském zákoníku

Občanský zákoník se problematiky nemovitostí dotýká v různých souvislostech. V následujícím textu je zmíněna úprava věcných práv, koupě nemovitosti, nájmu bytu a prostoru sloužícího podnikání či bytového spoluvlastnictví.

Kupní smlouva

Dle občanského zákoníku se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

Koupě nemovité věci

Občanský zákoník obsahuje obecnou úpravu koupě movité věci, na kterou navazují zvláštní ustanovení upravující odchylky pro případ koupě nemovité věci. V tomto směru je podstatná zejména úprava následků vadného plnění.

Pro převod nemovité věci nadále platí některá již dříve zažitá pravidla, a to zejména, že převádí-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu (typicky katastru nemovitostí), nabývá se vlastnictví k nemovité věci až zápisem do takového seznamu a dále, na rozdíl od koupě a prodeje movité věci platí, že při prodeji a koupi nemovité věci musí mít kupní smlouva písemnou formu. Je vhodné dodat, že v řízení o vkladu vlastnického práva k nemovité věci do katastru nemovitostí má ten, kdo vklad navrhuje, povinnost prokázat pravost podpisů na soukromé listině (nejtypičtěji kupní smlouvě) v případě, že nejsou ověřeny. Proto lze jen doporučit, aby přílohou návrhu na vklad byla smlouva s úředně ověřenými podpisy jejích účastníků.

Pokud jde o následky vadného plnění, stanoví občanský zákoník, že spočívá-li vadné plnění na základě kupní smlouvy v tom, že převáděný pozemek nemá výměru určenou v kupní smlouvě, má kupující ze zákona právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu (katastr nemovitostí), má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to mezi stranami ujednáno.

Občanský zákoník dále výrazně prodlužuje lhůtu pro vytčení skrytých vad stavby spojené se zemí pevným základem, která činí pět let (lhůta dle původní právní úpravy činila šest měsíců). Nevytkne-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí vlastnického práva k ní, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytčena včas. Prodávající však nemá právo vznést námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. Speciální úprava pak občanský zákoník obsahuje pro případ, že je osobou kupující spotřebitel. Projeví-li se vada v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího (spotřebitele), má se za to, že nemovitá věc byla vadná již při přechodu nebezpečí škody, ledaže to povaha vady vylučuje. Tato dvouletá doba neběží po dobu, po kterou kupující nemůže věc užívat za podmínky, že vadu vytkl oprávněně.

V souvislosti s převodem nemovité věci je dále vhodné zmínit institut přídatného spoluvlastnictví. Dle § 1223 občanského zákoníku věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků. Typickým příkladem bude pozemek sloužící jako cesta nebo parkoviště společné několika pozemkům či k zahradám v zahrádkářské kolonii.

Pro převod věci v přídatném spoluvlastnictví, resp. podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví platí, že jej lze realizovat pouze za současného převodu vlastnického práva k věci, jejímuž využití věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. Převádí-li se vlastnické právo k věci, jejímuž využití slouží věc v přídatném spoluvlastnictví, platí, že se převod vztahuje i na podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví. To platí i pro zatížení předkupním právem, právem zpětné koupě nebo obdobným způsobem, jakož i pro zřízení zástavního práva nebo obdobné jistoty. Pokud je nemovitá věc, jíž se přídatné spoluvlastnictví týká, předmětem zápisu do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu rovněž přídatné spoluvlastnictví.

Věcná břemena

Věcné břemeno je obecně věcné právo k cizí věci, které omezuje vlastníka věci ve výkonu jeho vlastnického práva k ní. Věcná břemena znamenají zatížení služebné věci a jsou tak její právní vadou. Dle povahy se věcná břemena rozlišují na služebnosti a reálná břemena.

Služebnost se od reálného břemene odlišuje pasivitou vlastníka zatížené věci. Podstatou služebnosti je, že vlastník nemovité věci je povinen něco strpět nebo něčeho se zdržet ve prospěch oprávněné osoby určené konkrétně či prostřednictvím věci, které služebnost svědčí.

Výčet služebností je velmi široký, proto občanský zákoník obsahuje pouze demonstrativní výčet typických služebností, kterými jsou:

• služebnost inženýrské sítě (zakládá právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat),
• opora cizí stavby (povinnost nést tíži cizí stavby),
• služebnost okapu (právo svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc),
• právo na svod dešťové vody (právo na svod dešťové vody ze sousední střechy na svůj pozemek),
• právo na vodu (právo na vodu na cizím pozemku),
• služebnost rozlivu (právo vlastníka vodního díla, které umožňuje řízený rozliv povodně, rozlévat na služebném pozemku vodu),
• služebnost stezky (právo chodit po stezce nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou dopravovali),
• právo průhonu (právo hnát zvířata přes služebný pozemek),
• právo cesty (právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly),
• právo pastvy (vztahuje se na každý druh hospodářských zvířat, s výjimkou drůbeže a prasat),
• požívací právo (právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky) či služebnost bytu.

V případě reálného břemene je vlastník služebné věci povinen oprávněné osobě něco dávat (poskytovat užitek) nebo v její prospěch aktivně konat. Reálným břemenem může být zatížena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu (typicky pozemek či dům). Reálná břemena mohou být zřízena na určitý časový úsek, případně s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit, pokud je zřízeno jako časově neomezené. Podmínky, za nichž je možné se z reálného břemene vykoupit, musí být sjednány již při zřízení reálného břemene. Typickým příkladem reálného břemene je tzv. výměnek – povinnost určité osoby (vlastníka zatížené nemovité věci) zaopatřovat oprávněnou osobu (nejedná se jen o zajištění bydlení, ale i poskytování finanční podpory nebo služeb, úkonů či požitků osobní povahy) po určitou dobu (pro výměnek bývá běžná doba života oprávněné osoby).

Obecně je nutno podotknout, že věcná břemena, jakožto práva věcná, požívají vyšší míry ochrany než závazkové vztahy, protože jsou zapsána ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí). Oprávnění mají obdobná práva jako vlastníci. Pokud tedy nejsou povinnosti vyplývající z věcných břemen plněny, mohou se oprávnění domoci svého práva např. pomocí negatorní žaloby či žaloby na vydání věci. Současně věcné právo zapsané ve veřejném seznamu působí vůči všem, v případě smluvního práva zavazuje pouze účastníky smlouvy.

Právo stavby

Právo stavby je staronovým institutem občanského zákoníku. Důvodem znovuzavedení práva stavby do zákonné úpravy je pravidlo, že stavba (pokud není stavbou dočasnou) je součástí pozemku, kdy pozemek a stavba na něm stojící nemohou mít rozdílného vlastníka. O právní zásadě povrchu ustupuje půdě (superficies solo cedit) jsme psali výše.Právo stavby pak tuto zásadu prolamuje.

Právo stavby je věcným právem umožňující jiné osobě než vlastníkovi mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží přitom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. Je ovšem třeba zdůraznit, že stavebník není vlastníkem stavby, je pouze vlastníkem oprávnění stavbu na pozemku zřídit.

Právo stavby je podle občanského zákoníku nemovitou věcí, což s sebou přináší i daňové důsledky (zejm. pokud se jedná o daň z příjmu atd.). Stavba vzniklá v souladu s právem stavby je jeho součástí. Sama stavba tak není z právního hlediska věcí, sdílí osud práva stavby, ale podléhá ustanovením o nemovitých věcech.

Právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením, anebo, stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci. Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu. Zápisu do veřejného seznamu podléhá i právo stavby vzniklé rozhodnutím orgánu veřejné moci. Právo stavby může být zřízeno za úplatu (jednorázovou či ve formě opakujícího se plnění, tzv. stavební plat) nebo bezplatně. Příjem z prodeje práva stavby nebo vypořádání spoluvlastnictví k právu stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby, není osvobozen od daně z příjmu.

Stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Ujednají-li si strany něco jiného, zapíše se takové ujednání do veřejného seznamu.

Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné, nesmí být zřízeno na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu. Nabyl-li stavebník právo stavby vydržením, nabývá je na dobu 40 let. Po zániku práva stavby se stavba stává součástí pozemku. Není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada, pokud si strany neujednají jinak, činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby..

Právo stavby zakládá stavebníkovi a vlastníkovi pozemku práva i povinnosti. Stavebník je oprávněn právo stavby, např. zcizit, pronajmout, zastavit, zároveň je obecně povinen realizovanou stavbu udržovat v dobrém stavu. Vlastník pozemku je pak povinen zejména stavbu zbudovanou na základě práva stavby na svém pozemku strpět. 

Právo stavby přechází na dědice i na jiného všeobecného právního nástupce.

Zástavní právo

Zástavní právo se řadí do skupiny práv k věcem cizím. Slouží k zajištění dluhu, přičemž v takovém případě vznikne věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy.

Věřitel by však úhradu svého dluhu rozhodně neměl řešit až ve chvíli, kdy má dlužník povinnost poskytnout plnění, které je obsahem závazku. Mohlo by se stát, že dlužník už nevlastní nic, z čeho by věřiteli mohlo dostat náhradního uspokojení. Této situaci je však možno předejít tím, že pro případ dlužníkovy nemožnosti nebo neochoty plnit, lze dosáhnout uspokojení dluhu i bez jeho součinnosti. Věřiteli v tomto směru nabízí zákon různé možnosti zajištění jeho dluhu. Jsou to např. ručení, dohoda o srážkách ze mzdy nebo jiných příjmů atd. a mimo jiné i právo zástavní.

Zástavní právo má ve srovnání s jinými druhy zajištění práv a povinností nejednu výhodu. Zatímco již zde uváděné ručení může ztratit na spolehlivosti v souvislosti s proměnami majetku ručitele, předvídané srážky ze mzdy nebo jiných příjmů se ukáží neproveditelnými v důsledku změn těchto příjmových zdrojů, zástavní právo naproti tomu představuje pro věřitele významně vyšší stupeň jistoty. Proto se také zástavní právo využívá v praxi častěji než jiné způsoby zajištění práv a povinností. To platí zvláště tam, kde má být zabezpečeno uspokojení pohledávky s dlouhodobou splatností (např. hypoteční úvěr).

Tím, že náhradním uspokojení věřitele má být cena zástavy, dostává se zástavnímu věřiteli ve vztahu k zástavě před ostatními případnými věřiteli přednostního postavení. Při zpeněžení zástavy je to především on, kdo musí být z dosaženého výtěžku na prvém místě uspokojen. Naproti tomu ostatní věřitelé jsou odsouváni do druhého či příp. ještě vzdálenějšího pořadí, mnohdy jen s malou či dokonce s žádnou nadějí na uspokojení z výtěžku prodeje. Své postavení může zástavní věřitel dále posílit zápisem zástavy movité věci do rejstříku zástav. Tím má jeho zástavní právo účinky vůči jakýmkoliv třetím osobám. V takovém případě stanovuje zákon požadavek na sepsání smlouvy ve formě veřejné listiny – notářského zápisu. Shodný požadavek platí i pro případ, že předmětem zástavy je závod nebo jiná hromadná věc, nemovitá věc zapisovaná do veřejného seznamu.

Mezi zástavními právy zaujímá přední postavení zástavní právo k nemovitostem, běžně označované jako hypotéka. Jde nesporně o spolehlivější prostředek uspokojení věřitele než zástavní právo k věci movité nebo k pohledávce. Je tomu tak proto, že obvyklá cena nemovitostí, zvláště pozemků, je zpravidla vystavena mnohem menšímu kolísání než cena movitých věcí nebo solventnost poddlužníka. Významnou úlohu přitom plní i publicita, které se existenci zástavního práva k nemovitosti vyznačením tohoto práva v katastru nemovitostí dostává. Takový zápis má totiž účinky vůči třetím osobám.

Zástavním právem lze zajistit dluh o určité výši nebo dluh, jehož výši lze určit kdykoli v době trvání zástavního práva. Zástavním právem lze zajistit dluh peněžitý i nepeněžitý, podmíněný nebo i takový, který má vzniknout teprve v budoucnu. Zástavním právem lze zajistit i dluhy určitého druhu vznikající dlužníkovi vůči zástavnímu věřiteli v určité době nebo i různé dluhy vznikající vůči zástavnímu věřiteli z téhož právního důvodu. Zástavní právo se zřizuje smlouvou (Vzor: Dohoda o zřízení zástavního práva k nemovitým věcem).

Pro zástavní právo je typickým znakem akcesorita. To znamená, že vznik i trvání zástavního práva nerozlučně souvisí se zajišťovaným dluhem. Zástavní právo přistupuje k dluhu jako prostředek jeho zajištění a posílení. Zanikne-li zajištěný dluh, zanikne i zástavní právo, opačně však toto pravidlo neplatí. K zániku zástavního práva může dojít i bez zániku pohledávky. Pohledávka i po zániku zástavního práva trvá:

• zanikne-li zástava,
• vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva,
• vrátí-li zástavní věřitel zástavu zástavci nebo zástavnímu dlužníkovi,
• složí-li zástavce nebo zástavní dlužník zástavnímu věřiteli cenu zastavené věci, nebo
• uplyne-li doba, na niž bylo zástavní právo zřízeno.

K zániku zástavního práva při zachování pohledávky dojde také v případě, kdy vlastnické právo k zástavě získá třetí osoba, která je v dobré víře, že věc není zatížená zástavním právem a současně není-li takové zástavní právo zapsáno v rejstříku zástav nebo ve veřejném seznamu.

Z věcné povahy zástavního práva plyne dále to, že jde zároveň o právo absolutní, které zabezpečuje zástavnímu věřiteli ochranu – obdobnou ochraně vlastníka – proti každému (zástavce nevyjímaje), kdo by jej ve výkonu tohoto práva neoprávněně ohrožoval nebo zkracoval.

Lze shrnout, že zástavní právo jako právo akcesorické má dvojí funkci:

1. zajišťovací, vedoucí dlužníka ke splnění povinnosti, tj. aby splněním svého závazku zbavil zástavu právní závady v podobě zástavního práva,
2. uhrazovací, tj. zakládající zástavnímu věřiteli možnost dosáhnout uspokojení zajištěného dluhu výkonem zástavního práva.

Zákon však pamatuje i na ochranu dlužníka a možnost některých ujednání v zástavní smlouvě vylučuje. Nelze tak sjednat, že zástavu nelze vyplatit, ať již ze strany dlužníka či věřitele. Další omezení se uplatní do okamžiku dospělosti dluhu. Věřitel nemůže zástavu zpeněžit libovolným způsobem, ani si ji za libovolnou či předem určenou cenu ponechat. Do doby dospělosti zajištěného dluhu věřitel nesmí brát ze zastavení věci plody ani užitky. V případě dlužníka v postavení spotřebitele je dospělost dluhu nerozhodná a ujednání závislá na dospělosti dluhu uvedená v tomto odstavci jsou zakázána bez výjimky.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.