Problematika nemovitostí v zákoně o daních z příjmů
Předmětem daně z příjmů je také příjem z úplatného prodeje nemovité věci, dříve upravený zákonným opatřením Senátu ČR č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.
Příjmy z úplatného převodu nemovitých věcí jsou zařazeny mezi ostatní příjmy, jimiž dochází ke zvýšení majetku.
Sazba daně je upravena ve dvou pásmech. 15% sazba daně dopadá na příjem v případě, že výše příjmu nepřesáhla hodnotu 36násobku průměrné mzdy. Pokud příjem z prodeje nemovitosti přesáhne hodnotu 36násobku průměrné mzdy, je zbývající část zdaněna sazbou 23 %. Daň je počítána ze zisku z prodeje, tím však není nutně prodejní cena. Platí, že od zisku se odečítají náklady, které prodávající na získání nemovitosti vynaložil. Nelze tak vyloučit, že zisk z prodeje nemovitosti bude nižší, než náklady na její pořízení. V takovém případě by se daň z příjmu z prodeje nemovitosti nehradila – základ pro její výpočet nemůže být zápornou hodnotou.
Příjem z úplatného převodu nemovité věci může být, při splnění podmínek stanovených zákonem o daních z příjmu, od daňové povinnosti osvobozen. V případě, že doba mezi nabytím vlastnického práva k nemovité věci a jejím prodejem (nebo vypořádáním spoluvlastnictví k ní) přesáhla dobu 10let, příjem z jejího prodeje je od daně osvobozen. Doba 10let se počítá od okamžiku nabytí vlastnického práva k později převáděné nemovitosti. Upozorňujeme proto, že do 31. 12. 2020 platila pro osvobození doba trvání vlastnického práva v délce 5let. Z toho plyne, že příjem z prodeje nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 bude po uplynutí doby 5let od daně osvobozen.
Dalším případem osvobození příjmu z prodeje nemovitosti od daně z příjmu je příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.
Shodně je takový příjem od daně osvobozen i v případě, kdy měl prodávající v nemovitosti bydliště po dobu kratší než 2 roky. Zákon však stanovuje další podmínku týkající se použití prostředků získaných z prodeje – musí být vynaloženy na obstarání vlastní bytové potřeby. Pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů.
Zdanění podléhají i bezúplatné příjmy, s výjimkou výslovně upravených případů.
Nedochází-li k darování v rámci zákonem stanoveného osvobození od daně, zdaní se bezúplatný příjem obdobně jako jakýkoli jiný příjem, tj. základní sazbou 15 % u fyzických osob (s případným zdaněním částky převyšující 36násobek průměrné mzdy 23% sazbou) a sazbou 21 % u osob právnických.
Z daňové povinnosti jsou osvobozeny tyto bezúplatné příjmy fyzických osob:
- od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů,
- od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou,
- obmyšleného z jeho majetku, který do svěřenského fondu vyčlenil nebo kterým zvýšil majetek tohoto fondu, nebo z majetku, který byl do svěřenského fondu vyčleněn nebo který zvýšil majetek tohoto fondu osobou uvedenou v bodě 1. nebo 2.,
- nabyté příležitostně, pokud jejich úhrn od téhož poplatníka ve zdaňovacím období nepřevyšuje částku 50 000 Kč.
Konkrétní bezúplatné příjmy, jež jsou osvobozeny od daně z příjmu fyzických osob, jsou pak zejména příjmy:
- z nabytí dědictví nebo odkazu,
- obmyšleného z majetku, který:
- byl do svěřenského fondu vyčleněn pořízením pro případ smrti nebo
- zvýšil majetek svěřenského fondu pořízením pro případ smrti,
- z nabytí vlastnického práva k pozemku nebo ze zřízení věcného břemene, pokud k těmto příjmům došlo na základě rozhodnutí pozemkového úřadu o pozemkových úpravách,
- z nabytí vlastnického práva k pozemku nebo podílu na pozemku podle zákona upravujícího majetek České republiky a její vystupování v právních vztazích, je-li organizační složka státu povinna je bezúplatně převést fyzické osobě,
- z nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, je-li ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá,
- je nájemcem této jednotky,
- je členem právnické osoby a
- podílela se nebo její právní předchůdce se podílel svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami.
Do kategorie osvobozených příjmů spadají například:
- a) příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem; příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, nebo spoluvlastnického podílu, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů; osvobození se nevztahuje na příjem z
- prodeje těchto nemovitých věcí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, a to do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,
- budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, nebo spoluvlastnického podílu, a souvisejícího pozemku, uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k tomuto domu nebo k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor,
- budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku,
- b) příjem z prodeje nemovitých věcí neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem dobu 10 let; příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o dobu, po kterou prodávající vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku; osvobození se nevztahuje na příjem z:
- prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou nebo v období 10 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku,
- budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 10 letech od tohoto nabytí,
- budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 10 letech od takového vyřazení,
- prodeje práva stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby,
- c) příjem z nabytí vlastnického práva k věci na základě jeho převodu nebo přechodu podle zákona upravujícího převody vlastnického práva k jednotkám některých bytových družstev, je-li nabyvatelem oprávněný člen družstva,
- d) příjem z nabytí vlastnického práva k rodinnému domu nebo jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem, nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je členem bytového družstva, který je nájemcem tohoto rodinného domu nebo jednotky ve vlastnictví družstva a který se sám nebo jeho právní předchůdce podílel na jeho pořízení členským vkladem, nebo
- e) výnos dluhopisu podle zákona upravujícího dluhopisy a příjem plynoucí z práva na splacení dluhopisu vydaných v zahraničí poplatníkem se sídlem v České republice, pokud plynou daňovému nerezidentovi, který není kapitálově spojenou osobou s emitentem dluhopisu, ani s ním nevytvořil právní vztah převážně za účelem snížení základu daně nebo zvýšení daňové ztráty.