Pokračování dokumentu "Nemovitosti", který přináší základní informace k problematice nemovitostí v zákoně o vlastnictví bytů a v zákoně o nájmu a podnájmu nebytových prostor.
Problematika nemovitostí v zákoně o vlastnictví bytů
Ustanovení § 125 odst. 1 Obč. Zák. stanoví, že zvláštní zákon upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám. Vlastnictví bytů a nebytových prostor je upraveno zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) – dále jen „ZOVB.“
ZOVB se vztahuje nejen na nedružstevní byty, nýbrž i na byty družstevní. Týká se i nebytových prostor. Kladem zákona je, že umožňuje nabývat byty a nebytové prostory do vlastnictví. Tak se i byty a nebytové prostory stávají samostatnými předměty občanskoprávních vztahů (§ 118 odst. 2 Obč. Zák.). I přes některé nedostatky zákon představuje moderní právní předpis, který se stal jedním z předpokladů vzniku trhu s byty a nebytovými prostorami.
Předmět právní úpravy je vymezen v § 1 ZOVB. Zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, kde je spoluvlastník budovy vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budov a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Platná právní úprava je tak založena na spoluvlastnické koncepci, kde hlavním předmětem je budova a vedlejším předmětem byt nebo nebytový prostor, které nejsou reálně oddělitelnými částmi budovy; ke spoluvlastnictví budovy tak přistupuje vlastnictví bytu či nebytového prostoru.
Zákon upravuje:
- vznik spoluvlastnictví budovy;
- práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostor včetně jejich vzájemných vztahů;
- spoluvlastnictví společných částí budovy;
- určitá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostor v budově ve spoluvlastnictví;
- práva a povinnosti jiných subjektů v souvislosti se vznikem, jakož i s převodem nebo s přechodem spoluvlastnictví budovy.
Zákon lze použít pouze v případech, jsou-li v budově alespoň dvě jednotky:
- dva byty,
- dva samostatné nebytové prostory,
- jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor.
Jeden ze základních pojmů zákona je jednotka, kterou se rozumí byt nebo nebytový prostor (popř. rozestavěný byt nebo nebytový prostor) jako vymezené části domu (§ 2 písm. h).
Vlastnické právo vlastníka bytu nebo nebytového prostoru vykazuje stejnou právní ochranu jako vlastnické právo k jinému předmětu; omezit vlastníka bytu či nebytového prostoru v nakládání je možné jen na základě zákona (Čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod).
Vztah k občanskému zákoníku a dalším právním předpisům
Podle § 13 odst. 5 ZOVB platí o nájmu a podnájmu bytu příslušná ustanovení občanského zákoníku; o nájmu a podnájmu nebytového prostoru platí zvláštní zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů.
Z dalších právních předpisů lze upozornit na vztah ZVOB zejména:
- k zákonu č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů,
- k zákonu č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů.
Z ostatních právních předpisů je třeba upozornit na zákon č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů. (obchodní zákoník), konkrétně na ustanovení § 230 týkající se převodu členského podílu v bytových družstvech, na zákon č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů (stavební zákon), konkrétně zejména v návaznosti na § 2 písm. b), c) ZOVB .
Nájem bytu
Ustanovení o nájmu bytu – § 685 a následných Obč. Zák. mají povahu lex specialis – jeho použití má ve vztahu k obecné úpravě v Občanském zákoníku vždy přednost; obecná ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě (§ 663 až 684) se použijí tehdy, není-li pro nájem bytu stanovena úprava zvláštní.
Nájem bytu je označen zákonem jako nájem chráněný. Povaha nájmu bytu jako nájmu chráněného, daná výraznými sociálními aspekty tohoto vztahu, se projevuje především v úpravě možnosti jeho zániku výpovědí pronajímatele, který může nájem bytu vypovědět jen z důvodů stanovených zákonem (§ 711 Obč. Zák.) a v taxativně stanovených případech jen s přivolením soudu (§ 711a Obč. Zák.). Zákon také přiznává nájemci pro tento způsob zániku nájmu zásadně (až na stanovené výjimky) nárok na bytovou náhradu (srov. § 712 odst. 1, odst. 2, odst. 4 až 6, § 714 Obč. Zák.); za zákonem stanovených podmínek přechází v případě smrti nájemce bytu (trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem) právo nájmu bytu na další osoby (srov. § 706 až 709 Obč. Zák.). Sociální aspekty daného nájemního vztahu se projevují i v regulaci nájemného z bytu.
Předmětem smlouvy o nájmu bytu ve smyslu ust. § 685 a násl. Obč. Zák. je přenechání bytu do užívání, a to za účelem užívání bytu k bydlení; za stanovených podmínek může být byt přenechán do užívání i k nebytovým účelům (srov. § 1 písm. b) zák. č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor).
Byt je samostatným předmětem občanskoprávního vztahu (srov. § 118 odst. 2 Obč. Zák.). Předmětem právního vztahu nájmu bytu bude zpravidla byt, který tvoří určitou reálně vymezenou část nemovitosti (domu); může jít i o případ, kdy je byt samostatnou věcí v právním slova smyslu (srov. zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů). Je-li přenechávána do nájmu nemovitost jako celek, bude se vzniklý vztah řídit obecnými ustanoveními o nájemní smlouvě (§ 663 až 684 Obč. Zák.).
Byt jako pojem
O byt půjde zpravidla tehdy, je-li umístěn ve stavbě určené k bydlení, tj. v obytném domě. Jako byt však mohou být kolaudovány i místnosti v jiných objektech, jako je tomu u některých služebních bytů (srov. § 7 odst. 1 písm. c) zák. č. 102/1992 Sb.). O byt nepůjde tehdy, nachází-li se místnost (soubor místností) ve stavbě určené v souladu se stavebními předpisy pro individuální rekreaci. Případný nájem by se zde řídil obecnými ustanoveními o nájemní smlouvě. Pro určení toho, co je bytem, bude v prvé řadě rozhodující kolaudační rozhodnutí vydané příslušným stavebním úřadem, nikoliv faktický stav užívání; v občanském soudním řízení soud z rozhodnutí příslušného stavebního úřadu vychází; jinak může otázku, zda je určitá místnost (soubor místností) bytem, posoudit sám jako otázku předběžnou (srov. § 135 odst. 2 o. s. ř.).
Pojem bytu není občanským zákoníkem definován; je proto třeba vycházet z vymezení tohoto pojmu obsaženého ve stavebních předpisech. Podle ust. § 3 písm. h) vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, se bytem rozumí soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, která svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určena. V souladu s účelovým určením bytu jako místností určených k trvalému bydlení je třeba, aby obsahoval především místnosti obytné.
Za obytnou lze ve smyslu ust. § 3 písm. i) vyhl. č. 137/1998 Sb., považovat část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna), která splňuje požadavky předepsané citovaným předpisem, je určena k trvalému bydlení, má nejmenší podlahovou plochu 8 m2 a splňuje požadavky stanovené citovaným předpisem; pokud byt tvoří jediná obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2. Všeobecné požadavky na obytnou místnost jsou stanoveny zejména v ust. § 22 odst. 3 a 4, § 23 odst. 2 a § 24 cit. vyhlášky.
Příslušenství bytu je vymezeno v ustanovení § 121 odst. 2 Obč. Zák. Jsou to vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány, jako např. předsíně, komory, záchody, neobytné kuchyně a haly, sklepy, půdy či jejich vymezené části.
Nájem bytu je vztahem úplatným. Bezúplatné přenechání bytu do užívání by bylo nutno považovat za výpůjčku (§ 659 a násl. Obč. Zák.).
Nájem bytu je pojmově vztahem dočasným; dočasnost nájmu však nevylučuje, aby nájemní smlouva byla uzavřena i bez určení doby užívání, tedy na dobu neurčitou.
Úprava nájmu bytu obsažená v občanském zákoníku je v zásadě jednotná. Určitými zvláštnostmi se však vyznačuje nájem bytů družstevních, bytů služebních, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení. Zákonné vymezení bytů služebních, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení je obsaženo v ustanoveních § 7 až § 10 zákona č. 102/1992 Sb.
Od nájmu bytu je nutno odlišovat jiné právní důvody bydlení, které se řídí jiným právním režimem. Jde např. o užívání bytu (nemovitosti) právem vlastnickým (§ 123 a násl. Obč. Zák., zákon č. 72/1994 Sb.), právem odpovídajícím právu věcného břemena (§ 151n a násl. Obč. Zák.), o užívání bytu z titulu postavení příslušníka domácnosti (srov. např. § 688 Obč. Zák.), o nájem jiné obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení (§ 717 a 718 Obč. Zák.) či o podnájem bytu nebo jeho části (srov. § 719 Obč. Zák.).
Problematika nemovitostí v zákoně o nájmu a podnájmu nebytových prostor
Nájem, resp. podnájem nebytových prostor zakotvila novela občanského zákoníku jako zvláštní druh nájmu, a to v § 720 Obč. Zák., který svým zněním odkazuje v tomto směru na úpravu provedenou zvláštním zákonem, kterým se stal již výše zmíněný zák. č. 116/1990 Sb. Tento zákon je svým postavením speciálním k občanskému zákoníku, tj. jeho použití má ve vztahu k obecné úpravě v občanském zákoníku vždy přednost.
V případech, kdy tento zvláštní zákon určitou otázku nebude upravovat či bude upravovat pouze částečně, bude pak třeba použít i obecných ustanovení o nájemní smlouvě (§ 663 až 664 Obč. Zák.), ba dokonce i obecných ustanovení závazkového práva upravených v části osmé, hlavě první občanského zákoníku, ke kterým jsou právě obecná ustanovení o nájemní smlouvě ve vztahu speciality.
Předmětem příslušných právních vztahů jsou nebytové prostory. Co se rozumí nebytovými prostory, vymezuje § 1 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen „zákon“). Nebytové prostory jsou tam vymezeny jednak pozitivně, jednak negativně. Při pozitivním vymezení jde o místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu než bydlení, a o byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.
Pokud jde o negativní vymezení nebytových prostor, pak nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu ani společné prostory domu. Tyto prostory totiž nemají dokonce ani způsobilost být samostatným předmětem občanskoprávních vztahů, na rozdíl od nebytových prostor, které ve smyslu § 118 odst. 2 Obč. Zák. tuto způsobilost mají.
Vznik nájemního vztahu
Nájemní právní vztah vzniká uzavřením nájemní smlouvy. Smluvní strany se označují jako pronajímatel a nájemce. Nájemní smlouva má ze zákona předepsánu písemnou formu (§ 3 zákona spojuje s nedodržením předepsané formy neplatnost smlouvy). Ve smyslu § 40 Obč. Zák. jde o neplatnost absolutní.
Obligatorní náležitosti smlouvy o nájmu jsou uvedeny v § 3 zákona, s jejichž absencí je spojena neplatnost smlouvy. I zde jde o neplatnost absolutní.
Nájemní smlouva musí obsahovat:
- předmět nájmu;
- účel nájmu;
- výši, splatnost a způsob platby nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení;
- dobu nájmu, nejde-li o nájem na dobu neurčitou;
- jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.
Kromě toho musí právní úkon – nájemní smlouva – vyhovovat obecným náležitostem právních úkonů (§ 34 a násl. Obč. Zák.).
Nájemní právní vztah může ovšem vzniknout i na základě jiné právní skutečnosti, než je nájemní smlouva. Jde o případ kvalifikovaného přechodu nájmu v případě smrti nájemce, upraveného v § 14 písm. a) zákona. Smrt nájemce je objektivní právní skutečností, která ovšem sama o sobě nestačí k přechodu nájmu. K této skutečnosti musí přistoupit ještě právní úkon, a to subjektivní projev vůle (oznámení) dědiců, učiněné do 30 dnů od smrti nájemce, směřující k pronajímateli a obsahující vůli pokračovat v nájmu. K přechodu nájmu tedy nedochází přímo ex lege (ze zákona). Zmíněné ustanovení ovšem není kogentní, tj. může být smluvně vyloučeno.
Pro obsah nájemního vztahu má zásadní význam nájemní smlouva, neboť převážná většina ustanovení zákona má dispozitivní povahu, tj. jejich použití připadá v úvahu pouze, nesjednají-li si smluvní strany něco jiného.
Pronajímatel je povinen ve smyslu § 5 odst. 1 zákona odevzdat nebytový prostor nájemci do detence ve stavu způsobilém ke smluvenému, a není-li smluveno, tak obvyklému užívání, s čímž koresponduje i pronajímatelova povinnost zdržet se neoprávněných zásahů do výkonu práva nájemce nebytový prostor užívat. Pronajímatel je povinen dále tento nebytový prostor ve výše uvedeném stavu udržovat vlastním nákladem a rovněž zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno.
Nájemce je oprávněn ve smyslu § 5 odst. 2 zákona užívat nebytový prostor v rozsahu dohodnutém ve smlouvě. Je žádoucí, aby rozsah a způsob užívání byl stanoven co nejkonkrétněji a nejpřesněji, čímž se zpravidla předejde nejasnostem, které by mohly vést ke skončení nájmu výpovědí ve smyslu § 9 zákona.
Nájemce je povinen hradit řádně a včas smluvené nájemné ve smyslu § 7 zákona a služby s nájmem spojené.
V § 5 odst. 3 zákona má nájemce stanovenu tzv. informační povinnost, kdy je nájemce povinen bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli potřebu oprav, které má pronajímatel provést, a umožnit provedení těchto i jiných nezbytných oprav (tzv. součinnost nájemce), jinak odpovídá nájemce podle obecných ustanovení občanského zákoníku za škodu, která nesplněním povinnosti vznikla.
Ve smyslu § 7 zákona není-li výše nájemného nebo úhrada za podnájem upravena obecně závazným předpisem, stanoví se dohodou. Tímto obecně závazným právním předpisem byla vyhl. č. 585/1990 Sb., o cenové regulaci nájemného z nebytových prostor, ve znění vyhl. č. 168/1994 Sb., která byla vydána na základě zmocnění v zák. č. 526/1990 Sb., o cenách. Tato vyhláška však byla s účinností od 1. 10. 1995 zrušena bez náhrady vyhláškou č. 187/1995 Sb.
Nájemné se tedy stanoví smluvně – na základě dohody, zpravidla na základě nabídky a poptávky. Pokud dojde během trvání nájemního právního vztahu ke změně poměrů, nemá pronajímatel, pokud to nebylo dohodnuto, např. inflační či cenovou doložkou, právo domáhat se zvýšení nájemného, a to s ohledem na § 493 Obč. Zák., podle něhož závazkový vztah nelze měnit bez souhlasu jeho stran. Ani aplikace § 3 odst. 1 Obč. Zák., tj. rozpor s dobrými mravy, není na místě.
Podnájem nebytových prostor je upraven § 6 zákona. Podnájemní právní vztah je k nájemnímu právnímu vztahu vztahem akcesorickým. Podnájem nebytových prostor vzniká na základě podnájemní smlouvy mezi nájemcem a podnájemcem. Nebytový prostor či jeho část je nájemce oprávněn dát do podnájmu na dobu určitou, a to jen se souhlasem pronajímatele.
Učiní-li tak nájemce bez souhlasu pronajímatele, je oprávněn pronajímatel smlouvu podle § 9 odst. 2, písm. g) zákona vypovědět, nehledě k tomu, že lze s úspěchem pochybovat vzhledem k rozporu s § 39 Obč. Zák. o platnosti takto uzavřené podnájemní smlouvy.
Práva a povinnosti vyplývající z § 5 zákona se vztahují i na toho, komu byl nebytový prostor přenechán do podnájmu. Podnájemní právní vztah zaniká nejpozději zánikem nájemního právního vztahu.
Zánik nájemního vztahu
Nájem nebytových prostor zaniká těmito způsoby:
- uplynutím sjednané doby, byl-li sjednán na dobu určitou (§ 9, odst. 1 zákona):
- uplyne-li sjednaná doba, dochází k zániku nájmu. Není možné při užívání prostor nájemcem i po skončení nájmu a nepodání návrhu na vydání věci nebo vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů od uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán, dovozovat, že by za použití § 676 odst. 2 Obč. Zák. docházelo k obnovení smlouvy za týchž podmínek. Ustanovení § 9 odst. 1 zákona je totiž k § 676 odst. 1 a 2 Obč. Zák. ustanovením speciálním.
- výpovědí:
- u tohoto způsobu skončení nájmu musíme rozlišovat, jde-li o smlouvu uzavřenou na dobu určitou či neurčitou. Je-li nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajímatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak (§ 10 zákona). Z formulace „není-li dohodnuto jinak“ můžeme dovodit, že smluvní strany si u nájmů uzavřených na dobu neurčitou mohou určité výpovědní důvody sjednat. U nájmu uzavřeného na dobu určitou jsou výpovědní důvody stanoveny samostatně pro pronajímatele (§ 9 odst. 2 zákona) a pro nájemce (§ 9 odst. 3 zákona). Úprava výpovědních důvodů je kogentní, tj. strany se od ní nemohou odchýlit či ji dohodou vyloučit.
- Pronajímatel tedy může písemně vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže:
- nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou;
- nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem;
- nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajímateli na úhradu nájemného určité služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas;
- nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek;
- užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit;
- bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru;
- nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajímatele;
- jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti vydané oprávněné osobě podle zák. č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, ve znění pozdějších předpisů;
- jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti převedené původnímu vlastníkovi podle zák. č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů;
- nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajimatele (§ 5 odst. 4).
- Nájemce může písemně vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže:
- ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal;
- nebytový prostor se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání;
- pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z § 5, odst. 1 zákona.
- Výpovědní lhůta činí podle § 12 zákona tři měsíce a počíná běžet od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně. Smluvní strany si však mohou sjednat i jinou délku výpovědní lhůty.
- smrtí nájemce:
- podle § 14 písm. a) zákona nájem zaniká i smrtí nájemce, pokud dědici po zůstaviteli, který byl nájemcem, do 30 dnů od jeho smrti neoznámí pronajímateli, že pokračují v nájmu.
- zánikem právnické osoby:
- podle § 14, písm. b) zákona v případě, že nájemcem je právnická osoba.
- jinými způsoby:
- nájem může zaniknout i jinými způsoby, na které výslovně zákon nepamatuje. Tyto způsoby jsou upraveny v normě obecné, tj. v občanském zákoníku, a to v části osmé, oddílu šestém. Jde např. o zánik nájmu dohodou (§ 570 a násl. Obč. Zák.), splynutím (§ 584 a násl. Obč. Zák.), splněním rozvazovací podmínky aj.
V případě ukončení nájmu (a je nerozhodné, kterým z výše uvedených důvodů), je nájemce povinen vrátit pronajímateli nebytový prostor ve stavu, v jakém ho převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení (§ 13 zákona). Strany se ale od této úpravy mohou dohodou odchýlit. Nevyklidí-li nájemce nebytový prostor dobrovolně v dohodnuté, popř. přiměřené lhůtě, je pronajímatel aktivně legitimován k podání žaloby na vyklizení k soudu, a to s poukazem na ochranu vlastnického práva podle § 126 Obč. Zák.
Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.
