Nájem a pacht, zejména nemovitostí

Pacht

Jak již bylo uvedeno výše, pacht se liší od nájmu především tím, že propachtovatel pachtýři přenechává věc dočasně nejen k užívání, ale také k požívání, přičemž pachtýř platí za požívání věci propachtovateli pachtovné, případně část výnosu z věci. Požíváním se myslí zisk určitého výnosu (plodu), který věc již ze své podstaty poskytuje.

Plodem tak může být například dřevo vytěžené z propachtovaného lesa nebo energie generovaná větrnou elektrárnou. Věc, která není způsobilá nést plody, tak nemůže být ani předmětem pachtu. Pachtýř musí s propachtovanou věcí nakládat jako řádný hospodář, tedy především dbát o to, aby se její hodnota nepřiměřeně nesnižovala.

Provádí-li propachtovatel na propachtované věci opatření, k nimž je podle smlouvy nebo z jiného právního důvodu oprávněn nebo povinen, nahradí pachtýři v přiměřeném rozsahu náklady a ztrátu výnosu, které pachtýři v důsledku takového opatření vznikly. Pokud o to pachtýř požádá, poskytne mu propachtovatel přiměřenou zálohu.

Zlepší-li propachtovatel propachtovanou věc do té míry, že pachtýř může při řádném hospodaření dosáhnout vyššího výnosu, může se propachtovatel domáhat přiměřeného zvýšení pachtovného.

Neodstraní-li propachtovatel bez zbytečného odkladu vadu věci, kterou má povinnost odstranit, a klesne-li proto výnos z propachtované věci pod polovinu běžného výnosu, má pachtýř právo na slevu z pachtovného; odstraní-li vadu sám, má právo na náhradu vynaložených nákladů.

Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Byla-li smlouva uzavřena písemně, musí být i výpověď písemná. U zemědělského pachtu je pachtovní rok období od 1. října do 30. září následujícího roku, u ostatních pachtů jde o kalendářní rok.

V obou případech si však mohou smluvní strany pachtovní rok dohodnout odlišně. Pacht sjednaný na dobu určitou končí přirozeně uplynutím této doby, nedohodnou-li se strany na jeho prodloužení.

Propachtovatel může pacht vypovědět bez výpovědní doby:

• propachtuje-li pachtýř propachtovanou věc jinému, přenechá-li ji jinému k užívání nebo změní-li hospodářské určení věci, anebo způsob jejího užívání nebo požívání bez propachtovatelova předchozího souhlasu.

Pachtýř může pacht vypovědět bez výpovědní doby:

• neodstraní-li propachtovatel vadu věci, kterou má povinnost odstranit a jedná-li se o vadu, která zásadním způsobem ztěžuje, nebo i znemožňuje požívání propachtované věci tak, že z ní lze nanejvýš dosáhnout jen nepatrný výnos.

Nevrátí-li pachtýř propachtovanou věc při skončení pachtu propachtovateli, náleží propachtovateli pachtovné, jako by pacht nadále trval.

Stejně jako u nájmu platí, že je-li propachtovaná věc na návrh vlastníka nebo pachtýře s jeho souhlasem zapsána do veřejného seznamu, je možné do tohoto seznamu zapsat také pacht. To platí i v případě, že je do veřejného seznamu zapsána jednotlivá věc náležející k propachtované hromadné věci.

Inventář

V souvislosti s pachtem hovoří občanský zákoník o inventáři, tedy o souboru věcí určených k užívání samotného předmětu pachtu.

Propachtuje-li se věc společně s inventářem, je pachtýř povinen jej zachovávat a náležejí-li do inventáře zvířata, jejich stav obnovovat. Naopak dojde-li k zničení části inventáře bez zavinění pachtýře, k obnově inventáře je povinen propachtovatel.

Smluvní strany ale mohou dohodnout i tak, že pachtýř vrátí propachtovateli při skončení pachtu inventář v téže ceně, v jaké jej převzal. Propachtovatel se pak již o průběžný stav inventáře nestará a jeho údržba či obnova jde zcela k tíži pachtýře.

Pro pohledávky pachtýře vůči propachtovateli vázne na věcech náležejících do inventáře zástavní právo, neposkytne-li mu propachtovatel jinou jistotu.

Zemědělský pacht

Zemědělský pacht je zvláštním druhem pachtu, kdy je propachtován zemědělský nebo lesní pozemek. Důvodem zvláštní úpravy je zohlednění specifických podmínek, za kterých je zemědělská půda využívána, přičemž většina ustanovení posiluje postavení pachtýře. Opět však platí, že veškerá zákonná ustanovení platí pouze podpůrně za situace, kdy se smluvní strany nedohodly jiným způsobem.

Je-li zemědělský pacht ujednán na dobu delší než dva roky a není-li smlouva uzavřena v písemné formě, má se za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou. Jde opět o vyvratitelnou domněnku, kterou lze vyloučit výslovným ujednáním ve smlouvě, je však zřejmé, že pokud by smlouva nebyla uzavřena písemně, bude velmi těžké existenci takového ujednání prokázat.

Pokud je zemědělský pacht ujednán na dobu neurčitou, lze jej vypovědět v dvanáctiměsíční výpovědní době. Stane-li se pachtýř ze zdravotních důvodů nezpůsobilý na pozemku hospodařit, nebo zemře-li, je možné zemědělský pacht vypovědět v tříměsíční výpovědní době, i když byl pacht ujednán na dobu určitou.

Pachtovné se s ohledem na specifické podmínky v zemědělství platí ročně pozadu, a to k 1. říjnu.

Je-li propachtován nejen pozemek (případně pozemky), ale celý zemědělský závod, použijí se spolu s ustanoveními o zemědělském pachtu také ustanovení o pachtu obchodního závodu.

Pacht obchodního závodu

V současně platném a účinném občanském zákoníku byl původní institut smlouvy o nájmu podniku nahrazen smlouvou o pachtu obchodního závodu, která lépe odpovídá podstatě tohoto závazkového vztahu. Obchodní závod je organizovaný soubor jmění, který vytvořil podnikatel a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Na základě vyvratitelné právní domněnky se předpokládá, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu.

Pro pacht obchodního závodu se krom obecné úpravy uplatní další zvláštní ustanovení související s tím, že k provozu obchodního závodu se zpravidla váže velké množství obchodněprávních a pracovněprávních vztahů, na které bude mít smlouva o pachtu bezesporu dopad.

Pachtýř je povinen závod užívat a požívat způsobem a v rozsahu, v jakém je toho třeba k řádnému provozování závodu. Předmět činnosti provozované v závodu může pachtýř změnit, pouze bylo-li to výslovně ujednáno.

Propachtovatel musí dát propachtování závodu na vědomí věřitelům a dlužníkům pohledávek, které s provozem závodu souvisí, a to bez zbytečného odkladu. Propachtováním závodu se totiž pachtýř stává věřitelem těchto pohledávek a zároveň dlužníkem těch dluhů, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat. Neudělil-li věřitel souhlas k převzetí dluhu pachtýřem, ručí za jeho splnění propachtovatel, a zhorší-li se pachtem dobytnost jeho pohledávky, má právo domáhat se u soudu rozhodnutí, že pacht je vůči němu neúčinný.

Z hlediska pracovního práva se pacht závodu se považuje za převod činnosti zaměstnavatele, práva a povinnosti z pracovněprávních vztahů tedy přechází v souladu se zákoníkem práce v plném rozsahu na pachtýře jakožto na nového zaměstnavatele.

Vliv úpravy OZ na smlouvy uzavřené před nabytím jeho účinnosti

Nájem se řídí ustanoveními „nového“ občanského zákoníku, i když ke vzniku nájmu dojde před tímto dnem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé před účinností nového občanského zákoníku se však posuzují podle právních předpisů platných před 1. lednem 2014.

Nájem movité věci a pacht se řídí ustanoveními nového občanského zákoníku vždy.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.

Přehled všech témat Právního průvodce