Nemovité věci obecně, druhy a jejich zatížení



Druhy nemovitých věcí

Občanský zákoník opouští stávající terminologii a již nepoužívá pojem „nemovitost“, ale nově pojem „nemovitá věc“. Dle § 498 odst. 1 OZ jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a není-li takováto věc přenositelná bez porušení její podstaty, je taktéž věcí nemovitou.

Nemovité věci dělíme na:

  1. pozemky;
  2. podzemní stavby se samostatným účelovým určením;
  3. věcná práva k pozemkům a k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením;
  4. práva, která za nemovité věci prohlásí zákon;
  5. předměty, o kterých jiný právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku a které nejsou přenositelné bez narušení jejich podstaty;
  6. jednotky;
  7. některé stavby spojené se zemí pevným základem;
  8. inženýrské sítě;
  9. dočasné stavby, které nejsou součástí pozemku.

1. Pozemky

Pozemkem se dle ustanovení § 2 písm. a) zák. č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrálního zákona), rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, územním souhlasem nebo hranicí danou schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem, hranicí jiného práva podle § 19 katastrálního zákona, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků. Pozemky se evidují v podobě parcel.

2. Podzemní stavby se samostatným účelovým určením

Samostatnými nemovitými věcmi nejsou všechny podzemní stavby, ale pouze ty, jež mají samostatné účelové určení. Takovou stavbou je např. metro, vinný sklep, podzemní garáž. Naproti tomu meliorační zařízení není samostatnou věcí, neboť slouží pozemku, a neplní tedy samostatný hospodářský účel.

3. Věcná práva k pozemkům a k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením

Věcná práva jsou majetková práva, jejichž obsahem je úplné nebo částečné panství nad konkrétní věcí. Věcnými právy je např. vlastnické právo, právo držby, zástavní právo, věcné břemeno a předkupní právo. Pokud se některé z těchto práv váže k pozemku nebo k podzemní stavbě se samostatným účelovým určením, je nemovitou věcí.

4. Práva, která za nemovité věci prohlásí zákon

Typickým příkladem je právo stavby, jež za nemovitou věc prohlašuje OZ v § 1242. Jedná se o právo jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Může se jednat o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. O tomto institutu bude blíže pojednáno níže ve třetí kapitole.

5. Předměty, o kterých jiný právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku a které nejsou přenositelné bez narušení jejich podstaty

Takovýmito předměty jsou např. jeskyně, přírodní léčivé zdroje, povrchové a podzemní vody. Speciální zákony však stanoví, že tyto věci nejsou předmětem vlastnického práva.

6. Jednotky

Nemovitou věcí je dle občanského zákoníku také bytová jednotka. Dle § 1159 OZ bytová jednotka zahrnuje:

  • byt jako prostorově oddělenou část domu,
  • podíl na společných částech nemovité věci (zahrnuje podíl na pozemku popř. na právu stavby a podíl na budově), přičemž tyto části bytové jednotky jsou považovány za vzájemně spojené a neoddělitelné.

Bytové jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, který byl zrušen přijetím OZ, zůstávají vymezeny podle tohoto zákona, pokud se souhlasem všech vlastníků nedojde změnou prohlášení ke změně jejich vymezení na jednotky podle OZ. Předmětem evidence katastru nemovitostí jsou tedy jak jednotky podle zákona o vlastnictví bytů, tak jednotky vzniklé až po 1. 1. 2014 na základě OZ.

7. Některé stavby spojené se zemí pevným základem

Na základě přechodného ustanovení § 3055 OZ je samostatnou nemovitou věcí také stavba, která se dle těchto přechodných ustanovení nestane od 1. 1. 2014 součástí pozemku. Typickým případem bude situace, kdy stavba bude mít k 31. 12. 2013 odlišného vlastníka od vlastníka pozemku.

Pokud stavba vznikla po 1. 1. 2014 nebo se jedná o existující stavbu k 1. 1. 2014, která je ve vlastnictví vlastníka pozemku, stává se součástí pozemku a přestává být samostatnou věcí v právním slova smyslu. Takováto stavba přestává být předmětem samostatné evidence v katastru nemovitostí, eviduje se pouze jako součást pozemku. V případě, že byla stavba považovaná podle starého občanského zákoníku za samostatnou věc a má k 1. 1. 2014 vlastníka odlišného od vlastníka pozemku, je samostatně evidována v katastru nemovitostí. Rozestavěné stavby se již nezapisují do evidence katastru nemovitostí.

Pokud stavba považovaná podle starého občanského zákoníku za samostatnou věc má k 1. 1. 2014 vlastníka odlišného od vlastníka pozemku, zůstává podle § 3055 OZ tato stavba nadále samostatnou věcí nemovitou a bude takto evidována i v katastru nemovitostí.

Součástí pozemku jsou od 1. 1. 2014 stroje a další zařízení upevněná ve stavbě. Toto však neplatí, byla-li zapsána do katastru nemovitostí výhrada, že stroj není ve vlastnictví vlastníka pozemku (§ 508 OZ).

8. Inženýrské sítě

Dle § 509 OZ liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemku a mají tedy povahu samostatných věcí. Součástí liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.

9. Dočasné stavby, které nejsou součástí pozemku

Jedná se o stavby, které jsou pevně spojeny se zemí pevným základem. Dočasnou stavbou může být i stavba jinak trvalého charakteru, pakliže je z okolností zřejmé, že byla zřízena jen na přechodnou dobu, např. k pronájmu pozemku za účelem zřízení stavby.

Nemovité věci dále dělíme na hmotné a nehmotné. Dle § 496 odst. 1 OZ je za hmotnou věc považována ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu. Jedná se buď o hmotný předmět (např. pozemek), nebo o přírodní sílu, která je ovladatelná (např. elektrická energie). Druhý odstavec tohoto ustanovení obsahuje legální definici nehmotných věcí. Dle této definice jsou jimi práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty. Takovými právy jsou typicky práva na nejrůznější plnění, tj. pohledávky. Nemovité věci jsou zpravidla věcmi hmotnými, výjimkou je právo stavby, které je věcí nemovitou nehmotnou.

Nabývání vlastnictví a zásada materiální publicity

Nabývání vlastnictví

Vlastnické právo k nemovité věci lze nabýt na základě smlouvy, děděním, na základě zákona, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem.

Nejčastějším způsobem nabytí vlastnického práva k nemovité věci je nabytí smlouvou. Zákon pro takový druh právního jednání vyžaduje písemnou formu. Písemnou formou či písemností se rozumí soubor písemných znaků, bez ohledu na druh písma a jazyk, ve kterém je písemnost vyhotovena. Pokud to zákon výslovně nestanoví, není důležité, jakým způsobem byla písemnost vyhotovena. Může to být vlastnoručně, psacím strojem, počítačem nebo jiným způsobem.

Důležité je, aby listina obsahovala vlastnoruční podpis jednajících osob, neboť jen tak se právní jednání stává platným. Není-li osoba s to se podepsat, učiní namísto podpisu před alespoň dvěma svědky na listině rukou nebo jinak vlastní znamení, ke kterému jeden ze svědků připíše jméno jednajícího (§ 563 OZ). Podpis může být nahrazen mechanickými prostředky tam, kde je to obvyklé (např. elektronický podpis, razítko). Písemná forma je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby (§ 562 OZ).

Podpisy smluvních stran musí být na téže listině. Pokud tedy dochází k nabytí vlastnického práva kupní smlouvou, neměla by být sepsána tak, že návrh a jeho přijetí budou. na dvou relevantně samostatných listinách.

Vedle požadavku písemné formy smlouvy zákon vyžaduje, aby nemovitá věc, jež je předmětem převodu, byla ve smlouvě dostatečně určena. Nemovitá věc (pozemek), která je předmětem evidence v katastru nemovitostí, by měla být individualizována uvedením obce, parcelního čísla a katastrálního území, v němž leží (Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 11. 2001, sp. zn. NS 22 Cdo 1236/2001). V případě převodu nemovité věci (budovy), která není nebo se 1. 1. 2014 nestala součástí pozemku, ji bude třeba ve smlouvě vymezit tak, aby byla vymezena určitě, zejména číslem popisným nebo číslem evidenčním a vymezením pozemku, na kterém se nachází.

OZ zachovává při nabývání vlastnického práva k nemovité věci tzv. intabulační princip. Ten se uplatní u těch nemovitých věcí, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí. K nabytí vlastnického práva je tak vedle existence titulu – platné a účinné smlouvy třeba i přistoupení modu – zápisu do příslušného katastru nemovitostí. Zápis do katastru nemovitostí je účinný ke dni podání žádosti o zápis příslušnému katastrálnímu úřadu, má tedy účinky ex tunc.

U nemovitých věcí, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, se nabývá vlastnické právo dnem účinnosti smlouvy. Takovýmito nemovitými věcmi jsou např. drobné stavby, které jak vyplývá z ustanovení § 3 odst. 1 písm. c) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, nepodléhají evidenci v katastru nemovitostí.

Zásada materiální publicity

Formulaci zásady materiální publicity nalezneme v § 984 odst. 1 OZ. Dle tohoto ustanovení není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis. Nedostatek titulu tak nahradí údaje zapsané v katastru nemovitostí.

V této souvislosti je třeba rozlišovat údaje právního charakteru a ostatní údaje týkající se nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí. Princip materiální publicity se uplatní pouze ve vztahu k zapsaným údajům právní povahy. Pokud osoba, která nabude vlastnické právo k nemovité věci při splnění ostatních podmínek uvedených v § 984 odst. 1 OZ, poté zjistí, že pozemek má menší výměru, než jaká je uvedena v katastru nemovitostí, nemůže při své obraně odkazovat na ustanovení o materiální publicitě, nýbrž na ustanovení o omylu či vadách.

Ten, kdo spoléhá na zápis v katastru nemovitostí, nemá povinnost zkoumat, zda zápis odpovídá skutečnosti. Princip materiální publicity chrání nabyvatele jak vůči třetím osobám, tak vůči skutečnému vlastníkovi. Tato ochrana však není absolutní, neboť z aplikace principu materiální publicity existují výjimky.

Účinky principu materiální publicity se neuplatní na zdánlivé nebo neplatné právní jednání. Musí zde existovat právní jednání a nesmí být dán důvod jeho absolutní neplatnosti, např. nedostatek vůle, nedostatek svéprávnosti nebo zákaz nakládat s věcí vyplývající ze zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci.

V případě, že bude nakládající osoba omezena v nakládání s nemovitou věcí např. z důvodu, že jí bylo doručeno oznámení o zahájení vyvlastňovacího řízení, avšak v katastru nemovitostí nebyla o této skutečnosti vyznačena odpovídající poznámka, nebude nabyvatel nemovité věci chráněn principem materiální publicity, přestože ze zápisů v katastru nemovitostí omezení vlastníka nevyplývalo, a on se tak jevil jako osoba plně oprávněná s nemovitou věcí nakládat.

Další výjimku ze shora uvedeného pravidla stanoví § 984 odst. 2 OZ. Dle tohoto ustanovení se pro nezbytnou cestu, výměnek a pro věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů ve veřejném seznamu nepoužije princip materiální publicity.

Dle přechodného ustanovení § 3064 odst. 1 OZ nastanou účinky materiální publicity pro práva zapsaná do katastru nemovitostí od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2014, až uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, tj. k 1. 1. 2015. Stejné pravidlo se uplatní i pro práva zapsaná do katastru nemovitostí před 1. 1. 2014.

Lhůty stanovené v § 983 a 986 OZ počnou běžet po uplynutí jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, tedy taktéž k 1. 1. 2015. Jedná se o lhůtu pro výmaz přednostního práva ke zřízení věcného práva z katastru nemovitostí a lhůtu pro vyznačení tzv. poznámky spornosti v katastru nemovitostí při domáhání se výmazu zápisu provedeného do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, kterým bylo dotčeno právo žadatele.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.