Nemovité věci obecně, druhy a jejich zatížení



Zástavní právo

Zástavní právo je druh zajišťovacího instrumentu, kterým si věřitel zajišťuje, že mu dlužník splní dluh, který má vůči němu, řádně a včas. Pro případ, že se tak nestane, má věřitel právo se uspokojit z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy. Zástavní právo se tedy váže k zajištění dluhu. Bez existence zajišťované pohledávky nemůže platně vzniknout. Osoba, jíž svědčí zástavní právo, je zástavní věřitel, osoba povinná z této zástavy (vlastník zástavy) je zástavní dlužník. Nemovitou věc může dát do zástavy i osoba odlišná od zástavního dlužníka – zástavce.

Předmětem zástavy je jakákoliv věc, s níž lze obchodovat (§1310 OZ). Nejčastějším předmětem zástavního práva v praxi je věc nemovitá. Dle § 1310 odst. 2 OZ zástavní právo lze zřídit i k věci, k níž zástavnímu dlužníku vznikne vlastnické právo teprve v budoucnu. Je-li taková věc zapsána ve veřejném seznamu nebo v rejstříku zástav, zapíše se k ní zástavní právo, pokud s tím vlastník věci souhlasí (budoucí zástavní právo).

Zastavit lze i cizí věc, nicméně v takovém případě musí mít zástavce souhlas vlastníka k jejímu zastavení. Dá-li však zástavce jako zástavu cizí věc movitou bez souhlasu jejího vlastníka, vznikne zástavní právo, je-li věc zástavnímu věřiteli odevzdána a pokud ji on příjme v dobré víře, že zástavce je oprávněn věc zastavit.

Ust. § 1345 OZ upravuje tzv. vespolné zástavní právo. Dle tohoto ustanovení pro týž dluh lze zastavit vespolek i několik věcí. Zajišťuje-li týž dluh několik samostatných zástav, může se zástavní věřitel uspokojit z kterékoli z nich, anebo ze všech zástav.

Nově si lze ujednat tzv. zákaz zastavení, tj. zákaz zřídit zástavní právo k určité věci. Takovéto ujednání ve vztahu k nemovité věci má účinky vůči třetí osobě jen je-li tento zákaz zapsán do katastru nemovitostí či jiného veřejného rejstříku. Tím může být např. obchodní rejstřík (sbírka listin), v němž evidované společenské smlouvy či stanovy společnosti mohou obsahovat takovéto ujednání.

Dle § 1311 OZ zástavním právem lze zajistit dluh o určité výši nebo dluh, jehož výši lze určit kdykoli v době trvání zástavního práva. Zástavním právem lze zajistit dluh peněžitý i nepeněžitý, podmíněný nebo i takový, který má vzniknout teprve v budoucnu. Zástavním právem lze taktéž zajistit i dluhy určitého druhu vznikající dlužníkovi vůči zástavnímu věřiteli v určité době nebo i různé dluhy vznikající vůči zástavnímu věřiteli z téhož právního důvodu. Dluhem se rozumí jak jistina, tak příslušenství pohledávky. Zástava může též zajišťovat uhrazení smluvní pokuty, pakliže to bylo mezi stranami ujednáno.

Zástavní právo se zřizuje zástavní smlouvou. Obsahem smlouvy je především ujednaní o předmětu zástavy a o zajišťovaném dluhu. Výši dluhu lze ve smlouvě stanovit maximální výší jistiny, zajišťuje-li se dluh ještě nedospělý nebo více dluhů. Pro zřízení zástavy k nemovité věci evidované v katastru nemovitostí je zapotřebí uzavřít smlouvu v písemné formě. Podpisy smluvních stran musí být na téže listině. Pakliže je zástavou nemovitá věc, jež se nezapisuje do katastru nemovitostí, je třeba uzavřít smlouvu formou veřejné listiny, tj. ve formě notářského zápisu.

Zástavní právo k nemovité věci evidované v katastru nemovitostí vzniká jeho zápisem do tohoto veřejného seznamu. Zástavní právo k nemovité věci nezapisované do katastru nemovitostí vznikne zápisem do rejstříku zástav. Zápis do rejstříku zástav provede notář, který zástavní smlouvu sepsal, a to bez zbytečného odkladu po uzavření zástavní smlouvy. K jedné nemovité věci může být zřízeno i více zástavních práv. V takovém případě se jejich pořadí určí dle okamžiku podání návrhu na zápis zástavního práva do katastru nemovitostí nebo rejstříku zástav.

I když mají smluvní strany dle nové právní úpravy větší volnost při sjednávání obsahu zástavní smlouvy, zákon je limituje zákazem sjednání některých ujednání. Výčet těchto zakázaných ujednání je obsažen v § 1315 OZ. Zakazují se ujednání, podle kterých dlužník nebo zástavce nesmí zástavu vyplatit. Po dobu, než se zajištěný dluh stane splatným, se zakazuje ujednat oprávnění zástavního věřitele domáhat se uspokojení ze zástavy, zpeněžit libovolným způsobem zástavu nebo si ji za libovolnou, anebo předem určenou cenu ponechat nebo brát ze zástavy plody nebo užitky.

Pokud je zástavcem nebo zástavním dlužníkem spotřebitel nebo člověk, který je malým nebo středním podnikatelem, není možné si platně ujednat, že zástavní věřitel může zpeněžit libovolným způsobem zástavu nebo si ji za libovolnou, anebo předem určenou cenu ponechat. V ostatních případech si tedy lze ujednat tuto tzv. propadnou zástavou, která byla za účinnosti předchozí právní úpravy zakázána.

Nově lze tedy předmět zástavy zpeněžit vedle jejího prodeje ve veřejné dražbě či soudním prodejem též přímým prodejem. Pokud si strany sjednají přímý prodej zástavy, je třeba, aby si též ujednaly způsob, jakým bude zástavní věřitel při zpeněžení zástavy postupovat. Z výtěžku prodeje zástavy se uhradí pohledávka včetně jejího příslušenství a nákladů, na jejichž náhradu má zástavní věřitel právo.

Ke zřízení zástavního práva k nemovité věci může dále dojít rozhodnutím orgánu veřejné moci. V takovém případě vzniká zástavní právo vykonatelností rozhodnutí, ledaže je v něm stanovena doba pozdější (§ 1342 OZ). Takto vzniklé právo se poté zapíše do rejstříku zástav nebo do katastru nemovitostí.

Dalším novým institutem je tzv. uvolněná zástava, která je upravena v ust. § 1380 a násl. OZ. Tento institut se uplatní v případech, kdy je zástavní právo evidováno ve veřejném rejstříku, typicky katastru nemovitostí. Při zániku zástavního práva může být bez nutnosti jeho předchozího výmazu k téže věci zapsáno zástavní právo pro jiný dluh. Není tedy třeba, aby došlo k výmazu a novému zápisu zástavního práva, ale pouze ke změně údaje o zajištěném dluhu. Tato změna zástavního práva je ovšem limitována výší nového dluhu, který nesmí přesahovat ten původní. Nově zapsaný zástavní věřitel vstupuje do pořadí, které měl věřitel předchozí.

Obdobným institutem je tzv. záměna zástavního práva (§ 1385 a násl. OZ). Lze ji taktéž zřídit jen k věcem, které se zapisují do veřejného seznamu s tím, že nová zástava je limitována výší původního závazku. Nové zástavní právo se do veřejného seznamu zapisuje v době, kdy ještě existuje původní zástavní právo.

Vznik nového zástavního práva je však podmíněn tím, že původní zástavní právo zanikne nejpozději do jednoho roku od zápisu nového zástavního práva. V případě, že se vlastníku zástavy nebo novému zástavnímu věřiteli nepodaří vymazat staré zástavní právo do roka po zápisu nového zástavního práva, nové zástavní právo zanikne.

Způsoby zániku zástavního práva jsou upraveny v § 1376 a násl. OZ. Nejčastějším způsobem bude s ohledem na akcesorickou povahu zástavního práva jeho zánik v důsledku zániku jím zajištěného dluhu. Dle § 1377 OZ zaniká zástavní právo k nemovité věci, i když jím zajištěná pohledávka dosud nezanikla, a to z následujících důvodů:

  • a) zánikem zástavy,
  • b) vzdáním se zástavního práva věřitelem,
  • c) vrácením zástavy zástavci nebo zástavnímu dlužníkovi,
  • d) složením ceny zastavené věci zástavcem nebo zástavním dlužníkem,
  • e) uplynutím doby, na kterou bylo zástavní právo zřízeno.

Zaniklo-li zástavní právo zapsané do rejstříku zástav nebo do veřejného seznamu, požádá zástavní věřitel bez zbytečného odkladu o jeho výmaz.

Podzástavní právo

Podzástavní právo vzniká v případě, že je předmětem zástavy pohledávka, ke které bylo zřízeno zástavní právo. Souhlas zástavního dlužníka k zastavení pohledávky se nevyžaduje. Účinky zřízení podzástavního práva vůči zástavnímu dlužníkovi nastávají zápisem tohoto práva do rejstříku zástav nebo do katastru nemovitostí. Osoba, které svědčí právo ze zastavené pohledávky, je podzástavní věřitel. Osobou povinnou pak podzástavce (jinak zástavní věřitel). Výhodou je, že podzástavní věřitel se může domáhat uspokojení z podzástavy (předmět zástavy zřízené k zajištění zastavené pohledávky) místo podzástavce, jakmile je dluh zajištěný podzástavním právem splatný.