Koupě a pacht závodu

Pacht závodu

Pojem a právní úprava, základní ustanovení

Pacht závodu je od 1. 1. 2014 rovněž upraven občanským zákoníkem. Je tak zařazen do 4. oddílu, 3. pododdílu, v ustanoveních § 2349 až 2357.

Zatímco nájem se podle přechodných a závěrečných ustanovení řídí novým občanským zákoníkem ode dne nebytí jeho účinnosti, a to i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem, pro pacht a pro nájem movité věci toto neplatí. Úprava nového občanského zákoníku o pachtu závodu se tak na závod použije tehdy, pokud k pachtu došlo až po účinnosti nového občanského zákoníku.

Před účinností nového občanského zákoníku byla smlouva o nájmu podniku jako smluvní typ zařazena do obchodního zákoníku. Závazkový vztah smlouvou o nájmu podniku založený měl povahu absolutního obchodu, jenž se řídil obchodním zákoníkem bez ohledu na povahu jeho subjektů.

Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři svůj závod k dočasnému užívání a požívání, tedy, aby jej samostatně provozoval a řídil na vlastní náklad a nebezpečí a aby z něj pobíral užitky. Pachtýř se pak smlouvou zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z provozu závodu. Smlouva o pachtu závodu nemusí mít k jejímu platnému uzavření písemnou formu.

Podstatnými částmi smlouvy o pachtu závodu jsou:

• vymezení závodu, který je předmětem smlouvy,
• závazek propachtovatele přenechat svůj závod pachtýři k samostatnému provozování a řízení na vlastní náklad a nebezpečí a k pobírání užitků,
• dohoda o výši pachtovného, které se pachtýř zavazuje platit propachtovateli nebo dohoda o způsobu určení výše pachtovného nebo určení poměrné části výnosu z provozu závodu.

Předmětem smlouvy o pachtu závodu je závod jako organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Platí vyvratitelná právní domněnka, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu. Závod je věc hromadná. Na jeho právní poměry se použijí ustanovení o věcech v právním smyslu.

Jsou-li součástí závodu věci nemovité, předměty průmyslového a jiného duševního vlastnictví, motorová vozidla apod., působnost zvláštních právních předpisů tím není nijak dotčena. Předmětem smlouvy může být také část závodu, tvoří-li samostatnou organizační složku závodu.

Pro smlouvu, kterou se propachtovává část závodu tvořící samostatnou organizační složku, platí obdobně ustanovení platná pro smlouvu o pachtu závodu (§ 2357 OZ).

Závod, popřípadě jeho část, jež je předmětem smlouvy o pachtu závodu, musí být ve smlouvě vymezen dostatečně určitě. Jednotlivé věci, práva a jiné majetkové hodnoty nemusí být ve smlouvě vyjmenovány (strany smlouvy však mohou dle § 2353 sepsat zápis o předání závodu, v němž uvedou výčet všeho, co propachtovaný závod zahrnuje a co se pachtýři předává – zboží na skladě, materiálů určených ke zpracování, náhradní díly a jiné věci určené podle druhu, které se spotřebovávají nebo zpracovávají v souvislosti s provozem závodu, nebo které slouží k odbytu), včetně toho, co chybí, ač to jinak podle smlouvy nebo podle účetních záznamů závod spoluvytváří.

Ke smlouvě o pachtu závodu nebo jeho části musí být, je-li propachtovatelem obchodní společnost, udělen souhlas společníků nebo valné hromady. Je-li propachtovatelem družstvo, musí o uzavření smlouvy rozhodnout jeho členská schůze.

Propachtovatel se zavazuje přenechat svůj závod pachtýři, aby jej samostatně provozoval a řídil na vlastní náklad a nebezpečí a aby z něj pobíral požitky. Samostatné je provozování, jestliže pachtýř rozhoduje o podnikání v pronajatém závodu sám, bez přímého vlivu propachtovatele a pod svou firmou. Současně pachtýř musí provozovaní závodu provádět na vlastní náklad a nebezpečí. Braním užitků se rozumí to, že výsledek provozování závodu patří pachtýři.

Smlouvou o pachtu závodu se pachtýř zavazuje platit propachtovateli pachtovné. Jedná se tak pojmově o smlouvu úplatnou. Podstatnou částí takové smlouvy je dohoda o výši pachtovného nebo o způsobu jeho určení. Způsob určení výše pachtovného musí být dostatečně určitý, aby podle něj bylo možné konkrétní pachtovné přesně vyčíslit. Pachtovné lze dohodnout nejen v penězích, a to jako platbu jednorázovou nebo opakující se, ale také v naturální podobě.

Samostatný závazek zaplatit pachtovné ve smlouvě být výslovně vyjádřen nemusí. Vyjádření závazku zaplatit pachtovné, aniž by byla dohodnuta jeho výše či způsob jeho určení, však znamená, že není stanovena jedna z podstatných náležitostí smlouvy. Dohoda smluvních stran smlouvy o způsobu placení pachtovného není podmínkou platného uzavření smlouvy o pachtu závodu.

Smlouva o pachtu závodu nebo jeho části se ukládá do sbírky listin obchodního rejstříku. Jestliže je pachtýř zapsán ve veřejném rejstříku, nabývá právo k závodu zveřejněním údaje, že uložil doklad o pachtu závodu do sbírky listin podle zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících. V případě, že pachtýř není zapsán do veřejného rejstříku, nabývá právo k závodu účinností smlouvy.

Nabytím práva k závodu je pachtýř oprávněn k provozování a řízení podniku a k pobírání užitků. Je-li tedy propachtován závod, pachtýř jej užívá i požívá způsobem a v rozsahu, v jakém je toho třeba k řádnému provozování závodu. Předmět činnosti provozované v závodu může pachtýř změnit pouze v případě, že to bylo výslovně ujednáno. Pacht závodu se považuje za převod činnosti zaměstnavatele.

Propachtuje-li pachtýř propachtovanou věc jinému, přenechá-li ji jinému k užívání nebo změní-li hospodářské určení závodu, anebo způsob jeho užívání nebo požívání bez propachtovatelova předchozího souhlasu, může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby.

Ustanovení § 2341 OZ závazně stanoví, že pro pacht závodu se použijí přiměřeně ustanovení o nájmu, jestliže není ustanoveními o pachtu stanoveno něco jiného.

Z ostatních ustanovení občanského zákoníku upravujících nájemní smlouvu lze pro pacht závodu uvažovat o podpůrném významu, pokud nebude ve smlouvě o pachtu závodu dohodnuto něco jiného, například ustanovení upravující:

• splatnost pachtovného (§ 2218 OZ),
• zadržovací právo propachtovatele k movitým věcem pachtýře (§ 2234 OZ),
• zánik pachtu v důsledku zničení pronajaté věci (§ 2226 odst. 1 OZ),
• důsledky změny vlastnictví k pronajaté věci (§ 2221 OZ),
• stav, v jakém je nájemce povinen věc vrátit po skončení nájmu (§ 2225 OZ).

Právní postavení pachtýře

Pachtýřem již nemusí být jen podnikatel zapsaný v obchodním rejstříku, který má příslušné podnikatelské oprávnění, tak, jak to vyžadoval obchodní zákoník. To, zda je pachtýř zapsán do obchodního rejstříku, je důležité pro určení okamžiku nabytí práva k závodu.

Jak je již uvedeno výše, v případě zapsaného pachtýře dochází k nabytí práva k závodu zveřejněním údaje, že uložil doklad o pachtu závodu do sbírky listin, nezapsaný pachtýř nabývá právo k závodu účinností smlouvy.

Propachtovatel nemusí být podnikatel zapsaný do obchodního rejstříku. Propachtovatelem nemusí dokonce být ani podnikatel. Rozhodující je, že propachtovatel je vlastníkem propachtovaného závodu. 

Práva a povinnosti pachtýře a propachtovatele

Obsah závazkového vztahu vzniklého na základě smlouvy o pachtu závodu tvoří vzájemná práva a povinnosti smluvních stran.

Pachtýř je oprávněn závod samostatně provozovat a řídit na vlastní náklad a nebezpečí a pobírat z něj užitky, a to v souladu s předmětem podnikání, k němuž mu byl závod propachtován. Předmět podnikání je oprávněn pachtýř měnit pouze po předchozím souhlasu propachtovatele. Jestliže nebude souhlas propachtovatele se změnou předmětu podnikání udělen a pachtýř i přesto změní předmět podnikání, může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby.

Pachtýř je povinen pečovat o propachtovanou věc jako řádný hospodář.

Pacht závodu stejně jako koupě závodu, je konstruován jako dispozice komplexní povahy. Zákonným důsledkem smlouvy o pachtu závodu je, že propachtováním závodu se pachtýř stává věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které s provozem závodu souvisí. Z dluhů však pachtýř přejímá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat.

K přechodu závazků se souhlas věřitele nevyžaduje. Jestliže však věřitel neudělil souhlas k převzetí dluhu pachtýřem, ručí propachtovatel za jeho splnění. Nabytí pohledávek pachtýřem se řídí ustanoveními o postoupení pohledávek. Propachtovatel je povinen oznámit svým věřitelům a dlužníkům, jejichž pohledávky a dluhy pachtýř pachtem závodu nabyl, že závod propachtoval, a to bez zbytečného odkladu.

Vyslovení neúčinnosti pachtu závodu

Jestliže se pachtem závodu zhorší dobytnost pohledávky, která náleží k propachtovanému závodu, může se věřitel propachtovatele, který s pachtem nesouhlasil, domáhat, aby soud rozhodl, že pacht je vůči němu neúčinný. Právo dovolat se neúčinnosti zaniká, neuplatní-li je věřitel do jednoho měsíce ode dne, kdy se o pachtu dozvěděl (subjektivní lhůta).

Zákon stanoví nejzazší, objektivní lhůtu, tří měsíců ode dne účinnosti smlouvy o pachtu závodu pro domáhání se neúčinnosti. Marné uplynutí této lhůty má za následek zánik tohoto věřitelova práva.

Ustanovení sleduje ochranu věřitelů, kteří nemají vliv na změnu dlužníka. Ohrožení plnění závazků propachtovatele jako podmínku práva na vyslovení neúčinnosti pachtu musí v konkrétním případě prokazovat věřitel, který se domáhá rozhodnutí soudu.

Další oprávnění pachtýře a propachtovatele

Na základě smlouvy o pachtu závodu vzniká pachtýři oprávnění užívat označení, know-how a předměty průmyslového vlastnictví náležející propachtovateli a související s propachtovaným závodem v rozsahu, v jakém je toho třeba pro řádné provozování závodu, a to pouze po dobu trvání pachtu. Po skončení pachtu tedy zaniká.

Úhrada za užívání je součástí pachtovného, ledaže smlouva obsahuje dohodu o zvláštní úhradě za užívání, jež se stanoví jako samostatný závazek pachtýře vůči propachtovateli. Taková dohoda musí obsahovat výši úhrady či alespoň dostatečně určitý způsob jejího určení a její splatnost.

Účinností smlouvy o nájmu závodu nebo jeho části či zveřejněním údaje o uložení dokladu o pachtu závodu do sbírky listin, není-li mezi stranami dohodnuto něco jiného, přechází vlastnické právo ke zboží na skladě, k materiálu určenému ke zpracování, k náhradním dílům a jiným věcem určeným podle druhu, které se spotřebovávají nebo zpracovávají v souvislosti s provozem závodu, nebo které slouží k odbytu, na pachtýře.

K přechodu vlastnictví však dojde jenom tehdy, dohodnou-li strany přiměřenou úplatu za tyto věci v rámci nájemného nebo mimo ně. Musí se však jednat o věci, které jsou ve vlastnictví pronajímatele.

Zákon však zakazuje převést na pachtýře ta práva z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví, u nichž to vylučuje smlouva, kterou bylo právo průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví propachtovateli poskytnuto, nebo jestliže to vylučuje povaha takového práva.

Strany mohou sepsat o předání závodu zápis, v němž uvedou, co vše propachtovaný závod zahrnuje a co se pachtýři předává, stejně tak i toho, co chybí, ačkoli to jinak podle smlouvy nebo účetních záznamů závod spoluvytváří. V tomto zápisu je také propachtovatel povinen pachtýře upozornit na vady předmětu pachtu, o kterých ví, nebo o kterých vědět měl a mohl.

Jestliže není v zápisu uvedena věc, jež k závodu náleží, nabývá k ní pachtýř požívací právo společně s požívacím právem k závodu. Není-li v zápisu uveden dluh, pachtýř jej nabývá, jen jestliže musel jeho existenci alespoň rozumně předpokládat.

Konkurenční doložka

Ve smlouvě o pachtu závodu si smluvní strany mohou písemně dohodnout, že propachtovatel nesmí po stanovenou dobu, nejdéle však 2 roky, na stanoveném území vykonávat na vlastní nebo cizí účet činnost, která byla předmětem podnikání v propachtovaném závodu, nebo jinou činnost, která by měla soutěžní povahu vůči podnikání pachtýře. V případě pochybností může soud takto sjednanou konkurenční doložku omezit, jestliže by omezovala propachtovatele více, než kolik vyžaduje potřebná míra ochrany pachtýře.

Povaha zákonného ustanovení je kogentní, nelze tedy sjednat konkurenční doložku za jiných podmínek. Může být též sjednána konkurenční doložka omezující pachtýře pro období po skončení pachtu závodu. Stejně tak nelze vyloučit sjednání konkurenční doložky omezující obě smluvní strany.

Zánik závazkového vztahu ze smlouvy o pachtu závodu

Doba pachtu

Smlouva o pachtu závodu může být uzavřena na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. Byla-li smlouva o pachtu závodu uzavřena na dobu alespoň tří let, může strana vyzvat v době ne kratší než šest měsíců před uplynutím ujednané doby druhou stranu, aby sdělila, zda hodlá v pachtu pokračovat, s tím, že vysloví-li druhá strana do tří měsíců od doručení výzvy svůj souhlas, prodlouží se pacht o dobu, na kterou byl původně ujednán. Jinak pacht končí v původně ujednané době.

Smluvní strany však mohou dobu prodloužení nájmu ve smlouvě upravit odlišně.

Smlouva o pachtu závodu sjednaná na dobu neurčitou je vypověditelná jak pachtýřem, tak i propachtovatelem. Smlouvou uzavřenou na dobu neurčitou je i taková smlouva, v níž není uvedena doba, na kterou je uzavřena. Zákon stanoví, že v tomto případě lez pacht vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Jestliže byla smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i výpověď písemnou formu.

Jestliže pachtýř propachtovaný závod nevrátí při skončení pachtu propachtovateli, náleží propachtovateli pachtovné, jako by pacht trval. Plody a užitky vytěžené pachtýřem v té době se počítají jako užitky za celý rok.

Kromě uplynutí doby u smlouvy uzavřené na dobu určitou a účinné výpovědi u smlouvy na dobu neurčitou může dojít k ukončení pachtu také jinými obecnými způsoby (např. písemnou dohodou smluvních stran, odstoupením od smlouvy, fúzí pachtýře a propachtovatele).

Důsledky spojené se skončením pachtu (zánikem závazkového vztahu)

Oprávnění pachtýře užívat označení, know-how a předměty průmyslového vlastnictví náležející propachtovateli a související s propachtovaným závodem zaniká skončením pachtu.

Dnem zániku pachtu přechází na propachtovatele pohledávky a dluhy, které k závodu náleží; z dluhů však propachtovatel nabývá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat. Neudělil-li věřitel souhlas k převzetí dluhu propachtovatelem, ručí pachtýř za jeho splnění. Nabytí pohledávek propachtovatelem se jinak řídí ustanoveními o postoupení pohledávek.

Pachtýř oznámí svým věřitelům a dlužníkům, jejichž pohledávky a dluhy pachtýř pachtem závodu nabyl, bez zbytečného odkladu, že pacht zanikl.

Neprokáží-li strany, že vznik nebo zánik pachtu byl třetí osobě znám dříve, jsou vůči ní tyto skutečnosti účinné ode dne, kdy bylo oznámení o vzniku nebo zániku pachtu zveřejněno.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.

Přehled všech témat Právního průvodce