Převody nemovitostí a daňové důsledky

Předmět daně

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je buď:

  • i. pozemkem, stavbou, jednotkou nacházející se na území České republiky (přičemž není rozhodné, zda se jedná o jednotku bytovou nebo nebytovou),
  • ii. právem stavby, jímž je zatížen pozemek nacházející se na území České republiky,
  • iii. spoluvlastnickým podílem na nemovité věci uvedené v bodech i. a ii.

Předmětem daně je také nabytí vlastnického práva k nemovité věci, které bylo nabyto na základě zajišťovacího převodu práva a dále úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva.

V případě vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, je předmětem daně jen ta hodnota nemovitých věcí, kde jeden ze spoluvlastníků získává více, než mu náleželo dle velikosti jeho spoluvlastnického podílu na celé nemovité věci.

Pokud jde o nabytí vlastnictví k inženýrské síti nebo spoluvlastnickému podílu na ní, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona, která je částí této sítě a která se nachází na území České republiky, nebo spoluvlastnickém podílu na takové budově. Tato budova nebo spoluvlastnický podíl na ní se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považují za nemovitou věc.

Poplatník daně

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je v případě kupních a směnných smluv nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci.

Při převodu či nabytí nemovité věci do společného jmění manželů se jedná o tzv. solidární daňovou odpovědnost, tedy že manželé jsou poplatníky daně společně a nerozdílně. Daňové přiznání je podáváno pouze jedno a v daňovém řízení vystupuje jeden z manželů jako společný zmocněnec nebo společný zástupce, přičemž nacionále druhého manžela se uvedou do příslušné kolonky daňového formuláře.

Vyloučení daně a osvobození od daně

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí není nabytí vlastnického práva k nemovité věci při

  • i. provádění pozemkových úprav,
  • ii. přeměnách právnických osob s výjimkou převodu jmění na společníka,
  • iii. poskytnutí náhrady při vyvlastnění.

Ve stanovených případech je od daně osvobozeno také nabytí vlastnického práva k nemovité věci v případě nabytí členským státem Evropské unie, územním samosprávným celkem, dobrovolným svazkem obcí, případně právnickou osobou s majetkovou účastí státu Evropské unie. Tyto případy jsou však již v zásadě velmi specifické a jdou nad rámec tohoto článku.

Významná a praktická je pak skutečnost, že je zachováno osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí v případě prvního úplatného nabytí vlastnického práva k novostavbám.

Jedná se o první nabytí vlastnického práva k následujícím nemovitým věcem:

  • i. pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,
  • ii. dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu,
  • iii. dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě, která:
    • nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, vzniklé výstavbou, nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu, nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek.
    • na základě stavební úpravy nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.

K osvobození od povinnosti hradit daň z nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem, které jsou vypočteny v předchozím odstavci, je nezbytné, aby k prvnímu úplatnému převodu vlastnického práv došlo v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.

Dále je osvobozeno od daně z nabytí nemovitých věcí nabytí vlastnického práva k jednotce, která byla ve vlastnictví družstva, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu. V případě vzniku společného jmění manželů postačí, když podmínku pro osvobození od daně splní alespoň jeden z manželů.

Od daně z nabytí nemovitých věcí je dále osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je předmětem finančního leasingu, a to jejím uživatelem.

V neposlední řadě je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci při provádění reorganizace v rámci insolvenčního řízení nebo vložení nemovité věci do sociálního družstva nebo evropského fondu sociálního podnikání.

Sazba

Sazba daně se nemění a zůstává ke dni uveřejnění tohoto článku na 4% ze základu daně. Výsledná výše daně se vypočte jako součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.