Převody nemovitostí a daňové důsledky

Stanovení základu daně

Je stanoveno, že základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.

Nabývací hodnotou je:

  • i. sjednaná cena,
  • ii. srovnávací daňová hodnota,
  • iii. zjištěná cena, nebo
  • iv. zvláštní cena.

Rozhodný den pro stanovení nabývací hodnoty je den, kdy došlo ke změně vlastnictví.

Stanovení nabývací hodnoty je provedeno srovnáním sjednané ceny ve smlouvě, srovnávací daňové hodnoty, zjištěnou cenou nebo zvláštní cenou.

Zjednodušeně se dá říci, že u převážné většiny kupních či směnných smluv se tato nabývací hodnota stanoví porovnáním sjednané (kupní) ceny a srovnávací daňové hodnoty. Vyšší z nich je nabývací hodnotou, od které se odvíjí základ daně a vyměřuje daň.

Pro úplné vysvětlení je potřeba vysvětlit obsah jednotlivých pojmů a způsob určení výše jejich hodnoty:

Sjednaná cena:

  • sjednanou cenou se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci (kupní cena sjednaná ve smlouvě),
  • v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou nemovitých věcí se pro účely určení sjednané ceny nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci za podmínek, že nabývací hodnotou není výlučně sjednaná cena. Tedy v případě, že jedna ze smluvních stran poskytuje druhé straně doplatek, sjednaná cena se rovná výši tohoto doplatku.

Srovnávací daňová hodnota:

  • je částka odpovídající 75 % směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny,
  • v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou nemovitých věcí za podmínky, že nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je srovnávací daňová hodnota částka odpovídající 100 % směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny.

Poplatník si pak může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu.

Pro určení srovnávací daňové hodnoty se vždy použije zjištěná cena, v případech, kdy poplatník neposkytne údaje o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty, nebo pokud nelze určit směrnou hodnotu převáděné nemovitosti.

K určení srovnávací daňové hodnoty v případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, se souhrn hodnot všech podílů spoluvlastníka na nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním určí buď použitím zjištěné ceny, nebo použitím směrné hodnoty.

Zjištěná cena je cena zjištěná podle zákona upravujícího oceňování majetku, soudem jmenovaným znalcem. Tedy cena stanovená na základě znaleckého posudku.

Zvláštní cena je cena stanovena v rámci mnoha různých změn vlastnictví nemovitých věcí, například se jedná o:

  • i. exekuce a výkon rozhodnutí, tedy cenu dosaženou vydražením nebo předražku při nedobrovolné změně majitele nemovitosti, například v rámci prodeje v exekuci nebo výkonem rozhodnutí.
  • ii. obchodní korporace, kdy jde o cenu sjednanou ve společenské smlouvě při vkladu nemovité věci do osobní společnosti,
  • iii. cenu určenou znalcem při vkladu nemovité věci do družstva
  • iv. zvyšování základního kapitálu kapitálové společnosti, nebo příplatku společníka na vytvoření vlastního kapitálu obchodní společnosti v případě nepeněžitého vkladu,
  • v. cenu dosaženou prodejem věcí v rámci nařízené likvidace pozůstalosti nebo z pozůstalosti osobou spravující pozůstalost

V ostatních případech může jít např. o prodej nemovitých věcí z majetku členského státu Evropské unie nebo jiného státu, vypořádání spoluvlastnictví soudem, případně jiné náhrady poskytnuté na základě zvláštních zákonů (např. vyvlastnění nebo náhrada při zániku práva stavby).

Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází daná nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci. Je stanovena správcem daně, tedy finančním úřadem na základě informací o nemovité věci, které mu poskytne poplatník a dále na základě znalostí finančního úřadu o hodnotách nemovitostí, které byly ve stejné lokalitě předmětem převodu v minulosti. Ta vychází z cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, tj. se zohledněním druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci.

Zvláštní ustanovení se týká zemědělských pozemků, které vychází výlučně z ceny určené podle bonitovaných půdně ekologických jednotek a u lesních pozemků ze základní ceny určené podle souborů lesních typů za podmínek stanovených zákonem.

Současně s výše uvedeným platí, že směrná cena se neurčuje u lesního pozemku s lesním porostem, pozemku, který je vodní plochou, stavby hromadné garáže a pozemku, jež je jeho součástí a nedokončené stavby, nebo jednotky a pozemku, jehož součástí je nedokončená stavba.

Při nesouladu mezi druhem pozemku uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí skutečný stav.

Vzhledem k výše uvedeným termínům je potřeba určit, která výše uvedená cena bude rozhodná pro určení nabývací hodnoty.

Pokud uvažujeme nejčastější případ převodu vlastnického práva k nemovité věci, tedy koupi a směnu, pak se nabízí dvě varianty:

1. Pokud si poplatník zvolí, že srovnávací cena bude odvozena od zjištěné ceny (podle znaleckého posudku), pak je poplatník povinen k daňovému přiznání doložit znalecký posudek. Tedy sám osloví znalce jmenovaného soudem, který na objednávku poplatníka provede zpracování znaleckého posudku. Znalecký posudek je pak přílohou daňového přiznání.

  • V daňovém přiznání si poplatník vypočte srovnávací daňovou hodnotu – tedy vypočte 75 % zjištěné ceny na základě znaleckého posudku a porovná je s cenou sjednanou (kupní). Ta částka, která je vyšší, je nabývací hodnotou a z té je stanovena (vyměřena) daň z nabytí věcí nemovitých.
  • Tento postup má výhodu v tom, že poplatník si může cenu, kterou zaplatil za zpracování znaleckého posudku uplatnit jako uznatelný výdaj, tj. pro stanovení základu daně odečíst od nabývací hodnoty odměnu a náklady, které prokazatelně zaplatil znalci za znalecký posudek.
  • Takto vypočtenou daň je poplatník povinen uhradit ve lhůtě pro podání daňového přiznání.

2. Pro určení nabývací hodnoty nejběžněji převáděných nemovitých věcí má poplatník možnost zvolit, že podkladem pro stanovení základu daně bude směrná hodnota, tedy že poplatník nebude obstarávat znalecký posudek. Směrná hodnota je stanovena finančním úřadem na základě vyhlášky Ministerstva financí pro postup určení směrné hodnoty.

  • K daňovému přiznání pak poplatník nedokládá znalecký posudek, ale je povinen vyplnit přílohy daňového přiznání pro jednotlivé nabývané nemovité věci a uvede údaje nutné k určení směrné hodnoty, jimiž jsou údaje týkající se velikosti, druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci. Správce daně na základě těchto údajů vypočte směrnou hodnotu, z ní vypočte srovnávací daňovou hodnotu (75 % směrné hodnoty). Pro stanovení nabývací hodnoty (základu daně) pak obě částky porovná. Základem daně je pak vyšší částka.
  • Pokud poplatník vybere tento způsob pro stanovení nabývací hodnoty, vyčíslí v daňovém přiznání zálohu na daň ve výši 4 % ze sjednané ceny, a tuto zálohu zaplatí ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Záloha se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru. K daňovému přiznání nedokládá znalecký posudek, ale je povinen vyplnit přílohy daňového přiznání pro jednotlivé nabývané nemovité věci, kde uvede přesnou identifikaci nemovitosti, stavebně technické parametry a údaje vztahující se k bezprostřednímu okolí nabývané nemovitosti. Správce daně na základě údajů takto získaných od poplatníka a dále údajů, kterými sám disponuje, vypočte směrnou hodnotu. Z této hodnoty následně vypočte srovnávací daňovou hodnotu (75 % směrné hodnoty) a porovnáním s cenou sjednanou stanoví základ daně. Daň je ze strany finančního úřadu (správce daně) vyměřena platebním výměrem. Rovná-li se vyměřená daň přiznané záloze, platební výměr se nedoručuje. Je-li vyměřená daň vyšší než záloha, rozdíl mezi daní a zálohou je splatný ve lhůtě do 30 dnů od doručení platebního výměru. Pokud je však rozdíl mezi směrnou hodnotou a sjednanou cenou menší než 200 Kč stanoví se daň ve výši uhrazené zálohy stanovené ze sjednané ceny.

Pokud bychom chtěli srovnat oba výše uvedené postupy pro stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí, které budou nejčastěji používány, je třeba konstatovat, že při stanovení základu daně pomocí směrné hodnoty může dojít k situaci, kdy bude poplatník daně překvapen výší směrné hodnoty vypočtené správcem daně. Doplacení daně pak bude povinností poplatníka (nabyvatele nemovitosti).

Porovnávaná hodnota nemovitých věcí oceněná znaleckým posudkem je pro účely porovnání s cenou sjednanou snížena na 75 % své výše. Dojde tak k vyloučení některých velkých disproporcí mezi sjednanou cenou (tržní) a vyšší cenou dle znaleckého posudku, která se stávala neřešitelnou například v případě neprodejných anebo těžko prodejných nemovitostí a dále zejména v případě některých částí center velkých měst (zejména pak centra Prahy). V neposlední řadě je pak velkou výhodou při zpracování znaleckého posudku zvýšená jistota v případě vyměření výše daně a její úhradě mezi kupujícím a prodávajícím.

V některých případech je pak nabývací hodnota stanovena výlučně jako sjednaná cena, není tedy potřeba ani zpracovat znalecký posudek ani finanční úřad nebude stanovovat směrnou hodnotu. Jedná se mimo jiné o situace, jde-li o nabytí vlastnického práva k nově vybudované jednotce ujednané ve smlouvě o výstavbě, která vznikla nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou domu.

Stejně tak v některých případech je nabývající hodnota stanovena výlučně jako zjištěná cena na základě znaleckého posudku, jak již bylo naznačeno výše. Jde o případy nabytí vlastnického práva k nemovité věci na základě:

  • finančního leasingu podle zákona upravujícího daně z příjmů,
  • zajišťovacího převodu práva,
  • úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva,
  • nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu nebo jeho části, jejichž je tato nemovitá věc součástí.
Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.