Společenství vlastníků a problematika bytových družstev



Členství ve společenství vlastníků

Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. V případech, kdy je založení společenství vlastníků ze zákona vyžadováno, tedy není možné vlastnit jednotku bez členství ve společenství vlastníků.

Občanský zákoník v této souvislosti stanoví, že nebylo-li společenství vlastníků založeno dříve, jsou vlastníci jednotek povinni jej založit v případě, kdy je v budově alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.

Pokud vlastníci jednotek aktivně nekonají a společenství vlastníků nezaloží, znemožní tím zápis vlastnického práva k další převedené jednotce v domě až do doby, kdy bude prokázán vznik společenství vlastníků. K vyloučení pochybností je nutno dodat, že občanský zákoník považuje v daném případě za první převedenou jednotku takovou jednotku, k jejímuž převodu došlo až po převodu tří jednotek.

Při koupi jednotky je tedy nutné mimo jiné ověřit, zda jsou splněny zákonné podmínky pro vznik společenství vlastníků a zda takové společenství bylo založeno a zapsáno do rejstříku společenství vlastníků. V opačném případě příslušný katastrální úřad nezapíše vlastnické právo nabyvatele k převáděné jednotce (bytu nebo nebytového prostoru) do katastru nemovitostí až do doby, než dojde ke vzniku společenství vlastníků, což může v některých případech představovat podstatný problém a prodloužení procesu převodu, nehledě na možné vícenáklady spojené se založením společenství vlastníků.

Ručení členů společenství vlastníků za jeho dluhy

Poměrně kontroverzním ustanovením v úpravě bytového spoluvlastnictví je ručení vlastníků za dluhy společenství vlastníků, a to v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Vlastníci jednotek, kteří jsou členy společenství vlastníků, tak ručí celým svým majetkem za dluhy společenství vlastníků v poměru podle velikosti svého spoluvlastnického podílu.

Pokud tedy společenství vlastníků z jakéhokoli důvodu neplní své povinnosti plynoucí např. ze smlouvy o úvěru, může se věřitel domáhat uspokojení na kterémkoli vlastníku jednotky, a to až do výše jeho podílu na celkovém dluhu.

Výše podílů na společných částech, není-li určeno jinak, je stanovena poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

Založení a vznik společenství vlastníků

Obdobně jako v případě jiných právnických osob je nutné rozlišovat založení společenství vlastníků jednotek a jeho vznik. Vznik společenství vlastníků je vázán na jeho zápis do veřejného rejstříku, společenství tedy vzniká dnem zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Vzniku předchází proces založení. Společenství vlastníků lze založit prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (doposud označované jako tzv. prohlášení vlastníka budovy), ujednáním ve smlouvě o výstavbě nebo schválením stanov.

Jak již bylo zmíněno, společenství musí být založeno v případě, kdy je v budově alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději však po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Nestane-li se tak, nelze provést zápis vlastnického práva k další převedené jednotce do veřejného seznamu, a to až do doby, kdy je prokázán vznik společenství vlastníků.

Zakládá-li se společenství vlastníků schválením stanov, je nutný souhlas vlastníků všech jednotek a stanovy musí mít formu veřejné listiny (notářského zápisu). Forma veřejné listiny není vyžadována, zakládá-li se společenství vlastníků prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě.

Bylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, nepřihlíží se z důvodu ochrany zájemců o nabytí jednotek k změnám stanov provedeným před vznikem společenství vlastníků, tj. před zápisem společenství vlastníků do rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Souhlas všech vlastníků jednotek se založením společenství vlastníků je nutný také v případě, má-li být společenství vlastníků založeno v domě, kde je méně než pět jednotek.

Stanovy společenství vyžadují formu veřejné listiny (tj. notářského zápisu) a musí obsahovat alespoň tyto náležitosti:

  • a) název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,
  • b) sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,
  • c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování,
  • d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,
  • e) určení prvních členů statutárního orgánu,
  • f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
  • g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Vedle dalších zákonem stanovených náležitostí obsahují stanovy společenství vlastníků také prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má-li na jeho základě rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, a smlouvu o výstavbě, má-li výstavbou vzniknout dům alespoň s pěti jednotkami.

Orgány společenství vlastníků

Povinnými orgány společenství vlastníků jsou statutární orgán (výbor nebo předseda) a shromáždění jakožto nejvyšší orgán. Vedle těchto orgánů mohou stanovy zřídit také další, nelze jim však založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu.

Statutární orgán

Statutárním orgánem společenství vlastníků je buď výbor (kolektivní orgán) nebo předseda (jednočlenný orgán). Obdobně jako v případě jiných právnických osob platí i pro společenství vlastníků, že statutárnímu orgánu náleží veškerá působnost, kterou zakladatelské právní jednání, zákon nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu právnické osoby.

Člen statutárního orgánu pak může zastupovat právnickou osobu ve všech záležitostech. V případě kolektivního statutárního orgánu (výbor), zastupuje společenství každý jeho člen samostatně, neurčí-li stanovy jinak.

Členem výboru nebo předsedou společenství vlastníků se může stát každý, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný. Za bezúhonnou se přitom ve smyslu zákona o živnostenském podnikání nepovažuje osoba, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, jestliže byl tento trestný čin spáchán v souvislosti s činností společenství, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena.

Shromáždění

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění tvořené všemi vlastníky jednotek. Každý vlastník má na shromáždění počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží. Shromáždění se koná minimálně jedenkrát ročně, na základě svolání k zasedání statutárním orgánem.

Do působnosti shromáždění patří ze zákona rozhodování o následujících otázkách:

  • a) změna stanov,
  • b) změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,
  • c) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,
  • d) schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
  • e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,
  • f) rozhodování
    • 1. o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,
    • 2. o změně účelu užívání domu nebo bytu,
    • 3. o změně podlahové plochy bytu,
    • 4. o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,
    • 5. o změně podílu na společných částech,
    • 6. o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky,
    • 7. o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
  • g) udělování předchozího souhlasu
    • 1. k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,
    • 2. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
    • 3. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,
    • 4. k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,
  • h) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti,
  • i) rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

Shromáždění je způsobilé usnášet se, jsou-li přítomni vlastníci mající většinu všech hlasů.,  K přijetí konkrétního rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud stanovy společenství pro danou záležitost nepožadují kvórum vyšší.

V případech, kdy se shromáždění nesejde v potřebném počtu vlastníků (hlasů), tedy není usnášeníschopné, je možné, aby svolavatel shromáždění do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, navrhl, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání (tzv. rozhodnutí mimo zasedání). Tento postup je možný také v případech, kdy tak výslovně určují stanovy.

Rozhodování mimo zasedání probíhá formou písemného vyjádření vlastníků k plnému znění návrhu rozhodnutí. Návrh vždy musí obsahovat alespoň návrh usnesení a podklady nezbytné k posouzení návrhu, a díle také údaj o lhůtě, v níž se mají vlastníci jednotek vyjádřit. Lhůta je 15denní, neurčují-li stanovy jinak. Vlastník se musí vyjádřit ve lhůtě patnácti dnů ode dne dojití návrhu, a to s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo vyjádření učiněno a vlastnoručním podpisem na listině obsahující úplné znění takového návrhu. K přijetí rozhodnutí mimo zasedání je na rozdíl od hlasování na shromáždění vyžadován souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Statutární orgán oznámí výsledek rozhodování mimo zasedání vlastníkům písemně.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.




• Témata: Právní průvodce | Právo