Společenství vlastníků a problematika bytových družstev



Bytové družstvo

Bytové družstvo je právnickou osobou, společenstvím neuzavřeného počtu osob, které je založeno výlučně za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Jinou činnost může za podmínek stanovených zákonem provozovat pouze za předpokladu, že tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů a současně, že tato činnost má ve vztahu k účelu bytového družstva pouze doplňkový nebo vedlejší charakter.

Pro bytové družstvo platí, že nemůže změnit předmět své činnosti a stát se jiným než bytovým družstvem, ledaže ani jediný jeho člen není nájemcem družstevního bytu ve vlastnictví tohoto bytového družstva, ani podle stanov žádnému členovi nevznikne po splnění všech podmínek právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.

Problematika bytových družstev je upravena v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o obchodních korporacích“ nebo „ZOK“), a to konkrétně v ustanoveních § 727 až 757, která navazují na úpravu obsaženou v § 552 až 726, věnovanou obecně družstvům, popř. na obecnou úpravu obchodních korporací. Problematiku nájmu upravuje občanský zákoník.

Vymezení pojmu družstevní byt

Z definice bytového družstva a jeho účelu nepochybně plyne, že podmínkou existence a fungování bytového družstva je skutečnost, že bytové družstvo vlastní byty nebo nebytové prostory – tj. prostory sloužící podnikání, které přenechává do užívání svým členům, tedy byty označované jako družstevní byty.

Družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem se tedy rozumí byt nebo nebytový prostor, který je v budově ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem.

Vznik členství v bytovém družstvu a základní práva a povinnosti členů

Členství v bytovém družstvu vzniká jen při splnění všech podmínek stanovených zákonem o obchodních korporacích a stanovami, a to jedním z následujících způsobů:

  • a) při založení bytového družstva dnem vzniku bytového družstva,
  • b) dnem rozhodnutí příslušného orgánu bytového družstva o přijetí za člena nebo pozdějším dnem uvedeným v tomto rozhodnutí, nebo
  • c) převodem nebo přechodem družstevního podílu.

Členství v bytovém družstvu vzniká na dobu neurčitou.

Se vznikem členství v bytovém družstvu vznikají členovi práva a povinnosti spojená s členstvím v bytovém družstvu, a to zejména:

  • právo volit a být volen do orgánů bytového družstva;
  • právo účastnit se řízení a rozhodování v bytovém družstvu;
  • právo podílet se na výhodách poskytovaných bytovým družstvem;
  • právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek stanovených ZOK a stanovami, a práva a povinnosti z této smlouvy vzniklá;
  • právo na stanovení nájemného spojeného s užíváním družstevního bytu tak, aby zahrnovalo pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevních bytů, a to včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů;
  • povinnost dodržovat stanovy a
  • povinnost dodržovat rozhodnutí orgánů bytového družstva.

Společné členství manželů v bytovém družstvu

Stal-li se jeden z manželů za trvání manželství členem bytového družstva, spadá takto nabytý podíl v bytovém družstvu do společného jmění manželů, vyjma případů, kdy se jedná o nabytí způsobem zakládajícím výlučné vlastnictví tohoto manžela (tj. nabytí darem, děděním nebo odkazem, nabytí právním jednáním vztahujícím se k výlučnému vlastnictví, nabytí náhradou za poškození, zničení nebo ztrátu výhradního majetku nebo nabytí majetku jako náhrady za nemajetkovou újmu na přirozených právech).

Jestliže je družstevní podíl součástí společného jmění manželů, vzniká manželům také společné členství v družstvu. Jinými slovy nabytí členského podílu jedním z manželů za trvání manželství zakládá zpravidla společné členství manželů v bytovém družstvu.

Práva a povinnosti spojená s členstvím v bytovém družstvu tak náleží oběma manželům společně a nerozdílně. Stejně tak jsou manželé společně a nerozdílně zavázáni a oprávněni z právních jednání týkajících se členství v bytovém družstvu.

Navenek se však společné členství manželů v bytovém družstvu projevuje jako členství jediné, s nímž je při hlasování na členské schůzi spojen jeden hlas.

Je-li s družstevním podílem, který je součástí společného jmění manželů, spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, jde o právo na uzavření smlouvy o společném nájmu manželů. Je-li s družstevním podílem, který je součástí společného jmění manželů, spojen nájem družstevního bytu, jde o společný nájem manželů.

Je-li jeden z manželů výlučným členem bytového družstva, mají oba manželé společné nájemní právo podle občanského zákoníku odvozené od práva nájmu manžela, který je výlučným členem družstva. Zanikne-li členství manžela, od jehož nájemního práva bylo společné nájemní právo odvozeno, zaniká také nájemní právo druhého manžela.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.




• Témata: Právní průvodce | Právo