Společenství vlastníků z pohledu orgánů společenství a jejich pravomocí

Bytové spoluvlastnictví je nejrozšířenějším modelem vlastnictví nemovitých věcí určených k bydlení v České republice. Problematika společenství vlastníků se proto dotýká mnohých z nás.

Tento článek představuje společenství vlastníků z pohledu na orgány SVJ. Jaké mohou být orgány společenství vlastníků a jaké jsou jejich kompetence? Existují pravidla pro volbu členů těchto orgánů a kdo je způsobilý stát se členem voleného orgánu společenství vlastníků? A co je hlavním úkolem těchto orgánů?

Podrobný obsah

Související zákony

Související právní průvodci

Úvod

Společenství vlastníků (dále také jako „SVJ“) je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku fungující dle schválených stanov. Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky, jednotliví členové – vlastníci jednotek tvoří nejvyšší orgán.

Bezpochyby nejdůležitějším orgánem pro jeho fungování je orgán statutární. Zpravidla se jedná o výbor, který je kolektivním orgánem, méně častou je pak individuální forma statutárního orgánu, kterým je v takovém případě předseda společenství jednotek.

Vzhledem ke skutečnosti, že od nabytí účinnosti aktuální právní úpravy, tedy občanského zákoníku, uplynulo již 6 let, uplynula již většinou první funkční období zvolených statutárních orgánů, nyní nezřídka dochází k situacím, že je obtížné najít zájemce, který by se ucházel o funkci statutárního orgánu. Nelze totiž zcela eliminovat rizika spojená s takovým členstvím. Funkce člena výboru je tedy mezi vlastníky jednotek dosti nepopulární.

Tento článek přehledně shrnuje základní informace ohledně orgánů společenství, zejména pak orgánu statutárního – tím je zpravidla výbor, a dále hlavní záležitosti, které spadají do jejich kompetence.

zpět na začátek

Orgány společenství vlastníků

Pro připomenutí je vhodné uvést, že SVJ se zakládá schválením stanov, které až na výjimky vyžadují formu veřejné listiny. V případě, že společenství vlastníků nebylo založeno již dříve, je nezbytné, aby jej založili vlastníci, pokud je v domě alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. SVJ vznikne zápisem do veřejného rejstříku.

Právní úprava orgánů společenství vlastníků je obsažena v ustanoveních § 1205–1214 občanského zákoníku.

Jak již bylo uvedeno výše, každé společenství vlastníků povinně zřizuje tyto orgány:

  • statutární orgán – výbor nebo předseda
  • shromáždění

Stanovy však mohou zřídit i další orgány. Nejčastěji se bude jednat o určitou formu kontrolního orgánu. Tyto orgány však nesmí disponovat působností vyhrazenou povinným orgánům.

V případě, že se tyto další orgány zřizují volbou, vždy je musí volit shromáždění. Pokud by se jednalo o zřízení jmenováním statuárním orgánem, musí být tento způsob výslovně uveden ve stanovách.

zpět na začátek

Shromáždění vlastníků

Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství vlastníků, tvoří jej všichni vlastníci jednotek. Shromáždění jakožto orgán představuje jakousi „valnou hromadu“ všech vlastníků, popř. jejich zástupců, na které jsou projednávány otázky ohledně správy domu a samotného společenství.

Působnost shromáždění

Zákon stanovuje minimální výlučnou působnost shromáždění, tj. rozhodování o následujících otázkách:

  • změna stanov,
  • změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,
  • volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,
  • schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
  • schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,
  • rozhodování
    •  o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,
    • o změně účelu užívání domu nebo bytu,
    • o změně podlahové plochy bytu,
    • o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,
    • o změně podílu na společných částech,
    • o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky,
    • o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
  • udělování předchozího souhlasu
    • k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,
    • k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
    • k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,
    • k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,
  • určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti,
  • rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

Další záležitosti a povinnosti shromáždění vlastníků jednotek případně stanov společenství vlastníků. Na povinnosti shromáždění lze rovněž nahlížet v kontextu povinností každého jednotlivého vlastníka a člena takového shromáždění.

Svolání shromáždění

Svolání shromáždění se řídí stanovami. Výbor je povinen shromáždění svolat alespoň jednou do roka, a to zpravidla prostřednictvím písemné pozvánky, která je doručována všem vlastníkům nejméně 15 dnů před konáním shromáždění.

Povinnost svolat shromáždění alespoň 1x ročně je svázána s povinností projednat účetní závěrku za předešlé účetní období a rozhodnout o vypořádání výsledku hospodaření. Tuto povinnost je nezbytné splnit nejpozději do konce 6. měsíce roku následujícího po roce, za který je účetní závěrka schvalována. (Příklad: je-li schvalována účetní závěrka za rok 2019, musí se shromáždění, na jejímž programu bude mimo jiné zahrnuto projednání účetní závěrky za rok 2019, se musí konat nejpozději do 30. 6. 2020.)

Na pozvánce je nezbytné uvést čas a místo konání schůze (resp. shromáždění) a rovněž pořad jednání, tedy záležitosti, jež budou v rámci společenství projednávány. Lze doporučit, aby veškeré body programu byly specifikovány co nejvíce konkrétně, a to z důvodu, aby nemohla být případně napadena přijatá usnesení pro formální nesprávnost svolání shromáždění. Podklady, jež se týkají pořadu jednání by rovněž měly být připojeny k přihlášce, popř. musí výbor jinak zajistit, aby se s nimi mohli všichni vlastníci včas seznámit (například uložit podklady na webové stránky, popř. vyvěsit na společné nástěnce apod.).

Je rovněž na místě zmínit, že účast na shromáždění je právem vlastníka, nikoli jeho povinností, jak bývá často v pozvánkách na schůze SVJ zdůrazňováno. Na druhou stranu je nutné podotknout s ohledem na zásadu „vlastnictví zavazuje“, že pro řádné fungování a správu domu je nezbytná součinnost vlastníků právě ve formě jejich účasti na shromáždění. V opačném případě může dojít k ochromení fungování společenství, což může mít negativní důsledky i pro vlastníky jako jednotlivce.

Usnášeníschopnost shromáždění a hlasování

Na shromáždění hlasují ti vlastníci, kteří se na „schůzi“ dostaví, a to každý z nich s takovým počtem hlasů, který odpovídá velikosti jejich podílu na společných částech domu a pozemku, což odpovídá velikosti podlahové plochy vlastněných jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Pokud je vlastníkem jednotky samo SVJ, k jeho hlasu se nepřihlíží.

Pro usnadnění hlasování lze tedy členům výboru doporučit přípravu přehledu jednotlivých vlastníků, spolu s výměrou jejich jednotek (tj. podlahovou plochou) a tomu odpovídající počet hlasů (zaokrouhlený na celá čísla).

Obecně platí, že aby bylo shromáždění usnášeníschopné, musí se na shromáždění dostavit alespoň vlastníci, kteří mají většinu všech hlasů. Pro přijetí rozhodnutí ve formě usnesení, je zapotřebí zpravidla souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků. To platí obecně ve všech záležitostech, kromě situací, kdy stanovy vyžadují počet hlasů vyšší (tzv. kvalifikovanou většinu, např. tři čtvrtiny hlasů všech vlastníků).

Občanský zákoník tyto specifické situace vyžadující vyšší kvorum přímo nejmenuje, ale lze je dovodit. Jako příklad lze uvést hlasování o změně prohlášení vlastníka, která se dotkne práv a povinností jen některých vlastníků (např. velikost podílu na společných částech v případě částečného sloučení bytů). Zde je vyžadována písemná dohoda dotčených vlastníků a k nabytí účinnosti této dohody se vyžaduje písemný souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků, avšak v případě, že prohlášení (případně stanovy společenství vlastníků) neurčují požadavek na vyšší počet hlasů.

Rozhodnutí mimo zasedání

V případech, kdy se shromáždění nesejde v potřebném počtu vlastníků (resp. nepostačuje počet jejich hlasů), tedy shromáždění není usnášeníschopné, je možné, aby svolavatel shromáždění (typicky výbor) do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, navrhl, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání (tzv. „per rollam“). Tento postup je možný rovněž v dalších případech, ale pouze, pokud tak výslovně určují stanovy.

Rozhodování mimo zasedání probíhá formou písemného vyjádření vlastníků k plnému znění návrhu rozhodnutí.

Návrh vždy musí obsahovat alespoň návrh usnesení a podklady nezbytné k posouzení návrhu a dále také údaj o lhůtě, v níž se mají vlastníci jednotek vyjádřit. Lhůta je patnáctidenní, pokud stanovy neurčí jinak. Vlastník tuto lhůtu tedy musí dodržet a vyjádřit se, a to s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo vyjádření učiněno, s podpisem vlastní rukou na listině obsahující úplné znění návrhu rozhodnutí.

K přijetí rozhodnutí mimo zasedání společenství vlastníků je obecně vyžadován souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Obecně je tedy kvorum pro přijetí přísnější než na standardním shromáždění. K tomu v podrobnostech odkazujeme na ust. § 1214 OZ.

Výbor oznámí výsledek rozhodování mimo zasedání vlastníkům písemně. Bylo-li přijato usnesení, uvede výbor v oznámení rovněž znění celého usnesení.

Žaloba přehlasovaného vlastníka

V případě, že byl vlastník na shromáždění přehlasován, a je-li pro to důležitý důvod, umožňuje zákon umožňuje v ust. 1209 OZ, aby se takový vlastník, popř. společenství vlastníků domáhalo u soudu návrhem, aby o takové záležitosti rozhodl soud. Je tak nutno učinit do 3 měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dověděl, popř. dovědět mohl, jinak jeho právo zaniká. Současně je možné navrhnout tzv. předběžné opatření, tj. aby soud dočasně zakázal jednat dle napadeného usnesení SVJ.

K tomu je nezbytné upozornit, že by k tomuto kroku mělo být přistupováno opravdu v záležitostech zvláštního zřetele a v zájmu společenství, nikoli pokaždé, když jde přehlasovanému vlastníkovi pouze o princip či vyřizování osobních účtů.

zpět na začátek

Výbor

Statutárním orgánem je zpravidla výbor, tedy orgán kolektivní, nestanoví-li stanovy, že je jím předseda společenství. V následujícím textu článku se budeme věnovat pouze kolektivní formě statutárního orgánu, tj. výboru.

Působnost a jednání výboru

Pokud se jedná o pravomoci výboru, do jeho působnosti náleží vše, co stanovy, zákon či rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu SVJ.

V zásadě je možné rozlišit dva základní okruhy působnosti výboru:

  • zastupování společenství navenek
  • zajištění fungování vnitřního chodu společenství a dodržování práv a povinností členů společenství (viz níže)

Jednání navenek za SVJ činí předseda společenství vlastníků samostatně. Stanovy mohou určit zvláštní podmínky pro jednání výboru (například, že mohou společně činit právní jednání jen dva členové výboru apod.). Pokud nejsou stanoveny zvláštní požadavky, platí obecně, že každý člen výboru zastupuje společenství vlastníků samostatně. Variantou je rovněž model, kdy je ve stanovách vymezena působnost pro každého člena výboru samostatně a ostatní členové pak nad takto „svěřenou“ konkrétní oblastí vykonávají „dozor“.

Schůze výboru se konají dle potřeby, minimálně však jednou za kalendářní čtvrtletí.

Povinnosti výboru

Jak již bylo uvedeno výše, konkrétní povinnosti výboru vyplývají jednak ze stanov a dále z rozhodování shromáždění vlastníků. Další povinnosti pak vyplývají ze smluvních vztahů, do kterých společenství vlastníků prostřednictvím výboru vstupuje. Zpravidla se váží ke správě nemovitostí, jde tedy např. o dodávky prací a služeb, revize vyhrazených zařízení, odpadové hospodářství.

V neposlední řadě statutární orgán plní i povinnosti, které mu stanovují orgány státní správy a samosprávy.

Ze široké škály je možné jmenovat tyto základní povinnosti:

  • svolávání a organizace shromáždění a příprava podkladů pro jednání shromáždění,
  • odpovědnost za vedení účetnictví společenství a sestavení účetní závěrky,
  • evidence členů společenství a jejich příspěvků vůči SVJ, komunikaci s těmito členy, případné vymáhání pohledávek vzniklých neuhrazením příspěvků,
  • uzavírání obchodních smluv souvisejících se správou domu,
  • rozhodování o pořízení majetku společenství a nakládáním s ním,
  • zajišťování činností spojených se změnami vlastníků nemovitostí, distribuce stanov a předpisů plateb příspěvků a záloh na služby, související s užíváním bytů (viz speciální právní úprava zákona č. 67/2013 Sb., kterou se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění, jež upravuje některé specifické otázky, týkající se např. pravidla pro rozúčtování nákladů za tyto služby),
  • zajištění pojištění společných částí domů,
  • komunikace se společnostmi zajišťujícími správu nemovitostí,
  • zajišťování revizí technických zařízení (např. výtahy, kotelny) a plnění povinností, stanovených v revizních zprávách (zejména týkajících se odstraňování zjištěných nedostatků),
  • zajišťování informovanosti o záležitostech společenství směrem ke všem členům,
  • dohled nad zachováváním mlčenlivosti o důvěrných informacích a skutečnostech, dodržování zásad ochrany osobních údajů členů společenství vlastníků, pokud se jedná o fyzické osoby, při jejich zpracování,
  • povinnost aktualizovat rejstříkové zápisy, zápisu v evidenci skutečných majitelů, ukládání dokumentů do sbírky listin,
  • reakce na připomínky a podněty jednotlivých vlastníků.

Volba členů výboru

Statutární orgán je volen a odvoláván shromážděním vlastníků. Nikdo jiný tak tedy činit nemůže. Ustavení do funkce člena výboru se děje volbou.

Minimální počet členů výboru zákon neupravuje, počet členů výboru ale vždy musí výslovně uvést stanovy.

Funkce zvoleného člena vzniká okamžikem účinnosti rozhodnutí shromáždění o volbě tohoto člena výboru. Je důležité připomenout, že s volbou musí výboru souhlasit. Členové výboru se přitom zapisují do rejstříku společenství vlastníků jednotek coby členové statutárního orgánu.

Při nedostatečném počtu členů je možné postupovat podle ustanovení §165 občanského zákoníku, který upravuje tzv. kooptaci. Pokud tedy stanovy neurčí jinak, mohou členové volených orgánů, jejichž počet neklesl pod polovinu, kooptovat náhradní členy takového voleného orgánu, a to do nejbližšího zasedání shromáždění, které chybějící členy dovolí. Praktické využití tohoto institutu se nabízí v případě, kdy dojde např. k rezignaci zvoleného člena orgánu.

Způsobilost být členem orgánu společenství vlastníků

Kdo se může stát členem výboru? V první řadě je nutné uvést, že členem výboru může být jak fyzická, tak právnická osoba. Základním pravidlem pro prokázání způsobilosti stát se členem výboru je ze zákona plná svéprávnost a bezúhonnost (dle zákona o živnostenském podnikání).

Plně svéprávným je ten, kdo je způsobilý právně jednat, tzn. nabývat pro sebe vlastním jednáním práva a zavazovat se k povinnostem. Plně svéprávným se člověk stává zletilostí, tj. dovršením osmnáctého roku věku, případně přiznáním svéprávnosti či uzavřením manželství.

Bezúhonnost upravuje zákon o živnostenském podnikání (tedy zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, v platném znění /dále jako „ŽZ“/, v ustanovení §6 odst. 2 ŽZ) v tom smyslu, že bezúhonnou není osoba, která byla pravomocně odsouzena pro úmyslný trestný čin, jestliže byl tento trestný čin spáchán v souvislosti s podnikáním anebo s předmětem podnikání (v konkrétním případě tedy s činností společenství vlastníků), pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena.

Členství v konkrétním SVJ není zákonnou podmínkou pro zachování způsobilosti být členem výboru tohoto společenství, ale stanovy mohou takový požadavek samozřejmě určit. Pro stanovení způsobilosti stát se členem výboru se dále rovněž mohou použít některá obecná ustanovení občanského zákoníku o orgánech právnických osob. Zejména se jedná o ustanovení § 153 občanského zákoníku, který stanovuje, kdy se může stát členem voleného orgánu společenství vlastníků osoba, u níž byl prohlášen úpadek dle insolvenčního zákona.

Podle ust § 155 OZ přitom platí, že byl-li členem výboru zvolen někdo, kdo není dle zákona způsobilý, hledí se na něho, jako by vůbec zvolen nebyl. Pokud člen výboru ztratí způsobilost v době výkonu své funkce, je naopak povinen neprodleně oznámit tuto skutečnost společenství vlastníků a jeho funkce zaniká.

Shora uvedená pravidla se přitom uplatní nejen na fyzické osoby, které mohou být zvoleny za členy výboru, ale i pro fyzickou osobu, která zastupuje právnickou osobu, jež je členem společenství vlastníků a může či má být zvolena za člena orgánu společenství vlastníků.

Jak již bylo uvedeno, stanovy SVJ pak mohou v případě potřeby doplnit či rozšířit další předpoklady a podmínky způsobilosti být členem voleného orgánu, případně omezit takovou způsobilost jinými okolnostmi. Příkladem omezení by mohla být např. neslučitelnost funkcí, příbuznost apod. Je však nezbytné vyvarovat se toho, aby takové modifikace nevykazovaly diskriminační charakter.

Funkční období

Stanovy SVJ musí povinně upravovat také délku funkčního období členů výborů. Pokud ale stanovy o délce funkčního období nehovoří, platí, že toto období je pětileté.

Odměna člena výboru

Členové výbory mohou být za výkon funkce odměňováni. Rozhodování o odměně členů výboru rozhoduje vždy shromáždění, které musí odměnu a její výši schválit. Pokud odměna ale nebyla schválena, má se za to, že je výkon funkce bezplatný.

Odměna člena výboru je dle ust. § 6 zákona o daních z příjmů považována za příjmy ze závislé činnosti.

Povinnosti a odpovědnost členů výboru za škodu

Povinnosti členů výboru

Pokud se jedná o povinnosti a odpovědnost členů výboru, vztahují se na ně obecné principy a požadavky pro výkon funkce člena orgánu, jež upravuje občanský zákoník.

Členové výboru by měli tuto funkci vykonávat osobně, nicméně existuje výjimka, a sice, že člen výboru je oprávněn zmocnit pro jednotlivý případ (konkrétní zasedání voleného orgánu) jiného člena výboru, aby za něho v době jeho nepřítomnosti hlasoval.

Členové výboru musí funkci vykonávat s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí. Současně tak musí činit s péčí řádného hospodáře, a to zejména z důvodu, že s výkonem funkce je spojena odpovědnost členů orgánu za škodu způsobenou při výkonu jejich funkce.

Tato odpovědnost vyplývá z ust. § 159 občanského zákoníku, které stanoví, že jedná nedbale, kdo není péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky. V praxi to znamená, že člen výboru by měl být buď sám odborníkem v každé oblasti, o které rozhoduje, případně by měl takového odborníka před každým konkrétním rozhodnutím zajistit.

Pro praxi lze tedy doporučit, aby členové výboru využívali služeb odborných poradců jako například účetních, daňových poradců, advokátů, pojišťovacích specialistů apod.

Odpovědnost za škodu

Jak již bylo uvedeno výše, pokud člen výboru neplní své povinnosti s péčí řádného hospodáře a v důsledku tohoto porušení vznikne SVJ újma (resp. škoda), člen výboru za tuto škodu odpovídá.

V případě, že člen výboru, který porušením svých povinností při výkonu funkce způsobil škodu, a tuto nenahradil, pak se všichni členové výboru stávají zákonnými ručiteli za dluhy společenství vlastníků, a to v rozsahu škody, kterou měli nahradit společenství vlastníků.

Odpovědnost členů orgánu je objektivní – to znamená, že není zkoumáno zavinění a důkazní břemeno nese člen orgánu, dále neomezená – to znamená, že člen orgánu odpovídá osobně a celým svým majetkem, a solidární – tedy ostatní členové kolektivního orgánu odpovídají společně a nerozdílně.

Možnosti vzniku újmy SVJ

Újma může být společenství vlastníků způsobena mnoha způsoby. Nejběžnějším z nich je případ, kdy některý z vlastníků neplní zákonné povinnosti přispívat na správu nemovitostí a platit zálohy na plnění související s užíváním bytu vlastníkem jednotky. V tom případě musí výbor přistoupit k vymáhání takového dluhu, a to včas.

Doporučujeme vymáhání neodkládat, a to jednak kvůli běhu promlčecí lhůty pro uplatnění konkrétního práva u soudu, jednak z důvodu, že vlastník jednotky také může mít dluhů více, tedy existuje reálné nebezpečí zahájení exekučního či insolvenčního řízení a s tím spojená možná nedobytnost takové pohledávky pro společenství vlastníků.

Další oblastí, kde může dojít ke vzniku újmy SVJ, je při zanedbání povinností v souvislosti se správou majetku, konkrétně tedy společných částí domu. Předejít vzniku takové újmy je možné včasným zajištěním oprav a kontrolou nad dodržováním bezpečnostních a požárních předpisů či např. zajišťováním pravidelných revizí zařízení. S tím bezprostředně souvisí naše doporučení sjednat pojištění společných částí domů a v neposlední řadě i pojištění osobní odpovědnosti členů statutárních orgánů.

Je třeba zmínit rovněž možnost vzniku újmy v souvislosti s odpovědností za zápis do rejstříku společenství. Zde platí, že zápis by měl odpovídat aktuální skutečnosti, rejstříkový soud je oprávněn za pochybení udělovat pokuty, jež nejsou zanedbatelné.

Z finančního hlediska největší újmy pak mohou vznikat v návaznosti na uzavírání obchodních smluv a závazkových vztahů. Současně je nezbytné zajistit řádné vedení účetní evidence a s tím souvisejících povinností vůči správním orgánům.

Vzhledem ke skutečnosti, že v současné době je (právě s ohledem na výše zmíněné odpovědnosti) poměrně problematické najít dobrovolníky pro funkci členů výboru, je fenoménem poslední doby najímání tzv. profesionálních, externích orgánů, zejména pak předsedů společenství vlastníků. Pokud společenství vlastníků nezvolí tuto formu, a je v personální tísni, existuje možnost obrátit se na soud, aby chybějící členy jmenoval postupem dle § 165 občanského zákoníku.

zpět na začátek

Ostatní nepovinně zřizované orgány

Jako nejvýznamnější nepovinný orgán z hlediska činnosti společenství vlastníků se nabízí orgán kontrolní. Pokud se jedná o úlohu kontrolního orgánu, tento dozorčí orgán dohlíží na výkon působnosti výboru (popř. předsedy) a výdělečnou činnost společenství vlastníků. Kontrolní orgán může být:

  • kolektivní, pak se bude jednat o kontrolní komisi; ta by měla být minimálně tříčlenná, nebo
  • individuální, jednočlenný; pak by se jednalo např. o revizora.

Z pohledu legislativy se bude její vznik a činnost přiměřeně řídit ustanoveními občanského zákoníku, upravujícími kontrolní komisi spolku. Dle této úpravy je významným prvkem, na který by mělo být poukázáno, zákonné omezení, a sice neslučitelnost členství v kontrolní komisi s členstvím ve výboru společenství vlastníků.

Stanovy pak mohou upravit další orgány. Působnost a činnost takových orgánů musí specifikovat stanovy, a to dle potřeb konkrétního společenství vlastníků.

zpět na začátek

Závěr

Závěrem lze shrnout, že z hlediska významu je stěžejním orgánem společenství vlastníků statutární orgán, tedy výbor nebo předseda. Jak již bylo naznačeno v úvodu textu, obsadit dobrovolně funkci předsedy či členů výboru, je v praxi stále větším problémem. Možným řešením pro společenství vlastníků je zajistit si „outsourcing“ výkonu funkce statutárního orgánu, tedy externího předsedu společenství. Tato varianta je samozřejmě finančně náročnější než obsazení samotnými vlastníky, je tedy nutné důkladně zvážit a vyhodnotit obě možné varianty.

zpět na začátek

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Přehled všech témat Právního průvodce

Pravidelné novinky e-mailem