V případě, že plánujete koupi nemovitosti, je nutné vždy předně zkoumat, zda je nemovitost ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů nebo tvoří součást společného jmění manželů, a nadto, zda se v nemovitosti nachází rodinná domácnost. Opomenutí takového zjištění a případné nezajištění souhlasu druhého manžela s prodejem nemovitosti může způsobit i neplatnost kupní smlouvy, jíž se může druhý manžel dovolat, a to i po zápisu vlastnického práva nového vlastníka do katastru nemovitostí.

Související zákony:

• Občanský zákoník

Související právní průvodci:

• Podnikání a společné jmění manželů
• Smlouvy

Úvod

Tento článek se zabývá zejména otázkou zcizení nemovitosti, a to jak formou prodeje či darování, tak i jiným právním jednáním, a to v případech, kdy je nemovitost součástí společného jmění manželů (SJM), nebo ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů. Přihlédneme také k otázce existence rodinné domácnosti v předmětné nemovitosti. Závěrem se pak krátce věnujeme problematice nemovitosti v dispozici nesezdaného páru, který tvoří rodinnou domácnost.

V rámci poslední novelizace občanského zákoníku (účinné od 1. 1. 2025) došlo k zavedení definice partnerství (§ 655 OZ), která jej upravuje jako trvalý svazek dvou osob stejného pohlaví, který se uzavírá stejným způsobem jako manželství a práva a povinnosti partnerů se, není-li občanským zákoníkem stanoveno jinak, aplikují obdobně jako práva a povinnosti manželů. Tato změna má významný dopad na majetkové poměry partnerů – například již tím, že místo podílového spoluvlastnictví, které platilo v režimu registrovaného partnerství účinném před uvedenou novelou, přichází institut společného jmění partnerů (SJP), který je obdobný společnému jmění manželů (SJM).

Občanský zákoník pracuje se termínem „společné jmění“, zkratky tak uvádíme pro snazší rozlišení obou institutů. Nutno říci, že registrované partnerství jako institut stále v českém právním řádu existuje, nelze ho však již od 1. 1. 2025 platně uzavírat. Není to tedy tak, že by partnerství nahradilo registrované partnerství, ale oba instituty existují vedle sebe. Pro úplnost článku lze dodat, že ustanovení upravující majetkové poměry mezi manželi se dle zákona aplikují obdobně i na partnery. Je tedy nezbytné tuto novelizaci při právní analýze vztahů osob stejného pohlaví zohlednit.

Při nabývání vlastnického práva k nemovitosti doporučujeme vždy předběžně zkoumat otázky, zda je nemovitost ve společném jmění manželů. Zejména pak, zda se v nemovitosti nachází tzv. rodinná domácnost ve smyslu § 743 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále také „OZ“).

OZ zajištuje ochranu nabyvatele, který vlastnického právo k nemovitosti nabyl v dobré víře, a to i v případě, kdy zapsaný stav ve veřejném seznamu není v souladu se skutečným právním stavem. Zároveň platí, že pokud jeden z manželů nemovitost zcizí či zatíží (např. prodejem anebo zástavním právem) bez souhlasu druhého manžela, tak při splnění zákonných podmínek staví OZ nad dobrou víru nabyvatele rodinnou domácnost a ochranu druhého manžela.

Níže naleznete informace o tom, jaké možnosti upravuje zákon (konkrétně občanský zákoník) v této problematice a jak správně postupovat před uzavřením kupní smlouvy k nemovitosti v případě, kdy v dané nemovitosti existuje rodinná domácnost.

Pro upřesnění otázek společného jmění manželů (dále jen „SJM“) a možnosti jeho zúžení doporučujeme věnovat pozornost také článku Podnikání a společné jmění manželů.

Zpět na začátek

Rodinná domácnost

Pojem rodinná domácnost

OZ ve svém ust. § 742 definuje rodinnou domácnost jako místo, kde mají manželé obydlí. Podmínkou existence rodinné domácnosti je manželství, zánikem manželství zaniká i rodinná domácnost.

Pouhý vznik manželství ovšem automaticky nezakládá existenci rodinné domácnosti. Podstatnou podmínkou pro vznik rodinné domácnosti je úmysl manželů žít spolu trvale, tedy úmysl budoucího společného soužití. Rodinná domácnost tak vzniká teprve v okamžiku, kdy se manželé fakticky dohodnou, že spolu budou trvale žít a hospodařit.

Prostor, kde manželé mají svou rodinnou domácnost, je také jejich obydlím, a to bez ohledu na to, zda domácnost sdílí s někým dalším (např. dětmi, příbuznými). V souvislosti se vznikem obydlí manželů vzniká také právo na bydlení, resp. pokud je obydlí nemovitost, která je ve výlučném vlastnictví anebo se kterou je spojeno výlučné právo nemovitost užívat, pouze jednoho z manželů, pak vzniká druhému z manželů právo na bydlení. Občanský zákoník upravuje i situaci, kdy je obydlím manželů nemovitost (dům nebo byt), k němuž má ke dni uzavření manželství nájemní právo jen jeden z manželů. Uzavřením manželství vzniká oběma manželům společné nájemní právo.

Výlučné vlastnictví jednoho z manželů a rodinná domácnost

V návaznosti na výše uvedené právo na bydlení a rodinnou domácnost vzniká také omezení dispozice s nemovitostí manželem, jemuž svědčí výhradní právo (ať už vlastnické nebo užívací). Ust. § 747 OZ odst. 1 stanoví „Má-li alespoň jeden z manželů právo nakládat domem nebo bytem, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, a tohoto domu nebo bytu je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba, musí se zdržet všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit. Manžel zejména nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt zcizit nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny, ledaže zajistí manželovi nebo rodině po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním.“

Pokud by tedy došlo v rozporu s výše citovaným ustanovením k prodeji nemovitosti (a shodně ke zřízení práva s bydlením manželů neslučitelného), která je ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, bez souhlasu druhého manžela a nemovitost by tvořila rodinnou domácnost, může se druhý manžel dovolat neplatnosti takového jednání (např. uzavření kupní smlouvy). Uplatnění námitky by zapříčinilo relativní neplatnost takového právního jednání, jednání by tudíž bylo od počátku neplatné.

Z výše uvedeného ustanovení OZ lze vyvodit následující podmínky pro uplatnění námitky neplatnosti právního jednání:

• Právo alespoň jednoho z manželů nakládat s nemovitostí, např. výlučné vlastnictví.
• Musí jít o nemovitost, v níž se nachází rodinná domácnost.
• Nezbytná potřeba bytu/domu, např. pokud manžel nezajistí dostatečně dopředu náhradní bydlení. Tato podmínka je na posouzení každého případu zvlášť, jelikož jde o celý komplex zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině.
• Absence souhlasu druhého manžela, nebo odchylné ujednání mezi manžely.

Dále citované ustanovení uvádí jako liberační důvod „ledaže zajistí manželovi nebo rodině po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním“. Praktické uplatnění uvedeného pravidla je závislé na soudním výkladu. Aktuální judikatura je však poměrně kusá a nepřináší upřesňující výklad daného liberačního důvodu.

Obecně však platí, že nové bydlení by mělo naplňovat veškeré funkce, které naplňovalo do doby zcizení. Dále odborná literatura uvádí, že pokud manželé žijí odděleně již před zcizením nemovitosti, musí manžel, který vlastnické právo k nemovitosti převádí, nejen zajistit bydlení obdobné, ale také bydlení samostatné, které bude odpovídající dosavadnímu uspořádání – právě s ohledem na to, že manželé bydleli již před danou událostí (zcizením nemovitosti) odděleně.

Příklad:

Manželé bydlí sami po dobu několika let v rodinném domě, který manželka zdědila po rodičích až po uzavření manželství. Nemovitost je tedy v jeho výlučném vlastnictví a tato skutečnost je také zapsaná v katastru nemovitostí. Manžel je tzv. v domácnosti, zcela závislý na příjmech manželky, má zdravotní postižení a dům je tomuto postižení technicky přizpůsoben. Manželé nevlastní ani nemají k dispozici jinou nemovitost.

Manželka se rozhodne, bez předchozího oznámení či souhlasu manžela, rodinný dům prodat. Uzavře s kupujícím kupní smlouvu a podá návrh na zápis nového vlastnického práva do katastru nemovitostí. Manžel se o prodeji dozví tak, že je mu novým vlastníkem oznámeno, aby se z domu manželé ihned vystěhovali.

Dům lze nepochybně považovat za nemovitost, v níž se nachází rodinná domácnost a je také ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů. Dům je pro manžela nezbytně potřeba – je vybaven a stavebně upraven tak, aby manžel mohl vzhledem ke svému zdravotnímu postižení v domě bydlet. Nebylo mu dopředu zajištěno náhradní bydlení a manželka ani manžel nemají náhradní možnost bydlení.

Manžel může vůči kupujícímu a manželce uplatnit námitku neplatnosti kupní smlouvy, a to z důvodu, že předem neudělil souhlas s prodejem domu. Pokud kupující k námitce nepřihlédne, manžel může své právo uplatnit žalobou na určení neplatnosti kupní smlouvy u soudu. Pokud soud shledá, že byly naplněny zákonné podmínky pro uplatnění ochrany rodinné domácnosti, prohlásí kupní smlouvu za relativně neplatnou, tedy neplatnou od počátku.

Na základě uvedeného je patrné, že ačkoliv je v katastru nemovitosti jako vlastník domu, ve kterém se nachází rodinná domácnost, zapsán pouze jeden z manželů, je k prodeji této nemovitosti oprávněn pouze se souhlasem druhého z manželů.

Zpět na začátek

Prodej nemovitosti nacházející se ve společném jmění manželů

SJM zapsané v katastru nemovitostí

V záležitostech týkajících se nemovitostí spadajících do SJM musí manželé jednat společně, případně jeden manžel musí získat od druhého manžela souhlas s takovým jednáním. Pokud by manžel takový souhlas od druhého manžela nezískal, bude jeho jednání i tak platné. Druhý manžel se však může dovolat relativní neplatnosti takového jednání prvního manžela. Vznesením námitky neplatnosti by se tak právní jednání (např. uzavření kupní smlouvy) stalo neplatným od počátku. 

V katastru nemovitostí zpravidla bývá zapsáno, ne však vždy, že je nemovitost součástí SJM. Pokud nemovitost bude zahrnuta v SJM, je nutné, aby případnou kupní smlouvu podepsali oba manželé. Případně je zapotřebí mít souhlas druhého manžela s prodejem anebo plnou moc k prodeji dle ust. § 714 OZ. V opačném případě bude hrozit, že se může druhý manžel dovolat neplatnosti daného jednání (uzavření kupní smlouvy, případně zástavní nebo jiné smlouvy) a celý prodej nemovitosti tím bude zmařen.

SJM nezapsané v katastru nemovitostí

Ve výjimečných případech se může stát, že nebude v katastru nemovitostí zapsaná skutečnost, že nemovitost je součástí SJM. Na takovou situaci myslí zákon ve svém ust. § 984 věty první OZ, který zavádí ochranu dobré víry nabyvatele: „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.“

Příklad:

Pokud kupující bez souhlasu druhého manžela nabyde nemovitost, která je součástí SJM, ale údaj o SJM není ve veřejném seznamu (resp. v katastru nemovitostí) zapsán, nemůže se v takovém případě druhý manžel dovolat neplatnosti kupní smlouvy.

Základní úvaha pří výkladu myšlenky uvedeného ustanovení je taková, že dotčený manžel měl a mohl docílit toho, aby byl zapsaný stav v katastru nemovitostí uveden do souladu se skutečností. Kupující tak neměl a nemohl vědět o skutečnosti, že je nemovitost součástí SJM a jednal tak při nabytí nemovitosti v dobré víře.

SJM s rodinnou domácností nezapsané v katastru nemovitostí

Záměrem ust. § 747 OZ týkající se rodinné domácnosti je upřednostnit ochranu rodiny, resp. jejích jednotlivých členů, před jejich vlastním jednáním, a to i na úkor ochrany dobré víry třetí osoby (resp. nabyvatele nemovitosti, který je v okamžiku, kdy k jejímu nabytí dochází, v dobré víře). Zákon upřednostňuje ochranu manžela (rodiny), který má kvalifikovaný zájem potřeby bydlení.

Je sice pravdou, že v uvedeném příkladu byl nabyvatel v dobré víře a jistě lze spatřit pochybení na straně manželů v tom, že SJM nebylo zapsáno v katastru nemovitostí. Avšak skutečnost, že v nemovitosti existuje rodinná domácnost, se nezapisuje do žádného veřejného seznamu. Z uvedeného důvodu tak nelze druhého z manželů sankcionovat a chránit na úkor nabyvatele (i když v dobré víře), protože je zde prvotní zájem chránit rodinu a její domácnost.

Z uvedeného vyplývá, že nabyvatel se ve výše uvedené situaci nemůže dovolávat ochrany dobré víry ve smyslu ust. § 984 OZ, jelikož obecně platí, že potřeba chránit tzv. opomenutého manžela na úkor nabyvatele v dobré víře je brána jako prioritní. Tato skutečnost je dána tím, že rodinná domácnost a její ochrana jsou OZ upřednostňovány a také zde není ani rozpor se zapsaným stavem, jelikož rodinnou domácnost nelze do katastru nemovitosti (ani do jiného veřejného seznamu) zapsat.

Výjimka z aplikace ust. § 747 OZ a dobrá víra nabyvatele

Jak bylo výše zmíněno, obecně platí, že přednostně má být chráněno opomenutí manžela na úkor nabyvatele v dobré víře, jelikož se rodinná domácnost do veřejného seznamu nezapisuje. Opomenutý manžel tak nemá jinou možnost, jak uplatnit ochranu rodinné domácnosti, než poté, co byla nemovitost zcizena, jelikož dříve nemá nabyvatel objektivní možnost se o rodinné domácnosti dozvědět.

Dá se však hypoteticky uvažovat o výjimečné situaci, kdy se rodinná domácnost nachází na více místech. Manžel může bez vědomí a svolení druhého manžela vyklidit jeden z domů tak, aby působil jako neobývaný. Nabyvatel si před uzavřením kupní smlouvy nemovitost v neobývaném stavu prohlédne a následně ji uzavře. V uvedené situaci lze předpokládat, že aplikace ust. § 747 OZ bude vyloučena. Dobrá víra nabyvatele se však bude vždy důkladně zkoumat.

Tip:

Vzhledem k výše uvedenému příkladu výjimky, doporučujeme vždy kontrolovat, zda nemovitost, kterou hodláte koupit, nepůsobí jako obydlená, tj. zda se na místě nenachází domov rodiny. Tímto ověřením situace může nabyvatel posílit svou dobrou víru. Pokud při prohlídce domu vidíte, že je na zahradě např. zachovalé a funkční pískoviště pro děti anebo jsou v domě např. na zdech malby dětí, doporučujeme si vždy přednostně vyžádat souhlas druhého manžela s prodejem nemovitosti.

Zpět na začátek

Prodej nemovitosti a ochrana rodinné domácnosti v případě nesezdaného páru

Naprostá absence úpravy práv nesezdaných párů v oblasti rodinného bydlení je považována za jednu z podstatných mezer v české legislativě. V praxi běžně dochází k situacím, kdy se nesezdanému páru narodí dítě a vzniká neupravená forma soužití, která však může mít mnoho společného se soužitím v rámci manželského vztahu.

Ustanovení OZ poskytující ochranu rodinnému majetku (resp. rodinné domácnosti) a ustanovení omezující právo disponovat nemovitostí, v níž se nachází rodinná domácnost, se vztahují pouze na manžele a partnery ve smyslu § 655 OZ (tedy osoby stejného pohlaví, které uzavřely partnerství). Pro soužití nesezdaných osob tak není založena ochrana uvedená v ust. § 747 OZ, tedy požadavek souhlasu druhého z manželů při nakládání s nemovitostí, v níž se rodinná domácnost nachází. Pokud je nemovitost ve výlučném vlastnictví jednoho z partnerů (ve smyslu nesezdaného vztahu), může s ní tento volně disponovat, a to na rozdíl od situace v případě manželů.

Tip:

Možnou ochranou druhého z partnerů (nesezdaných) je v tomto případě smluvní úprava vlastnictví k nemovitosti a založení podílového spoluvlastnictví.

Zpět na začátek

Doporučení na závěr

S ohledem na výše uvedené doporučujeme při koupi nemovitosti vždy předběžně zkoumat, zda je předmětná nemovitost součástí společném jmění manželů, a zejména, zda je v nemovitosti tzv. rodinná domácnost ve smyslu ust. § 743 OZ.

Největší jistotu Vám zajistí získání souhlasu druhého manžela s prodejem nemovitosti. Pokud tedy zjistíte, že prodávající je sezdaný, jen souhlasem druhého manžela s úředně ověřeným podpisem zabezpečíte, že druhý manžel nebude moci využít svého práva uplatnění námitky neplatnosti kupní smlouvy, jak bylo demonstrativně představeno v tomto článku. Níže uvádíme obecný vzor souhlasu manžela s prodejem nemovitosti ve smyslu ust. § 747 OZ.

Já, níže podepsaná/ý

_________________, dat. nar. _______, trvale bytem _________________

tímto prohlašuji,

že nemovitá věc________________, vše v k. ú. _____, obec ______, okres _______ (dále jen „Nemovitost“), je ve výlučném vlastnictví mého/mé manžela/ky __________, r. č. _________, bytem _____________.

Prohlašuji, že se v Nemovitosti nachází rodinná domácnost naší rodiny a tato Nemovitost je nezbytně třeba k bydlení mé rodiny.

Ve smyslu ust. § 747 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, tímto souhlasím se zcizením shora uvedené Nemovitosti a tudíž souhlasím s uzavřením kupní smlouvy mezi mým manželem/ mou manželkou _________ jakožto prodávajícím a ________, nar. _________, bytem __________, jakožto kupujícím, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k předmětné Nemovitosti ve prospěch __________.

Prohlašuji, že tento souhlas uděluji ze své vůle, svobodně a vážně.

V _________ dne ________

__________________
úředně ověřený podpis

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.

Přehled všech témat Právního průvodce