Průvodce přechodem na smluvní nájemné



Novela občanského zákoníku

V uplynulých několika desetiletích byla pravidla k určení nájemného v případě tzv. regulovaných nájmů stanovena právním předpisem. Ke dni 31. 12. 2010 však ve většině obcí skončilo období, ve kterém lze uplatnit jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem podle zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

Od data 1. 1. 2011, (v uvedených městech a obcích od 1. 1. 2013) bude nadále nájemné z bytů podléhat výlučně dohodě pronajímatele a nájemce. Po skončení platnosti a účinnosti prvé části zákona č. 107/2006 Sb. by v praxi mohla vzniknout pochybnost o dalším způsobu řešení otázky výše nájemného, pokud by strany nedospěly k dohodě o jeho výši. Pro odstranění těchto pochybností byla předložena, a v současné době prochází legislativním procesem, novela občanského zákoníku, podle níž v případě, že nebude dosaženo dohody o výši nájemného a neodpovídá-li nájemné v místě a čase obvyklému nájemnému, může pronajímatel nebo nájemce podat návrh na určení nájemného k soudu (viz nové znění § 696 odst. 2 až 4 občanského zákoníku).

Body novely občanského zákoníku týkající se nájemného

10. V § 696 se za odstavec 1 vkládají nové odstavce 2 až 5, které znějí:

(2) Nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu.

(3) Soud může rozhodnout podle odstavce 2 také v případě nájmu sjednaného dohodou na dobu neurčitou, jestliže došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel.

(4) Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 2 a 3 obdobně.

(5) Ustanovení odstavců 2 až 4 se nepoužije pro určení nájemného u družstevního bytu.

Odstavec 6 nově zní:

(6) Nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak, způsob výpočtu úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení stanoví zvláštní právní předpis.

Přechodná ustanovení

4. U bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín, se ustanovení § 696 odst. 2 až 4 občanského zákoníku, ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, použije od 1. ledna 2013. Nově vkládaný odstavec 2 má postihnout právě byty, ve kterých bylo nájemné regulováno podle zvláštního právního předpisu a dosud nedošlo ke svobodnému sjednání jeho změny, přičemž nájemné změněné podle zákona č. 107/2006 Sb. se nepovažuje za nájemné sjednané dohodou.

Pro nájemce a pronajímatele dotčených bytů znamenají popsané změny občanského zákoníku především to, že budou v budoucnu sjednávat výši nájemného. Je v jejich zájmu, aby se na výši nájemného dohodli. Pronajímateli či nájemci, který nebude spokojen s výsledkem jednání o výši nájemného, lze doporučit, aby si zjistil, jaké se za obdobný byt platí obvyklé nájemné. Pokud se nájemce a pronajímatel nedohodnou, hrozí jim relativně časově a finančně náročný soudní spor, jehož výsledek může být navíc pro případného žalobce zklamáním.