Průvodce přechodem na smluvní nájemné



Důležité pojmy

Co je obvyklé nájemné

Předložená novela občanského zákoníku neobsahuje definici pojmu „nájemné obvyklé v daném místě a čase“. Podle důvodové zprávy novely je postačující analogické využití stávající právní úpravy, tedy zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Konkrétně dle §2 odst. 1 citovaného zákona o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, se obvyklou cenou rozumí:

Cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Obvyklá cena je tedy zjistitelná pouze analýzou trhu. Obvyklá cena proto může být určena pouze u věcí (bytů), se kterým se běžně obchoduje. V případě nájemného lze říci, že obvyklé nájemné lze zjistit pouze tam, kde je běžně nájemné nově sjednáváno nebo měněno za obvyklých obchodních podmínek. V žádném případě však nelze obvyklou cenu, resp. obvyklé nájemné, stanovit dopředu jako nějaké přesné číslo. Pokud obvyklá cena neexistuje, je ji třeba odvodit na základě obvyklých cen srovnatelné lokality.

Konkrétně lze odvodit z ustanovení § 2 citovaného zákona, že v místě obvyklé nájemné je nájemné, za které by bylo možno pronajmout byt v daném místě, stavu a čase. Do výše obvyklého nájemného nemohou být promítnuty mimořádné okolnosti trhu, osobních poměrů pronajímatele a nájemce, ani vlivy zvláštní obliby.

Jaké služby jsou zahrnuty do nájemného

Při určení výše obvyklého nájemného je třeba definovat, co vše je nájemným hrazeno, a vymezit, co naopak nesmí nájemné zahrnovat. Je to důležité proto, že pouze skutečné nájemné představuje hodnotu, kterou lze u jednotlivých bytů srovnávat a promítat do ní jednotlivé znaky bytu a domu, ve kterém se byt nachází (následující kapitola).

Nájemné představuje pouze platbu za užívání bytu, který přenechává pronajímatel nájemci do užívání, a zahrnuje tak:

  • příslušenství bytu, jímž jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány (např. sklep, sklepní kóje, balkon, lodžie, terasa)
  • součásti bytu včetně jeho vybavení bytu (např. kuchyňská linka, umyvadlo, vana).

Do nájemného nelze však zahrnovat jiné platby, zejména za:

  • užívání věcí movitých včetně zařízení bytu (např. nábytek, chladnička, pračka, myčka)
  • užívání jiných nemovitých věcí (např. garáže), a to včetně užívání vyplývající ze spoluvlastnictví nemovitých věcí (např. garážová stání ve společných prostorách domu či v nebytových jednotkách)
  • platby za služby spojené s užíváním bytu a za dodávku vody, tepla a energií.

Důležité pro výši ceny jsou konkrétní znaky bytu a domu. V následující kapitole je uveden přehledný výčet všech okolností, jež jsou podstatné pro zjištění výše obvyklého nájemného.

Jaké jsou relevantní znaky bytu

Relevantní znaky bytu jsou takové znaky, které charakterizují byt z hlediska jeho kvality, jedná se zejména o následující okolnosti:

  • typ bytu (garsoniéra, ateliér, mezonetový byt, penthouse, střešní nástavba, půdní vestavba, loft, ostatní 1+kk, 1+1, 2+kk, atd.)
  • podlaží (suterén, přízemí, mezanin, druhé a vyšší patro bez výtahu, ostatní)
  • plocha bytu (celková plocha v m2 bez balkonu, lodžie, terasy)
  • počet obytných místností
  • technický stav bytu (novostavba do 10 let, byt po komplexní rekonstrukci do 10 let, běžně udržovaný byt bez rekonstrukce, byt bez rekonstrukce s hrubými závadami a poškozením)
  • sociální zařízení (2 samostatná WC a 1 samostatná koupelna, 1 samostatné WC a koupelna, 1 koupelna sWC, pouze 1 samostatnéWC bez koupelny, společné WC mimo byt, jiné)
  • vytápění bytu (ústřední dálkové, plynové nebo elektrické (akumulační nebo přímotopové) ve všech obytných místnostech, ústřední na pevná nebo kapalná paliva, lokální na pevná nebo kapalná paliva, jiné)
  • ohřev vody (centrální rozvod TUV, ohřev vody v elektrickém bojleru, plynovém ohřívači, samostatném zařízení na pevná nebo kapalná paliva, není řešen)
  • provedení podlah v obytných místnostech (parkety nebo plovoucí podlahy, jiné podlahy v dobrém stavu a mladší 15 let, jiné podlahy poškozené a starší 15 let)
  • úložné prostory (spižírna, komora, vestavné skříně, sklep, jiné, žádné)
  • balkón, lodžie, terasa

Jaké jsou relevantní znaky domu

Důležité jsou také znaky domu, ve kterém se byt nachází. Jsou to znaky, které charakterizují dům z hlediska jeho kvality, zejména následující okolnosti:

  • typ domu (bytový dům s maximálně 5 byty, bytový dům s více než 5 byty, rodinný dům)
  • stáří a technický stav domu (novostavba do 10 let po kolaudaci, starší stavba po kompletní rekonstrukci do 10 let, starší stavba řádně udržovaná bez zjevných větších vad pláště s plně funkčními vnitřními rozvody vod a energií, starší špatně udržovaná stavba vykazující zjevné vady pláště, střechy či vnitřních rozvodů)
  • technologie výstavby (panelový dům zateplený nebo nezateplený, zděný dům, skeletová konstrukce vyzdívaná)
  • počet podlaží domu
  • výtah
  • technické parametry umožňující bezbariérové využívání domu
  • satelit, kabelová televize, kabelové rozvody
  • možnost parkování
  • poloha domu z hlediska zatížení životního prostředí imisemi – chemické látky, prach (lokality s dlouhodobě nebo trvale velkým imisním zatížením, lokality s dlouhodobou střední nebo s občasnou vysokou imisní zátěží, relativně málo zatížené lokality s občasnou imisní zátěží, lokality bez podstatnější imisní zátěže)
  • poloha domu z hlediska zatížení životního prostředí hlukem (lokality v těsné blízkosti frekventovaných silničních a železničních cest a přistávacích a vzletových koridorů letecké dopravy a stacionárních zdrojů, lokality v těsné blízkosti středně frekventovaných ulic a náměstí, lokality v těsné blízkosti méně frekventovaných ulic a náměstí, lokality v těsné blízkosti klidných ulic a náměstí)
  • poloha domu z hlediska samotného umístění (centrum obce, klidná část obce, rušná část obce, okraj obce, sídliště, polosamota, samota)
  • poloha domu z hlediska okolní zástavby (okolní zástavba obytná, obytná a obchodní, obchodní, komerční, průmyslová, venkovská, rekreační)
  • poloha domu z hlediska technického stavu okolní zástavby (zástavba s nekvalitními domy nevalného vzhledu, zástavba s méně kvalitními domy – např. sídliště panelových budov, zástavba s relativně kvalitními domy dobrého vzhledu, vilové čtvrti)
  • poloha domu z hlediska zeleně (poloha bez zeleně nebo s velmi malým množstvím zeleně, střední množství zeleně – stromořadí v ulici, zeleň ve vnitrobloku, větší množství zeleně využitelné pro rekreaci a odpočinek v místě)
  • poloha domu z hlediska dopravní obslužnosti (poloha bez MHD, autobusu, železnice, poloha umožňující v místě přístup k některému z prostředků MHD nebo stanice autobusu a železnice v místě, poloha s napojením na vyšší komunikační systém – dálnice, rychlostní sběrné okruhy a silnice dálničního typu)
  • poloha domu z hlediska občanské vybavenosti (základní škola, mateřská škola, pošta, praktický lékař, policejní stanice, základní nákupní možnosti, restaurace, sportovní zařízení)