Průvodce přechodem na smluvní nájemné



Jak lze zjistit obvyklé nájemné

Znalost znaků bytu a domu velmi usnadní orientaci nájemníkům i pronajímatelům, neboť jsou podstatné pro všechny způsoby, kterými lze zjistit nájemné obvyklé v daném místě a čase.

V úvahu přicházejí zejména následující možnosti:

• Mapy nájemného připravované Ministerstvem pro místní rozvoj
• Porovnání se třemi srovnatelnými byty
• Názor realitního makléře na cenu, za jakou by bylo reálné byt pronajmout
• Znalecký posudek (příp. soudem ustanoveného znalce)
• Jiné způsoby, například internet, odborné publikace, konzultace apod.

Ve všech výše uvedených případech je tedy třeba zohlednit relevantní znaky bytu a domu, ve kterém se byt nachází. Za pomoci těchto znaků lze nalézt srovnatelné byty ve stejné nebo srovnatelné obci/lokalitě. Mapy nájemného zahrnují hlavní relevantní znaky. Detailnější relevantní znaky je třeba zohlednit podle konkrétních okolností každého bytu.

Mapy nájemného

Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje systém Map nájemného, které by měly být základní pomůckou při zjišťování obvyklého nájemného, přístupnou jak pronajímatelům a nájemcům, tak soudům.

Výstup Mapy nájemného bude mít povahu informace o hladině nájemného z bytů v obci či v její části v Kč/m2/měs., které bylo v průběhu 2 let před zveřejněním výstupu nově sjednáno nebo bylo svobodně sjednáno a následně byla v průběhu těchto 2 let sjednána jeho změna. Sbírána tedy budou data o skutečně sjednaném (nikoliv nabídkovém) nájemném. Kde nebude možné tuto metodu sběru dat použít, budou využity ke sběru dat také jiné subjekty (srovnatelné obce, soudní znalci). Informace o cenách by měla být zveřejňována jako interval vymezený jako aritmetický průměr zjištěných hodnot ± směrodatná odchylka.

Ministerstvo pro místní rozvoj počítá na začátku s jednodušší verzí systému, který bude v provozu od února 2011. Později bude vytvořen sofistikovanější systém a bude k dispozici pro menší obce ČR. Již v průběhu provozu Map nájemného bude prováděno jejich vyhodnocování. Výstup z Map nájemného nepředstavuje jediný či závazný podklad pro určení obvyklého nájemného. Je možné využít i jiné podklady (a to nejen pro rozhodování soudů), pro sjednání výše nájemného.

Porovnání se třemi srovnatelnými byty

Další možností, která může pomoci v orientaci o výši ceny nájemného, a to jak pro nájemce, tak pronajímatele, je porovnání se třemi srovnatelnými byty ve stejné nebo srovnatelné obci/lokalitě. Z takového srovnání vyplynou informace nasvědčující, jaká je reálná situace cen nájmů na trhu. Srovnatelné byty je třeba vyhledat za použití co nejvíce shodných relevantních znaků bytu a domu uvedených výše. Nelze však přihlížet jen k nabídkovým cenám inzerovaným realitními kancelářemi či přímo vlastníky bytů.

Názor realitního makléře

Možnost, jak získat další názor na výši ceny, je porada s realitním makléřem. Podle nabídky na trhu je schopen vyjádřit odborný, kvalifikovaný odhad, za jaké nájemné by bylo reálné konkrétní byt pronajmout a jaká tedy může být předpokládaná, avšak reálná výše nájemného. Je možné, že tato služba může být ze strany realitního makléře zpoplatněna.

Znalecký posudek

Tato možnost zjištění výše nájemného představuje již určitou finanční zátěž, přesto může stále napomoci k určení výše nájemného bez soudního sporu. Znalecký posudek nabízejí jak samostatní znalci v oboru, tak například realitní kanceláře. Ve snaze vyhnout se následné polemice o tom, který znalecký posudek je správnější, zda posudek objednaný nájemníkem či majitelem bytu, mohli by se majitelé domů a nájemníci shodnout na společném znalci.

Jiné způsoby zjišťování obvyklého nájemného

Názor či radu, jak získat informace o cenách nájmu, lze získat také například u různých zájmových organizací, například u Občanského sdružení majitelů domů, Sdružení nájemníků ČR, na obecním či městském úřadu nebo z internetových stránek zabývajících se problematikou nájemního bydlení.

Soudní spor o určení výše nájemného

Kdy a jak probíhá

Soudní spor představuje pro účastníky nájemního vztahu poslední možnost řešení pro případ, že by přes své úsilí nedosáhli dohody.

Jestliže návrh pronajímatele na zvýšení nájemného či návrh nájemce na snížení nájemného, učiněný v souladu s novelizovaným ustanovením § 696 občanského zákoníku, nebude druhou smluvní stranou přijat, může se navrhovatel obrátit na soud s návrhem na zvýšení, resp. snížení, nájemného. Pokud bude navrhovatel úspěšný, rozhodne soud o zvýšení, resp. snížení nájemného ke dni podání návrhu soudu.

Soud bude moci stejným způsobem také rozhodnout v případě, kdy bylo nájemné dohodnuto, ale došlo k tak podstatné změně okolností, že tato změna založila v právech a povinnostech smluvních stran hrubý nepoměr. Navrhovatel musí prokázat, že změnu nemohl rozumně předpokládat ani ovlivnit. Výslovně se zakotvuje, že možnost domáhat se obvyklého nájemného se nevztahuje na družstevní byty.

Způsoby, které může soud využít pro posouzení navrhované či zpochybňované výše nájemného, jsou totožné s těmi, jež jsou uvedeny v předchozí kapitole.

Zde jsou doplněny o postup či důvody jejich využití právě v soudním řízení.

• Porovnání se třemi byty Žalobce může provést předmětné porovnání a předložit důkaz o výši nájemného u srovnatelných bytů vzhledem k břemenu tvrzení a důkaznímu břemeni. Pokud tak neučiní, může jej soud k tomu vyzvat. Rovněž žalovaný má možnost předložit vlastní porovnání výše nájemného ve srovnatelných bytech. V případě pochybností o správnosti předložených dat může soud provést vlastní sběr dat, a to například v kombinaci s názorem soudního znalce, realitního makléře, který by mohl také poskytnout informace o nájemném ve srovnatelných bytech.
• Názor realitního makléře Soud může provést důkaz výslechem realitního makléře, který zpracuje dle zadání soudu pro tento účel odůvodněný odhad toho, za jakou cenu by bylo možné příslušný byt pronajmout za obvyklých obchodních podmínek (viz definice ceny obvyklé v zákoně č. 151/1997 Sb.), tedy jaké je předpokládané reálně dosažitelné nájemné. I zde platí, že nelze odkazovat jen na nabídkové ceny bytů inzerované realitními kancelářemi či přímo vlastníky bytů. Stejně jako u předchozího postupu by měl tento důkaz navrhovat a připravit předně žalobce, případně další účastníci řízení.
• Znalecký posudek Také znalecký posudek musí použít metody, které vycházejí z reálně dosahovaných tržních nájmů, nikoliv jen z nabídkových cen inzerovaných realitními kancelářemi či vlastníky bytů. Procesním stranám nelze bránit, aby předložili jako listinné důkazy jimi objednané posudky znalců. V zadání pro zpracování posudku je důležité požadovat odhad obvyklé ceny, která odpovídá ceně obvyklé, definované v zákoně č. 151/1997 Sb., popř. odhad tržní hodnoty tam, kde obvyklá cena neexistuje. Z takového posudku předloženého jednou ze stran soud nemusí vycházet a může zadat posudek vlastní, pokud s ním protistrana nebude souhlasit, což lze očekávat.

Soud může použít jakékoliv další možnosti, které mohou napomoci při zjišťování nájemného obvyklého v daném místě a čase a které jsou s ohledem na okolnosti sporu vhodné. V případě pronajímatele, který vlastní více bytů v určité lokalitě (zejm. obce), by sám pronajímatel mohl sdělit, za jaké nájemné v posledních 2 letech (tedy nikoliv zvyšované dle zákona č. 107/2006 Sb.) pronajímá jiné byty v dané lokalitě. O názor je také možné požádat různé zájmové organizace, např. Občanské sdružení majitelů domů nebo Sdružení nájemníků ČR.

Shrnutí – Proč se snažit neskončit u soudu

V případě zvýšení nájemného může pronajímatel požadovat od nájemce doplacení rozdílu mezi skutečně uhrazeným nájemným zpětně ode dne podání žaloby a zvýšeným nájemným a nadále placení nájemného ve výši určené soudem. Nájemce může samozřejmě řešit situaci do budoucna tak, že si najde byt s nižším nájemným. V případě snížení nájemného může naopak nájemce požadovat od pronajímatele vrácení rozdílu mezi skutečně uhrazeným nájemným zpětně ode dne podání žaloby a nadále bude povinen platit nájemné snížené soudem. Pokud tyto povinnosti nebudou splněny dobrovolně, bude možné se domáhat zaplacení soudní cestou. Jestliže žaloba pronajímatele či žalobce na zvýšení či snížení nájemného nebude úspěšná, a žalobce nedosáhne požadovaného zvýšení či snížení, zůstane nájemné na původní výši.

Důležitá je také otázka nákladů řízení na základě žaloby o určení výše nájemného. I kdyby žalobce v řízení uspěl a žalovanému bylo uloženo hradit náklady řízení, často se nedomůže náhrady všech nákladů, které musel do sporu investovat. Výše náhrady nákladů řízení se řídí přesnými pravidly určujícími výši konkrétní částky, která může být v řadě případů nižší, než jakou musel žalobce do sporu investovat, zejména na právní zastoupení. Případnou žalobu je proto třeba zvážit také z finančního hlediska. Neúspěšný žalobce nejen že nebude mít nárok na úhradu nákladů řízení, ale bude ještě povinen hradit náklady řízení protistrany.