Nemovitosti

29. 7. 2019 | Zdroj: BusinessInfo.cz

Kapitoly článku

Tento článek má ambici napomoci čtenáři se základní orientací v problematice nemovitostí. V dokumentu jsou zpracovány návody a rady, jak postupovat při koupi či prodeji, případně nájmu či podnájmu nemovitosti, nebo zřízení věcných břemen. Jsou zde rovněž zmíněna práva a povinnosti prodávajícího, kupujícího, nájemce a pronajímatele, způsoby ukončení smluvních vztahů, vše v kontextu a s odkazy na aktuální právní úpravu. V neposlední řadě je zmíněna problematika nemovitosti jako nepeněžitého vkladu do společnosti a daňové povinnosti vlastníků nemovitostí.

Podrobný obsah

Dělení věcí na movité a nemovité, co jsou nemovitosti

Pojem věc je v občanském zákoníku definován tak, že věcí je vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí. V návaznosti na obecné vymezení věci pak občanský zákoník obsahuje dělení věcí dle různých kritérií, kromě jiného pak i dělení věcí na movité a nemovité.

Nemovitými věcmi jsou dle dikce zákona pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.

Pojem pozemek je definován v rámci zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „katastrální zákon“), a to jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků.

Podle způsobu využití pozemku se odlišují zastavěné plochy a nádvoří, orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy a ostatní plochy. Parcelou se nazývá pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

Spolu s nabytím účinnosti občanského zákoníku došlo k významné změně v pojetí vztahu pozemku a stavby na pozemku, kdy do konce roku 2013 bylo české občanské právo budováno na prolomení tradiční římskoprávní zásady superficies solo cedit (česky: povrch ustupuje půdě, ve významu stavba je součástí pozemku), podle které se právní režim stavby vybudované na pozemku řídil právním režimem tohoto pozemku.

V současnosti však platí, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, tj. stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. Součástí pozemku je rovněž veškeré rostlinstvo na něm vzešlé.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Problematika nemovitostí v občanském zákoníku

Občanský zákoník se problematiky nemovitostí dotýká v různých souvislostech. V následujícím textu je zmíněna úprava věcných práv, koupě nemovitosti, nájmu bytu a prostoru sloužícího podnikání či bytového spoluvlastnictví.

Kupní smlouva

Dle občanského zákoníku se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

Kupní smlouva je nejdůležitějším smluvním typem v tržním hospodářství, neboť vytváří právní základ pro peněžní formu směny věcí (směna za peníze).

Koupě nemovité věci

Občanský zákoník obsahuje obecnou úpravu koupě movité věci, na kterou navazují zvláštní ustanovení upravující odchylky pro koupi nemovité věci. V tomto směru je podstatná zejména úprava následků vadného plnění.

Pro převod nemovité věci nadále platí některá již zažitá pravidla, a to zejména, že převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu (typicky katastru nemovitostí), nabývá se vlastnictví k nemovité věci až zápisem do takového seznamu a dále, na rozdíl od koupě a prodeje movité věci platí, že při prodeji a koupi nemovité věci musí mít kupní smlouva písemnou formu.

Pokud jde o následky vadného plnění, stanoví občanský zákoník, že spočívá-li vadné plnění na základě kupní smlouvy v tom, že převáděný pozemek nemá výměru určenou v kupní smlouvě, má kupující ze zákona právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu (katastr nemovitostí), má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno.

Občanský zákoník dále výrazně prodlužuje lhůtu pro reklamaci skrytých vad stavby spojené se zemí pevným základem, která činí pět let (lhůta dle původní právní úpravy činila šest měsíců). Neoznámí-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

V souvislosti s převodem nemovité věci je dále vhodné zmínit nový institut přídatného spoluvlastnictví. Dle § 1223 občanského zákoníku věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků. Typickým příkladem bude pozemek sloužící jako cesta nebo parkoviště společné několika pozemkům či k zahradám v zahrádkářské kolonii.

Pro převod věci v přídatném spoluvlastnictví, resp. podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví platí, že jej lze realizovat pouze za současného převodu vlastnického práva k věci, jejímuž využití věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. Převádí-li se vlastnické právo k věci, jejímuž využití slouží věc v přídatném spoluvlastnictví, platí, že se převod vztahuje i na podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví.

Věcná břemena

Věcné břemeno je obecně věcné právo k cizí věci, které omezuje vlastníka věci ve výkonu jeho vlastnického práva. Věcná břemena znamenají zatížení služebné věci a jsou tak její právní vadou. Dle povahy se věcná břemena rozlišují na služebnosti a reálná břemena.

Služebnost se od reálného břemene odlišuje pasivitou vlastníka obtížené věci. Podstatou služebnosti je, že vlastník věci je povinen něco strpět nebo něčeho se zdržet ve prospěch oprávněné osoby určené konkrétně či prostřednictvím věci, které služebnost svědčí.

Výčet služebností je velmi široký, proto občanský zákoník obsahuje pouze demonstrativní výčet typických služebností, kterými jsou:

  • služebnost inženýrské sítě (zakládá právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat),
  • opora cizí stavby (povinnost nést tíži cizí stavby),
  • služebnost okapu (právo svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc),
  • právo na svod dešťové vody (právo na svod dešťové vody ze sousední střechy na svůj pozemek),
  • právo na vodu (právo na vodu na cizím pozemku),
  • služebnost rozlivu (právo vlastníka vodního díla, které umožňuje řízený rozliv povodně, rozlévat na služebném pozemku vodu),
  • služebnost stezky (právo chodit po stezce nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou dopravovali),
  • právo průhonu (právo hnát zvířata přes služebný pozemek),
  • právo cesty (právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly),
  • právo pastvy, užívací právo (právo užívat cizí věc pro vlastní potřebu),
  • požívací právo (právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky) či služebnost bytu.

V případě reálného břemene je vlastník služebné věci povinen oprávněné osobě něco dávat (poskytovat užitek) nebo aktivně konat. Reálným břemenem může být zatížena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu (typicky pozemek či dům). Tato mohou být zřízena na určitý časový úsek, případně s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit, pokud je zřízeno jako časově neomezené. Typickým příkladem reálného břemene je tzv. výměnek – povinnost určité osoby (vlastníka zatížené nemovité věci) zaopatřovat oprávněnou osobu (nejedná se jen o zajištění bydlení, ale i poskytování finanční podpory nebo služeb, úkonů či požitků osobní povahy).

Obecně je nutno podotknout, že věcná břemena, jakožto práva věcná, požívají větší ochrany než závazkové vztahy, protože jsou vedena ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí). Oprávnění mají obdobná práva jako vlastníci. Pokud tedy nejsou povinnosti vyplývající z věcných břemen plněny, mohou se oprávnění domoci svého práva např. pomocí negatorní žaloby či žaloby na vydání věci

Právo stavby

Právo stavby je staronovým institutem občanského zákoníku. V českém právním řádu měl tento institut historickou tradici, nicméně od roku 1964, kdy došlo k vydání občanského zákoníku, který platil do konce roku 2013, v právním řádu zakotven nebyl. Důvodem znovuzavedení práva stavby do zákonné úpravy je pravidlo, že stavba (pokud není stavbou dočasnou) je součástí pozemku, kdy pozemek a stavba na něm stojící nemohou mít rozdílného vlastníka. Právo stavby pak tuto zásadu prolamuje.

Právo stavby je věcným právem umožňující jiné osobě (stavebníkovi) než vlastníka mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží přitom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. Je ovšem třeba zdůraznit, že stavebník není vlastníkem stavby, je pouze vlastníkem oprávnění stavbu na pozemku zřídit.

Právo stavby je nemovitou věcí, což s sebou přináší i daňové důsledky (zejm. pokud se jedná o daň z nabytí nemovitých věcí atd.). Stavba vzniklá v souladu s právem stavby je jeho součástí. Sama stavba tak není z právního hlediska věcí, sdílí osud práva stavby, ale podléhá ustanovením o nemovitých věcech.

Právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením, anebo, stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci. Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu. Zápisu do veřejného seznamu podléhá i právo stavby vzniklé rozhodnutím orgánu veřejné moci. Právo stavby může být zřízeno za úplatu (jednorázovou či ve formě opakujícího se plnění, tzv. stavební plat) nebo bezplatně. Zřízení práva stavby za úplatu je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.

Stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Ujednají-li si strany něco jiného, zapíše se takové ujednání do veřejného seznamu.

Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné, nesmí být zřízeno na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu. Nabyl-li stavebník právo stavby vydržením, nabývá je na dobu 40 let. Po zániku práva stavby se stavba stává součástí pozemku. Není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada, pokud si strany neujednají jinak, činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby..

Právo stavby zakládá stavebníkovi a vlastníkovi pozemku práva i povinnosti. Stavebník jej může např. zcizit, pronajmout, zastavit, zároveň je obecně povinen realizovanou stavbu udržovat v dobrém stavu. Vlastník pozemku je pak povinen zejména stavbu z práva stavby na svém pozemku strpět.

Právo stavby přechází na dědice i na jiného všeobecného právního nástupce.

Zástavní právo

Zástavní právo se řadí do skupiny práv k věcem cizím. Slouží k zajištění dluhu, přičemž v takovém případě vznikne věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy.

Připustí-li si věřitel starost o uspokojení svého dluhu až ve chvíli, kdy má dlužník povinnost poskytnout plnění, které je obsahem závazku, může se stát, že dlužník už nemá nic, z čeho by věřitel mohl být náhradně uspokojen. Této situaci je však možno předejít tím, že pro případ dlužníkovy nemožnosti nebo neochoty plnit, lze dosáhnout uspokojení dluhu i bez jeho součinnosti. Věřiteli v tomto směru nabízí zákon různé možnosti zajištění jeho dluhu. Jsou to např. ručení, dohoda o srážkách ze mzdy nebo jiných příjmů atd. a mimo jiné i právo zástavní.

Právo zástavní má ve srovnání s jinými druhy zajištění práv a povinností nejednu výhodu. Zatímco již zde uváděné ručení může ztratit na spolehlivosti v souvislosti s proměnami majetku ručitele, předvídané srážky ze mzdy nebo jiných příjmů se ukáží nerealizovatelnými v důsledku změn těchto příjmových zdrojů, zástavní právo naproti tomu představuje pro věřitele o mnoho vyšší stupeň jistoty. Proto se také zástavní právo využívá v praxi častěji než jiné způsoby zajištění práv a povinností. To platí zvláště tam, kde má být zabezpečeno uspokojení pohledávky s dlouhodobou splatností.

Tím, že náhražkou uspokojení věřitele má být cena zástavy, dostává se zástavnímu věřiteli ve vztahu k zástavě před ostatními případnými věřiteli přednostního postavení. Při zpeněžení zástavy je to především on, kdo musí být z dosaženého výtěžku na prvém místě uspokojen. Naproti tomu ostatní věřitelé jsou odsouváni do druhého či příp. ještě vzdálenějšího pořadí, mnohdy jen s malou či dokonce s žádnou nadějí na uspokojení z výtěžku prodeje.

Mezi zástavními právy zaujímá přední postavení zástavní právo k nemovitostem, běžně označované jako hypotéka. Jde nesporně o spolehlivější prostředek uspokojení věřitele než zástavní právo k věci movité nebo k pohledávce. Je tomu tak proto, že obvyklá cena nemovitostí, zvláště pozemků, je vystavena mnohem menšímu kolísání než cena movitých věcí nebo solventnost poddlužníka. Významnou úlohu přitom plní i publicita, které se existenci zástavního práva k nemovitosti vyznačením tohoto práva v katastru nemovitostí dostává.

Zástavním právem lze zajistit dluh o určité výši nebo dluh, jehož výši lze určit kdykoli v době trvání zástavního práva. Zástavním právem lze zajistit dluh peněžitý i nepeněžitý, podmíněný nebo i takový, který má vzniknout teprve v budoucnu. Zástavním právem lze zajistit i dluhy určitého druhu vznikající dlužníkovi vůči zástavnímu věřiteli v určité době nebo i různé dluhy vznikající vůči zástavnímu věřiteli z téhož právního důvodu.

Pro zástavní právo je typickým znakem akcesorita. To znamená, že vznik i trvání zástavního práva nerozlučně souvisí se zajišťovaným dluhem. Zástavní právo přistupuje k dluhu jako prostředek jeho zajištění a posílení. Zanikne-li zajištěný dluh, zanikne i zástavní právo, opačně však toto pravidlo neplatí. K zániku zástavního práva může dojít i bez zániku pohledávky. Pohledávka i po zániku zástavního práva trvá:

  • zanikne-li zástava,
  • vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva,
  • vrátí-li zástavní věřitel zástavu zástavci nebo zástavnímu dlužníkovi,
  • složí-li zástavce nebo zástavní dlužník zástavnímu věřiteli cenu zastavené věci, nebo
  • uplyne-li doba, na niž bylo zástavní právo zřízeno.

K zániku zástavního práva při zachování pohledávky dojde také v případě, kdy vlastnické právo k zástavě získá třetí osoba, která je v dobré víře, že věc není zatížená zástavním právem a současně není-li takové zástavní právo zapsáno v rejstříku zástav nebo ve veřejném seznamu.

Z věcné povahy zástavního práva plyne dále to, že jde zároveň o právo absolutní, které zabezpečuje zástavnímu věřiteli ochranu – obdobnou ochraně vlastníka – proti každému (zástavce nevyjímaje), kdo by jej ve výkonu tohoto práva neoprávněně ohrožoval nebo zkracoval.

Lze shrnout, že zástavní právo jako právo akcesorické má dvojí funkci:

  1. zajišťovací, tj. pobízející dlužníka, aby splněním svého závazku zbavil zástavu právní závady v podobě zástavního práva,
  2. uhrazovací, tj. zjednávající zástavnímu věřiteli možnost dosáhnout uspokojení zajištěného dluhu výkonem zástavního práva.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Bytové spoluvlastnictví

Ustanovení § 1158 a násl. občanského zákoníku obsahují úpravu bytového spoluvlastnictví, tedy institutu, který vymezuje práva vlastníků jednotek v domě jako spoluvlastníků domu, resp. nemovité věci, jejíž součástí je dům.

Dle občanského zákoníku je bytové spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek, které může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty.

Vedle obecných ustanovení upravuje občanský zákoník:

  • vznik jednotky,
  • výstavbu domu s jednotkami,
  • práva a povinnosti vlastníka jednotky,
  • správu domu a pozemku, a
  • zrušení bytového spoluvlastnictví.

Jedním ze základních pojmů úpravy bytového spoluvlastnictví je jednotka (dříve užíván pojem bytová jednotka), zahrnující byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci jako věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Převodem jednotky dojde tedy nejen k převodu bytu, ale zároveň i k převodu podílu na společných částech nemovité věci. Jednotka je věc nemovitá.

Vlastnické právo vlastníka bytu nebo nebytového prostoru vykazuje stejnou právní ochranu jako vlastnické právo k jinému předmětu; omezit vlastníka bytu či nebytového prostoru v nakládání je možné jen na základě zákona (Čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod).

S vlastnictvím jednotky v domě je spojeno členství ve společenství vlastníků, které je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Společenství vlastníků se založí schválením stanov a vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. Od účinnosti občanského zákoníku tedy společenství vlastníků nevzniká za stanovených podmínek ze zákona, ale na základě zakladatelského právního jednání. Společenství vlastníků musí existovat tam, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Pokud je v domě méně než pět jednotek, může být společenství založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.

Nájem bytu a nájem domu

Nájem bytu a nájem domu jsou upraveny v ustanoveních § 2235 a násl. občanského zákoníku, a to v rámci speciálních ustanovení navazujících na obecná ustanovení o nájmu.

Nájemní smlouvou se pronajímatel obecně zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Zvláštní ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a domu se použití v případě že se jedná o nájem bytu nebo domu k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti. Jedná-li se však pouze o přenechání bytu nebo domu k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu, ustanovení o nájmu bytu a domu se nepoužijí.

Bytem se dle občanského zákoníku rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si však pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Z hlediska soukromého práva o ochrany nájemního vztahu je tedy nerozhodné, k jakému účelu byl byt určen rozhodnutím příslušného správního orgánu, tj. kolaudačním rozhodnutím. Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být nájemci na újmu, na druhou stranu je nezbytné zvážit i další konsekvence, a to například nemožnost nahlášení nájemce v takovém bytě k trvalému pobytu atd. (Pozn. dle ust. § 10 zákona 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, smí být trvalý pobyt obyvatel hlášen v objektu, který je určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci).

Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu, pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Nájemní smlouva se považuje za řádně uzavřenou také, pokud nájemce užívá byt po dobu alespoň tří let v dobré víře, že nájem je po právu.

Nájemné se sjednává pevnou částkou, ohledně které se má za to, že představuje nájemné za jeden měsíc. Pokud strany výši nájemného nesjednají, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Strany si mohou dohodnout každoroční zvyšování nájemného.

Dohodnou-li se strany na složení jistoty, nesmí být vyšší než trojnásobek nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci s tím, že si započte, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

K ukončení nájmu dochází uplynutím sjednané doby nájmu nebo výpovědí.

Nedohodnou-li se smluvní strany jinak, platí, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. Výzva k opuštění bytu vyžaduje písemnou formu.

Písemnou formu vyžaduje také výpověď z nájmu bytu, přičemž vypovídá-li nájemní smlouvu pronajímatel, je povinen současně poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

Výpovědí lze ukončit nejen nájem sjednaný na dobu neurčitou, ale v zákonem stanovených případech také nájem sjednaný na dobu určitou.

Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,

  • poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
  • je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
  • má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
  • je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že

  • má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
  • potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem (zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno), má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Pro vztah pronajímatele a nájemce a jakékoli vzájemné ujednání těchto stran platí, že ze zákona se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

Nájem prostoru sloužícího podnikání

Obdobně jako nájem bytu a nájem domu je i nájem prostoru sloužícího podnikání upraveny v rámci speciálních ustanovení občanského zákoníku navazujících na obecná ustanovení o nájmu, a to konkrétně v ustanoveních § 2302 a násl. občanského zákoníku.

Ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání se použijí, na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen.

Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci.

Nájemce může nemovitou věc, kde se nachází prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními. Pronajímatel může udělení souhlasu odmítnout pouze z vážných důvodů. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný.

Nájem prostoru sloužícího podnikání končí uplynutím sjednané doby nájmu nebo uplynutím výpovědní doby.

Jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční. Trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět v tříměsíční výpovědní době i před uplynutím ujednané doby,

  • ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen,
  • přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo
  • porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

Pronajímatel může nájem na dobu určitou vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a to v tříměsíční výpovědní době:

  • má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo
  • porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli (např. je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání).

Ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi písemně námitky. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Problematika nemovitostí v zákoně o obchodních korporacích

Nemovitá věc může sloužit také jako nepeněžitý vklad tvořící základní kapitál obchodní korporace. Hodnota takovéhoto vkladu musí být stanovena znalcem. Je-li nepeněžitým vkladem nemovitá věc, je předmět vkladu vnesen tak, že vkladatel předá správci vkladů nemovitou věc a písemné prohlášení s úředně ověřeným podpisem o vnesení nemovité věci do obchodní společnosti. Vlastnické právo k nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, která je předmětem vkladu, nabývá obchodní korporace zápisem vlastnického práva do veřejného seznamu na základě výše uvedeného prohlášení.

Při transakcích s nemovitými věcmi, zejména v případě, že jste o osobou kupujícího nebo nájemcem je vhodné prověřit, jestli se k nemovitosti nevážou žádná věcná břemena nebo zástavní práva či jiná práva třetích osob, která by mohla výrazně ovlivnit způsob užívání nemovitosti.

Nemovitost může změnit svého vlastníka i v důsledku prodeje obchodního závodu. Vlastnické právo k nemovitostem přechází v takovém případě zápisem vlastnického práva do veřejného seznamu (tj. katastru nemovitostí) na rozdíl od movitých věcí, kdy k převodu vlastnického práva dochází koupí závodu.

Naproti tomu v případě převodu podílu v obchodní korporaci vlastnící nemovitost ke změně vlastníka nemovitosti nedochází.

Problematika nemovitostí ve stavebním zákoně

S ohledem na vztah k nemovitostem obecně můžeme říci, že zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon je členěn na část upravující územní plánování, pod kterou je zahrnuta také část upravující územní řízení, a dále část upravující stavební řízení a činnosti s ním spojené (stavební řád).

Stavební zákon obsahuje tyto části:

  • část první, která upravuje předmět úpravy stavebního zákona, vymezuje definice a vysvětlení základních pojmů užívaných zákonem,
  • část druhá vymezuje zejména působnost orgánů veřejné správy ve věcech územního plánování a stavebního řádu,
  • část třetí zákona je věnována územnímu plánování, jeho cílům, postupům a nástrojům, včetně úpravy některých vztahů vznikajících při územním plánování a správních řízeních s tím souvisejících, např. předkupní právo, náhrady apod.,
  • část čtvrtá zákona se nazývá stavební řád a jsou zde upravena práva a povinnosti stavebních úřadů, stavebníků a dalších dotčených osob při činnostech spojených s realizacemi staveb, odstraňování staveb, užívání staveb či institut autorizovaného inspektora,
  • část pátá již obsahuje společná ustanovení a upravuje vybrané činnosti ve výstavbě a součinnost vlastníků technické infrastruktury, obecné požadavky na výstavbu, ochranu veřejných zájmů, možnosti postupů stavebních úřadů v případě mimořádných situací, sankce a skutkové podstaty správních deliktů na úseku stavebním, aj.,
  • předposlední část šestá stanoví přechodná a závěrečná ustanovení a
  • část sedmá účinnost.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Problematika nemovitostí v katastrálním zákoně

Katastr nemovitostí

Katastr nemovitostí je dle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech vymezených tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. Zápisy týkající se práv se do katastru provádějí vkladem, záznamem nebo poznámkou.

Vklad je zápis do katastru, kterým se zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence vyjmenovaných věcných práv, práv ujednaných jako věcných práv, nájem a pacht. Vkladem tak bude prováděna podstatná část všech návrhů na zápis do katastru nemovitostí.

Záznam je zápis do katastru, kterým se zapisují práva odvozená od vlastnického práva.

Poznámka je zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných. Zapíše ji katastrální úřad na základě rozhodnutí nebo oznámení soudu, státního zástupce, policejního orgánu, správce daně, správce obchodního závodu, vyvlastňovacího úřadu, pozemkového úřadu, soudního exekutora, dražebníka, insolvenčního správce či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána.

V katastru se evidují:

  • pozemky v podobě parcel,
  • budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby,
  • budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby,
  • jednotky vymezené podle občanského zákoníku,
  • jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů,
  • právo stavby,
  • nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis.

V listinách pro zápis práv do katastru musí být nemovité věci označeny údaji katastru, a to:

  • pozemek parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu,
  • pozemek, který je evidován zjednodušeným způsobem, parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí, s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území,
  • budova, která není součástí pozemku ani práva stavby, označením pozemku, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena,
  • budova, která není součástí pozemku ani práva stavby a číslo popisné ani evidenční se jí nepřiděluje, je hlavní stavbou na pozemku a nejedná se o drobnou stavbu, označením pozemku, na němž je postavena, a způsobem využití,
  • jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a jejím pojmenováním,
  • rozestavěná jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a označením, že se jedná o rozestavěnou jednotku,
  • právo stavby označením pozemku, ke kterému je zřízeno,
  • nemovitost evidovaná v katastru podle jiného zákona označením pozemku, na kterém je postavena, a způsobem využití.

Návrh na vklad do katastru nemovitostí

Návrh na zahájení vkladového řízení se podává na stanoveném formuláři, který je možné zpracovat prostřednictvím interaktivní aplikace. Formulář musí obsahovat:

  • označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen,
  • označení účastníků vkladového řízení, a to u fyzických osob jménem, popřípadě jmény, a příjmením, adresou místa trvalého pobytu nebo u cizozemců adresou bydliště v cizině, rodným číslem, nebo, není-li přiděleno, datem narození, a jsou-li navrhovateli, též číslem elektronicky čitelného identifikačního dokladu, pokud se jim vydává; u právnických osob názvem, sídlem a identifikačním číslem, pokud je přiděleno,
  • označení nemovitostí a práv, která k nim mají být zapsána do katastru nebo z něj vymazána,
  • podpis navrhovatele.

Vkladové řízení je zahájeno také tehdy, pokud příslušnému katastrálnímu úřadu došlo od soudu nebo soudního exekutora jeho rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se do katastru zapisuje vkladem.

Za podání návrhu na zahájení vkladového řízení se hradí správní poplatek 1 000 Kč bez ohledu na počet navrhovaných změn.

Přílohou návrhu na zahájení vkladového řízení je:

  • listina, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru (dále jen „vkladová listina“) – typicky kupní smlouva, smlouva o zřízení služebnosti atd.,
  • plná moc s úředně ověřeným podpisem zmocnitele, je-li účastník vkladového řízení zastoupen zmocněncem; pokud se provádí vklad na základě veřejné listiny a zmocněncem je osoba, která veřejnou listinu sepsala, podpis zmocnitele nemusí být úředně ověřen,
  • výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, pokud je účastníkem vkladového řízení právnická osoba a není-li výpis možno získat bezplatně dálkovým přístupem v českém jazyce; výpis se nevyžaduje, pokud je vkladová listina veřejnou listinou,
  • další listiny, pokud jejich potřeba vyplývá z jiného právního předpisu, například souhlas příslušného orgánu veřejné moci s dělením nebo scelováním pozemků nebo souhlas příslušného orgánu veřejné moci k právnímu jednání účastníka vkladového řízení.

Právní účinky zápisu nastávají zpětně k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu, přičemž příslušný katastrální úřad eviduje návrh na minuty přesně.

Získávání údajů z katastru nemovitostí

Katastr nemovitostí je veřejný seznam. Každý má právo do katastru nahlížet, pořizovat si z něj pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty a získávat z něj údaje ze sbírky listin, pokud není stanoveno jinak.

Údaje z katastru se poskytují osobám na žádost za podmínek a ve formě stanovené vyhláškou č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí.

Údaje z katastru se poskytují v těchto formách:

  • nahlížení do katastru, s výjimkou sbírky listin katastru, přehledu vlastnictví z území České republiky a údajů o dosažených cenách nemovitostí, a ústní informace,
  • výpisy, opisy nebo kopie ze souboru geodetických informací a ze souboru popisných informací a identifikace parcel ve formě veřejných listin,
  • ověřené kopie písemností v listinné podobě, ověřené výstupy vzniklé převedením písemností v listinné nebo elektronické podobě nebo ověřené duplikáty písemností v elektronické podobě ze sbírky listin katastru,
  • prosté kopie písemností v listinné podobě, prosté výstupy vzniklé převedením písemností v listinné nebo v elektronické podobě nebo prosté duplikáty písemností v elektronické podobě ze sbírky listin katastru,
  • reprografické kopie z katastrálního operátu,
  • tiskové výstupy z katastrálního operátu,
  • dálkový přístup k údajům katastru,
  • údaje katastru v elektronické podobě,
  • kopie katastrální mapy s orientačním zákresem pozemkové držby podle posledního dochovaného stavu grafického operátu pozemkového katastru či přídělového nebo scelovacího operátu,
  • srovnávací sestavení parcel dřívějších pozemkových evidencí s parcelami katastru,
  • souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru, nebo
  • sledování změn.

Údaje z katastru poskytují katastrální úřady o nemovitostech v územním obvodu své působnosti.

Poplatky za poskytování údajů z katastru nemovitostí jsou stanoveny v  zákoně č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, a to konkrétně v příloze  Sazebníku, položce 119 takto:

  • a) vydání výpisu nebo opisu z katastru nemovitostí, z dřívějších pozemkových evidencí, z pozemkových či železničních knih nebo zemských desek za každých i jen započatých 20 měrných jednotek v rámci jednoho katastrálního území: 100 Kč
  • b) vydání kopie katastrální mapy, kopie mapy z dřívějších pozemkových evidencí, kopie z pozemkových či železničních knih nebo zemských desek za každou i jen započatou stránku formátu A4: 50 Kč
  • c) vydání identifikace parcely nebo skupiny souvisejících parcel posledního dochovaného stavu dřívějších pozemkových evidencí nebo stavu před obnovou katastrálního operátu s parcelou nebo skupinou parcel vedených v katastru nemovitostí za každých i jen započatých 20 parcel z těchto písemných operátů v každém katastrálním území: 100 Kč
  • d) přijetí žádosti o potvrzení souladu očíslování parcel geometrického plánu s údaji katastru nemovitostí za každých i jen započatých 20 parcel uvedených v novém stavu geometrického plánu v každém katastrálním území: 100 Kč
  • e) přijetí žádosti o potvrzení souladu očíslování parcel geometrického plánu vyznačující pouze věcné břemeno s údaji katastru nemovitostí: 100 Kč
  • f) vydání prvé a další kopie listiny pořízené při vydání originálu listin uvedených v písmenech a) až c), za každou i jen započatou stránku formátu A4: 30 Kč
  • g) vydání ověřeného opisu nebo kopie listin ze sbírky listin katastru nemovitostí a sbírky listin pozemkové knihy za každou i jen započatou stránku formátu A4 : 50 Kč

Příslušnost katastrálních pracovišť

Ke vkladu práva je příslušné katastrální pracoviště, v jehož obvodu leží nemovitost, které se smlouva nebo dohoda nebo jiná listina týká. Obvody katastrálních pracovišť jsou uveřejněny ve sdělení Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 368/2013 Sb. Sb., seznam katastrálních pracovišť katastrálních úřadů, jejich názvy, sídla a územní obvody, ve kterých vykonávají působnost příslušného katastrálního úřadu k 1. lednu 2014.

Pokud se nemovitosti, kterých se zápis týká, nacházejí v obvodu více katastrálních pracovišť téhož katastrálního úřadu, podává se jeden společný návrh na vklad ohledně všech nemovitostí. Pokud se tyto nemovitosti nacházejí v obvodu více katastrálních úřadů, podává se jeden společný návrh pouze v případě, kdy je vklad navrhován na základě neoddělitelného právního jednání (např. směnná smlouva, dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo kupní smlouva s jednou kupní cenou za více nemovitostí). V ostatních případech se podávají samostatné návrhy na vklad k jednotlivým katastrálním úřadům.

Vyznačení plomby

Dojde-li katastrálnímu úřadu návrh nebo jiná listina pro zápis práv do katastru, vyznačí úřad u dotčených nemovitostí nejpozději následující pracovní den, že práva jsou dotčena změnou (plomba), a současně informuje osoby, jichž se podle navrhovaného zápisu má změna dotknout, do datové schránky či doporučeným podpisem. Každý má právo nahlédnout do přehledu doručených návrhů nebo listin.

Plomba je vyznačena písmenem „P“ před označením nemovitosti v části B příslušného listu vlastnictví, který obsahuje údaje o nemovitostech. Vyznačená plomba však v žádném případě sama o sobě neznamená, že vlastník dotčené nemovitosti je omezen v nakládání s touto nemovitostí.

Po dobu vyznačení plomby může vzít navrhovatel návrh na vklad zpět. Jakmile uplyne lhůta 20 dnů od odeslání informace účastníkům řízení, katastrální úřad rozhodne, jsou-li splněny podmínky pro povolení vkladu, že se vklad povoluje, nebo návrh zamítne.

Ověření pravosti podpisu

V řízení o povolení vkladu práva katastrální úřad zkoumá, zda vlastnoruční nebo elektronické podpisy na soukromé listině, které nejsou úředně ověřeny, jsou pravé, to je, zda skutečně náleží osobám v ní uvedeným.

Katastrální úřad považuje pravost vlastnoručního podpisu na soukromé listině za prokázanou, jestliže:

  • listina obsahuje prohlášení advokáta o pravosti vlastnoručního podpisu,
  • právnická osoba předložila podpisový vzor s úředně ověřeným podpisem jednající osoby shodný s vlastnoručním podpisem na listině a doklad o oprávnění této osoby jednat za právnickou osobu, pokud tato skutečnost nevyplývá ze základního registru právnických osob, podnikajících fyzických osob a orgánů veřejné moci, nebo
  • podepsaná osoba uznala před katastrálním úřadem, že jde o její vlastní podpis nebo o kopii jejího vlastního podpisu.

V případě, že pravost vlastnoručního podpisu není prokázána žádným z uvedených způsobů, může ji navrhovatel prokázat jiným vhodným způsobem, zejména předložením znaleckého posudku.

Katastrální úřad považuje pravost elektronického podpisu, kterým je podepsána písemnost, která obsahuje právní jednání fyzické osoby, za prokázanou, jestliže:

  • kvalifikovaný certifikát, na němž je založen elektronický podpis, kterým byla písemnost v elektronické podobě podepsána, obsahuje jméno, popřípadě jména, a příjmení podepisující osoby a údaj, který umožňuje jednoznačnou identifikaci podepisující osoby, nebo
  • podepsaná osoba uznala před katastrálním úřadem, že obsah písemnosti v elektronické podobě je projevem její vůle, a potvrdila, že je držitelem kvalifikovaného certifikátu, na kterém je založen uznávaný elektronický podpis, kterým byla písemnost podepsána.

Katastrální úřad považuje pravost elektronického podpisu, kterým je podepsána písemnost, která obsahuje právní jednání právnické osoby, za prokázanou, jestliže:

  • právnická osoba potvrdila skutečnost, že datům pro ověřování elektronických podpisů obsaženým v certifikátu, o jehož vydání pro svého zaměstnance požádala, odpovídají data pro vytváření elektronických podpisů, která používá její zaměstnanec coby podepisující osoba, a předložila doklad o oprávnění této osoby jednat za právnickou osobu, pokud tato skutečnost nevyplývá ze základního registru právnických osob, podnikajících fyzických osob a orgánů veřejné moci; údaje obsažené v kvalifikovaném certifikátu, na němž je založen elektronický podpis, kterým byla písemnost v elektronické podobě podepsána a který byl k této písemnosti připojen, se shodují s údaji uvedenými v potvrzení právnické osoby, nebo
  • kvalifikovaný certifikát, na němž je založen elektronický podpis, kterým byla písemnost v elektronické podobě podepsána a který byl k této písemnosti připojen, obsahuje jméno, popřípadě jména, a příjmení podepisující osoby a údaj o tom, že tato osoba je statutárním orgánem právnické osoby, pokud ke dni vydání kvalifikovaného certifikátu byla jako statutární orgán v obchodním rejstříku uvedena a do okamžiku, ke kterému je ověřována platnost kvalifikovaného certifikátu, se tato skutečnost nezměnila, nebo
  • podepisující fyzická osoba doložila oprávnění jednat za právnickou osobu, pokud tato skutečnost nevyplývá ze základního registru právnických osob, podnikajících fyzických osob a orgánů veřejné moci, a zároveň je její podpis považován za pravý podle odstavce 1.

Na prokazování pravosti podpisu podnikající fyzické osoby se přiměřeně použijí ustanovení o prokazování pravosti podpisu právnické osoby.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Průběh řízení o povolení vkladu

Účastníkem řízení o povolení vkladu (dále jen „vkladové řízení“) je ten, jehož právo vzniká, mění se nebo se rozšiřuje, a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo se omezuje.

Ve vkladovém řízení katastrální úřad zkoumá u vkladové listiny, která je soukromou listinou, zda.

Ve vkladovém řízení katastrální úřad zkoumá u vkladové listiny, která je soukromou listinou, zda:

  • a) splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru,
  • b) její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad,
  • c) právní jednání je učiněno v předepsané formě,
  • d) účastník vkladového řízení není omezen právními předpisy v oprávnění nakládat s nemovitostí,
  • e) k právnímu jednání účastníka vkladového řízení byl udělen souhlas podle jiného právního předpisu,
  • f) z obsahu listiny a z jeho porovnání s dosavadními zápisy v katastru není patrný důvod, pro který by bylo právní jednání neplatné, zejména zda z dosavadních zápisů v katastru nevyplývá, že účastníci vkladového řízení nejsou oprávněni nakládat s předmětem právního jednání, nejsou omezeni rozhodnutím soudu nebo jiného orgánu veřejné moci ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního jednání,
  • g) navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru; z tohoto hlediska není na překážku povolení vkladu, pokud logickou mezeru mezi zápisem v katastru a navrhovaným vkladem podle vkladové listiny navrhovatel doloží současně s návrhem na vklad listinami, které návaznost vkladové listiny na dosavadní zápisy v katastru doplní; tyto listiny však musí mít náležitosti vkladových listin.

Pokud je vkladová listina veřejnou listinou, katastrální úřad zkoumá, zda:

  • splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru,
  • její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad,
  • navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru; písm. g) uvedené shora se použije obdobně.

Jde-li o veřejnou listinu o právním jednání, katastrální úřad dále zkoumá, zda k době podání návrhu na vklad nebyl v katastru zápis, ze kterého vyplývá, že k době podání návrhu na vklad je účastník vkladového řízení omezen v nakládání s věcí, která je předmětem právního jednání.

Jde-li o rozhodnutí soudu, zkoumá katastrální úřad pouze, zda splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru a dále, zda je toto rozhodnutí závazné i pro osoby, v jejichž prospěch je právo v katastru dosud zapsáno.

Skutečnosti, které je katastrální úřad povinen přezkoumat, přezkoumává na základě listin předložených účastníky, popřípadě soudem nebo soudním exekutorem ke vkladovému řízení, dosavadních zápisů v katastru a na základě údajů ze základních registrů, z agendového informačního systému evidence obyvatel a z agendového informačního systému cizinců a dále na základě dalších informací poskytnutých vlastníkem nemovitosti a dalšími účastníky vkladového řízení a to podle stavu, jaký tu byl v okamžiku podání návrhu na vklad.

Správní poplatky za návrh na vklad práva

Poplatky jsou stanoveny v zákoně č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, a to v příloze Sazebník,  položce 120, ve které jsou uvedeny i případy osvobození od poplatků.

Správní poplatek za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí činí 1 000 Kč.

Správní poplatek za přijetí návrhů na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí na základě listin, které souvisejí s výstavbou veřejně prospěšné stavby pro zneškodňování odpadu, zásobování vodou, odvádění odpadních vod a jejich čištění, pro veřejnou dopravu, veřejné školství, veřejnou správu a obdobné veřejné účely činí 1 000 Kč za každý návrh, nejvýše v úhrnu 10 000 Kč.

Správní poplatek za přijetí úplného znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám k uložení do sbírky listin nebo přijetí dohody spoluvlastníků o správě nemovité věci k uložení do sbírky listin činí 500 Kč

Povolení vkladu práva

Jak již bylo uvedeno výše, jestliže jsou podmínky pro povolení vkladu splněny, katastrální úřad vklad povolí, nejdříve však po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace oprávněné osobě, že právní poměry nemovitosti jsou dotčeny změnou. V opačném případě, nebo i tehdy, ztratil-li návrh před rozhodnutím o povolení vkladu své právní účinky, návrh zamítne.

Pokud je rozhodnutím, kterým se vklad povoluje, zcela vyhověno návrhu na povolení vkladu, rozhodnutí se písemně nevyhotovuje. Záznamem ve spisu rozhodnutí o povolení vkladu práva nabývá právní moci.

V případě, že byl vklad povolen a proveden, zašle katastrální úřad účastníkům vkladového řízení vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru proveden, a vkladovou listinu vyjme ze spisu a založí ji do sbírky listin. Je-li účastník, jehož práva k nemovitosti podle zápisu zanikají nebo se omezují, ve vkladovém řízení zastoupen zmocněncem, vyrozumí ho o provedeném vkladu katastrální úřad nejen prostřednictvím zmocněnce, ale i přímo.

Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení, obnova řízení ani žaloba podle ustanovení občanského soudního řádu o řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem.

Proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení ani obnova řízení; přípustná je žaloba podle ustanovení občanského soudního řádu o řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem, která musí být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Problematika nemovitostí v zákoně o dani z nemovitých věcí

Daň z nemovitosti, která je upravena zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o dani z nemovitých věcí“) tvoří dvě dílčí daně – daň ze staveb a jednotek a daň z pozemků.

Obě daně mají odlišný způsob zdanění. Povinnost platit tyto daně vzniká na základě vlastnického nebo uživatelského vztahu k majetku a jejich úhrada je vyžadována bez ohledu na příjmy vlastníka.

Daň ze staveb

Poplatníkem daně ze staveb a jednotek je většinou vlastník zdanitelné stavby či jednotky, případně nájemce, či pachtýř.

Předmětem daně ze staveb a jednotek je, nachází-li se na území České republiky,

  • zdanitelná stavba, a to budova, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí budova podle katastrálního zákona a inženýrská stavba dle zákona o dani z nemovitostí,
  • jednotka.

Poplatníci nejsou povinni platit daň ze staveb či jednotek, které jsou od daně ze zákona osvobozeny.

Základem daně ze staveb a jednotek u zdanitelné stavby je výměra zastavěné plochy v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Zastavěnou plochou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí zastavěná plocha stavby podle stavebního zákona odpovídající nadzemní části zdanitelné stavby.

Základem daně ze staveb a jednotek u jednotky je upravená podlahová plocha, kterou je výměra podlahové plochy jednotky v m2  podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období vynásobená (i) koeficientem 1,22, je-li součástí jednotky pozemek přesahující zastavěnou plochu nebo je-li s jednotkou užíván pozemek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě nebo (ii) koeficientem 1,20 v ostatních případech.

Podlahová plocha jednotky pro účely daně z nemovitých věcí nezahrnuje podlahovou plochu společných částí domu v rozsahu podílu na nich, který je zahrnut v jednotce. Základní sazby daně jsou diferencovány podle účelu využití stavby. Mohou se dále upravovat podle počtu nadzemních podlaží. Základní sazba (upravená o případná nadzemní podlaží) se navíc upravuje korekčním koeficientem podle velikosti (počtu obyvatel) obce, kde se stavba nachází.

Daň z pozemků

Poplatníkem daně z pozemku je většinou vlastník pozemku, případně nájemce, pachtýř či uživatel.

Dani z pozemků podléhají všechny pozemky v ČR vedené v katastru nemovitostí s výjimkou:

  • pozemků zastavěných zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb,
  • lesních pozemků, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení,
  • pozemků, které jsou vodní plochou s výjimkou rybníků sloužících k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb,
  • pozemků určených pro obranu České republiky,
  • pozemků, které jsou součástí jednotky, a pozemků ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě užívané společně s těmito jednotkami.

Základem daně u pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů je cena půdy zjištěná násobením skutečné výměry pozemku v m2 průměrnou cenou půdy stanovenou na 1 m2  ve vyhlášce vydané na základě zákona o dani z nemovitých věcí.

Základem daně u pozemků hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb je cena pozemku zjištěná podle platných cenových předpisů k 1. lednu zdaňovacího období nebo součin skutečné výměry pozemku v m2 a částky 3,80 Kč.

Základem daně u ostatních pozemků je skutečná výměra pozemku v m2 zjištěná k 1. lednu zdaňovacího období.

Pro různé typy pozemků se uplatňuje různá daňová sazba. Základní sazba u stavebních pozemků se navíc upravuje korekčním koeficientem podle velikosti (počtu obyvatel) obce, kde se stavební pozemek nachází.

Při vyplňování daňového přiznání je rozhodný vždy stav k 1. lednu příslušného zdaňovacího období a ke změnám během roku se nepřihlíží.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí se řídí úpravou zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů. Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci (včetně nabytí vlastnického práva na základě zajišťovacího převodu práva a úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva), která je:

  • pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě nebo jednotkou nacházejícími se na území České republiky,
  • právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo
  • spoluvlastnickým podílem na nemovité věci uvedené výše.

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci.

Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota, kterou je sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena, nebo zvláštní cena, snížená o uznatelný výdaj, stanovená ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 %.

Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel povinen podat příslušnému finančnímu úřadu nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad, nebo, u nemovitostí neevidovaných v katastru nemovitostí, do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

Příklad: Je-li vlastnické právo zapsáno na vlastníka např. k 8. lednu, nejpozději do 30. dubna je vlastník povinen podat daňové přiznání.

Problematika nemovitostí v zákoně o daních z příjmů

Předmětem daně z příjmů je také bezúplatný příjem, který nahrazuje institut daně darovací.

Nedochází-li k darování v rámci zákonem stanoveného osvobození od daně, zdaní se bezúplatný příjem obdobně jako jakýkoli jiný příjem, tj. sazbou 15 % u fyzických osob a sazbou 19 % u osob právnických.

Z daňové povinnosti jsou osvobozeny tyto bezúplatné příjmy fyzických osob:

  • od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů,
  • od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou,
  • obmyšleného z jeho majetku, který do svěřenského fondu vyčlenil nebo kterým zvýšil majetek tohoto fondu, nebo z majetku, který byl do svěřenského fondu vyčleněn nebo který zvýšil majetek tohoto fondu osobou uvedenou v bodě 1 nebo 2,
  • nabyté příležitostně, pokud jejich úhrn od téhož poplatníka ve zdaňovacím období nepřevyšuje částku 15 000 Kč.

Zdanění podle § 10 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, podléhají také příjmy fyzických osob z převodu věci, nejde-li o příjmy osvobozené.

Konkrétní bezúplatné příjmy, jež jsou osvobozeny od daně z příjmu fyzických osob, jsou pak zejména příjmy:

  • z nabytí dědictví nebo odkazu,
  • obmyšleného z majetku, který:
    • byl do svěřenského fondu vyčleněn pořízením pro případ smrti nebo
    • zvýšil majetek svěřenského fondu pořízením pro případ smrti,
  • z nabytí vlastnického práva k pozemku nebo ze zřízení věcného břemene, pokud k těmto příjmům došlo na základě rozhodnutí pozemkového úřadu o pozemkových úpravách,
  • z nabytí vlastnického práva k pozemku nebo podílu na pozemku podle zákona upravujícího majetek České republiky a její vystupování v právních vztazích, je-li organizační složka státu povinna je bezúplatně převést fyzické osobě,
  • z nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, je-li ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá,
    • je nájemcem této jednotky,
    • je členem právnické osoby a
    • podílela se nebo její právní předchůdce se podílel svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami.

Do kategorie osvobozených příjmů spadají:

  • a) příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem; příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, nebo spoluvlastnického podílu, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby; pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů; osvobození se nevztahuje na příjem z
    • prodeje těchto nemovitých věcí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, a to do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,
    • budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, nebo spoluvlastnického podílu, a souvisejícího pozemku, uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k tomuto domu nebo k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor,
    • budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku,
  • b) příjem z prodeje nemovitých věcí neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem dobu 5 let; doba 5 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o dobu, po kterou prodávající vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku; osvobození se nevztahuje na příjem z:
    • prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou nebo v období 5 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku,
    • budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 5 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od tohoto nabytí,
    • budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 5 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od takového vyřazení,
    • prodeje práva stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby,
  • c) příjem z nabytí vlastnického práva k věci na základě jeho převodu nebo přechodu podle zákona upravujícího převody vlastnického práva k jednotkám některých bytových družstev, je-li nabyvatelem oprávněný člen družstva,
  • d) příjem z nabytí vlastnického práva k rodinnému domu nebo jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem, nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je členem bytového družstva, který je nájemcem tohoto rodinného domu nebo jednotky ve vlastnictví družstva a který se sám nebo jeho právní předchůdce podílel na jeho pořízení členským vkladem.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková.

Přehled všech témat Právního průvodce

Tisknout Vaše hodnocení:

Související články

Diskuse k článku

+ Nový příspěvek